Руслан Юсупов:«ЛенОблСоюзСтрой станет центром примирения»
Союз строительных организаций Ленинградской области должен стать площадкой примирения всех игроков рынка недвижимости, властей и покупателей жилья. Об этом «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор ГК «Академия» Руслан Юсупов, возглавивший ЛенОблСоюзСтрой в конце февраля 2018 года.
Руслан Юсупов для строительного рынка человек не новый – трудовую деятельность он начал в 2000 году. В 2013-м стал генеральным директором ООО «Лидер Групп», а в 2015-ом – возглавил «Академию». В ЛенОблСоюзСтрое Руслан Юсупов тоже не первый день, долгое время он входил в правление отраслевого объединения.
– Союз создавался как диалоговая площадка для игроков строительного рынка. В досоюзные времена застройщики зачастую реализовывали проект не дальше границ своего участка, не очень задумываясь о том, что там, «за забором». Но при работе в чистом поле так нельзя – у нас же общая инженерная, транспортная, социальная инфраструктура. В таких проектах сотрудничество просто необходимо для общего же блага. Расцвет Союза пришелся на период, когда рынок был на подъеме, это позволяло всем активно участвовать в развитии территории, а не просто строить «коробки». Сейчас же ситуация более грустная. Как результат – некоторые участники рынка расползаются по своим норкам, чтобы остаться там наедине со своими проблемами. Это происходит в том числе и из-за излишней настороженности власти в отношении к представителям строительного бизнеса. Понятно, что непростая ситуация с дольщиками не добавляет доверия между сторонами. Но отстраняться неправильно. Я хочу, чтобы диалог активизировался.
В ЛенОблСоюзСтрой входят более 50 компаний, большая часть из которых занимается непосредственно строительством.
– Застройщики, конечно, задают тон в нашем Союзе, но среди нас есть и производители стройматериалов, и различные подрядчики. Любое ухудшение ситуации на рынке бьет, в первую очередь, по ним, и, безусловно, Союз должен более внимательно отнестись к их проблемам.
Очень давно мне пришла в голову идея создать сетевой ресурс, который объединит в себе функции социальной сети, тендерной площадки и реестра добросовестных и недобросовестных компаний. Это должно быть удобное, функциональное, понятное даже пятикласснику сетевое приложение с системой лайков. Заказчик может размещать запросы на виды работ, материалов, устраивать аукционы. Подрядчики и поставщики будут получать об этом уведомления. У каждой организации свой профиль, как в соцсети. Можно оставлять друг о друге авторизованные отзывы, оценивать участников, запрашивать рекомендации и т. д.
Это должна быть двухсторонняя связь, т. е. точно так же оценивать и давать свои отзывы в отношении заказчиков смогут и поставщики с подрядчиками. Для меня, в том числе как для застройщика, важно понимать, что думают и как оценивают моего потенциального партнера другие участники рынка. Стройка – сложный, инерционный механизм, и слабый подрядчик, «сломавшийся» в середине пути, создает целую кучу проблем, расползающихся как круги по воде, а менять коней на переправе – это целая военная операция.
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко и заместитель председателя Правительства Михаил Москвин неоднократно заявляли, что готовы не только к диалогу, но и к сотрудничеству с представителями строительного комплекса. Особенно в свете президентского указа о завершении всех жилых долгостроев до конца 2019 года.
– Неправильно называть дольщиков всех проблемных объектов обманутыми. Ситуации бывают разные, и умышленный обман со стороны застройщика – это очень редкий случай. Жилищное строительство – очень сложный бизнес, малейший просчет в экономической модели проекта, падение спроса и стоимости жилья, проблемы с подключением к инженерным сетям и т. д. могут затормозить проект. На фоне остановки стройки сразу же возникают волнения среди дольщиков.
Союз, безусловно, должен участвовать в решении проблем дольщиков, однако пока не до конца понятно, в каком именно формате. На данный момент я уверен, что ЛенОблСоюзСтрой должен стать площадкой для примирения всех сторон: дольщиков, строителей, чиновников. Я недавно обсуждал этот вопрос с Михаилом Ивановичем Москвиным, и оказалось, что мы мыслим в одном ключе. Пока я представляю участие Союза примерно так: мы разбираемся в конкретном случае, пытаясь понять, в чем проблема, может ли застройщик самостоятельно завершить проект. Если нет, то вместе с властями ищем другие варианты завершения проекта.
