Фёдор Туркин: «Каждый проект должен удовлетворять требованиям прогрессивного развития»
Насколько быстро устаревают возводимые сегодня жилые комплексы, как продлить их «срок жизни», какие передовые идеи могут почерпнуть российские девелоперы у иностранных партнеров – «Строительному Еженедельнику» рассказал почетный строитель России, председатель совета директоров группы компаний «РосСтройИнвест» Фёдор Туркин.
– Фёдор Олегович, обычно передовые идеи в той или иной отрасли аккумулируют международные выставки. Можете отметить что-либо действительно выдающееся на прошедшей в марте во Франции выставке MIPIM?
– К сожалению, оценить качественное развитие самой выставки у меня не получится, так как в этом году я посетил MIPIM в первый раз. Вместе с тем, MIPIM, на мой взгляд, вполне оправдывает статус серьезной международной рабочей площадки, где нет места шальным инвестициям и оторванным от реальности проектам, а есть сосредоточенная, тяжелая работа всех участников выставки. Это было видно по тому, как активно и цепко работают зарубежные девелоперы, проектировщики с каждым из посетителей своих стендов, как подробно и зачастую масштабно проработана их экспозиция.
Возможно, именно этой цепкости и активности, на мой взгляд, не хватало на стендах Москвы и Петербурга, которые были представлены на MIPIM в этом году, хотя деловая программа российской делегации была организована на высоком профессиональном уровне. Так или иначе, центрами активной выставочной работы были павильоны Лондона, Стамбула и ряда других европейских городов; там было представлено много проектов с небесспорной, но весьма интересной архитектурой.
Не секрет, что значительная часть того, что сегодня возводится в мире, строится по проектам британцев. Это их большое достижение (прежде всего – в плане технологий) и колоссальный бизнес – то, с чего стоит нам брать пример. Там, где последние десятилетия активно работали англичане, – в Китае, арабских странах, – сегодня выросли мощные местные строительные и проектные компании, которые сумели перенять технологии и научиться работать самостоятельно. А это произошло далеко не сразу. И сегодня нам предстоит догонять уже не англичан и американцев, а китайцев и арабов, которые тоже ушли далеко вперед.
– То есть сегодня для российского бизнеса более перспективен восточноазиатский вектор развития сотрудничества?
– Я бы сказал так: работать с этими партнерами также не просто, но у них проще взять технологии, чем у тех же англичан. Вообще, должен заметить, что сейчас нигде в мире нет «быстрых денег», растущих «как на дрожжах» рынков, а везде чувствуется тяжелая конкурентная борьба и сосредоточенная работа.
Безусловно, и арабские страны, и Китай не горят желанием безвозмездно делиться наработками и технологиями, все они – очень жесткие переговорщики. Однако по сравнению с нами они обладают колоссальным опытом взаимодействия, в том числе и между собой. Так, годовой товарооборот у России с Китаем составляет 80 млрд долларов, в то время как у Китая только с одним Дубаем – 65 млрд долларов. Всего же в ОАЭ работает более 2,5 тыс. совместных с китайцами предприятий. Причем, в отличие от нас, это взаимодействие налажено не в сырьевых, а в высокотехнологичных отраслях.
– На одном из ключевых мероприятий российской деловой программы MIPIM вице-губернатор Петербурга Игорь Албин поднял вопрос расширения присутствия предприятий реального сектора экономики Петербурга на внешних региональных и международных рынках. При каких условиях такое расширение возможно?
– Мы хорошо знаем, как это делается за рубежом. Государство изучает рынки других стран, возможности и ограничения. Затем создаются специальные финансовые организации, обычно они именуются экспортно-импортными банками. На государственном уровне разрабатываются программы поддержки своего бизнеса за рубежом. Так, около 20 лет назад такая программа была разработана в Турции. На нее турецким правительством были выделены колоссальные средства. Причем речь шла о поддержке частных компаний.
Другой пример – Китай. Там, наверное, все несколько проще, поскольку компании в подавляющем большинстве государственные, как и специально создаваемые финансовые организации, но суть одна – поддержка развития китайского бизнеса в других странах. Мы все можем видеть, какие это приносит результаты: даже в самых отдаленных уголках Земли мы почти наверняка встретим продукцию китайского производства, будь то легкая промышленность или машиностроение. Сегодня Китай обогнал США по количеству выпускаемых и продаваемых автомобилей. То, что казалось невозможным еще несколько лет назад, сегодня – абсолютная реальность.
