Фёдор Туркин: «Каждый проект должен удовлетворять требованиям прогрессивного развития»
Насколько быстро устаревают возводимые сегодня жилые комплексы, как продлить их «срок жизни», какие передовые идеи могут почерпнуть российские девелоперы у иностранных партнеров – «Строительному Еженедельнику» рассказал почетный строитель России, председатель совета директоров группы компаний «РосСтройИнвест» Фёдор Туркин.
– Фёдор Олегович, обычно передовые идеи в той или иной отрасли аккумулируют международные выставки. Можете отметить что-либо действительно выдающееся на прошедшей в марте во Франции выставке MIPIM?
– К сожалению, оценить качественное развитие самой выставки у меня не получится, так как в этом году я посетил MIPIM в первый раз. Вместе с тем, MIPIM, на мой взгляд, вполне оправдывает статус серьезной международной рабочей площадки, где нет места шальным инвестициям и оторванным от реальности проектам, а есть сосредоточенная, тяжелая работа всех участников выставки. Это было видно по тому, как активно и цепко работают зарубежные девелоперы, проектировщики с каждым из посетителей своих стендов, как подробно и зачастую масштабно проработана их экспозиция.
Возможно, именно этой цепкости и активности, на мой взгляд, не хватало на стендах Москвы и Петербурга, которые были представлены на MIPIM в этом году, хотя деловая программа российской делегации была организована на высоком профессиональном уровне. Так или иначе, центрами активной выставочной работы были павильоны Лондона, Стамбула и ряда других европейских городов; там было представлено много проектов с небесспорной, но весьма интересной архитектурой.
Не секрет, что значительная часть того, что сегодня возводится в мире, строится по проектам британцев. Это их большое достижение (прежде всего – в плане технологий) и колоссальный бизнес – то, с чего стоит нам брать пример. Там, где последние десятилетия активно работали англичане, – в Китае, арабских странах, – сегодня выросли мощные местные строительные и проектные компании, которые сумели перенять технологии и научиться работать самостоятельно. А это произошло далеко не сразу. И сегодня нам предстоит догонять уже не англичан и американцев, а китайцев и арабов, которые тоже ушли далеко вперед.
– То есть сегодня для российского бизнеса более перспективен восточноазиатский вектор развития сотрудничества?
– Я бы сказал так: работать с этими партнерами также не просто, но у них проще взять технологии, чем у тех же англичан. Вообще, должен заметить, что сейчас нигде в мире нет «быстрых денег», растущих «как на дрожжах» рынков, а везде чувствуется тяжелая конкурентная борьба и сосредоточенная работа.
Безусловно, и арабские страны, и Китай не горят желанием безвозмездно делиться наработками и технологиями, все они – очень жесткие переговорщики. Однако по сравнению с нами они обладают колоссальным опытом взаимодействия, в том числе и между собой. Так, годовой товарооборот у России с Китаем составляет 80 млрд долларов, в то время как у Китая только с одним Дубаем – 65 млрд долларов. Всего же в ОАЭ работает более 2,5 тыс. совместных с китайцами предприятий. Причем, в отличие от нас, это взаимодействие налажено не в сырьевых, а в высокотехнологичных отраслях.
– На одном из ключевых мероприятий российской деловой программы MIPIM вице-губернатор Петербурга Игорь Албин поднял вопрос расширения присутствия предприятий реального сектора экономики Петербурга на внешних региональных и международных рынках. При каких условиях такое расширение возможно?
– Мы хорошо знаем, как это делается за рубежом. Государство изучает рынки других стран, возможности и ограничения. Затем создаются специальные финансовые организации, обычно они именуются экспортно-импортными банками. На государственном уровне разрабатываются программы поддержки своего бизнеса за рубежом. Так, около 20 лет назад такая программа была разработана в Турции. На нее турецким правительством были выделены колоссальные средства. Причем речь шла о поддержке частных компаний.
