«Группа ЛСР» заговорит по-французски
О перспективах петербургского первичного рынка жилья, влиянии на него ипотеки, компенсации расходов на достройку жилого комплекса «Охта Модерн» и выходе на рынок строительства апартаментов «Строительному Еженедельнику» рассказал управляющий компанией «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» («Группа ЛСР») Дмитрий Ходкевич.
– Дмитрий Вячеславович, для начала – традиционный вопрос: как Вы оцениваете перспективы первичного рынка жилья Северной столицы в этом году?
– На наш взгляд, сохранится ситуация, которая была характерна для прошлого года, а именно спокойное, стабильное, поступательное развитие без каких-либо серьезных тектонических сдвигов. Для нашей компании год был вполне успешен – построено и введено в эксплуатацию более 600 тыс. кв. м жилья, выведено на рынок новое предложение.
Не думаю, что в этом году рынок ждут какие-то потрясения или радикальные перемены. Спрос сохранится примерно на прежнем уровне. Средние цены, если изменятся, то не намного – скорее всего, вырастут в пределах инфляции. Предложение и объемы ввода нового жилья в эксплуатацию также будут обеспечены петербургскими застройщиками на уровне не меньшем, чем в прошлом году. Рынок города сейчас находится в равновесии, и я не вижу факторов, которые могли бы вызвать серьезные перемены.
– То есть в первые месяцы этого года спрос у вас сохранился на прошлогоднем уровне?
– Сейчас мы наблюдаем рост продаж. Но надо понимать, что, во-первых, изменение динамики на небольшом временном отрезке не означает кардинальных рыночных изменений. Оно может быть следствием, например, большего объема предложения, выведенного компанией на рынок. А во-вторых, снижение процентных ставок по ипотечным кредитам в начале прошлого года только началось и было еще недостаточным, чтобы существенно повлиять на спрос. Сейчас же мы видим результат продолжающейся тенденции к смягчению условий кредитования, который во втором полугодии 2017 года сформировал заметный тренд роста продаж. Думаю, что позитивное влияние ипотеки на рынок сохранится и, даже если снижение ставок в этом году будет менее внушительным, чем в прошлом, спрос сохранится на стабильно хорошем уровне.
– Какова у вас доля продаж по ипотеке?
– Если говорить в среднем, то примерно 45-50% договоров заключается с привлечением кредитных средств. В сегменте «масс-маркет» доля выше – она может доходить до 55% от всех продаж. В более высоких ценовых классах – поменьше. В сегменте «бизнес» – 35%, а в элитном сегменте доля ипотечных сделок всего 7%. Такая картина в целом характерна для всего рынка.
– Вы говорите, что ожидаете стабильности рынка в течение всего года. На Ваш взгляд, новые требования к застройщикам, которые должны вступить в силу с 1 июля, не окажут серьезного влияния?
– В этом году какие-то существенные сдвиги крайне маловероятны. Мы, как и большая часть серьезных игроков рынка, приложили серьезные усилия для того, чтобы интенсивно поработать над проектированием, прохождением экспертизы и получением разрешительной документации по ряду новых проектов, которые будут реализовываться еще в старом правовом поле. Таким образом, у строителей есть серьезный задел и на этот год, и даже на более отдаленную перспективу. Озвученные планы властей по полной отмене через несколько лет долевого строительства, конечно, окажут влияние на рынок, но в силу того, что иные механизмы финансирования жилищного строительства сейчас еще только разрабатываются, говорить о том, к каким последствиям приведут нововведения, пока рано.
– Расскажите, пожалуйста, о планах компании на этот год.
– Мы продолжим реализацию ряда наших крупномасштабных проектов, таких как «Новая Охта» и «Цветной город», новые очереди которых планируется вывести на рынок в этом году. Это даже не отдельные дома, а целые кварталы. Общая площадь этих проектов превышает 3 млн кв. м. В частности, в жилом комплексе «Цветной город» рынку будет предложен новый продукт, разработанный нашими проектировщиками, – квартиры несколько меньшего размера, но отличающиеся высокой функциональностью и эргономичностью. Думаю, они будут востребованы покупателями. Помимо этого, часть проекта «Цветной город», расположенную ближе к обжитым районам, мы выделяем в отдельный комплекс, рабочее название которого пока «Ручьи-7». В нем будет чуть меньше 200 тыс. кв. м жилья, и оно будет позиционироваться в классе «комфорт плюс».
