«Группа ЛСР» заговорит по-французски
О перспективах петербургского первичного рынка жилья, влиянии на него ипотеки, компенсации расходов на достройку жилого комплекса «Охта Модерн» и выходе на рынок строительства апартаментов «Строительному Еженедельнику» рассказал управляющий компанией «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» («Группа ЛСР») Дмитрий Ходкевич.
– Дмитрий Вячеславович, для начала – традиционный вопрос: как Вы оцениваете перспективы первичного рынка жилья Северной столицы в этом году?
– На наш взгляд, сохранится ситуация, которая была характерна для прошлого года, а именно спокойное, стабильное, поступательное развитие без каких-либо серьезных тектонических сдвигов. Для нашей компании год был вполне успешен – построено и введено в эксплуатацию более 600 тыс. кв. м жилья, выведено на рынок новое предложение.
Не думаю, что в этом году рынок ждут какие-то потрясения или радикальные перемены. Спрос сохранится примерно на прежнем уровне. Средние цены, если изменятся, то не намного – скорее всего, вырастут в пределах инфляции. Предложение и объемы ввода нового жилья в эксплуатацию также будут обеспечены петербургскими застройщиками на уровне не меньшем, чем в прошлом году. Рынок города сейчас находится в равновесии, и я не вижу факторов, которые могли бы вызвать серьезные перемены.
– То есть в первые месяцы этого года спрос у вас сохранился на прошлогоднем уровне?
– Сейчас мы наблюдаем рост продаж. Но надо понимать, что, во-первых, изменение динамики на небольшом временном отрезке не означает кардинальных рыночных изменений. Оно может быть следствием, например, большего объема предложения, выведенного компанией на рынок. А во-вторых, снижение процентных ставок по ипотечным кредитам в начале прошлого года только началось и было еще недостаточным, чтобы существенно повлиять на спрос. Сейчас же мы видим результат продолжающейся тенденции к смягчению условий кредитования, который во втором полугодии 2017 года сформировал заметный тренд роста продаж. Думаю, что позитивное влияние ипотеки на рынок сохранится и, даже если снижение ставок в этом году будет менее внушительным, чем в прошлом, спрос сохранится на стабильно хорошем уровне.
– Какова у вас доля продаж по ипотеке?
– Если говорить в среднем, то примерно 45-50% договоров заключается с привлечением кредитных средств. В сегменте «масс-маркет» доля выше – она может доходить до 55% от всех продаж. В более высоких ценовых классах – поменьше. В сегменте «бизнес» – 35%, а в элитном сегменте доля ипотечных сделок всего 7%. Такая картина в целом характерна для всего рынка.
– Вы говорите, что ожидаете стабильности рынка в течение всего года. На Ваш взгляд, новые требования к застройщикам, которые должны вступить в силу с 1 июля, не окажут серьезного влияния?
– В этом году какие-то существенные сдвиги крайне маловероятны. Мы, как и большая часть серьезных игроков рынка, приложили серьезные усилия для того, чтобы интенсивно поработать над проектированием, прохождением экспертизы и получением разрешительной документации по ряду новых проектов, которые будут реализовываться еще в старом правовом поле. Таким образом, у строителей есть серьезный задел и на этот год, и даже на более отдаленную перспективу. Озвученные планы властей по полной отмене через несколько лет долевого строительства, конечно, окажут влияние на рынок, но в силу того, что иные механизмы финансирования жилищного строительства сейчас еще только разрабатываются, говорить о том, к каким последствиям приведут нововведения, пока рано.
– Расскажите, пожалуйста, о планах компании на этот год.
– Мы продолжим реализацию ряда наших крупномасштабных проектов, таких как «Новая Охта» и «Цветной город», новые очереди которых планируется вывести на рынок в этом году. Это даже не отдельные дома, а целые кварталы. Общая площадь этих проектов превышает 3 млн кв. м. В частности, в жилом комплексе «Цветной город» рынку будет предложен новый продукт, разработанный нашими проектировщиками, – квартиры несколько меньшего размера, но отличающиеся высокой функциональностью и эргономичностью. Думаю, они будут востребованы покупателями. Помимо этого, часть проекта «Цветной город», расположенную ближе к обжитым районам, мы выделяем в отдельный комплекс, рабочее название которого пока «Ручьи-7». В нем будет чуть меньше 200 тыс. кв. м жилья, и оно будет позиционироваться в классе «комфорт плюс».
В бизнес-классе мы выведем на рынок новый проект на Черной речке под французским названием Riviґere Noire. Это три здания примерно на 450 квартир – в общей сложности около 30 тыс. кв. м жилья. Проектная документация по ним находится в высокой стадии готовности, разрешение на строительство уже получено, и продажи планируется начать в ближайшее время.
В элитном сегменте мы намерены в этом году вывести на рынок жилье в комплексе Neva Residence – это часть проекта Neva, в который входят также комплексы Neva Haus и Neva Art. Все объекты находятся на Петровском острове. К слову, наш первый проект, с которым мы вышли в эту локацию в прошлом году, – Neva Haus – стал довольно востребованным среди покупателей. Выйти на Петровский остров было для нас правильным шагом.