Впрочем, программу по защите и продвижению своего бизнеса во всем мире имеют и США, и наш близкий европейский сосед – Финляндия. И таких успешных примеров достаточно – правда, речь идет о принятии решения на общегосударственном уровне. Но и в случае, когда с такими инициативами выступает наша петербургская региональная власть, – их можно только приветствовать.
– Похоже, на общегосударственном уровне, если говорить о строительной отрасли, возможностей для развития бизнеса оставляют все меньше…
– Я считаю, что строительная отрасль, безусловно, требует государственного регулирования, если дело касается развития некоммерческих проектов. Тут я, прежде всего, имею в виду проекты по развитию Дальнего Востока, Крайнего Севера – то есть территорий, которые необходимо осваивать и застраивать, но при этом они малопривлекательны для бизнеса.
Во всех остальных случаях ничего лучше свободного, конкурентного рынка еще не придумано. Но кому-то наверху представляется, что весь строительный бизнес сегодня априори состоит из мошенников и вопрос финансирования строительных проектов должен перейти под жесткий контроль. В результате с рынка уйдет значительное количество компаний.
– Не смогут потянуть проектное финансирование?
– Дело не в этом, с проектным финансированием уже давно и довольно успешно справляются многие компании. Но мировой опыт показывает, что источники финансирования девелоперских проектов должны быть разными. Попутно с проектным финансированием та же «долевка» в разных видах существует во всем мире и работает очень эффективно. Бизнесу должно быть доступно и проектное финансирование, но не на таких жестких условиях.
– Насколько сильно все эти изменения отразятся на качестве проектов застройщиков?
– Самым существенным фактором была и остается платежеспособность населения. За последние три-четыре года люди стали жить скромнее, и поэтому каких-то повышенных запросов в массовом сегменте ожидать не стоит. Девелоперы будут сосредоточены на возведении во всех смыслах более качественного и эффективного массового продукта. Конечно, в городах-миллионниках (и прежде всего в обеих столицах) будут появляться и проекты высокого класса.
Безусловно, у Северной столицы есть все предпосылки в ближайшие годы занять достойное место среди первых европейских городов, и прежде всего – из-за растущих объемов туризма. Причем, если грамотно распорядиться этим потенциалом, Петербург может стать одним из самых передовых городов, не только как исторический центр с архитектурой прошлых веков, но и как современный центр развития бизнеса.
Москва, как российская столица, от других российских городов в этом плане ушла далеко вперед, в нее были вложены большие средства. Кроме того, именно Москва обладает относительно устойчивым платежеспособным спросом. Для жилья высокого ценового сегмента здесь задана высокая планка, до которой региональные компании, увы, пока не дотягивают. Мы решили бросить себе такой вызов – именно поэтому наш первый проект в Москве мы реализуем в премиум-классе, для нас важно, что называется, «изучить материал» изнутри. Не секрет, что многие состоятельные люди, не удовлетворяясь качеством российских проектов, предпочитают приобретать жилье за границей. Мы поставили перед собой задачу – сделать для них здесь лучше, чем там. Вот такая идея.
Если говорить о комфорт-классе, то здесь, на мой взгляд, наработки петербургских застройщиков зачастую интереснее московских. Достаточно показательно это проявилось в проектах, которые планируется реализовать по программе реновации в столице. Это неплохие проекты, но, на мой взгляд, в чем-то они могли бы быть и посовременней. Каждый проект должен удовлетворять требованиям прогрессивного развития, ведь «срок жизни» проекта – 50 и более лет.
С июля этого года отбор подрядных организаций Фондом капитального ремонта проводится по новым правилам. Член регионального штаба ОНФ в Петербурге, руководитель Фонда «Общественный контроль» Павел Созинов рассказывает о внедрении на рынке новых нормативных актов.
– Президент России и лидер Народного фронта Владимир Путин поставил задачу улучшить качество предоставляемых услуг ЖКХ. Как выполняется поручение главы государства?
– Вопрос о повышении качества предоставляемых услуг ЖКХ был поставлен нашим президентом, лидером Народного фронта, еще в мае 2013 года на заседании Государственного совета РФ «О мерах по повышению качества предоставления жилищно-коммунальных услуг». Согласно перечню поручений, федеральному правительству совместно с региональной исполнительной властью ставилась задача создать эффективную систему контроля за качеством выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах (МКД). По данным Центра независимого мониторинга исполнения указов Президента РФ «Народная экспертиза» ОНФ, половина проведенного капитального ремонта фасадов обследованных домов в регионах России не соответствует требованиям, предъявляемым к капитальному ремонту фасадов, а соответственно, не решает задач, стоящих перед проведением капитального ремонта. В немалой степени качество капитального ремонта зависит от выбора подрядных организаций.