Руководство области неоднократно заявляло, что готово идти навстречу ответственным застройщикам, которые помогают завершить проблемные объекты. Власти могут возместить расходы инвесторов, предоставив новый земельный участок или увеличив плотность застройки там, где это возможно.
– Работая в «Лидер Групп», я участвовал в завершении жилого долгостроя компании «Китежстрой». Мы обратились к властям с просьбой повысить высотность в одном из наших проектов, взамен нас попросили помочь с завершением проблемного объекта. Предложение нас устроило – простой экономический расчет показал реалистичность сделки. Но тогда рынок был на подъеме. Сейчас же в области, в основном, достраиваются давно запущенные проекты комплексного освоения, новые же заявляются крайне редко. Соответственно, девелоперы и не идут в правительство с готовностью помочь с долгостроями за землю и отклонения от параметров разрешенного строительства. Просто для этого пока нет экономических предпосылок.
В конце 2017 года Президент РФ Владимир Путин заявил, что долевое строительство необходимо свернуть. Позже АИЖК объявило, что это будет сделано в течение трех лет. Кремль делает ставку на проектное финансирование.
– Проблема обманутых дольщиков, безусловно, острая, и власти просто устали, но, на мой взгляд, отмена долевого строительства – слишком радикальное решение. Когда-то именно 214-ФЗ помог справиться с большой проблемой – двойными продажами.
Заявления об отмене «долевки» привели к тому, что девелоперы начали пачками получать разрешения на строительство, причем даже на проекты, заниматься которыми планируют только в дальней перспективе. Через энное количество лет на рынок выйдет множество ненужных и некачественных проектов, сделанных в спешке.
Предлагаемые нововведения не спасут ситуацию. Девелоперы с удовольствием строили бы жилье путем проектного финансирования, если бы процентные ставки по кредитам были на уровне 4-6% годовых. Сейчас банки говорят о 12-14%, а если учесть еще все комиссии за выдачу и т. д., то ставка составит 15-16%. Строительный цикл объекта в среднем составляет три года. Ну и кому захочется возводить жилье полностью на заемные средства под 16% годовых? Сколько в такой ситуации должен стоить «квадрат»? И кто его будет покупать? Такой механизм может работать только для дорогого жилья, но не для массового сегмента. Кстати, пострадавших от несовершенства банковской системы в разы больше, однако запретить ее никто не предлагает.
214-ФЗ был принят в 2004 году. За это время документ претерпел изменения 24 раза.
– Любые ужесточения больше всего влияют именно на добросовестный бизнес. Если человек намерен кого-то «кинуть», то он сделает это несмотря на законодательные запреты. Благонадежным же застройщикам приходится подчиняться, собирать избыточную документацию, расширять штат. В результате себестоимость проекта увеличивается, а продавать дороже не позволяет падение доходов у населения.
Власти Ленобласти на деле продемонстрировали, что вводиться в эксплуатацию будут только обеспеченные инфраструктурой дома. Кроме того, область обязана исполнить указ Президента и к 2021 году обеспечить всех детей от 3 до 7 лет детскими садами.
– Все-таки строительство инфраструктуры – это прерогатива государства. С другой стороны, мне абсолютно понятно, что строительство инфраструктуры в локациях массовой жилищной застройки – для государства непосильная ноша. Нельзя налоги, собранные со всех жителей региона, тратить на развитие одной локации. И власть, и бизнес это понимают и находят компромисс – застройщики создают необходимую инфраструктуру, а государство по мере возможностей старается это софинансировать. Например, в Ленобласти действует программа «Соцобъекты в обмен на налоги». Также власти делают все, чтобы привлечь средства из федерального бюджета, участвуя в разных программах по софинансированию.
Региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе рассказала о планах компании и делится ноу-хау создания комфортной жилой среды.
– Недавно «Группа ЛСР» объявила о запуске межрегиональных продаж. Расскажите о новой системе работы.