Другой пример – Китай. Там, наверное, все несколько проще, поскольку компании в подавляющем большинстве государственные, как и специально создаваемые финансовые организации, но суть одна – поддержка развития китайского бизнеса в других странах. Мы все можем видеть, какие это приносит результаты: даже в самых отдаленных уголках Земли мы почти наверняка встретим продукцию китайского производства, будь то легкая промышленность или машиностроение. Сегодня Китай обогнал США по количеству выпускаемых и продаваемых автомобилей. То, что казалось невозможным еще несколько лет назад, сегодня – абсолютная реальность.
Впрочем, программу по защите и продвижению своего бизнеса во всем мире имеют и США, и наш близкий европейский сосед – Финляндия. И таких успешных примеров достаточно – правда, речь идет о принятии решения на общегосударственном уровне. Но и в случае, когда с такими инициативами выступает наша петербургская региональная власть, – их можно только приветствовать.
– Похоже, на общегосударственном уровне, если говорить о строительной отрасли, возможностей для развития бизнеса оставляют все меньше…
– Я считаю, что строительная отрасль, безусловно, требует государственного регулирования, если дело касается развития некоммерческих проектов. Тут я, прежде всего, имею в виду проекты по развитию Дальнего Востока, Крайнего Севера – то есть территорий, которые необходимо осваивать и застраивать, но при этом они малопривлекательны для бизнеса.
Во всех остальных случаях ничего лучше свободного, конкурентного рынка еще не придумано. Но кому-то наверху представляется, что весь строительный бизнес сегодня априори состоит из мошенников и вопрос финансирования строительных проектов должен перейти под жесткий контроль. В результате с рынка уйдет значительное количество компаний.
– Не смогут потянуть проектное финансирование?
– Дело не в этом, с проектным финансированием уже давно и довольно успешно справляются многие компании. Но мировой опыт показывает, что источники финансирования девелоперских проектов должны быть разными. Попутно с проектным финансированием та же «долевка» в разных видах существует во всем мире и работает очень эффективно. Бизнесу должно быть доступно и проектное финансирование, но не на таких жестких условиях.
– Насколько сильно все эти изменения отразятся на качестве проектов застройщиков?
– Самым существенным фактором была и остается платежеспособность населения. За последние три-четыре года люди стали жить скромнее, и поэтому каких-то повышенных запросов в массовом сегменте ожидать не стоит. Девелоперы будут сосредоточены на возведении во всех смыслах более качественного и эффективного массового продукта. Конечно, в городах-миллионниках (и прежде всего в обеих столицах) будут появляться и проекты высокого класса.
Безусловно, у Северной столицы есть все предпосылки в ближайшие годы занять достойное место среди первых европейских городов, и прежде всего – из-за растущих объемов туризма. Причем, если грамотно распорядиться этим потенциалом, Петербург может стать одним из самых передовых городов, не только как исторический центр с архитектурой прошлых веков, но и как современный центр развития бизнеса.
Москва, как российская столица, от других российских городов в этом плане ушла далеко вперед, в нее были вложены большие средства. Кроме того, именно Москва обладает относительно устойчивым платежеспособным спросом. Для жилья высокого ценового сегмента здесь задана высокая планка, до которой региональные компании, увы, пока не дотягивают. Мы решили бросить себе такой вызов – именно поэтому наш первый проект в Москве мы реализуем в премиум-классе, для нас важно, что называется, «изучить материал» изнутри. Не секрет, что многие состоятельные люди, не удовлетворяясь качеством российских проектов, предпочитают приобретать жилье за границей. Мы поставили перед собой задачу – сделать для них здесь лучше, чем там. Вот такая идея.
Если говорить о комфорт-классе, то здесь, на мой взгляд, наработки петербургских застройщиков зачастую интереснее московских. Достаточно показательно это проявилось в проектах, которые планируется реализовать по программе реновации в столице. Это неплохие проекты, но, на мой взгляд, в чем-то они могли бы быть и посовременней. Каждый проект должен удовлетворять требованиям прогрессивного развития, ведь «срок жизни» проекта – 50 и более лет.
