Руслан Юсупов:«ЛенОблСоюзСтрой станет центром примирения»
Союз строительных организаций Ленинградской области должен стать площадкой примирения всех игроков рынка недвижимости, властей и покупателей жилья. Об этом «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор ГК «Академия» Руслан Юсупов, возглавивший ЛенОблСоюзСтрой в конце февраля 2018 года.
Руслан Юсупов для строительного рынка человек не новый – трудовую деятельность он начал в 2000 году. В 2013-м стал генеральным директором ООО «Лидер Групп», а в 2015-ом – возглавил «Академию». В ЛенОблСоюзСтрое Руслан Юсупов тоже не первый день, долгое время он входил в правление отраслевого объединения.
– Союз создавался как диалоговая площадка для игроков строительного рынка. В досоюзные времена застройщики зачастую реализовывали проект не дальше границ своего участка, не очень задумываясь о том, что там, «за забором». Но при работе в чистом поле так нельзя – у нас же общая инженерная, транспортная, социальная инфраструктура. В таких проектах сотрудничество просто необходимо для общего же блага. Расцвет Союза пришелся на период, когда рынок был на подъеме, это позволяло всем активно участвовать в развитии территории, а не просто строить «коробки». Сейчас же ситуация более грустная. Как результат – некоторые участники рынка расползаются по своим норкам, чтобы остаться там наедине со своими проблемами. Это происходит в том числе и из-за излишней настороженности власти в отношении к представителям строительного бизнеса. Понятно, что непростая ситуация с дольщиками не добавляет доверия между сторонами. Но отстраняться неправильно. Я хочу, чтобы диалог активизировался.
В ЛенОблСоюзСтрой входят более 50 компаний, большая часть из которых занимается непосредственно строительством.
– Застройщики, конечно, задают тон в нашем Союзе, но среди нас есть и производители стройматериалов, и различные подрядчики. Любое ухудшение ситуации на рынке бьет, в первую очередь, по ним, и, безусловно, Союз должен более внимательно отнестись к их проблемам.
Очень давно мне пришла в голову идея создать сетевой ресурс, который объединит в себе функции социальной сети, тендерной площадки и реестра добросовестных и недобросовестных компаний. Это должно быть удобное, функциональное, понятное даже пятикласснику сетевое приложение с системой лайков. Заказчик может размещать запросы на виды работ, материалов, устраивать аукционы. Подрядчики и поставщики будут получать об этом уведомления. У каждой организации свой профиль, как в соцсети. Можно оставлять друг о друге авторизованные отзывы, оценивать участников, запрашивать рекомендации и т. д.
Это должна быть двухсторонняя связь, т. е. точно так же оценивать и давать свои отзывы в отношении заказчиков смогут и поставщики с подрядчиками. Для меня, в том числе как для застройщика, важно понимать, что думают и как оценивают моего потенциального партнера другие участники рынка. Стройка – сложный, инерционный механизм, и слабый подрядчик, «сломавшийся» в середине пути, создает целую кучу проблем, расползающихся как круги по воде, а менять коней на переправе – это целая военная операция.
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко и заместитель председателя Правительства Михаил Москвин неоднократно заявляли, что готовы не только к диалогу, но и к сотрудничеству с представителями строительного комплекса. Особенно в свете президентского указа о завершении всех жилых долгостроев до конца 2019 года.
– Неправильно называть дольщиков всех проблемных объектов обманутыми. Ситуации бывают разные, и умышленный обман со стороны застройщика – это очень редкий случай. Жилищное строительство – очень сложный бизнес, малейший просчет в экономической модели проекта, падение спроса и стоимости жилья, проблемы с подключением к инженерным сетям и т. д. могут затормозить проект. На фоне остановки стройки сразу же возникают волнения среди дольщиков.