– Межрегиональные продажи должны упростить покупку жилья, позволить совершать сделки дистанционно. Теперь квартиру в Петербурге можно купить, находясь в Москве или Екатеринбурге. И наоборот. Причем, сделать это можно из любого офиса продаж «Группы ЛСР». Раньше, чтобы купить квартиру в другом городе, нужно было обязательно туда ехать.
Первый полученный нами опыт межрегиональных продаж говорит о том, что возможность дистанционного приобретения жилья востребована. Например, как только появилась возможность, находясь в Петербурге, купить квартиру в строящемся в Москве комплексе «ЗИЛАРТ», в первый же месяц ею воспользовались 8 человек.
– Весной у вас стартовали продажи сразу в нескольких крупных проектах. Как сейчас продаются квартиры в «Цветном городе» и «Цивилизации»?
– Продажи в «Цивилизации» и «Цветном городе» стабильно высокие. И возможность выбора тоже хорошая, поскольку это большие проекты. Как только мы чувствуем, что предложение квартир в результате продаж сокращается, тут же выводим на рынок новые дома. Например, сейчас идет подготовка к старту продаж в очередном доме комплекса «Цивилизация».
– В каком проекте у вас на сегодняшний день представлено самое доступное предложение?
В «Цветном городе» и «Новой Охте». Минимальная стоимость квартир там сегодня составляет 65 и 70 тыс. рублей за квадратный метр.
– Вы анонсировали начало еще одного проекта – «Новая Охта. На речке». В чем его особенность?
– Хотя жилой комплекс «Новая Охта. На речке» станет продолжением большого проекта «Новая Охта», собственные индивидуальные особенности у него будут. Прежде всего, это более привлекательное местоположение – удаленность от КАД. Преимуществом станут и обжитые кварталы «Новой Охты» с развитой торговой инфраструктурой, детской поликлиникой, несколькими детскими садами, начальной и средней школой.
В комплексе будет 21 дом со сбалансированной квартирографией. Традиционно квартиры будут с полной чистовой отделкой. Но выполнена она будет из более дорогих материалов, чем в «Новой Охте». Так, в жилых помещениях вместо линолеума будет ламинат. Кроме того, здесь будет применена двухтрубная двухзонная система отопления с горизонтальной поквартирной разводкой трубопроводов. Главные стояки будут расположены в межквартирных коридорах. Жилая площадь комплекса составит 233 тыс. кв. метров. Кроме жилья здесь будет построено 4 многоуровневых паркинга.
Еще одной особенностью комплекса станет непосредственная близость реки Охта. Территорию между домами и рекой мы планируем благоустроить, чтобы там можно было гулять, устраивать пикники. Реализация комплекса «Новая Охта. На речке» завершится осенью 2019 года.
– Ваша компания отличается реализацией огромных проектов – «Новая Охта», «Цивилизация», «Цветной город» и другие. Как удается не превращать их в «гетто»?
– Секретов нет, есть рецепт. Он заключается в обеспечении высокого качества во всем. Так, одним из важнейших факторов, влияющих на создание комфортной среды в жилом комплексе, является сбалансированная квартирография. Замечено, что если на студии и «однушки» приходится более 70% квартир, возникает опасность формирования весьма специфической неблагоприятной среды. Избежать этого поможет правильный баланс квартир разных типов, при котором кроме студий и однокомнатных квартир присутствуют также двух-, трех- и, пусть в очень ограниченном количестве, даже четырехкомнатные квартиры. Именно многокомнатные квартиры привлекают в наши комплексы семейных покупателей.
Правда, чтобы привлечь в комплекс семейных покупателей, одного лишь наличия многокомнатных квартир недостаточно. Покупатели квартир в комфортабельных кварталах хотят поддерживать привычный здоровый образ жизни, сформировавшуюся культуру и уровень потребления. Поэтому лучше, если на территории микрорайона будут построены отдельно стоящие комплексы, полностью отданные под торговую функцию – торговые и торгово-развлекательные центры. Там точно хватит места и для крупных сетевых магазинов, фитнес-центров, небольших бутиков.
