Алексей Золотов: «Приоритетом является право граждан на комфортное проживание»
В феврале губернатор Петербурга Георгий Полтавченко подписал обращение в адрес спикера Совета Федерации РФ Валентины Матвиенко с предложениями о внесении в 214-ФЗ поправок, подготовленных Рабочей группой «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства».
О сути корректировок и итогах деятельности группы рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику» ее руководитель Алексей Золотов, начальник аппарата вице-губернатора города Игоря Албина.
– Алексей Александрович, чем была обусловлена необходимость создания Рабочей группы?
– В 2014 году при Штабе по улучшению условий ведения бизнеса в Санкт-Петербурге, возглавляемом губернатором Г. С. Полтавченко, начала свою деятельность Рабочая группа «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства». Главой города была поставлена конкретная цель – при реализации любых строительных проектов гарантировать соблюдение прав граждан на комфортное проживание и создать прозрачные условия работы для всех игроков рынка.
Нашей первой задачей было определить – что именно является административным барьером, где проходит граница между ним и нормой права. Необходимо было найти баланс между мерами государственного регулирования, необходимыми и достаточными для обеспечения прав граждан на достойное качество жизни, и обеспечением условий для устойчивой работы строительного комплекса города.
Мы создали аналитическую группу, которая должна была проанализировать правовое поле и понять, с какими трудностями сталкивается сегодня бизнес во взаимодействии с органами власти и монополистами. Мы хотели понять, где можно сработать на упреждение с расчетом, чтобы уже при формировании правовой базы, в которой работает целый сектор экономики, мы в дальнейшем не «били по хвостам».
Не скрою, сначала к созданию Рабочей группы бизнес отнесся скептически, ведь на определенном этапе застройщики устали стучаться в закрытую дверь. Мы сразу объявили об открытом диалоге, сняли все ограничения, старались выслушать все позиции. В моей довольно обширной управленческой практике учителем всегда был и остается вице-губернатор Петербурга И. Н. Албин. Я всегда поражался его терпению, способности выслушать противоположную сторону, проанализировать вопрос всесторонне и с талантом интегрировать решение, которое служит прежде всего интересам граждан.
Опираясь на опыт, полученный в работе с И. Н. Албиным, удалось провести огромную аналитическую работу и поменять состав Рабочей группы. Так, в нее были приглашены первые лица строительных компаний – лидеров рынка. Но мы ориентировались не только на титанов отрасли, но и на другие срезы этого рынка – малый и средний бизнес. И сегодня я с уверенностью могу сказать, что в составе группы представлен весь строительный комплекс города.
Необходимо было привлечь к работе и сторонних экспертов. В частности, в Рабочую группу были приглашены: руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов; генеральный директор «Центра развития рынка недвижимости» Владимир Горбунов и др. Они помогли сформировать многие позиции, чтобы правовое поле стало максимально комфортным для реализации идей, которые исходили от бизнеса. Я благодарен людям, которые составили экспертное сообщество в нашей группе. Их работу невозможно переоценить. Так, корректировки в 214-ФЗ, подготовленные Рабочей группой, подписанные губернатором и отправленные в Совет Федерации, поддержали 14 субъектов РФ.
– Какова, на Ваш взгляд, вероятность полного одобрения корректировок федеральными законодателями?
– Предсказывать что-либо – дело неблагодарное, но в случае с корректировками 214-ФЗ у нас серьезная заявка на успех. Они содержат положения, защищающие как граждан, так и застройщиков.
Так, если руководствоваться поправками в 214-ФЗ, предложенными Минстроем РФ, получается, что источники финансирования строительства инфраструктуры в строящихся кварталах вызывают много вопросов. А если дать возможность застройщикам финансировать не только дома, но и позиции инфраструктуры (как предлагаем мы), граждане, которые приобретут квартиры, смогут быть спокойны за наличие детских садов и школ.
Среди тезисов, защищающих застройщиков, – отмена принципа «Одно разрешение на строительство – один объект», ставящего под вопрос и реализацию проектов комплексного освоения территорий, проектов развития застроенной территории и других.
Главное – предложенные нами корректировки не приведут к удорожанию квадратного метра, что неизбежно произойдет в случае реализации закона в варианте Минстроя. Это – не только моя позиция, а консолидированное мнение всего профессионального сообщества. Подорожание жилья серьезно ударит по гражданам, этого нельзя допустить. Корректировки в 214-ФЗ прежде всего направлены на защиту людей, которые будут приобретать квартиры.