Союз, безусловно, должен участвовать в решении проблем дольщиков, однако пока не до конца понятно, в каком именно формате. На данный момент я уверен, что ЛенОблСоюзСтрой должен стать площадкой для примирения всех сторон: дольщиков, строителей, чиновников. Я недавно обсуждал этот вопрос с Михаилом Ивановичем Москвиным, и оказалось, что мы мыслим в одном ключе. Пока я представляю участие Союза примерно так: мы разбираемся в конкретном случае, пытаясь понять, в чем проблема, может ли застройщик самостоятельно завершить проект. Если нет, то вместе с властями ищем другие варианты завершения проекта.
Руководство области неоднократно заявляло, что готово идти навстречу ответственным застройщикам, которые помогают завершить проблемные объекты. Власти могут возместить расходы инвесторов, предоставив новый земельный участок или увеличив плотность застройки там, где это возможно.
– Работая в «Лидер Групп», я участвовал в завершении жилого долгостроя компании «Китежстрой». Мы обратились к властям с просьбой повысить высотность в одном из наших проектов, взамен нас попросили помочь с завершением проблемного объекта. Предложение нас устроило – простой экономический расчет показал реалистичность сделки. Но тогда рынок был на подъеме. Сейчас же в области, в основном, достраиваются давно запущенные проекты комплексного освоения, новые же заявляются крайне редко. Соответственно, девелоперы и не идут в правительство с готовностью помочь с долгостроями за землю и отклонения от параметров разрешенного строительства. Просто для этого пока нет экономических предпосылок.
В конце 2017 года Президент РФ Владимир Путин заявил, что долевое строительство необходимо свернуть. Позже АИЖК объявило, что это будет сделано в течение трех лет. Кремль делает ставку на проектное финансирование.
– Проблема обманутых дольщиков, безусловно, острая, и власти просто устали, но, на мой взгляд, отмена долевого строительства – слишком радикальное решение. Когда-то именно 214-ФЗ помог справиться с большой проблемой – двойными продажами.
Заявления об отмене «долевки» привели к тому, что девелоперы начали пачками получать разрешения на строительство, причем даже на проекты, заниматься которыми планируют только в дальней перспективе. Через энное количество лет на рынок выйдет множество ненужных и некачественных проектов, сделанных в спешке.
Предлагаемые нововведения не спасут ситуацию. Девелоперы с удовольствием строили бы жилье путем проектного финансирования, если бы процентные ставки по кредитам были на уровне 4-6% годовых. Сейчас банки говорят о 12-14%, а если учесть еще все комиссии за выдачу и т. д., то ставка составит 15-16%. Строительный цикл объекта в среднем составляет три года. Ну и кому захочется возводить жилье полностью на заемные средства под 16% годовых? Сколько в такой ситуации должен стоить «квадрат»? И кто его будет покупать? Такой механизм может работать только для дорогого жилья, но не для массового сегмента. Кстати, пострадавших от несовершенства банковской системы в разы больше, однако запретить ее никто не предлагает.
214-ФЗ был принят в 2004 году. За это время документ претерпел изменения 24 раза.
– Любые ужесточения больше всего влияют именно на добросовестный бизнес. Если человек намерен кого-то «кинуть», то он сделает это несмотря на законодательные запреты. Благонадежным же застройщикам приходится подчиняться, собирать избыточную документацию, расширять штат. В результате себестоимость проекта увеличивается, а продавать дороже не позволяет падение доходов у населения.
Власти Ленобласти на деле продемонстрировали, что вводиться в эксплуатацию будут только обеспеченные инфраструктурой дома. Кроме того, область обязана исполнить указ Президента и к 2021 году обеспечить всех детей от 3 до 7 лет детскими садами.
– Все-таки строительство инфраструктуры – это прерогатива государства. С другой стороны, мне абсолютно понятно, что строительство инфраструктуры в локациях массовой жилищной застройки – для государства непосильная ноша. Нельзя налоги, собранные со всех жителей региона, тратить на развитие одной локации. И власть, и бизнес это понимают и находят компромисс – застройщики создают необходимую инфраструктуру, а государство по мере возможностей старается это софинансировать. Например, в Ленобласти действует программа «Соцобъекты в обмен на налоги». Также власти делают все, чтобы привлечь средства из федерального бюджета, участвуя в разных программах по софинансированию.
