Фёдор Туркин: «Каждый проект должен удовлетворять требованиям прогрессивного развития»
Насколько быстро устаревают возводимые сегодня жилые комплексы, как продлить их «срок жизни», какие передовые идеи могут почерпнуть российские девелоперы у иностранных партнеров – «Строительному Еженедельнику» рассказал почетный строитель России, председатель совета директоров группы компаний «РосСтройИнвест» Фёдор Туркин.
– Фёдор Олегович, обычно передовые идеи в той или иной отрасли аккумулируют международные выставки. Можете отметить что-либо действительно выдающееся на прошедшей в марте во Франции выставке MIPIM?
– К сожалению, оценить качественное развитие самой выставки у меня не получится, так как в этом году я посетил MIPIM в первый раз. Вместе с тем, MIPIM, на мой взгляд, вполне оправдывает статус серьезной международной рабочей площадки, где нет места шальным инвестициям и оторванным от реальности проектам, а есть сосредоточенная, тяжелая работа всех участников выставки. Это было видно по тому, как активно и цепко работают зарубежные девелоперы, проектировщики с каждым из посетителей своих стендов, как подробно и зачастую масштабно проработана их экспозиция.
Возможно, именно этой цепкости и активности, на мой взгляд, не хватало на стендах Москвы и Петербурга, которые были представлены на MIPIM в этом году, хотя деловая программа российской делегации была организована на высоком профессиональном уровне. Так или иначе, центрами активной выставочной работы были павильоны Лондона, Стамбула и ряда других европейских городов; там было представлено много проектов с небесспорной, но весьма интересной архитектурой.
Не секрет, что значительная часть того, что сегодня возводится в мире, строится по проектам британцев. Это их большое достижение (прежде всего – в плане технологий) и колоссальный бизнес – то, с чего стоит нам брать пример. Там, где последние десятилетия активно работали англичане, – в Китае, арабских странах, – сегодня выросли мощные местные строительные и проектные компании, которые сумели перенять технологии и научиться работать самостоятельно. А это произошло далеко не сразу. И сегодня нам предстоит догонять уже не англичан и американцев, а китайцев и арабов, которые тоже ушли далеко вперед.
– То есть сегодня для российского бизнеса более перспективен восточноазиатский вектор развития сотрудничества?
– Я бы сказал так: работать с этими партнерами также не просто, но у них проще взять технологии, чем у тех же англичан. Вообще, должен заметить, что сейчас нигде в мире нет «быстрых денег», растущих «как на дрожжах» рынков, а везде чувствуется тяжелая конкурентная борьба и сосредоточенная работа.
Безусловно, и арабские страны, и Китай не горят желанием безвозмездно делиться наработками и технологиями, все они – очень жесткие переговорщики. Однако по сравнению с нами они обладают колоссальным опытом взаимодействия, в том числе и между собой. Так, годовой товарооборот у России с Китаем составляет 80 млрд долларов, в то время как у Китая только с одним Дубаем – 65 млрд долларов. Всего же в ОАЭ работает более 2,5 тыс. совместных с китайцами предприятий. Причем, в отличие от нас, это взаимодействие налажено не в сырьевых, а в высокотехнологичных отраслях.
– На одном из ключевых мероприятий российской деловой программы MIPIM вице-губернатор Петербурга Игорь Албин поднял вопрос расширения присутствия предприятий реального сектора экономики Петербурга на внешних региональных и международных рынках. При каких условиях такое расширение возможно?
– Мы хорошо знаем, как это делается за рубежом. Государство изучает рынки других стран, возможности и ограничения. Затем создаются специальные финансовые организации, обычно они именуются экспортно-импортными банками. На государственном уровне разрабатываются программы поддержки своего бизнеса за рубежом. Так, около 20 лет назад такая программа была разработана в Турции. На нее турецким правительством были выделены колоссальные средства. Причем речь шла о поддержке частных компаний.