Нами выработан оптимальный подход, который сформирован от бизнеса, но при этом содержит государственную политику, исключающую ущемление прав граждан. Этот подход минимизирует возможные негативные последствия при переходе на проектное финансирование жилищного строительства, о чем говорил Президент РФ В. В. Путин. Предложен другой формат взаимоотношений, другие пути поддержки и страховки, которые, по нашему мнению, будут эффективно работать в реалиях сегодняшнего дня.
– А как идет работа по устранению иных спорных вопросов во взаимодействии власти и бизнеса в сфере строительства?
– Серьезная работа касается Постановления Правительства Санкт-Петербурга № 438 «Об утверждении Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке документации по планировке территории». Позиции Комитета по градостроительству и архитектуре и Комитета имущественных отношений бизнес всегда считал камнями преткновения, и многие сомневались, что мы ситуацию переломим. Но оказывается, что это не так.
Бизнес требовал прозрачности, отсутствия «серых пятен» в работе ведомств – от подачи документов до получения резолюции. В итоге мы сегодня применяем электронный документооборот. Стало понятно, когда документ пришел и в каком состоянии. Ведь есть и другая сторона медали – зачастую под «бюрократической проволочкой» скрывается некачественная подготовка документации. С тех пор, как Комитетом по градостроительству и архитектуре принято решение о приеме документов в электронном виде, ни одна проектная организация этим не воспользовалась. Весной вступят в силу поправки в Постановление № 438 – и подача документов в электронном виде станет обязательной. Тогда мы сможем отследить – где административный барьер и человеческий фактор, а где несостоятельность проектной организации со стороны заказчика и неправильная подготовка документации.
Аналогичная работа идет и по линии Комитета имущественных отношений. Так, по поручению вице-губернатора Санкт-Петербурга М. П. Мокрецова проводятся совещания с участием представителей бизнеса для выработки решений по налаживанию эффективного взаимодействия. Они также проходят в режиме открытого диалога, и я уверен, результат не заставит себя ждать.
– Какие задачи ставите перед Рабочей группой на перспективу?
– Прежде всего – повышать открытость. Наши заседания мы уже сделали доступными для журналистов. Все заместители председателя Рабочей группы – представители бизнеса.
Отдельный пласт работы – законодательные инициативы. Я уже говорил о том, что необходимо работать на упреждение выхода в свет не согласованных с профессиональным сообществом законодательных актов. Провести процедуру регулирующего воздействия на стадии формирования законопроекта гораздо эффективнее, чем потом, уже по свершившемуся факту, «бить по хвостам».
Мы достигли серьезного прогресса в том, что органы власти Петербурга, так или иначе причастные к формированию правового поля в сфере строительства, привлекают к обсуждению профессиональное сообщество. Бизнес высказывает свои позиции, они учитываются, хотя, безусловно, при этом происходит отсекание излишних «хотелок» застройщиков. Повторю еще раз, в основе принятия решений – права граждан на комфортное проживание.
Вместе с тем, глобальные правовые аспекты требуют вмешательства и на федеральном уровне. Мы говорим об основополагающих изменениях, которые уже давно назрели. При формировании законодательных инициатив профильные министерства должны выслушать мнение профессионального сообщества. О необходимости взаимодействия с федеральным центром говорят все эксперты Рабочей группы. Этот вопрос я уже обсуждал с руководителями Агентства стратегических инициатив.
Работа девелопера не ограничивается только правовым полем Петербурга. Необходимо проанализировать основные законы, которые регулируют строительство в стране, провести аудит, чтобы решать вопросы комплексно, а не очагово, и над этим уже работают наши эксперты. Это основная задача Рабочей группы до конца 2018 года.
– Вы также являетесь руководителем Рабочей группы по проблемам обманутых дольщиков. Тема весьма непростая – и из-за ее социальной напряженности, и в свете президентских выборов. Удается ли выстроить системную работу по достройке проблемных объектов?
– У нас есть план, утвержденный И. Н. Албиным. Зачастую самое сложное заключается не в подсчете финансовой модели достройки объекта, а в сведении к единому решению различных сторон в переговорах. Иногда нескромный застройщик, который по какой-либо причине не досчитался средств, чтобы завершить строительство, отказывается даже сесть за стол переговоров с тем, кого город предложил в помощь для достройки объекта.
