«Группа ЛСР» заговорит по-французски
О перспективах петербургского первичного рынка жилья, влиянии на него ипотеки, компенсации расходов на достройку жилого комплекса «Охта Модерн» и выходе на рынок строительства апартаментов «Строительному Еженедельнику» рассказал управляющий компанией «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» («Группа ЛСР») Дмитрий Ходкевич.
– Дмитрий Вячеславович, для начала – традиционный вопрос: как Вы оцениваете перспективы первичного рынка жилья Северной столицы в этом году?
– На наш взгляд, сохранится ситуация, которая была характерна для прошлого года, а именно спокойное, стабильное, поступательное развитие без каких-либо серьезных тектонических сдвигов. Для нашей компании год был вполне успешен – построено и введено в эксплуатацию более 600 тыс. кв. м жилья, выведено на рынок новое предложение.
Не думаю, что в этом году рынок ждут какие-то потрясения или радикальные перемены. Спрос сохранится примерно на прежнем уровне. Средние цены, если изменятся, то не намного – скорее всего, вырастут в пределах инфляции. Предложение и объемы ввода нового жилья в эксплуатацию также будут обеспечены петербургскими застройщиками на уровне не меньшем, чем в прошлом году. Рынок города сейчас находится в равновесии, и я не вижу факторов, которые могли бы вызвать серьезные перемены.
– То есть в первые месяцы этого года спрос у вас сохранился на прошлогоднем уровне?
– Сейчас мы наблюдаем рост продаж. Но надо понимать, что, во-первых, изменение динамики на небольшом временном отрезке не означает кардинальных рыночных изменений. Оно может быть следствием, например, большего объема предложения, выведенного компанией на рынок. А во-вторых, снижение процентных ставок по ипотечным кредитам в начале прошлого года только началось и было еще недостаточным, чтобы существенно повлиять на спрос. Сейчас же мы видим результат продолжающейся тенденции к смягчению условий кредитования, который во втором полугодии 2017 года сформировал заметный тренд роста продаж. Думаю, что позитивное влияние ипотеки на рынок сохранится и, даже если снижение ставок в этом году будет менее внушительным, чем в прошлом, спрос сохранится на стабильно хорошем уровне.
– Какова у вас доля продаж по ипотеке?
– Если говорить в среднем, то примерно 45-50% договоров заключается с привлечением кредитных средств. В сегменте «масс-маркет» доля выше – она может доходить до 55% от всех продаж. В более высоких ценовых классах – поменьше. В сегменте «бизнес» – 35%, а в элитном сегменте доля ипотечных сделок всего 7%. Такая картина в целом характерна для всего рынка.
– Вы говорите, что ожидаете стабильности рынка в течение всего года. На Ваш взгляд, новые требования к застройщикам, которые должны вступить в силу с 1 июля, не окажут серьезного влияния?
– В этом году какие-то существенные сдвиги крайне маловероятны. Мы, как и большая часть серьезных игроков рынка, приложили серьезные усилия для того, чтобы интенсивно поработать над проектированием, прохождением экспертизы и получением разрешительной документации по ряду новых проектов, которые будут реализовываться еще в старом правовом поле. Таким образом, у строителей есть серьезный задел и на этот год, и даже на более отдаленную перспективу. Озвученные планы властей по полной отмене через несколько лет долевого строительства, конечно, окажут влияние на рынок, но в силу того, что иные механизмы финансирования жилищного строительства сейчас еще только разрабатываются, говорить о том, к каким последствиям приведут нововведения, пока рано.
– Расскажите, пожалуйста, о планах компании на этот год.
– Мы продолжим реализацию ряда наших крупномасштабных проектов, таких как «Новая Охта» и «Цветной город», новые очереди которых планируется вывести на рынок в этом году. Это даже не отдельные дома, а целые кварталы. Общая площадь этих проектов превышает 3 млн кв. м. В частности, в жилом комплексе «Цветной город» рынку будет предложен новый продукт, разработанный нашими проектировщиками, – квартиры несколько меньшего размера, но отличающиеся высокой функциональностью и эргономичностью. Думаю, они будут востребованы покупателями. Помимо этого, часть проекта «Цветной город», расположенную ближе к обжитым районам, мы выделяем в отдельный комплекс, рабочее название которого пока «Ручьи-7». В нем будет чуть меньше 200 тыс. кв. м жилья, и оно будет позиционироваться в классе «комфорт плюс».
В бизнес-классе мы выведем на рынок новый проект на Черной речке под французским названием Riviґere Noire. Это три здания примерно на 450 квартир – в общей сложности около 30 тыс. кв. м жилья. Проектная документация по ним находится в высокой стадии готовности, разрешение на строительство уже получено, и продажи планируется начать в ближайшее время.
В элитном сегменте мы намерены в этом году вывести на рынок жилье в комплексе Neva Residence – это часть проекта Neva, в который входят также комплексы Neva Haus и Neva Art. Все объекты находятся на Петровском острове. К слову, наш первый проект, с которым мы вышли в эту локацию в прошлом году, – Neva Haus – стал довольно востребованным среди покупателей. Выйти на Петровский остров было для нас правильным шагом.
