Ольга Колесникова: «Нужны своевременные управленческие решения плюс жесткий контроль»
Некачественная работа подрядчиков часто становится серьезной проблемой для городских чиновников. Как ее удалось решить Комитету по энергетике и инженерному обеспечению (КЭиИО) Санкт-Петербурга, «Строительному Еженедельнику» рассказала первый заместитель главы ведомства Ольга Колесникова.
– Ольга Васильевна, исполнение Адресной инвестиционной программы (АИП) для многих комитетов Смольного становится существенной проблемой. Как обстоят дела в этом отношении в Комитете по энергетике?
– Некоторое время назад мы тоже сталкивались со сложностями в этом вопросе. Однако в последние годы ситуация существенно улучшилась. Судите сами: в 2015 году при бюджете в 8,6 млрд рублей исполнение составило 90%; в 2016-м бюджет – 9,5 млрд, исполнение – 98,6%, в 2017-м – 11,3 млрд и 99%. Таким образом, за эти годы рос как объем нашей Адресной инвестиционной программы, так и процент ее исполнения.
В прошлом году мы достигли почти стопроцентного использования средств. Но надо понимать, что «копейка в копейку» потратить деньги обычно физически невозможно – просто потому, что зачастую при тендерах достигается экономия.
При этом нельзя сказать, что в 2017 году все было беспроблемно. В частности, мы расторгли 9 контрактов с подрядчиками, причем некоторые из них – в самом конце года. Причина – невыполнение компаниями своих обязательств.
– И все же работа по практически полному освоению средств в комитете налажена. Как же удалось это сделать?
– Исходя из своего немалого опыта работы, могу назвать главную формулу, которую я усвоила, работая под руководством курирующего наш комитет вице-губернатора Санкт-Петербурга Игоря Албина: своевременные управленческие решения плюс контроль. Причем контроль должен быть жесточайшим – не в смысле каких-то придирок, а в том, что мы должны четко и в полной мере знать, что в данный конкретный момент происходит на всех наших объектах.
Именно такой порядок нам и удалось организовать примерно три года назад.
Еженедельно, по вторникам, у нас проходят совещания со всеми заказчиками работ по нашему ведомству. Проводится подробный анализ положения дел на каждом объекте.
По средам – совещания с подрядчиками, у которых возникают какие-то проблемы. Они докладывают о текущем состоянии, мерах, которые предприняты, чтобы наверстать отставание, представляют графики работ.
По субботам – объезд проблемных объектов, чтобы разобраться в возникающих сложностях на местах. В прошлом году был забавный случай. Приезжаем на объект, подрядчики докладывают ситуацию. Все оказывается в порядке, сроки не срывают, особых проблем нет. Спрашиваю: «Что с объектом не так?». А мне говорят: «Да все хорошо, просто мы постоянно по проблемным адресам ездим, недостатки смотрим. Чтобы не складывалось превратного впечатления, решили показать объект, на котором все в норме».
Так вот, если мы видим проблемы на объекте, если в течение некоего срока (скажем, месяца) проблемы сохраняются, а меры поддержки, которые оказывает комитет, не срабатывают, мы ставим перед подрядчиком дедлайн: если до определенной даты он не представляет доказательств существенного прогресса на его объекте, то договор будет расторгнут. И затем реализуем это намерение.
Нет никакого смысла «тянуть до последнего», чтобы в конце концов из-за неспособности подрядчика выполнить работы все равно «расторгнуться». Решение об этом надо принимать сразу, как только появляется ясность, что компания не справится. Да, это создает сложности, да, приходится оценивать выполненные работы, проводить новые торги, судиться, но в конечном итоге практика показывает, что этот вариант все равно быстрее и надежнее обеспечит ввод объекта в эксплуатацию. В любом случае, решение принимать надо своевременно.
Для поддержания производственной дисциплины среди подрядчиков также очень важна работа со штрафами. Наказываем за все нарушения по срокам и пр. Причем работа выстроена так, что никаких дополнительных распоряжений отдавать никому не надо. После срыва графика работ наша юридическая служба автоматически направляет нарушителю извещение о штрафе. Принимая во внимание, что подряды сейчас обеспечиваются банковскими гарантиями, в случае невыплаты штрафа мы обращаемся в банк-гарант – и тот гасит задолженность. Поначалу это вызывало недовольство и даже возмущение, но сейчас работа отлажена, подрядчики поняли схему, и выяснилось, что большая часть из них прекрасно способна по ней работать.