В бизнес-классе мы выведем на рынок новый проект на Черной речке под французским названием Riviґere Noire. Это три здания примерно на 450 квартир – в общей сложности около 30 тыс. кв. м жилья. Проектная документация по ним находится в высокой стадии готовности, разрешение на строительство уже получено, и продажи планируется начать в ближайшее время.
В элитном сегменте мы намерены в этом году вывести на рынок жилье в комплексе Neva Residence – это часть проекта Neva, в который входят также комплексы Neva Haus и Neva Art. Все объекты находятся на Петровском острове. К слову, наш первый проект, с которым мы вышли в эту локацию в прошлом году, – Neva Haus – стал довольно востребованным среди покупателей. Выйти на Петровский остров было для нас правильным шагом.
Уже открыты продажи квартир комфорт-класса в «Звездном дуэте» на проспекте Космонавтов. Это будут два многоэтажных здания, в которых расположится более 1050 квартир суммарной площадью свыше 45 тыс. кв. м.
Кроме того, на рынок будет выведены два проекта апарт-комплексов, названия для которых мы пока еще тоже не определили.
– «Группа ЛСР» приняла решение выйти на рынок апартаментов?
– С каждым годом спрос и предложение в этом сегменте только растут. Мы попросту не можем игнорировать эту тенденцию. У нас в собственности имелись участки в районе пересечения Московского и Дунайского проспектов, а также на Ленинском. В соответствии с действующей градостроительной документаций, там было возможно строительство апартаментов. Мы использовали эту возможность. По обоим объектам уже получено разрешение на строительство, и в этом году мы выведем их в продажу.
При этом проект на углу Московского и Дунайского проспектов, недалеко от Парка Героев (это три 12-этажных здания примерно на 250 апартаментов бизнес-класса), ориентирован на постоянное проживание граждан. Там имеется хорошая транспортная и социальная инфраструктура, и такой формат использования наиболее эффективен, что учтено и при проектировании. А апарт-отель на Ленинском будет относиться к комфорт-классу и сориентирован, в основном, на сдачу юнитов в аренду для временного проживания.
– Занимаетесь ли вы пополнением земельного банка? Или имеющегося запаса хватит на много лет вперед?
– Работа по увеличению земельного банка не прекращается никогда. Мы – крупный холдинг, и стремимся обеспечить предложение как в разных классах жилья, так и в различных локациях. Поэтому мы постоянно следим за земельным рынком, ищем потенциально привлекательные участки для реализации тех или иных проектов, прежде всего в тех районах, где у нас нет строящихся объектов. Разумеется, нас интересуют и привлекательные экономические параметры земельных наделов. Если появляется что-то перспективное – мы готовы купить. Вот и сейчас у нас идут переговоры по ряду участков.
– Входит ли в их число участок на ул. Беринга в Василеостровском районе, который, по имеющимся предположениям, Ваша компания получит в качестве компенсации за достройку проблемного ЖК «Охта Модерн»?
– Говорить об этом пока рано. Действительно, подписан меморандум о сотрудничестве по завершению этого долгостроя. Но перед тем, как брать на себя какие-то обязательства, мы должны четко понимать, каковы объемы работ и затрат, которые нам предстоят. Мы – не благотворительная организация, и понесенные нами расходы должны быть как-то компенсированы. Как именно — вопрос для обсуждения, которое состоится после всесторонней экспертизы проблемного объекта.
Кстати
По данным Единого реестра застройщиков, «Группа ЛСР» в настоящее время занимает верхнюю строчку рейтинга по объему проектов, находящихся в работе, с показателем более 4 млн кв. м. По оценке Knight Frank, стоимость портфеля проектов холдинга превышает 185 млрд рублей.