Другой пример – Китай. Там, наверное, все несколько проще, поскольку компании в подавляющем большинстве государственные, как и специально создаваемые финансовые организации, но суть одна – поддержка развития китайского бизнеса в других странах. Мы все можем видеть, какие это приносит результаты: даже в самых отдаленных уголках Земли мы почти наверняка встретим продукцию китайского производства, будь то легкая промышленность или машиностроение. Сегодня Китай обогнал США по количеству выпускаемых и продаваемых автомобилей. То, что казалось невозможным еще несколько лет назад, сегодня – абсолютная реальность.
Впрочем, программу по защите и продвижению своего бизнеса во всем мире имеют и США, и наш близкий европейский сосед – Финляндия. И таких успешных примеров достаточно – правда, речь идет о принятии решения на общегосударственном уровне. Но и в случае, когда с такими инициативами выступает наша петербургская региональная власть, – их можно только приветствовать.
– Похоже, на общегосударственном уровне, если говорить о строительной отрасли, возможностей для развития бизнеса оставляют все меньше…
– Я считаю, что строительная отрасль, безусловно, требует государственного регулирования, если дело касается развития некоммерческих проектов. Тут я, прежде всего, имею в виду проекты по развитию Дальнего Востока, Крайнего Севера – то есть территорий, которые необходимо осваивать и застраивать, но при этом они малопривлекательны для бизнеса.
Во всех остальных случаях ничего лучше свободного, конкурентного рынка еще не придумано. Но кому-то наверху представляется, что весь строительный бизнес сегодня априори состоит из мошенников и вопрос финансирования строительных проектов должен перейти под жесткий контроль. В результате с рынка уйдет значительное количество компаний.
– Не смогут потянуть проектное финансирование?
– Дело не в этом, с проектным финансированием уже давно и довольно успешно справляются многие компании. Но мировой опыт показывает, что источники финансирования девелоперских проектов должны быть разными. Попутно с проектным финансированием та же «долевка» в разных видах существует во всем мире и работает очень эффективно. Бизнесу должно быть доступно и проектное финансирование, но не на таких жестких условиях.
– Насколько сильно все эти изменения отразятся на качестве проектов застройщиков?
– Самым существенным фактором была и остается платежеспособность населения. За последние три-четыре года люди стали жить скромнее, и поэтому каких-то повышенных запросов в массовом сегменте ожидать не стоит. Девелоперы будут сосредоточены на возведении во всех смыслах более качественного и эффективного массового продукта. Конечно, в городах-миллионниках (и прежде всего в обеих столицах) будут появляться и проекты высокого класса.
Безусловно, у Северной столицы есть все предпосылки в ближайшие годы занять достойное место среди первых европейских городов, и прежде всего – из-за растущих объемов туризма. Причем, если грамотно распорядиться этим потенциалом, Петербург может стать одним из самых передовых городов, не только как исторический центр с архитектурой прошлых веков, но и как современный центр развития бизнеса.
Москва, как российская столица, от других российских городов в этом плане ушла далеко вперед, в нее были вложены большие средства. Кроме того, именно Москва обладает относительно устойчивым платежеспособным спросом. Для жилья высокого ценового сегмента здесь задана высокая планка, до которой региональные компании, увы, пока не дотягивают. Мы решили бросить себе такой вызов – именно поэтому наш первый проект в Москве мы реализуем в премиум-классе, для нас важно, что называется, «изучить материал» изнутри. Не секрет, что многие состоятельные люди, не удовлетворяясь качеством российских проектов, предпочитают приобретать жилье за границей. Мы поставили перед собой задачу – сделать для них здесь лучше, чем там. Вот такая идея.
Если говорить о комфорт-классе, то здесь, на мой взгляд, наработки петербургских застройщиков зачастую интереснее московских. Достаточно показательно это проявилось в проектах, которые планируется реализовать по программе реновации в столице. Это неплохие проекты, но, на мой взгляд, в чем-то они могли бы быть и посовременней. Каждый проект должен удовлетворять требованиям прогрессивного развития, ведь «срок жизни» проекта – 50 и более лет.