– Идет много разговоров о создании «белого» и «черного» списка, для включения туда добросовестных и недобросовестных подрядчиков соответственно. Ваше отношение к этой идее?
– У нас в комитете черно-белых списков нет. Зато есть так называемый «светофор» для подрядчиков. Принцип формирования – очень прост. В «зеленой» зоне – те компании, у которых на объектах все в порядке, работы идут в графике. В «желтой» – те, у кого есть проблемы, отставание и пр., и за которыми мы следим особенно тщательно. Ну и наконец, в «красной» – кандидаты на расторжение и те, с кем договоры уже расторгнуты из-за некачественной работы. Отмечу, что ранжирование происходит не по чьему-то субъективному мнению, а в рамках разработанной методики, учитывающей множество факторов и критериев оценки работы.
Причем надо понимать, что списки эти гибкие, оперативно учитывающие происходящие изменения. Попавшая в «желтую» зону компания может наверстать упущенное и перейти в «зеленый» сегмент. К сожалению, бывает и наоборот. Этот «светофор» зарекомендовал себя как эффективный инструмент и работает вполне успешно.
– И каковы доли цветов этого «светофора» в общем числе подрядчиков?
– В списках постоянно происходят изменения, поэтому доли меняются. Если брать в среднем, то 60-70% подрядчиков обычно находится в «зеленом» сегменте, 20-30% – в «желтом» и порядка 10% – в «красном».
Кроме того, когда мы расторгаем договоры с несправившимися компаниями, мы извещаем ФАС о необходимости включить такие компании в Реестр недобросовестных поставщиков. Это достаточно эффективная мера, чтобы не допустить их к участию в новых тендерах, по крайней мере, на протяжении двух лет.
– Расскажите, пожалуйста, о наиболее интересных объектах АИП 2017 года.
– Город направляет значительные средства в инженерно-энергетический комплекс. В сфере водоснабжения и водоотведения построен 21 км канализационных сетей и 36,4 км водопроводных сетей. Из введенных в эксплуатацию можно выделить интересный проект реконструкции канализации в рамках программы благоустройства территории Муринского парка.
В сфере теплоснабжения реконструировали ряд тепловых пунктов в Приморском районе, а также участки тепловых сетей в нескольких районах города.
Ввели 45 объектов наружного освещения, включая 13 проектов квартального освещения в разных районах Петербурга. Построено освещение в 12 парках и скверах, таких как парк Малиновка, Приморский парк Победы (детский сектор), Парк на пересечении ул. Джона Рида и ул. Бадаева и др. Кроме того, обеспечили светом 249 детских и спортивных площадок. Еще можно отметить работы по реконструкции системы управления наружным освещением Санкт-Петербурга.
Всего в 2017 году завершены работы на 81 объекте.
– А что интересного предполагается ко вводу в этом году?
– В текущем году введем в эксплуатацию 94 объекта. По линии водоснабжения и водоотведения ко вводу намечено несколько объектов в Курортном районе, таких как канализационные очистные сооружения пос. Молодежное, скважинные водозаборы и водопроводные сети для водоснабжения пос. Красавица и пос. Решетниково. Кроме того, мы продолжаем реализацию ряда крупных проектов, работы по которым идут в течение нескольких лет, например, Охтинского канализационного коллектора.
Продолжим реконструкцию центральных тепловых пунктов, а также модернизацию магистральных и квартальных тепловых сетей.
Введем в эксплуатацию 43 объекта наружного освещения, в том числе проведем его реконструкцию в 19 кварталах. К 315-летию Петербурга, которое отмечается в этом году, принято решение организовать освещение 315 детских и спортивных площадок, что и будет сделано.
Все это масштабные работы, направленные на повышение качества жизни петербуржцев и улучшение качества городской среды.
Лидеры деловой и общественной жизни Петербурга удостоены ежегодной премии «Эксперт года». В области бизнеса и инноваций экспертом года признан Эдуард Тиктинский, президент холдинга RBI (объединяющего компании RBI и «Северный город»).
В интервью «Строительному Еженедельнику» Эдуард Тиктинский рассказал, почему инновации не работают локально и что формирует повестку работы строительных компаний завтрашнего дня.
– RBI был пионером во внедрении многих программ и технологий, которые вслед за вами начинали использовать другие застройщики. Каковы, на Ваш взгляд, направления развития строительных компаний завтрашнего дня?