В уходящем 2017 году в России значительно увеличился объем выдачи ипотеки. Положительная тенденция сохранится и в 2018-м, уверен начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра (СЗРЦ) Райффайзенбанка Константин Мурашкин. В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал о последних трендах ипотечного кредитования в стране и в банке.
– Какие предварительные итоги года можете подвести по рынку ипотечного кредитования в стране?
– В целом 2017 год оказался очень продуктивным для сегмента ипотечного кредитования. По нашим оценкам, рост рынка ипотеки должен составить около 10-15%. Ключевым фактором роста спроса со стороны населения прежде всего стало снижение рыночных ставок и появление новых игроков благодаря неоднократному уменьшению ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Еще одним фактором роста спроса на ипотеку стала активизация программ рефинансирования кредитов, ранее взятых в другом банке. Заемщики проявили к ним интерес из-за возможности получить более комфортные условия по обслуживанию ипотеки за счет сниженной процентной ставки. Стоит отметить, что также в банках стали появляться программы лояльности, направленные на удержание собственных ипотечных клиентов, в целях недопущения их ухода в другие кредитные организации. Но пока это не носит массовый характер.
– А какие результаты в сегменте ипотечного кредитования показал Райффайзенбанк в СЗФО?
– Динамика положительная, и это не может не радовать. По состоянию на 1 октября 2017 года ипотечный портфель СЗРЦ достиг 14,94 млрд рублей. Рост портфеля ипотеки с начала года составил 45%. За девять месяцев года было рассмотрено порядка 7,6 тыс. заявлений, что на 73% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Было выдано более 2,8 тыс. ипотечных кредитов против 1,5 тыс., а это плюс 87%. Общая сумма выданных кредитов за девять месяцев года составила 7,23 млрд рублей. В аналогичный период прошлого года этот показатель равнялся 3,13 млрд рублей, прирост составил 131%.
– Какие ипотечные программы сейчас наиболее популярны в Райффайзенбанке?
– По итогам девяти месяцев текущего года, первое место уверенно удерживает программа «Рефинансирование». По ней выдается порядка 43% всех ипотечных кредитов. Данная программа относительно новая, но уже зарекомендовала себя, главным образом благодаря размеру процентной ставки – 9,99%. На втором месте программа «Квартира на вторичном рынке». Ее доля занимает 34% в выданных кредитах. На третьем месте с долей 22% находится программа «Квартира в новостройке». По сравнению с прошлым годом доля ипотечных кредитов на «первичку» несколько снизилась, главным образом за счет появления программы рефинансирования с очень привлекательными условиями для населения.
– Планируете ли какие-то новые ипотечные программы запустить в 2018 году?
– Для рынка ипотеки становится интересен такой сегмент, как апартаменты. Количество данных объектов недвижимости год от года растет. Вопрос остается лишь в рисках ликвидности апартаментов по сравнению с жильем, так как для покупателей это чаще всего инвестиционный продукт.
Кроме того, сегмент новых готовых квартир, которые находятся на балансе у застройщика и могут быть проданы по предварительным договорам купли-продажи, растет в последнее время. У этого сегмента свой потенциал и клиенты, но есть и свои риски. Главное только их правильно отработать.
С коллегами из центрального офиса мы обсуждаем возможности выхода на эти сегменты.
– А в целом, какие квартиры сейчас наиболее востребованы у заемщиков?
– Доминирующее положение занимают студии и «однушки», реже – двухкомнатные квартиры. Средняя сумма ипотечного кредита в 2017 году составляет 2,5 млн рублей, против 2,6 млн рублей годом ранее. Коррекция произошла благодаря программе рефинансирования, где средняя сумма кредита, как правило, не превышает 2 млн рублей.
– Премиальными квартирами граждане не интересуются?
– Интересуются, но в целом доля таких кредитов не превышает 1-2% от всех кредитов. Наши премиальные клиенты, как правило, приобретают ликвидные квартиры в инвестиционных целях или жилье для своих детей.