Цены на жилье в ближайших пригородах Санкт-Петербурга соответствуют качеству предложения и будут объективно расти, убеждена Нина Креславская, заместитель председателя совета директоров ГК «РосСтройИнвест».
– Нина Абрамовна, «РосСтройИнвест» реализует сегодня проект в достаточно непростой локации – Мурино. Как характеристики «Старой крепости» соотносятся с нормативами градостроительного проектирования, действующими в Ленобласти?
– Абсолютно четко все соотносится с Правилами землепользования и застройки, что сегодня жестко контролируется в Ленобласти. Безусловно, есть утвержденный проект планировки территории, согласно которому мы получили градплан. Мы законопослушны и потому строим именно то, что предписывает градплан.
Кстати, «Старая крепость» – это дом, который строится по индивидуальному проекту, нехарактерному для данной локации, который будет построен из качественных материалов – с использованием монолитных технологий и современных фасадных систем. Он относительно невысокий – 13 этажей. Стоит упомянуть и о том, что проект реализуется в старой части Мурино – в зеленой зоне с низкой плотностью населения, неподалеку от здания местной администрации. Там есть парк, где установлены спортивные тренажеры для взрослых, оборудованы площадки для детей. Локация в непосредственной близости от метро, конечно, имеет свои преимущества, но не дает возможностей для полноценного отдыха на свежем воздухе. По той степени комфорта и озеленения, которая доступна в исторической части Мурино, на мой взгляд, эта территория сопоставима с петербургским районом Ржевка-Пороховые.
– Хорошие материалы стоят недешево. За счет чего удается сочетать качество с приемлемой для покупателя стоимостью продукта?
– Не секрет, что земля в Мурино стоит дешевле, чем в черте города. Отчасти за счет этого удается уменьшить стоимость жилья, а еще за счет того, что мы не гонимся за сверхприбылью. У нас средняя цена, в которой заложена возможность вовремя и с хорошим качеством построить дом и получить некоторую прибыль.
– А вообще взвешенную, на ваш взгляд, ценовую политику проводят застройщики, работающие в ближних пригородах Петербурга?
– По-моему, сегодня достаточно много демпинга, и это очень плохо для покупателя, потому что увеличивается риск недостроя. Но в целом цены в пригородах соответствуют качеству предложения, и они небольшие. Цены меньше быть не могут: материалы не подешевели.
– Как в «Старой крепости» развиваются ваши идеи доступного комфорта?
– Концепция «Доступный комфорт» – это, в первую очередь, удобные планировки. В «Старой крепости» примерно 50% квартир – с востребованными сегодня европланировками, основной отличительный признак которых – большие кухни.
«Доступный комфорт» – это и красивая архитектура, и развитая инфраструктура, которая должна находиться либо в доме, либо недалеко от него. В той части Мурино, где строится «Старая крепость», развитая инфраструктура есть, но и в самом жилом комплексе предусмотрены те компоненты, которые, на наш взгляд, недостаточно представлены на территории. Будет там и культурно-образовательный центр.
– Повлияла ли на ваши планы экономическая ситуация в течение последнего года?
– Безусловно, мы корректируем планы с учетом экономических реалий. Например, в прошлом году мы вышли из экспертизы с проектом «Петр Великий и Екатерина Великая» – двух 140-метровых небоскребов, которые планировалось возводить на левом берегу Невы, недалеко от нашего комплекса «Князь Александр Невский». Мы прошли московскую экспертизу – это было не так-то просто – и в январе должны были выйти на строительство. Но не вышли. Потому что себестоимость строительства 140-метрового здания достаточно высока, и мы приняли решение внести в проект корректировки, сделав этот жилой комплекс 100-метровым и тем самым значительно сократив затраты. Сейчас проект заново проходит экспертизу, и мы рассчитываем выйти на строительство осенью.
А из ближайших планов, на которые, напротив, экономическая ситуация не повлияла, – вывод в июне на рынок проекта бизнес-класса – ЖК «Кремлевские звезды» на ул. Типанова.