Отказ от механизма долевого строительства может создать проблемы всем участникам рынка – и застройщикам, и потребителям – полагает Михаил Медведев, генеральный директор Группы ЦДС.
– Михаил Анатольевич, каковы, по Вашему мнению, отличительные черты 2017 года для строительного комплекса?
– Первая важная характеристика – сохранение устойчивого спроса на недвижимость. При этом выросла доля ипотеки – в объеме продаж нашей компании она превышает 70%. Вторая особенность состоит в том, что начали уделять более пристальное внимание вопросам социальной инфраструктуры. Причем речь не только о детских садах и школах, но также о дорогах и т. д.
Наверное, самая важная характеристика 2017 года – ряд законодательных изменений в жилищном строительстве. Первые ужесточения требований законодателя начали действовать с июля нынешнего года. Они коснулись размера капитала застройщика в зависимости от совокупной площади строящегося жилья. С конца октября вступило в силу положение о Компенсационном фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства. Если раньше мы страховали объекты недвижимости по ставке 0,7%, то в настоящее время делаем отчисления в этот фонд в размере 1,2% от стоимости квартиры. Кстати, Группа ЦДС стала первым застройщиком в Ленинградской области, кто перечислил взносы в этот Фонд.
Сейчас по поручению Президента РФ Минстрой готовит ряд поправок, касающихся рынка недвижимости в целом и продажи квартир в строящихся домах в частности. Все эти новации очень сильно влияют и на сам процесс строительства, и на рынок долевого участия. Поэтому 2017 год запомнится как интересный, успешный и наполненный событиями, значение и последствия которых мы будем ощущать очень долго.
– Понятна ли Вам как участнику рынка логика законодателя?
– Логика понятна. Но вопросов в связи с новшествами много. Например, предполагается, что гарантами притока денег в строительство будут банки. Но продолжается их массовая санация, и это не способствует утверждению модели проектного финансирования. Непонятно, как строить социальные объекты. Предполагается масса ограничений по займу денег у своей же компании.
С другой стороны, доля объектов, которые не сдаются в срок (и соответственно, численность обманутых дольщиков), минимальна по отношению к общему объему строящегося и продающегося жилья в стране. И не все ограничения, предложенные для решения этой проблемы, содержат эффективные гарантии для дольщиков, но при этом очень усложняют работу застройщиков и увеличивают себестоимость строительства.
Механизм долевого участия действительно уникальный. Он создал рынок жилищного строительства и выгоден как застройщикам, так и дольщикам. Только процесс нужно правильно контролировать. В случае отмены механизма долевого строительства получится, что одни хотят купить, но не имеют возможности (потому что в готовых домах квартиры будут стоить заметно дороже). А другие хотят привлечь деньги граждан, чтобы исключить серьезный рост себестоимости, и тоже не имеют такой возможности.
– Чем 2017 год запомнится конкретно для ЦДС?
– Объем жилья, введенного в эксплуатацию до конца нынешнего года, довольно значительно превысит прошлогодние показатели. В 2016 году это было порядка 440 тыс. кв. м, в нынешнем – около 600 тыс. кв. м.
Кроме того, мы закончили подготовку градостроительных согласований по ряду объектов, которые будем строить в течение ближайших лет, – это жилые комплексы на бывшей территории заводов «Кулон» и «Ильич», в Кудрово и Мурино, а также на Волковском проспекте, 6, и на ул. Невзоровой, 9 (всего более 760 тыс. кв. м жилья).
– Вы по-прежнему планируете работать преимущественно в массовом сегменте? Почему?
– Для меня массовый сегмент наиболее понятный и рентабельный. Если объекты другого класса будут соответствовать этим характеристикам (например, обеспечивать ожидаемую прибыль на вложенные деньги в отдельно взятый момент времени), значит, мы будем работать и в других сегментах.
– Чем сегодня застройщики могут привлечь покупателя?