– А есть ли у Вас какая-то статистика по досрочному погашению ипотечных кредитов?
– Начну с того, что значительная часть наших заемщиков выбирает ипотечный кредит со сроком погашения в 10-15 лет. Он позволяет клиенту вносить наиболее комфортный ежемесячный платеж. При первой возможности люди стараются досрочно погасить кредит. Повышение зарплаты клиента или выплата бонусов, продажа активов позволяют клиенту досрочно погашать кредит полностью или частично. По нашей статистике, средний срок ипотечного кредита составляет 7 лет, то есть на треть или даже половину меньше изначально установленного срока.
– Стал ли за последние годы клиент более внимательно относиться к предварительному изучению кредитного договора?
– Большинство клиентов (и эта доля с каждым годом увеличивается, что меня искренне радует) подходит очень ответственно к подписанию кредитного договора. Они тщательным образом изучают все его нюансы, сверяют цифры, смотрят на все обязательства, которые банк формирует в рамках стандартного кредитного договора. И это очень правильно, так как означает повышение общего уровня финансовой грамотности населения.
С другой стороны, еще остаются клиенты, которые совсем не читают кредитный договор. В таком случае сотрудник банка устно проговаривает с ними все условия кредита. К счастью, таких заемщиков все меньше и меньше.
– Российские власти начинают говорить о необходимости перехода с «долевки» на другие механизмы строительства жилых объектов. На Ваш взгляд, как это может отразиться на ипотеке?
– В случае изменения механизмов строительства жилых объектов банки продолжат заниматься жилищным кредитованием. В текущих экономических условиях уровень дохода большинства граждан не позволит им приобрести жилье за счет собственных средств и накоплений. Поэтому ипотека была, есть и будет востребованным финансовым инструментом приобретения жилья.
– Каков Ваш прогноз по рынку ипотеки на 2018 год?
– Если в экономике страны ничего кардинального не произойдет, то снижение ипотечных ставок продолжится. Но, вероятнее всего, более медленными темпами. Конкуренция будет острой. Из новых трендов можно отметить распространение программ рефинансирования на еще строящееся жилье. Важным фактором развития рынка останется стабильность, скорость и качество работы с клиентами. Мы все больше будем уходить в диджитализацию – как новый источник коммуникации и взаимодействия с клиентами.
Цифра
14,94 млрд рублей – ипотечный портфель СЗРЦ Райффайзенбанка на 1 октября 2017 года
Проекты комплексного освоения территорий эволюционируют со временем. Об обязательных атрибутах современных КОТ и о развитии комплексных проектов в будущем порталу asninfo.ru рассказал Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий компании «Строительный трест».
Свой первый комплексный проект – ЖК «Капитал» в Кудрово – компания «Строительный трест» начала почти десять лет назад. За эти годы на берегу реки Оккервиль вырос современный район с развитой инфраструктурой. Другой свой комплексный проект – ЖК NEWПИТЕР в поселке Новоселье Ленинградской области – компания вывела на рынок в сентябре 2014 года. ЖК NEWПИТЕР – это проект нового поколения, вобравший в себя опыт прошедших лет, подчеркивает Анзор Берсиров.
– Комплексность – это всегда непросто в плане множества поставленных одновременно задач. Какие задачи Вы считаете для себя приоритетными?
– «Строительный трест» – компания социально ответственная. И прежде всего это распространяется на проекты комплексного освоения территорий. Это действительно ответственность, причем не одномоментная, а на многие годы. Мы понимаем, что наши проекты преобразят территорию района и войдут в жизнь граждан не на один десяток лет. Мы создаем действительно комфортную среду. Жилье не для временного, а постоянного проживания.
– Жилой квартал NEWПИТЕР будет строиться еще в течение 10-15 лет, а требования рынка и законодательства постоянно меняются. Как Вы решаете эти вопросы? Не замедляются ли темпы строительства от этого, не пересматриваются ли планы? Если смотреть глобально, какие изменения претерпел проект с момента старта?