– В программной инженерии есть понятия front-end и back-end – это процесс создания продукта, разделенный на две части, клиентскую и серверную. Условно говоря, front-end – это все то, что касается взаимодействия с клиентом, качества продукта и сервиса. Здесь всем застройщикам еще есть над чем работать, и RBI не исключение. Создание продукта более высокого качества и с лучшим сервисом, чем у наших конкурентов, всегда было для нас стратегически важным акцентом. В любом сегменте, где бы мы ни работали. И в условиях такого высоко конкурентного рынка, как сейчас, этот тренд, безусловно, будет развиваться.
– О совершенствовании продукта говорят многие застройщики. Какими должны быть реальные шаги, чтобы от слов перейти к делу?
– Первое – застройщику необходимо самому осознать важность этой работы. И, во-вторых, – выстроить систему контроля. В жилищном строительстве существует большой менеджерский разрыв между застройщиком и генподрядной компанией, субподрядчиками. Распространить контроль на всю цепочку вниз, вплоть до непосредственных исполнителей на объекте – именно на этом должны быть сосредоточены усилия компаний, чтобы продолжать успешно развиваться.
– Что тогда включает в себя back-end?
– Другая сторона – back-end – это качество менеджмента в компании. Его формирует ряд стратегических инициатив: быстрота реакции на запросы клиента, высокая производительность труда, меньшее количество ошибок и пустых операций. Эти процессы должны быть отработаны и положены на современные платформы. Например, в проектировании мы работаем сейчас в облачных технологиях, и ни один подрядчик не может сказать, что он упустил что-то из виду, потому что работал с необновленным документом. В облаке лежат все новые проектные решения. Уже не актуальные – заархивированы. Также облачные технологии помогают нам более оперативно передавать квартиры клиентам. Если при осмотре квартиры дольщик высказывает замечания, они сразу фиксируются в электронном виде и мгновенно передаются в работу, а акт о выявленных дефектах формируется автоматически. Клиент еще только спускается из своей квартиры на первый этаж, а акт уже распечатан. И через две недели его снова приглашают принимать квартиру после всех доработок.
Также мы автоматизировали работу с агентствами недвижимости: к нашему порталу РАМПА-RBI («Рабочее место партнера») подключено больше 4 тыс. агентов, и каждый из них может быстро формировать актуальное корректное предложение для своих покупателей, создавать красочные презентации и т. д. А заодно проходить бесплатное обучение и повышать свои профессиональные компетенции.
Сегодня RBI – не только девелоперская, но и внедренческая компания. Мы одновременно ведем 5-7 проектов, связанных с повышением эффективности ведения бизнеса, основанных на тех или иных IT-платформах, и вызов состоит в том, чтобы распространить их на подрядчиков. Инновации не работают локально, в рамках одного застройщика. Это должны быть системные интегрированные решения, тогда они имеют смысл и эффект.
– Люди обычно сопротивляются всему новому. Существует ли такая проблема у RBI?
– Уровень сопротивления нововведениям действительно высокий. Иногда подрядчики стараются формально выполнить наши требования, здесь тоже важен контроль. Мы очень тщательно подходим к выбору партнеров, подбираем их «под себя». И к нам довольно сложно попасть на генподряд, поскольку мы понимаем, насколько велики риски доверить строительство непроверенной организации. Когда недавно, в рамках двух проектов мы были вынуждены сменить генподрядчиков в середине стройки, это была очень болезненная процедура. Но если видим, что новые компании устойчивы, заинтересованы, хорошо проявляют себя, обладают мощным финансовым и техническим потенциалом, – мы ставим их в ротацию. Примерно раз в год пробуем нового генподрядчика на наших новых проектах. Хотя должен отметить, что это очень дорогие эксперименты.
– В плане инновационности дает ли рынок труда адекватный ответ на кадровый запрос RBI?
– Если речь идет о профессиональной квалификации – да. Где-то мы осознанно берем человека, которого в чем-то еще надо «подтягивать». Но ключевая задача нашей службы персонала – выбор и адаптация людей под корпоративную культуру RBI, потому что она имеет свои особенности. И это не вопрос рынка труда, а способность разглядеть человека и понять, соответствует ли он нашей корпоративной культуре.
– Использует ли Ваша компания BIM или иные технологии проектирования и строительства, где информационная база тесно связана с трехмерной моделью?
– В проекте на Пионерской улице, который мы в ближайшее время намерены вывести в продажу, проектирование ведется с использованием 3D. Недавно была презентация этой модели, она вызвала очень большой интерес у наших специалистов. Все хотели посмотреть, как это работает и как этим могут воспользоваться разные службы – и отдел бюджетирования, и служба заказчика, и отдел маркетинга.