– Предлагаемым качеством жизни. Что подразумевает единый подход ко всем компонентам продукта, который создает застройщик. Начиная с технических характеристик, выбора локации, планировок квартир, архитектуры, включая отношение к покупателю и заканчивая передачей в собственность и процессом управления домами. Очень важный блок – доступность покупки квартиры. Я имею в виду не низкую цену за квадратный метр, а совокупность механизмов, которыми – при помощи застройщика – может воспользоваться покупатель. Мы работаем со всеми банками, предоставляющими ипотечные кредиты, а также со всеми видами жилищных сертификатов, субсидий и пр.
Кстати, о том, как изменились представления покупателей о качестве жизни, можно судить по спросу на жилье с чистовой отделкой – в нашем объеме продаж такие квартиры составляют до 85%. Раньше наша база включала квартиры с черновой отделкой, и можно было немного доплатить, чтобы купить квартиру с чистовой отделкой. Сейчас, наоборот, база – это квартиры с чистовой отделкой. От нее можно отказаться и приобрести квартиру с черновой отделкой. Отчасти выбор потребителей объясняется тем, что позволяет включить расходы на ремонт в ипотеку. Но мы понимаем, что самые молодые покупатели просто не хотят решать ремонтную проблему самостоятельно.
– Что для Вас является свидетельством признания со стороны потребителей?
– Сегодня наш основной приоритет – правильное формирование продукта, что предполагает не только строительство качественного жилья, но и обеспечение дополнительных опций для покупателей. Нам с этим работать проще, чем многим другим застройщикам, потому что все процессы (проектирование, строительство, реализацию недвижимости, передачу квартир и обслуживание домов) мы выполняем самостоятельно, силами Группы ЦДС. Конечно, мы видим, что многое в нашем подходе, в нашем продукте уже сегодня нравится большому количеству покупателей. Но наши актуальные задачи на порядок выше уже достигнутого. Поэтому о признании хотелось бы, наверное, говорить тогда, когда мы будем хотя бы на середине пути.
Хотя очевидное свидетельство признания потребителей мы получили буквально на днях, когда один из наших домов, ЖК «Золотое время» на Севастопольской улице, стал финалистом конкурса «Доверие потребителей». На сайте конкурса было размещено около 50 объектов, а в финал по итогам интернет-голосования вышли только три. Теперь ждем окончательных результатов, которые станут известны 12 декабря.
– А как изменятся объекты ЦДС с внедрением BIM-проектирования?
– BIM-проектирование – это потрясающе удобный инструмент, расширяющий возможности строительной компании. В строительстве сложных промышленных объектов трехмерное проектирование применяется уже десятки лет, в жилищном строительстве только начинает приживаться. Но за этим будущее, поскольку BIM-проектирование позволяет сэкономить время и средства, избежать множества ошибок, индивидуализировать типовое жилье. Например, предложить покупателям на выбор в цифровом варианте десятки видов отделки.
А для меня как руководителя компании BIM-проектирование ценно еще и тем, что очень наглядно представляет весь массив информации об экономике проекта.
– Сейчас петербургский рынок производит впечатление затаившегося перед прыжком. Что может стать фактором позитивного влияния в ближайшей перспективе?
– Разрешений на строительство выдано достаточно много. И объем жилья, которое можно начинать строить, достаточно большой. Если говорить о покупательском спросе, то рынок недвижимости – рынок настроения, рынок доверия, в первую очередь. Поэтому, когда меняется настроение покупателей, то меняется, причем очень быстро, и рынок. При любом увеличении спроса цена будет расти достаточно быстро: застройщики уже давно устали ждать, когда появится возможность резкого увеличения цены, потому что такая необходимость возникла уже давно.
Понижать стоимость, при всем желании, сегодня некуда. Поэтому многие объекты и не выходят на рынок: продавать их по нынешним ценам зачастую нерентабельно. И получается, что, если цена не растет (а она уже и так на грани рентабельности), количество объектов будет уменьшаться. Следовательно, будет превышение спроса над предложением, и это подстегнет спрос еще больше.