– Правильный подход к реализации проектов КОТ подразумевает планирование на несколько лет вперед. «Строительный трест» получил разрешения еще минимум на 2 года строительства. Такой подход позволяет не замедлять темпы строительства при изменении конъюнктуры рынка или законодательства. Но мы всегда оставляем возможность вносить изменения, в том числе, в проект планировки и в проекты домов. Мы не строим типовые дома. Даже если наши дома схожи по стилю и архитектуре, всё равно каждый дом подстраивается под свое время, под конъюнктуру рынка, под требования покупателей и под новое законодательство.
– Первые проекты комплексного освоения территорий появились десять лет назад. В числе пионеров комплексной застройки был и «Строительный трест». Как она качественно меняется со временем?
– За это время существенно изменились градостроительные нормативы. В Ленинградской области этажность, плотность застройки были скорректированы в меньшую сторону. Коренным образом поменялось отношение властей к социальным объектам, была создана программа поддержки строительства соцобъектов в регионе. Большое внимание уделяется транспортной доступности новых районов. Синхронизированы темпы возведения жилья и инфраструктуры.
Вместе с тем изменился и подход девелоперов к развитию комплексных проектов. В современных проектах большое внимание уделяется созданию общественных пространств, причем как входных групп и внутридворовых территорий, так и организации точек притяжения для жителей в масштабах всего района – рекреационных зон отдыха и досуга.
Конечно, мы видим определенные недостатки в проектах, которые были начаты 5-10 лет назад. Речь тут идет не только об уже упомянутой высокой плотности застройки, но и о том, что со временем эти территории превращаются в унылые спальные районы. В этом принципиальное отличие от проектов современных. Сегодня проекты комплексного освоения территории – это города, полноценные и независимые. Можно смело говорить об этом, ведь многие из них сопоставимы по масштабам и наполнению с небольшими городами стран Европы.
– Жилые дома – только видимая часть проектов КОТ. А сколько времени и средств занимает инженерная подготовка территории?
– На создание инженерной инфраструктуры уходит 80% времени работы над проектом. Строительство непосредственно домов – это понятный и структурированный процесс. Консервативная политика компании «Строительный трест» в плане домостроения такова, что конструктив наших домов неизменен уже на протяжении многих лет, мы только оттачиваем и улучшаем инженерное наполнение наших объектов.
Создание инфраструктуры – самый сложный и ответственный этап работы. Застройщик, по сути, выходит в «чистое поле», где нет источников энергоресурсов. Все приходится создавать с нуля. В NEWПИТЕР нами была проведена масштабная работа: были построены магистральные водоводы, насосные станции, подстанции, проложены километры сетей. Если говорить о вложениях в инженерную подготовку, то она составляет более 10% от себестоимости строительства.
– Транспортная инфраструктура – важнейшая часть любого комплексного проекта. Это касается как строительства магистралей и подключения района к внешним трассам, так и устройства внутриквартальной дорожной сети. Насколько развита дорожная инфраструктура в жилом районе NEWПИТЕР?
– Во многих проектах остро стоит вопрос с финансированием строительства магистральных улиц и проспектов. Но после их строительства, муниципалитеты, как правило, охотно принимают их на баланс и обслуживают. Здесь споров я еще не встречал. А вот внутриквартальные проезды в этом плане часто представляют серьезную проблему. Муниципалитеты отказываются или не имеют возможности принять на баланс эти дороги. Следовательно, встает вопрос их содержания. Кто-то из застройщиков решает этот вопрос делением дорог на участки и их условным «прикреплением» к тем или иным корпусам жилых домов, таким образом перекладывая задачу содержания прилегающих дорог на управляющую компанию. «Строительный трест» в жилом районе NEWПИТЕР заблаговременно поднял этот вопрос. Мы договорились о том, что после строительства и ввода в эксплуатацию всех магистральных дорог и внутриквартальных проездов – они будут приняты на баланс муниципального образования. Я надеюсь, что до конца текущего года часть дорожной сети мы передадим в муниципальную собственность.
– А как NEWПИТЕР подключен к внешним трассам?