Уже открыты продажи квартир комфорт-класса в «Звездном дуэте» на проспекте Космонавтов. Это будут два многоэтажных здания, в которых расположится более 1050 квартир суммарной площадью свыше 45 тыс. кв. м.
Кроме того, на рынок будет выведены два проекта апарт-комплексов, названия для которых мы пока еще тоже не определили.
– «Группа ЛСР» приняла решение выйти на рынок апартаментов?
– С каждым годом спрос и предложение в этом сегменте только растут. Мы попросту не можем игнорировать эту тенденцию. У нас в собственности имелись участки в районе пересечения Московского и Дунайского проспектов, а также на Ленинском. В соответствии с действующей градостроительной документаций, там было возможно строительство апартаментов. Мы использовали эту возможность. По обоим объектам уже получено разрешение на строительство, и в этом году мы выведем их в продажу.
При этом проект на углу Московского и Дунайского проспектов, недалеко от Парка Героев (это три 12-этажных здания примерно на 250 апартаментов бизнес-класса), ориентирован на постоянное проживание граждан. Там имеется хорошая транспортная и социальная инфраструктура, и такой формат использования наиболее эффективен, что учтено и при проектировании. А апарт-отель на Ленинском будет относиться к комфорт-классу и сориентирован, в основном, на сдачу юнитов в аренду для временного проживания.
– Занимаетесь ли вы пополнением земельного банка? Или имеющегося запаса хватит на много лет вперед?
– Работа по увеличению земельного банка не прекращается никогда. Мы – крупный холдинг, и стремимся обеспечить предложение как в разных классах жилья, так и в различных локациях. Поэтому мы постоянно следим за земельным рынком, ищем потенциально привлекательные участки для реализации тех или иных проектов, прежде всего в тех районах, где у нас нет строящихся объектов. Разумеется, нас интересуют и привлекательные экономические параметры земельных наделов. Если появляется что-то перспективное – мы готовы купить. Вот и сейчас у нас идут переговоры по ряду участков.
– Входит ли в их число участок на ул. Беринга в Василеостровском районе, который, по имеющимся предположениям, Ваша компания получит в качестве компенсации за достройку проблемного ЖК «Охта Модерн»?
– Говорить об этом пока рано. Действительно, подписан меморандум о сотрудничестве по завершению этого долгостроя. Но перед тем, как брать на себя какие-то обязательства, мы должны четко понимать, каковы объемы работ и затрат, которые нам предстоят. Мы – не благотворительная организация, и понесенные нами расходы должны быть как-то компенсированы. Как именно — вопрос для обсуждения, которое состоится после всесторонней экспертизы проблемного объекта.
Кстати
По данным Единого реестра застройщиков, «Группа ЛСР» в настоящее время занимает верхнюю строчку рейтинга по объему проектов, находящихся в работе, с показателем более 4 млн кв. м. По оценке Knight Frank, стоимость портфеля проектов холдинга превышает 185 млрд рублей.
Глава администрации Кировского района Сергей Иванов рассказал о реализации программ реновации в районе и о потенциале Канонерского острова.
– Каковы темпы жилищного строительства в районе?
– В последние годы темпы строительства жилья в районе снижаются в связи с отсутствием территорий, пригодных для застройки. Сейчас в районе продолжается строительство двух жилых домов, которое было начато еще в 1990-х годах. Это объект на пересечении пр. Маршала Жукова и ул. Солдата Корзуна (корп. 1-8 в квартале 4Б), планируемый срок ввода – 2015 год. Единственным до конца не решенным вопросом остается срок строительства детского сада, который по инвестусловиям должен быть построен на соседнем участке. Наша позиция совпадает с позицией Комитета по строительству – на момент ввода жилья детский сад должен быть возведен. Жилье строится и на Двинской ул., 8. Дом строится на месте снесенного аварийного общежития.
Кроме того, в текущем году в районе планируются к сдаче еще четыре жилых дома общей жилой площадью 57,5 тыс. кв. м. Более 10,8 тыс. кв. м будет введено в квартале 2А Ульянки (8-й и 9-й корпуса), 17,6 тыс. кв. м – это дом на Дачном пр., 21. Начато строительство жилых домов на Севастопольской ул. и на пр. Народного Ополчения.
Напомню, что в соответствии с концепцией Генплана Санкт-Петербурга градостроительная политика направлена в первую очередь на реконструкцию и обновление неэффективно застроенных территорий. Поэтому главная роль в строительстве жилья в Кировском районе в ближайшие годы будет определяться развитием застроенных территорий.
– При этом часть территорий в районе, отданных под проекты реновации, в Смольном относят к разряду проблемных, в том числе из-за отсутствия стартового пятна. Будут ли предложены инвестору альтернативы?