Цифра
80-85 тыс. рублей – по оценке Михаила Медведева, минимальная разумная цена квадратного метра в масс-маркете как в Санкт-Петербурге, так и в ближайших пригородах
В середине октября текущего года Советом Национального Лифтового Союза (НЛС) был избран новый региональный представитель НЛС по СЗФО – генеральный директор ООО «МЛМ Нева трейд» Игорь Янукович.
В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал о болевых точках лифтовой отрасли и о планах работы компании в Санкт-Петербурге.
– Игорь Станиславович, какие направления деятельности Союза планируете развивать?
– Помимо координации деятельности между организациями – членами НЛС и взаимодействия с органами государственной власти и местного самоуправления по вопросам деятельности НЛС, важно информировать и своевременно консультировать профильные ведомства, лифтовые организации о давно назревших сложностях в лифтовой отрасли.
Одна из них – большая просроченная дебиторская задолженность управляющих компаний перед лифтовыми организациями за работы по техническому обслуживанию лифтов, диспетчеризации и экспертизе лифтов. Речь идет прежде всего о городских ЖКС. То есть население платит исправно, а как дальше распределяют деньги управляющие компании, неизвестно. В итоге сумма задолженности перед лифтовыми организациями только в Петербурге составляет, по нашим оценкам, около 700 млн рублей. Уверен, данная проблема характерна для всего Северо-Запада. Такая ситуация негативно отражается на деятельности компаний, специализирующихся не только на обслуживании лифтов. На плаву, по сути, оказываются лишь крупные компании, покрывающие убытки от обслуживания другими видами работ. Очевидно, годами не выплачиваемые деньги за оказанные услуги просто-напросто выведены из отрасли. Вместо того, чтобы быть направленными в создание рабочих мест, обучение персонала, техническое оснащение и прочее. Все это может привести к монополизации рынка со всеми вытекающими последствиями. Уверен, что чиновникам под силу повлиять на это положение дел, ведь большинство управляющих компаний, в виде ЖКС, находятся в собственности города.
Еще одна проблема – низкий тариф на техническое обслуживание лифтов. Расценки на работы по экспертизе вообще нет. Тариф на диспетчеризацию также не пересматривался очень давно. Несмотря на это, борьба за выживание вынуждает некоторые компании при проведении конкурсов еще больше снижать стоимость работ. Чтобы выполнить их профессионально и качественно, необходимо проводить на постоянной основе целый ряд регламентных работ (часть из которых включена в расценку, остальные – за счет заказчика), но, как я уже сказал, это не всегда происходит.
Повышение тарифа в сегодняшних условиях сильно политизировано. Граждане достаточно негативно воспринимают любое упоминание о повышении тех или иных тарифов. Естественным монополистам удается время от времени использовать повышение тарифа на свои услуги для инвестиций в развитие и сохранение бизнеса, чего нельзя сказать об аналогичных возможностях лифтовых организаций, занятых техническим обслуживанием подъемников в МКД. Крайне важно понять, что обслуживание лифтового оборудования как одной из самых дорогостоящих инженерных коммуникаций в доме – важно. Это напрямую влияет на безопасность людей.
– Какие еще вопросы развития лифтовой отрасли Вы планируете обсудить с чиновниками?
– Вступившее в силу летом этого года Постановление Правительства РФ № 743 «Об организации безопасного использования и содержания лифтов…» вернуло полномочия над контролем работ на объектах лифтового хозяйства Ростехнадзору. Но на практике, в реализации мер нового постановления есть пробелы – регламент по вводу в эксплуатацию лифтов отсутствует. В документе сказано, например, что специалист Ростехнадзора должен осуществить визуальный контрольный осмотр лифта и указать на выявленные нарушения. Но по каким критериям должен проводиться этот визуальный осмотр, не говорится. Получается, таких осмотров может быть до бесконечности много. Сейчас сложилась ситуация, когда лифты отремонтированы, но не введены в эксплуатацию. Поэтому мы ждем соответствующего регламента от Минюста РФ. Иначе в Петербурге, да и во всей России появятся дома с отремонтированными лифтами, использовать которые нельзя.