– В жилом районе NEWПИТЕР нами уже построен и введен в эксплуатацию четырехполосный проспект – Питерский проспект. Еще два подобных проспекта мы сдадим до конца года. Таким образом будет завершено строительство всех окаймляющих улиц первого квартала NEWПИТЕР. Они присоединяются к существующему Красносельскому шоссе.
По инициативе девелоперов и местной власти часть Красносельского шоссе (в границах поселка Новоселье) была передана в собственность муниципалитета. Это было необходимо для того, чтобы иметь возможность ее реконструировать за счет средств застройщиков. «Строительный трест» в партнерстве с АО «СЕВНИИГИМ» ведет работы по реконструкции Красносельского шоссе. До конца года эта работа будет завершена. Шоссе будет расширено до 4 полос и будет примыкать к существующей развязке с КАД.
Еще одна развязка с КАД, находящаяся ближе к Волхонскому шоссе, в свое время не была достроена и имеет спуск только в сторону города. Но в ближайшее время эта развязка также будет реконструирована. Таким образом, транспортная система жилого района NEWПИТЕР по своей разветвленности не будет иметь аналогов ни в одном крупном микрорайоне комплексной жилой застройки в регионе.
– Еще одна проблема покупателей квартир во многих КОТ – жизнь «на стройплощадке» до конца реализации всего проекта. Могут ли уже заселившиеся в NEWПИТЕР люди уже сейчас рассчитывать на спокойную жизнь?
– Здесь иллюзий строить, конечно, не надо. В проектах с длительным сроком реализации не заметить строительный процесс невозможно. Но «Строительный трест», как ответственный застройщик, минимизирует влияние стройплощадки на комфорт проживания уже заселившихся граждан.
Территория стройки организована таким образом, что по всем новым асфальтированным дорогам проезд строительной техники запрещен. Строительные работы и благоустройство в уже введенных в эксплуатацию домов и территорий завершены «под ключ» и огорожены от стройплощадки.
Очень часто жильцы новых кварталов вынуждены довольствоваться «полуфабрикатом»: дорога есть, асфальт уложен, а освещение, велодорожки и зеленые насаждения отложены застройщиком «на потом». В проектах «Строительного треста» такая ситуация исключена – все проектные решения к моменту ввода в эксплуатацию улиц должны быть отработаны на 100%.
– Сколько домов в NEWПИТЕР уже заселены?
– В NEWПИТЕР уже живут более тысячи человек. Я регулярно по разным поводам лично встречаюсь с жильцами, мы обсуждаем насущные проблемы, и, кстати, слышу немало благодарных отзывов.
– Детский сад и школа – обязательные объекты социнфраструктуры в современных комплексных проектах. Что уже построено в NEWПИТЕР?
– Построив всего 30 тыс. кв. м, то есть два дома, мы ввели в эксплуатацию первый детский сад. Его вместимость – 145 мест. Этот соцобъект был признан лучшим на уровне региона. Детский сад уже работает и заполнен.
Сразу после ввода в эксплуатацию детского сада мы начали заниматься проектом школы. К моменту ввода 100 тыс. кв. м жилья мы планируем ввести в эксплуатацию и ее. Она будет рассчитана на 550 мест. Пока этот план остается неизменным. Надо отметить, что все социальные объекты в жилом районе NEWПИТЕР включены в программу «Соцобъекты в обмен на налоги», согласно которой строительные компании могут рассчитывать на возврат части уплаченных в бюджет Ленобласти налогов. Всего в NEWПИТЕР запланированы шесть детских садов и две общеобразовательные школы. Мы надеемся, что программа «Соцобъекты в обмен на налоги» не претерпит существенных корректировок со стороны правительства региона в будущем.
– Работает ли на объекте шоу-рум?
– Не один, а целых два. Каждый из них представляет вариант чистовой отделки, который мы предлагаем: скандинавский стиль и классический. По уровню и качеству материалы отделки одинаковы, отличаются только дизайн и цветовые решения. Оба шоу-рума в экспозиционных целях меблированы. Мебель – производства шведской компании ИКЕА. Такой подход дает возможность покупателям понять, как в целом будет выглядеть их будущая квартира.