1 июля 2016 года принято Постановление Правительства РФ № 615 «О порядке привлечения подрядных организаций…», согласно которому фонды капремонта будут проводить отбор подрядчиков по новым правилам. До его вступления в силу в Санкт-Петербурге действует Постановление Правительства № 1206 о порядке привлечения подрядных организаций, которое предусматривает свою собственную методику выбора подрядных организаций. Существенное отличие июльского постановления правительства в том, что оно опирается на принципы, заложенные в Федеральной контрактной системе, которая предполагает двухуровневую методику выбора подрядных организаций.
На первом этапе предполагается квалификационный отбор, на основании которого формируется реестр квалифицированных подрядных организаций, среди которых на втором этапе проводятся электронные торги.
– Какие проблемы возникают в связи с изменениями в законодательстве?
– К сожалению, по оценке руководства Регионального штаба ОНФ в Санкт-Петербурге, новое постановление не в полной мере учитывает необходимость квалификационного отбора, так как в основу квалификационных критериев положено наличие у участника предварительного отбора выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к работам, перечень которых установлен нормативным правовым актом федерального органа исполнительной власти. Требования теряют свою актуальность в связи с тем, что 3 июля 2016 года Президент России Владимир Путин подписал Федеральный закон № 372-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Настоящий Федеральный закон предусматривает существенные изменения в системе саморегулирования, в том числе отмену с 1 июля 2017 года свидетельств о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.
Очевидно, необходимо вернуться к вопросу выбора подрядных организаций, в том числе с учетом их опыта и деловой репутации. Создание реестра надежных поставщиков товаров, работ и услуг следует формировать на основании существенных квалификационных критериев. Здесь возможно рассмотреть применение уже принятых стандартов оценки опыта и деловой репутации субъектов предпринимательской деятельности.
В настоящее время Фонд капитального ремонта проводит консультации с Региональным отделением ОНФ в Санкт-Петербурге с целью предложить и обобщить подходы по выбору подрядных организаций на основе оценки их опыта и деловой репутации.
– Нет четкой границы между применением видов и составов работ по текущему и капитальному ремонту. Есть ли у вас конкретные предложения по их разграничению?
– Статья 166 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) устанавливает только обобщенные виды работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов. При этом по существу одни те же виды работ включены в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в МКД, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Следует отметить, что указанный документ предусматривает при выявлении повреждений и нарушений в случае необходимости разработку плана восстановительных работ, а по большинству видов работ еще и проведение самих восстановительных работ. Если учитывать, что в соответствии с п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса России (ГрК РФ) под капремонтом понимается замена и (или) восстановление строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, то окончательно стирается грань между работами, необходимыми для надлежащего содержания общего имущества в МКД, и работами по его капитальному ремонту. Аналогичные выводы следуют из анализа Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170. Необходимо утверждение нормативно-правового акта о разграничении видов и состава работ, отнесенных к капитальному либо к текущему ремонту. Этот вопрос имеет принципиальное значение, поскольку позволяет провести границу между текущим ремонтом, который осуществляет управляющая организация за деньги, собираемые с граждан по строке «Текущий ремонт и содержание», и капитальным ремонтом, проводимым региональным оператором за средства, полученные в виде взносов. К формированию состава работ по капитальному ремонту МКД также отсутствуют единые требования, в отсутствие которых невозможно определить, например, какие именно конструктивные элементы в составе крыши или подвала должны подвергаться замене или восстановлению. В частности, отмечены существенные различия между стоимостью одного и того же вида работ в разных регионах. Например, стоимость работ по ремонту подвальных помещений на 1 кв. м общей площади МКД в Петербурге составляет 1725,52 рубля, а в Ленинградской области – 137,47 рубля. Напротив, ремонт крыши в Санкт-Петербурге стоит 505,83 рубля за 1 кв. м, а в Ленинградской области – 779,42 рубля.
– Как максимально эффективно наладить строительный контроль при проведении капитального ремонта?