– В жилых домах Петербурга эксплуатируется более 40 тыс. лифтов, около 13 тыс. из которых выработали свой ресурс. Как Вы оцениваете ход реализации программы капремонта в городе?
– В Петербурге эта программа реализуется на достойном уровне. Недавно Минстрой РФ выступил с рекомендацией, в которой говорится о том, что на нужды лифтового хозяйства регионам необходимо выделять до 20% средств бюджета Фонда капремонта. В Северной столице этот показатель значительно выше.
В целом же, замене или капитальному ремонту подлежат лифты со сроком эксплуатации 25 лет. По истечении этого времени проводят экспертизу, и срок эксплуатации может быть продлен дважды сроком на 3 года, или же может быть принято решение о замене. Каждый год в Петербурге меняют на новые 1,5 тыс. лифтов, при этом порядка 1,2 тыс. единиц пополняют перечень подлежащих замене. Таким образом, говорить о том, что количество лифтов, выработавших свой ресурс, существенно уменьшается, пока рано.
– Как можно изменить эту ситуацию?
– Этому способствует проект по ускоренной замене лифтового оборудования в жилом фонде, инициированный Общественной комиссией по вопросам лифтового хозяйства при Минстрое РФ. Его суть состоит в том, что замена лифтового оборудования осуществляется за счет привлечения инвестиций в виде внебюджетных источников финансирования. Производителям или крупным подрядным организациям предоставляются кредиты для выполнения работ и приобретения оборудования, а заказчик в лице Фонда капремонта оплачивает их в рассрочку на три года. По данным на ноябрь 2017 года, к этому проекту присоединились уже 18 регионов. Для многих субъектов такой механизм – очень эффективное решение. В Петербурге по такой схеме будет отремонтировано порядка 400 лифтов. Для того, чтобы кардинально изменить ситуацию и выполнить требования Техрегламента, каждый год в Петербурге нужно производить замену 3-4 тыс. лифтов.
– Предлагаю перейти от общего к частному – работе ООО «МЛМ Нева трейд». Компания существует на рынке Петербурга уже 17 лет. Расскажите о самом сложном объекте за это время.
– Безусловно, это дома, расположенные в исторической части Петербурга, где по большей части выполняется замена приставных лифтов. Например, недавно мы проводили работы в доме на Фонтанке, фасадная стена которого была украшена работой художника. Из-за замены лифта фрагмент изображения мог быть утрачен. В таких случаях приходится вести переговоры с жильцами. Но основная сложность связана с техническим состоянием таких домов. Ход работ может осложнить строительная часть проекта.
– Наверное, сложнее всего работать на объектах культурного наследия?
– Мы не работаем в настоящее время на объектах культурного наследия, так как нет соответствующего допуска к таким работам.
– А хотели бы?
– Нам предлагали, но такого рода работы всегда очень непредсказуемы. В процессе могут возникнуть проблемы, которые сложно предусмотреть проектами в госконтрактах. Но для нас объекты культурного наследия представляют интерес. Сейчас мы оцениваем потенциал и объем нового для нас направления деятельности. Я допускаю возможность, что мы получим соответствующие допуски и будем работать на объектах культурного наследия – правда, для этого нам придется нанять профильных специалистов.
– Какие еще новые для себя направления планирует осваивать «МЛМ Нева трейд»?
– Сегодня мы осуществляем техническое обслуживание, монтаж, замену и ремонт лифтового оборудования. Начиная с этого года начали предоставлять услуги по изготовлению проектов модернизации, реконструкции, замены лифтовых шахт и оборудования. В дальнейшем компания продолжит осваивать новые направления. Помимо эконом-класса, в котором мы традиционно сильны, есть желание поработать в сегментах бизнес- и премиум-классов. Это, во-первых, позволит нам получить новые знания и компетенции, а кроме того, позволит снизить факторы сезонности, которые характерны для госзакупок. В настоящее время мы ищем партнера для нового направления.