– Действительно, процесс реновации идет с переменным успехом. Так, например, в рамках проекта реновации кварталов 2А и 2Г района Ульянка, где инвестором выступает ООО «Воин-В», завершено строительство ЖК «Бенуа» на ул. Лени Голикова, 15, корп 5. В этом проекте инвестор передал в госсобственность 20 квартир общей площадью 1094,2 кв. м для предоставления по договорам социального найма и пять квартир общей площадью 250,9 кв. м для переселения собственников.
В настоящее время застройщиком ведется строительство двух домов на ул. Лени Голикова, в которых планируется к передаче большая часть квартир для расселения двух домов по ул. Лени Голикова – дом № 23, корп. 4, и дом № 23, корп. 5. Вместе с тем строительство жилых домов на пр. Стачек, участок 249.1 (у дома № 220, корп. 3) и на ул. Лени Голикова, уч. 145 (у дома № 15, корп. 3) приостановлено по решению суда.
Отмечу, что второй инвестор – ООО «СПб Реновация» – так и не приступил к реализации программы реновации в кварталах 5 района Дачное, 6 района Ульянка, 7, 8, 9 района Автово. На территории Нарвской заставы ООО «СПб Реновация» сейчас ведет работу по организации сноса расселенного аварийного дома по ул. Зои Космодемьянской, 6, корп. 2. Участок под данным домом входит в число участков первой очереди реализации программы. Кроме того, в данный момент мы завершаем расселение жилых домов по адресам: Турбинная ул., 9, и Оборонная ул., 15. Дом № 11 по Турбинной ул. планируется расселить до конца 2016 года.
После окончания расселения инвестор приступит к формированию земельного участка для начала строительства в квартале. Дело в том, что на территории Нарвской заставы свободные земельные участки есть. И на совещании районной комиссии по развитию застроенных территорий еще в ноябре 2014 года инвестору было выдано предписание в 2015 году начать работы по проектированию жилых домов. Но ООО «СПб Реновация» эти работы так и не начало.
– В июне градозащитники проиграли суд «Воину-В». Можно ли сказать, что теперь борьба за Ульянку закончена?
– Борьбу с инвестором ведет группа лиц, проживающая в домах, не подлежащих сносу и расположенных на территории квартала 2А района Ульянка. Этой группой действительно инициирован ряд судебных процессов, направленных против реализации программы развития данной территории, то есть против строительства жилья и расселения жителей, проживающих в «хрущевках». Часть процессов разрешилась в пользу города, в чем-то выиграли градозащитники. Но хочу подчеркнуть, что реализация данной программы продолжается.
– Дело осложнялось и ситуацией с земельными участками под «инженерию», которые вдруг оказались в границах ЗНОП.
– В соответствии с существующим регламентом в мае 2015 года состоялись заседания районной и городской рабочей группы по подготовке предложений по корректировке перечня территорий зеленых насаждений общего пользования и внесению изменений в закон о ЗНОП. Большинством голосов было принято решение о необходимости исключения из границ ЗНОП № 5207, то есть сквера северо-восточнее дома № 220, корп. 3, по пр. Стачек, существующих проездов и территории, необходимой для прокладки инженерных сетей. Окончательное решение остается за Законодательным собранием.
– Как обстоит дело с земельными пятнами под застройку? Есть ли резерв для нового строительства?
– Кировский район имеет исторически сложившуюся плотную застройку, а все свободные территории мы стараемся резервировать под строительство социальных объектов. Например, с торгов уйдет объект незавершенного строительства на ул. Васи Алексеева у станции метро «Кировский завод». Здесь предполагается строительство спортивного комплекса. Кроме того, для реализации перспективных инвестпроектов мы предложили Комитету по инвестициям ряд участков.
Это депрессивная территория у железнодорожной станции Броневая. Площадка в 90 га требует развития с учетом проектирования станции метрополитена «Броневая». Инвестиционно привлекательной может быть припортовая зона в 20 га от пр. Маршала Жукова до территории порта. Она может быть отдана для развития инфраструктуры Морского порта. Под эти же цели может быть задействована территория бывшего золоотвала ТЭЦ-14 «Первомайская» площадью примерно 55 га.
– В прошлом месяце во время второго чтения поправок в Генплан депутаты отказались от создания на Канонерском острове парка. Как, на ваш взгляд, оптимально использовать эту территорию?
– Канонерский остров подходит, например, для инвестиционных проектов, формирующих витрину города с воды, например для создания туристической зоны со строительством на острове гостиниц для людей, прибывающих морем. Однако здесь стоит учитывать, что сегодня единственная дорога, ведущая на остров, проходит через туннель. Поэтому развитие территории возможно только при условии развития транспортной инфраструктуры острова.
Не стоит забывать, что согласно Стратегии-2030 Канонерский остров входит в юго-западную экономическую зону, основным направлением деятельности в которой является развитие судостроения и промышленного пояса, развитие территории Большого морского порта, реконструкция жилого фонда первых массовых серий, развитие инфраструктуры и общественно-деловых функций в новых районах застройки.