– Инновационные продукты могут себе позволить только дорогие проекты – «бизнес», «элита»? Или ультрасовременной может быть концепция и более доступного предложения?
– На мой взгляд, в сегменте «комфорт» за счет масштаба предложения можно предлагать очень интересные решения, которые, например, в бизнес-классе зачастую просто негде реализовать. Скажем, стандарт многофункциональности дворов – у всех возрастных групп должна быть своя зона активности, отдыха, сегментированные по увлечениям. Например, так сделано в нашем проекте Ultra City (масштабный проект от компании «Северный город», реализуется на участке по адресу Пригородный, 4, в Приморском районе Петербурга). За счет того, что двор большой, мы можем себе позволить не экономить на этом. Сюда же отнесем возможность полноценного озеленения дворов, с большими взрослыми деревьями, или качественную отделку МОП. Стандарт комфорт-класса постепенно поднимается. Но и здесь важно быть осторожным, изучать реальные потребности клиентов. Люди не должны платить за опции, которыми они не пользуются. Все стоит денег. Мы постоянно изучаем реальные потребности наших покупателей. И являемся единственным российским застройщиком, который измеряет такой показатель как индекс удовлетворенности клиента, причем на всех этапах взаимодействия – от первого звонка в компанию до непосредственно проживания в квартире.
– Вопрос экономики технологий. Уникальные здания или пилотные проекты могут быть очень комфортны и экологичны, но не иметь окупаемости. Что лежит в основе принимаемого решения о возможности применения той или иной инновационной технологии?
– Бизнес застройщика в целом достаточно рискованный, поэтому в погоне за инновациями мы ни в коем случае не можем подвести своих клиентов. Мы пробуем очень много нового там, где нет больших затрат. Мы можем позволить себе много относительно недорогих экспериментов. А в большинстве случаев все, что относится к улучшению продукта и сервиса, не слишком затратно по сравнению с другими статьями расходов.
– Насколько удачны проекты, где происходит совмещение функций: жилье + офис; жилье + творческая студия; иные варианты?
– Идея создания Art Studio (арт-кластер на 2-й Советской улице в Петербурге, проект компании RBI) родилась не на пустом месте, это вопрос нашего плотного общения с клиентами. Мы поняли, что такой продукт – творческие мастерские, место для реализации своего хобби, например, музыкальной студии или художественного салона – пока никто не предлагает, но он очень востребован. Поэтому для нас возвратность этих инвестиций будет равна возвратности инвестиций в жилье. Возможно, это будет один из самых успешных наших проектов. Другой наш «неформатный» проект возник из сотрудничества со знаменитым Сестрорецким курортом. Мы будем заниматься реконструкцией двух «советских» корпусов и воссозданием исторического Лесного корпуса, формировать на территории санатория современное wellness-пространство. Проект уже вызывает большой интерес потенциальных инвесторов, хотя мы только-только выходим на площадку.
– Говорят, что на рынок недвижимости окажет влияние sharing-экономика. Насколько перспективны идеи коворкингов и коливингов?
– Я бы не смешивал это в одно целое. Коворкинги сегодня – уже состоявшийся факт, определенный сегмент коммерческой недвижимости. В некоторых наших новых проектах мы предусматриваем такие пространства. Коливинги – это пока скорее урбанистическая идея, чем реальный предмет инвестиций. Хотя в рамках наших стратегических сессий мы разбираем все тренды, причем и те, что нам кажутся довольно долгосрочными.
– Строительство в сложных условиях исторического центра, где RBI реализует проекты, часто требует специальных мер и инновационных технологий. Применялись ли нестандартные решения?
– В «Доме у Невского» на Полтавской улице мы применяли особые меры для защиты окружающей застройки, использовали специальную технологию погружения шпунта. В проекте на пересечении Свердловской набережной и Пискаревского проспекта (ЖК «Четыре горизонта» и «Дом на излучине Невы») реставрировали водонапорную башню Охтинской бумагопрядильной мануфактуры 1900 года постройки – пересадили ее на новое свайное основание, усилили перекрытия и лестницы, восстановили утраченную кровлю, укрепили стены в нижней части металлическими бандажами… В газгольдере на Заозерной улице безвозвратно утраченные фрагменты кирпичной кладки воссоздавали с использованием аналогичных исторических кирпичей конца XIX века, а утраченные фрагменты известняковой облицовки цокольной части – из точно такого же известняка, добытого в том же карьере, что и 135 лет назад.