Что касается возмущенных граждан – нет никакого внутреннего ожесточения к людям, которые агрессивно высказывают свое мнение. Мы понимаем, как граждане измотаны годами ожиданий и отсутствием действенного решения. Ряд лиц пытается использовать ту или иную ситуацию с политической подоплекой для повышения собственного рейтинга и обвинить власть в неспособности решить вопрос достройки. Но в нашу задачу, как органа исполнительной власти, не входит возможность достраивать, наша задача – создать функции контроля, чтобы своевременно упреждать развитие проблемы, а если это уже произошло – найти решение по ее ликвидации. В таком положении сложно говорить о конкретных сроках. Так, над достройкой объектов ГК «Город» работа не останавливается ни днем, ни ночью, задействованы сотни специалистов, проделана огромная работа. И люди уже получают свои квартиры.
Сегодня в Петербурге нет ни одного объекта, который был бы брошен застройщиком без наложенного на него решения со стороны органов власти. По каждому из объектов рассчитана финансовая модель. Наш город занимает лидирующее место в стране по объемам достройки проблемных объектов. В прошлом году было введено в строй около 30 объектов, в этом году планы настолько же амбициозные. Таким образом, на 2019 год у нас останутся недостроенными не более трех домов.
Не исключаю, что у кого-то из застройщиков могут опять возникнуть проблемы, появятся новые недострои, но они уже будут действовать в совершенно новом правовом поле, за которое мы сейчас так активно боремся.
Сегодня рыночный успех застройщикам гарантирует продажа не «голых» квадратных метров, а жилой среды, ориентированной на определенный образ жизни, убежден Станислав Данелян, генеральный директор ГК «Арсенал-Недвижимость», которая в эти дни отмечает 20-летие деятельности.
– Станислав Самвелович, с какими результатами подошла компания к своему юбилею?
– «Арсенал-Недвижимость» сегодня – это 20 лет плодотворной работы, за которые компания сформировалась как крупный и авторитетный застройщик, выполняющий весь цикл работ, от подбора и анализа земельного участка до ввода объекта в эксплуатацию и последующего управления построенными зданиями.
За прошедшие годы точно в срок дольщикам было передано свыше 340 тыс. кв. м жилья – это 20 жилых домов, или почти 7,5 тыс. квартир. И в каждый из проектов мы стараемся добавить нечто особенное, свою «изюминку». Мало кому сейчас нужны «голые» квадратные метры, пусть и по минимальной цене. Покупатель сравнивает, выбирает и готов платить немного больше за более комфортные условия проживания. Уже играют роль не только цена и местоположение, но само наполнение проекта, его внутренняя среда и качественные характеристики. Поэтому мы строим и продаем не «типовые коробки», а стиль жизни, и рассчитываем, что наши кварталы станут олицетворением современной городской среды.
Особенное внимание уделяется качеству производимых работ – отделочные работы мы выполняем собственными силами, что позволяет обеспечивать высокий уровень конечного результата. В компании существует специальный отдел – Служба контроля качества, которая производит проверку и принимает готовые квартиры. Представители данного отдела присутствуют также при передаче квартир дольщикам и всячески способствуют устранению дефектов (при их наличии) в максимально кратчайшие сроки.
– По каким принципам отбираются территории для освоения? Есть ли, по Вашему мнению, абсолютно непригодные для жилищного строительства «пятна» в черте города и ближайших пригородах?
– Мы стремимся к диверсификации своего земельного банка, рассматриваем интересные участки как в Петербурге, так и в области. Ключевое значение для нас имеют экологическая составляющая, наличие объектов инфраструктуры, близость к транспортным артериям. Из городских локаций наибольший интерес представляет сейчас Приморский район – несмотря на высокий уровень конкуренции, там отмечается высокий уровень спроса со стороны покупателей.
– Насколько «перегрет» рынок пригородного жилья массового сегмента? Будут ли Мурино, Кудрово, Бугры столь же востребованными, как сегодня, в течение ближайших пяти лет?