Уже открыты продажи квартир комфорт-класса в «Звездном дуэте» на проспекте Космонавтов. Это будут два многоэтажных здания, в которых расположится более 1050 квартир суммарной площадью свыше 45 тыс. кв. м.
Кроме того, на рынок будет выведены два проекта апарт-комплексов, названия для которых мы пока еще тоже не определили.
– «Группа ЛСР» приняла решение выйти на рынок апартаментов?
– С каждым годом спрос и предложение в этом сегменте только растут. Мы попросту не можем игнорировать эту тенденцию. У нас в собственности имелись участки в районе пересечения Московского и Дунайского проспектов, а также на Ленинском. В соответствии с действующей градостроительной документаций, там было возможно строительство апартаментов. Мы использовали эту возможность. По обоим объектам уже получено разрешение на строительство, и в этом году мы выведем их в продажу.
При этом проект на углу Московского и Дунайского проспектов, недалеко от Парка Героев (это три 12-этажных здания примерно на 250 апартаментов бизнес-класса), ориентирован на постоянное проживание граждан. Там имеется хорошая транспортная и социальная инфраструктура, и такой формат использования наиболее эффективен, что учтено и при проектировании. А апарт-отель на Ленинском будет относиться к комфорт-классу и сориентирован, в основном, на сдачу юнитов в аренду для временного проживания.
– Занимаетесь ли вы пополнением земельного банка? Или имеющегося запаса хватит на много лет вперед?
– Работа по увеличению земельного банка не прекращается никогда. Мы – крупный холдинг, и стремимся обеспечить предложение как в разных классах жилья, так и в различных локациях. Поэтому мы постоянно следим за земельным рынком, ищем потенциально привлекательные участки для реализации тех или иных проектов, прежде всего в тех районах, где у нас нет строящихся объектов. Разумеется, нас интересуют и привлекательные экономические параметры земельных наделов. Если появляется что-то перспективное – мы готовы купить. Вот и сейчас у нас идут переговоры по ряду участков.
– Входит ли в их число участок на ул. Беринга в Василеостровском районе, который, по имеющимся предположениям, Ваша компания получит в качестве компенсации за достройку проблемного ЖК «Охта Модерн»?
– Говорить об этом пока рано. Действительно, подписан меморандум о сотрудничестве по завершению этого долгостроя. Но перед тем, как брать на себя какие-то обязательства, мы должны четко понимать, каковы объемы работ и затрат, которые нам предстоят. Мы – не благотворительная организация, и понесенные нами расходы должны быть как-то компенсированы. Как именно — вопрос для обсуждения, которое состоится после всесторонней экспертизы проблемного объекта.
Кстати
По данным Единого реестра застройщиков, «Группа ЛСР» в настоящее время занимает верхнюю строчку рейтинга по объему проектов, находящихся в работе, с показателем более 4 млн кв. м. По оценке Knight Frank, стоимость портфеля проектов холдинга превышает 185 млрд рублей.
В больших городах не нужно бояться перемен и контрастных сочетаний современности с историей, считает итальянский архитектор, урбанист и дизайнер Альдо Чибич.
Главное, чтобы нововведения пришлись по душе местным жителям и подчеркивали индивидуальность места.
– Альдо, какие эмоции у Вас вызывает Петербург?
– Петербург – очень близкий по духу город. Здесь очень много воды, как в моем родном городе Виченце или Венеции. Центр мне понравился, потому что он напоминает центр любого крупного итальянского города. В то же время, поскольку я люблю советскую архитектуру, мне очень запомнился Московский район. Там кипит жизнь, а я люблю наблюдать за людьми. У каждого свои заботы, но всех их объединяет высокая степень человечности.
– По дороге в центр города в пробку не попали?
– На пути от аэропорта мы немного постояли – но, в общем, все нормально. По сравнению с Москвой здесь меньше пробок и с парковочными местами в целом неплохо.
– К слову, о парковках. Как в других странах и исторических городах решается этот вопрос?
– Везде по-разному. В Барселоне в каждом районе есть большая подземная парковка, и я ни разу не видел, чтобы где-то на улицах машины стояли в два ряда. Но в городах со слабыми почвами и подземными водами подземное строительство затруднительно. Например, в Милане проблема с парковками стоит очень остро. Не менее 20% автомобилей, которые ездят по городу, постоянно ищут место. И там эту проблему так и не решили.
Поэтому выход пока один – отказываться от личного авто. Мой друг из Праги говорит, что он вообще не ездит на своей машине, потому что там прекрасно развита сеть общественного транспорта.
– Каким образом урбанисты всего мира стараются сделать исторические города и функциональными, и комфортными?
– Надо признать, что сейчас урбанисты во многих странах, создавая свои проекты, часто не думают о том, каково будет в новых кварталах людям, не рассматривают проекты с человеческой точки зрения. Заказы поступают от представителей администрации, они просят построить дома и школы, не учитывая природу самого места и его положительные стороны.
– А как лучше их подчеркивать?