– Еще один обязательный атрибут современного проекта комплексного освоения – благоустроенное общественное пространство. Будет ли свой центр притяжения у NEWПИТЕР?
– Изюминкой жилого комплекса NEWПИТЕР является пешеходная зона, которую мы назвали бульвар Белых ночей. Этот променад соединит все кварталы NEWПИТЕРа. Бульвар условно поделен на несколько зон. У каждой из них – свое назначение. Есть зоны для «тихого» отдыха, спортивные зоны (футбольная площадка и площадка для воркаута), детская зона (это большая квартальная детская площадка, помимо тех, что находятся у каждого из жилых домов). У жилого района NEWПИТЕР будет собственная центральная площадь для торжественных мероприятий, которая появится на территории второго квартала. Во втором квартале также появится еще одна спортивная зона, которая будет дублировать первую по своей идеологии, но не по насыщению. На территории района будет разбит плодовый сад.
Для проектирования бульвара Белых ночей мы привлекли команду молодых креативных архитекторов – FUTURA Architects. Сегодня уже реализована первая часть бульвара – установлена стела, высажены крупные деревья, уже открыто футбольное поле и первые велодорожки. FUTURA Architects с этим проектом выдвигалась на различные архитектурные конкурсы и недавно стала серебряным призером конкурса «Зодчество 2017».
У каждого крупного проекта должна быть своя общественная зона, можно сказать, это краеугольный камень развития всех проектов КОТ. Мы относимся к созданию такого пространства очень внимательно во всех своих проектах. В жилом комплексе «Капитал» в Кудрово в партнерстве с компанией «Отделстрой» мы создали обширную парковую зону, которая пользуется большой популярностью у жителей комплекса.
– В мировой практике комплексные проекты освоения территорий разделяют на два типа: brownfield development и greenfield development. Какой тип наиболее экономически оправдан в сегодняшних условиях?
– Я убежден, что эти два процесса будут идти параллельно. В Петербурге территорий, на которых возможно реализовать проект greenfield, то есть «в чистом поле», практически нет. В Ленобласти таких районов, наоборот, достаточно много, и конечно, задел большой. При этом в Петербурге существует значительный потенциал для проектов brownfield, этот запас формируют в основном территории пресловутого «серого пояса». Процесс их реновации хоть и медленно, но идет, и рано или поздно эти территории будут застроены.
Свои преимущества и недостатки есть у каждого типа проектов. Застройка промышленных территорий осложняется необходимостью сноса существующих объектов, возрастающей транспортной нагрузкой, а кроме того, обязательностью восстановления и сохранения зданий, охраняемых КГИОП. С другой стороны, эти территории, как правило, имеют источники энергоресурсов, что несколько упрощает реализацию таких проектов. У территорий в области, как мы уже говорили, все с точностью наоборот.
– Некоторые застройщики считают, что новая редакция 214-ФЗ делает невозможной реализацию проектов комплексного освоения территорий. Согласны ли Вы с этим?
– В рамках последних поправок в 214-ФЗ реализация проектов КОТ невозможна. Сегодня нет явного волнения у застройщиков по этому поводу только по одной причине: комплексные проекты подразумевают наличие разрешений на строительство на ближайшие два-три года. И на них распространяться новые правила не будут. Это условно «льготный» период для застройщиков, время, чтобы придумать новые схемы привлечения средств. Уже ни для кого не секрет, что внесенные в закон изменения ведут к отмене долевого строительства в целом и переходу на использование застройщиками банковских средств. Но с сегодняшними условиями, которые предлагают банки застройщикам, эта схема мало реализуема. Она ведет к значительному росту стоимости квадратного метра и, соответственно, общей регрессии строительной отрасли. Я убежден, что федеральное правительство не может позволить «упасть» целому направлению в экономике. И в ближайшее время мы увидим новые инструменты от банков, направленные на работу с застройщиками.