– Спрос на жилье в ближайшем пригороде со стороны покупателей не снижается. Скорее всего, эта тенденция сохранится и в ближайшие несколько лет. Покупатели сегодня ищут «золотую середину» в соотношении параметров «цена» и «качество», и зачастую соответствующие предложения представлены именно в пригородных локациях.
– На каком этапе сегодня работы по строящимся объектам Вашей компании? И удалось ли точно «попасть» в ожидания рынка?
– В квартале «Солнечный» уже введено в эксплуатацию восемь корпусов. Два дома находятся на завершающих этапах – они сдаются летом этого года. Еще три корпуса в стадии активного строительства. Кроме того, работает детский садик, в январе на баланс области передан еще один, но он пока не открылся. С 1 сентября заработала первая школа в Мурино, построенная силами нашей компании. Она рассчитана и на будущих жильцов квартала «YouПитер», где сейчас ведется строительство всех пяти корпусов. Первый сдается во II квартале текущего года, последний – во II квартале 2019-го.
В прошедшем году мы вывели на рынок сразу два новых проекта – это кварталы «Гольфстрим» в Кудрово и «Энфилд» в Буграх. Все четыре дома в «Гольф-стриме» строятся одновременно: на данный момент возведено примерно 70% монолитного конструктива домов, ведется кирпичная кладка наружных стен. В «Энфилде» пока в стройке первые два дома из семнадцати – сейчас они на уровне второго-третьего этажей.
Учитывая, что каждый из наших проектов пользуется стабильно высоким спросом, «попасть» в ожидания рынка нам удалось. Более красноречиво об этом свидетельствуют цифры. В «Энфилде» за первые три месяца продаж реализовано около 25% квартир. В двух корпусах «Гольфстрима», которые поступили в продажу в августе прошлого года, на данный момент продано свыше 45% жилья. В «YouПитере» реализовано и забронировано около 60% квартир в продающихся корпусах. В «Солнечном» продано почти 90% всех квартир.
– Кто ваши покупатели? Каковы их основные аргументы в пользу выбора объектов ГК «Арсенал-Недвижимость»?
– Наши жилые кварталы рассчитаны преимущественно на семейный формат жилья, и их часто выбирают для постоянного проживания. Покупатели чаще всего обращают внимание на качество строительных работ и отделки, соблюдение сроков строительства, надежность. Мы, со своей стороны, отмечаем большое количество повторных обращений, покупатели часто рекомендуют наши кварталы друзьям и родственникам.
– Какие проекты сейчас в разработке? Какое жилье Вам интересно строить сегодня?
– Сейчас прорабатываем интересный проект в Приморском районе. Пока идет подготовительный этап, разработка документации, но общая концепция ясна уже сейчас. Для ее реализации мы пригласили одного из ведущих российских архитекторов. Внешний облик квартала пока находится в стадии разработки. Очевидно, что неизменным останется упор на качественные характеристики, современные, надежные материалы и технологии, запоминающуюся архитектуру.
Всего в рамках проекта планируется построить около 200 тыс. кв. м жилья в районе Глухарской улицы, на проектируемом продолжении проспекта Авиаконструкторов. Помимо самих домов в квартале будут представлены помещения коммерческого назначения, подземные паркинги и социальная инфраструктура для более комфортной жизни. Думаю, продолжим тенденцию с проектированием нестандартных планировочных решений – есть интересные задумки, которые анонсируем чуть позже.
– Какие задачи стоят перед компанией в нынешнем году?
– Разумеется, в первую очередь мы планируем выполнить обязательства по текущим объектам, а также развивать новые проекты. Немаловажным направлением является строительство социальной инфраструктуры. В предыдущий год мы достаточно плотно работали в этом направлении и не собираемся останавливаться на достигнутом. Социальная составляющая крайне важна и, несомненно, она выгодно отличает проекты ГК «Арсенал-Недвижимость» от конкурентов.
Справка
«Арсенал-Недвижимость» основана 26 марта 1997 года. За прошедшие годы построено и введено в эксплуатацию свыше 340 тыс. кв. м жилья, а также первая общеобразовательная школа в Мурино на 1224 ученика, 3 детских садика, опорный пункт полиции в Мурино. В прошедшем году компания отмечена как лучший генеральный подрядчик и самый эффективный налогоплательщик в Ленинградской области. На данный момент ведется одновременное строительство четырех кварталов, в перспективе – реализация проекта в Приморском районе Санкт-Петербурга.