– По мнению экспертов Центра независимого мониторинга исполнения указов Президента РФ «Народная экспертиза» ОНФ, серьезное упущение в процессе и проведении капремонта общего имущества в многоквартирных домах – отсутствие государственного строительного надзора и экспертизы проектов. Правовые основы госстройнадзора заложены в ст. 54 ГрК РФ. В настоящий момент в соответствии с действующим законодательством указанный надзор не проводится в случае капремонта объектов капитального строительства. Так, до принятия Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» государственный строительный надзор осуществлялся в том числе и при капитальном ремонте объектов капитального строительства, если при его проведении затрагивались конструктивные элементы и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, а проектная документация таких объектов подлежала государственной экспертизе в соответствии со ст. 49 ГрК РФ либо проектная документация таких объектов являлась типовой проектной документацией или ее модификацией. В настоящее время контрольные функции за процессом капитального ремонта полностью возложены на структурные подразделения Фонда капремонта. Также формирование технических условий для подрядчиков возложено на Фонд капитального ремонта. Необходимо рассмотреть включение в состав Комиссии по выбору подрядных организаций представителей Государственной жилищной инспекции (ГЖИ), а также возложить на ГЖИ более существенные надзорные функции при капитальном ремонте. Что касается реализации программ капремонта, то, возвращаясь к вопросу строительного надзора, необходимо проводить обязательную экспертизу проектов и смет работ по капремонту. Следует создать специальную комиссию, которая займется проверкой смет. Должен быть контроль расходования денежных средств и контроль качества работ по капремонту.
– Прокомментируйте, как проходят работы Фонда капремонта в 2016 году.
– Краткосрочный план капитального ремонта в этом году корректировался дважды – были дополнены виды работ по новым адресам, изменены суммы, которые будут потрачены в этом году на капитальный ремонт. С учетом этих корректировок до конца 2016 года капитальный ремонт проведут в 1788 домах по 2922 видам работ, общая сумма составит 9,9 млрд рублей, из них 5,9 млрд рублей – это средства, выделенные из городского бюджета.
Однако в настоящий момент из средств городского бюджета выделен только 1,1 млрд рублей, за счет средств горожан, собранных Фондом капитального ремонта, – 370 млн рублей.
В приоритете краткосрочного плана по-прежнему крыши, лифты и инженерные системы, в частности теплоснабжение. Планируется замена лифтового оборудования до конца года в 329 домах (появятся 1247 новых кабин), ремонт крыш – в 497 зданиях, ремонт фасадов – в 123 домах. Большая часть средств программы капитального ремонта рассчитана на районы с исторической застройкой – Василеостровский, Адмиралтейский, Петроградский и Центральный.
По информации фонда, краткосрочный план капитального ремонта выполнен на 23%.
– Раньше Фонд капремонта мог размещать средства в одном банке. Теперь же их должно быть несколько. Изменятся ли существенно условия размещения вкладов?
– В связи принятием Постановления Правительства РФ от 23.05.2016 № 454 «Об утверждении Положения о проведении конкурса по отбору российских кредитных организаций….» существенно изменились правила размещения временно свободных средств Фонда капитального ремонта, формируемого на счете регионального оператора. Предполагается размещение средств фонда в нескольких банках. Минстрой РФ разъясняет, что это необходимо для диверсификации рисков.
Тем не менее изменения требований к выбору кредитных организаций для открытия специального счета для формирования Фонда капитального ремонта не учитывают специфику размещения указанных средств. Так, в Санкт-Петербурге Фондом капитального ремонта денежные средства размещены в ПАО «ВТБ24» с процентной ставкой более 10%. Размещение средств фонда в иных банках значительно изменит условия обслуживания специального счета, что может негативно отразиться на объеме средств, которые могли бы быть использованы на пополнение фонда капремонта.
– Недавно принятыми нормативными актами предусмотрены механизмы общественного контроля деятельности регионального оператора. Как Народный фронт будет участвовать в такой деятельности?
– Принят приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 28.01.2016 № 41/пр, которым утверждены «Методические рекомендации по созданию специализированных некоммерческих организаций….», предусматривающие в том числе положения об обеспечении контроля за работой деятельности регионального оператора в части проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также в целях широкого вовлечения представителей общественности в процесс контроля деятельности регионального оператора предусмотрено создание при региональном операторе общественного совета.
Также Постановлением Правительства РФ от 01.07.2016 № 615 «О порядке привлечения подрядных…» предусмотрено создание комиссии по проведению предварительного отбора подрядных организаций.
Необходимо предусмотреть формирование таких органов при региональных фондах капитального ремонта с участием общественных организаций и органов государственного жилищного надзора.