При этом важно создать хорошие условия для ритейлеров и рестораторов, магазины и рестораны которых вы хотели бы увидеть в своем жилом комплексе. Это касается как отдельно стоящих объектов, так и встроенных помещений на первых этажах жилых домов. Нужно изначально продумывать их площади, высоту потолков и даже размер окон. Важно понимать, как будет выглядеть витрина магазина или кафе. Сможет ли собственник или арендатор сделать ее привлекательной? Если нет, то значит, место для хорошего магазина или ресторана будет потеряно.
– А нужны ли зоны отдыха в жилых комплексах? Стоит ли на них тратить деньги девелоперам?
– Безусловно, организация рекреационных пространств занимает особое место в крупных проектах. Кроме озелененных и благоустроенных дворов в новых микрорайонах должны быть прогулочные зоны с бульварами, парки и прочие места, располагающие к спокойному отдыху, прогулкам всей семьей, в компании или одиночестве. Их большие площади обусловлены соответствующим количеством жителей. Места должно хватать для всех. Так, в комплексе «Цивилизация» у нас будет бульвар шириной 50 м, который протянется вдоль территории квартала на 800 м. Он станет центром озелененной и благоустроенной территории с малыми архитектурными формами. Между выходящими на бульвар магазинами и офисами будут устроены широкие прогулочные зоны с местами для отдыха.
В комплексе «Новая Охта» будет две зоны отдыха: на внутренней территории комплекса и между домами и берегом реки Охта. Чтобы лучше представлять, как можно обустроить эту территорию, в прошлом году мы даже провели международный конкурс среди средовых и ландшафтных дизайнеров. Предложенные ими проекты концепций лягут в основу будущего благоустройства.
Наконец, самый крупный и пока последний из наших проектов КОТ в Петербурге – «Цветной город». Здесь мы создадим парк площадью 7 га. Центральной его частью и культурной доминантой всего микрорайона решено сделать православный храм площадью 4 тыс. кв. м – воссозданная копия Андреевского собора в г. Кронштадте.
– Какая доля квартир приобретается по ипотеке? По какой ставке можно сегодня взять ипотеку на ваши объекты?
– В сентябре доля приобретенных в ипотеку квартир составила 45%. Минимальная ставка, по которой можно получить кредит на покупку квартиры в наших жилых комплексах, составляет 7,4% на первый год кредитования при наличии полной страховки. Со второго года ставка будет составлять 11,9%. Кредит предоставляется при первоначальном взносе в размере не менее 20% от стоимости квартиры. Максимальная сумма составляет 8 млн рублей, а срок кредитования – 30 лет. На таких выгодных условиях можно приобрести квартиру в корпусах №4-8 жилого комплекса «Калина-парк 2» и во всех строящихся корпусах «Шуваловский». Оба комплекса отличаются хорошей транспортной доступностью и близостью зеленых зон.
– Какими будут итоги 2016 года? Время ли сейчас покупать жилье в новостройке?
– Да, сегодня неплохой момент для того, что купить квартиру. Госпрограмма поддержки ипотечного кредитования близится к завершению. Это значит, что ставки ниже не станут. Скорее, наоборот. Кроме того, из-за падения спроса и роста себестоимости строительства некоторые застройщики вынуждены уходить с рынка. Это может привести к тому, что количество проектов на рынке снизится, предложение – сократится. Что тоже не способствует снижению цен.
– А повышение цен планируется?
– Из-за высокого спроса на квартиры в жилых комплексах «Группы ЛСР» в Петербурге цены на месте не стоят. Цены на новостройки сегмента «масс-маркет», как и в целом на рынке, менялись разными темпами в зависимости от проекта. За последние девять месяцев максимальный рост цен – 12% – зафиксирован в новом жилом комплексе «Цивилизация», вышедшем в продажу в марте 2016-го. Среди объектов бизнес-класса максимальный рост цен с начала года отмечен в комплексе «Три ветра» в Приморском районе. Стоимость «квадрата» там возросла на 24%. А в «Европа Сити» в Петроградском районе – на 16%. В элитном сегменте лидером по повышению цен стал «Русский дом» в Центральном районе. Там стоимость жилья увеличилась на 10%. Давать прогнозы относительно стоимости жилья – дело неблагодарное. Но, как я уже сказала, реалии рынка сегодня таковы, что динамика цен вряд ли будет отрицательной.