– Надо делать акцент на самобытности города, не трогая исторические здания, привнося в центр так называемый software – современное наполнение. Там можно создавать галереи, другие места культурного содержания. Но это не должна быть постоянная выставка или музей – экспозиции все время надо менять. Таким образом, эти проекты станут сильными местами города и сделают его функциональным и красивым. В качестве примера можно привести город Дублин. В его центре открыли научную галерею, где, как в художественной, постоянно меняются экспозиции. Там представлены научные достижения и технические открытия.
Еще один удачный пример – Сеул. В этом корейском городе, как и в Петербурге, много воды – и местные урбанисты решили сыграть на этом: создали большой парк на реке Ханган, где тоже проводится много интересных для горожан мероприятий.
– Вы говорили о «современном наполнении» исторических городов. А как Вы относитесь к соседству зданий, где одно, скажем, в стиле барокко, а другое – в стиле хай-тек?
– Очень хорошо. Жизнь не стоит на месте и постоянно диктует нам свои новые правила. Если бы у меня стоял выбор между строительством рядом с классикой еще одного похожего здания и зданием современного дизайна, то я бы выбрал только второй вариант. Лучше построить что-то новое и современное.
– Можете привести примеры?
– Конечно. Удачным примером такого контрастного соседства считаю пешеходный Мост Конституции в Венеции через Гранд-канал, построенный в 2008 году по проекту испанского архитектора Сантьяго Калатравы. Его строительство очень бурно обсуждалось сторонниками и противниками. (Главным критикуемым моментом была модернистская архитектура, плохо вписывающаяся в венецианский архитектурный ансамбль. В итоге мост открыли без официальных церемоний. – Прим. ред.) Я считаю, что если архитектурная задумка и реализация действительно качественные, как в случае с этим мостом, то они имеют право на жизнь.
Но есть и неудачные варианты. Например, в той же Венеции, прямо напротив этого моста, недавно построили гостиницу, которая больше похожа на санаторий или пансионат. Это абсолютно не подходит к архитектурному климату города. Если бы я отвечал за строительство в Венеции, то я был выступил против этого проекта.
– А что Вы скажете по поводу строительства высотных зданий в городах? В Петербурге, например, есть ограничение по высотности – не более 40 метров.
– Это один из злободневных вопросов нашего времени. Здесь ответ никогда не будет однозначным. Надо учитывать плотность населения, такому строительству должен предшествовать детальный анализ. Если без высотных зданий никак не обойтись, я отношусь к этому позитивно. Однако не надо забывать о том, что это коллективный проект, а не только интерес отдельной группы людей, которые хотят нажиться на этом. В моих проектах я постоянно отстаиваю позицию, что надо рассматривать урбанистический план развития города только в соответствии с нуждами населения.
– Отразился ли такой подход на мировой архитектуре?
– Да. Сейчас идет один из самых известных форумов мирового искусства, международная художественная выставка Венецианская биеннале (первая Венецианская биеннале состоялась в конце XIX века – прим. ред.). В этом году политика мероприятия совершенно изменилась. Если раньше все крутилось вокруг звезд архитектурного мира, необычных проектов, то сейчас участники делятся идеями о том, как лучше совмещать в архитектуре нужды населения и самобытность места. Это одно из основных течений в архитектуре сегодня.
– Какие тенденции наблюдаются в дизайне?
– Есть негативная тенденция – дизайн стал слишком много внимания уделять стилю, а не жизни. А стиль – это понятие сиюминутное. На фото буклетов, где рекламируют кухни, нет ни кастрюль, ни посуды. Все какое-то эфемерное. Надо от этого уходить, интегрируя дизайн в реальность.
– Какой из Ваших проектов Вы считаете наиболее удачным?
– Тот, который еще не создан.
– Хотели ли бы Вы поработать в России? Какое направление было бы наиболее интересным?
– Да, возможно. Помимо создания предметов интерьера, я занимаюсь урбанистикой. В рамках проекта Rethinking Happiness («Переосмысляя счастье») мы работаем над улучшением качества жизни разных городских территорий. С этой точки зрения мне интересен Петербург. Это большой и красивый город, здесь есть зеленые зоны и жилые, освоенные территории. Мне было бы интересно поработать у вас в этом направлении.
Справка:
Альдо Чибич родился в итальянской провинции Виченца в 1955 году. В 1980 году он стал одним из основателей легендарной дизайн-группы «Мемфис», создававшей узнаваемую разноцветную мебель и предметы интерьера. В 1989 году он открыл собственную студию и начал заниматься исследовательской деятельностью. Сегодня его студия специализируется в основном на создании архитектурных проектов и интерьеров. Альдо Чибич читает лекции в нескольких учебных заведениях. Он – многократный участник Венецианской биеннале, работы Альдо Чибича представлены в Музее Виктории и Альберта в Лондоне – крупнейшем музее дизайна и декоративно-прикладного искусства.
Кстати:
В Галерее дизайна/ bulthaup (Большая Конюшенная, 2) открылась экспозиция работ Альдо Чибича. Открытие выставки состоялось 23 ноября 2016 года при поддержке Итальянского Института культуры и Perlov Design Center.