О перспективах строительного комплекса Архангельской области рассказал Андрей Шестаков, министр промышленности и строительства региона.
– Андрей Геннадьевич, каких результатов удалось достичь в достройке незавершенных объектов?
– На 1 января 2015 года в области насчитывалось 206 объектов, замороженных на разной степени готовности. За год возобновлено строительство 80 из них, и в большинстве своем это социально значимые объекты. Всего на строительную отрасль региона из консолидированного бюджета было выделено в 2015 году порядка 7 млрд рублей, и в следующем году планируется финансирование в этих же пределах. Важно, что мы не отказались от ранее запланированных к реализации строительных проектов.
– Как в вашем регионе реализуется программа «Доступное жилье для российской семьи»? Какие еще программы, нацеленные на улучшение жилищных условий граждан, действуют в Архангельской области?
– Прежде всего, надо упомянуть о том, что мы продолжаем реализовывать программу переселения граждан из аварийного фонда. Далее, у нас действует государственная программа «Обеспечение качественным, доступным жильем и объектами инженерной инфраструктуры населения Архангельской области (2014-2020 годы)». Цели этой программы – развитие некоммерческого жилищного фонда, в том числе через строительство служебного жилья, финансирование строительства жилья для различных категорий граждан, а также создание условий для формирования рынка доступного арендного жилья.
Для реализации государственной программы «Жилье для российской семьи» уже отобрано пять земельных участков в городах Архангельск и Северодвинск, а также Вельском и Няндомском районах. Но как и многие другие российские регионы, мы столкнулись с проблемой отсутствия интереса у бизнеса к строительству доступного жилья на предлагаемых условиях (приобретение участниками программы из расчета 35 тыс. рублей за 1 кв. м). Строительство жилья на Севере предполагает особый подход: это связано с соблюдением более жестких, чем в Центральной России, требований по устойчивости к низким температурам, энергоэффективности, с необходимостью сохранения вечномерзлых грунтов, сезонным характером доставки стройматериалов в отдаленные районы. Как следствие, увеличение стоимости готовых объектов очевидно. По нашему мнению, для развития жилищного строительства в Архангельской области необходимо увеличение норматива стоимости 1 кв. м площади жилого помещения.
– С какими законодательными инициативами в области строительства выступила Архангельская область в 2015 году?
– Это законопроект, определяющий полномочия органов региональной власти в части строительства и использования наемных домов, жилые помещения в которых будут предоставляться по договорам найма. Проект разработан в целях реализации положений 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации…». Учитывая актуальность проблемы качества возводимого жилья, особенно если это жилье, строящееся по государственным программам, мы неоднократно на федеральном уровне говорили о необходимости внесения изменения в действующее законодательство РФ в области строительства. В частности, мы убеждены в необходимости наличия положительного заключения госэкспертизы проектной документации для объектов малоэтажного строительства, не затрагивая ИЖС. Неоднократно мы говорили и о целесообразности наделения органов государственного строительного надзора правом проведения проверок объектов капитального строительства, в отношении которых пока надзор по закону не осуществляется.
Далее, мы говорим о необходимости включения в перечень национальных стандартов и сводов правил актуализированных документов, в результате применения которых (на обязательной основе) обеспечивается соблюдение требований 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
– Какие крупные объекты жилищного строительства должны быть сданы в 2015 году?
– Всего к вводу запланировано около 100 жилых домов, в том числе 32 многоэтажных общей площадью более 175 тыс. кв. м. Среди этих домов 15 объектов в Архангельске, шесть – в Северодвинске, по четыре дома в г. Котлас и Мирный. Мы планируем, что ввод жилья в эксплуатацию по итогам 2015 года превысит показатель 2014 года более чем на 10%.