Руслан Юсупов:«ЛенОблСоюзСтрой станет центром примирения»
Союз строительных организаций Ленинградской области должен стать площадкой примирения всех игроков рынка недвижимости, властей и покупателей жилья. Об этом «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор ГК «Академия» Руслан Юсупов, возглавивший ЛенОблСоюзСтрой в конце февраля 2018 года.
Руслан Юсупов для строительного рынка человек не новый – трудовую деятельность он начал в 2000 году. В 2013-м стал генеральным директором ООО «Лидер Групп», а в 2015-ом – возглавил «Академию». В ЛенОблСоюзСтрое Руслан Юсупов тоже не первый день, долгое время он входил в правление отраслевого объединения.
– Союз создавался как диалоговая площадка для игроков строительного рынка. В досоюзные времена застройщики зачастую реализовывали проект не дальше границ своего участка, не очень задумываясь о том, что там, «за забором». Но при работе в чистом поле так нельзя – у нас же общая инженерная, транспортная, социальная инфраструктура. В таких проектах сотрудничество просто необходимо для общего же блага. Расцвет Союза пришелся на период, когда рынок был на подъеме, это позволяло всем активно участвовать в развитии территории, а не просто строить «коробки». Сейчас же ситуация более грустная. Как результат – некоторые участники рынка расползаются по своим норкам, чтобы остаться там наедине со своими проблемами. Это происходит в том числе и из-за излишней настороженности власти в отношении к представителям строительного бизнеса. Понятно, что непростая ситуация с дольщиками не добавляет доверия между сторонами. Но отстраняться неправильно. Я хочу, чтобы диалог активизировался.
В ЛенОблСоюзСтрой входят более 50 компаний, большая часть из которых занимается непосредственно строительством.
– Застройщики, конечно, задают тон в нашем Союзе, но среди нас есть и производители стройматериалов, и различные подрядчики. Любое ухудшение ситуации на рынке бьет, в первую очередь, по ним, и, безусловно, Союз должен более внимательно отнестись к их проблемам.
Очень давно мне пришла в голову идея создать сетевой ресурс, который объединит в себе функции социальной сети, тендерной площадки и реестра добросовестных и недобросовестных компаний. Это должно быть удобное, функциональное, понятное даже пятикласснику сетевое приложение с системой лайков. Заказчик может размещать запросы на виды работ, материалов, устраивать аукционы. Подрядчики и поставщики будут получать об этом уведомления. У каждой организации свой профиль, как в соцсети. Можно оставлять друг о друге авторизованные отзывы, оценивать участников, запрашивать рекомендации и т. д.
Это должна быть двухсторонняя связь, т. е. точно так же оценивать и давать свои отзывы в отношении заказчиков смогут и поставщики с подрядчиками. Для меня, в том числе как для застройщика, важно понимать, что думают и как оценивают моего потенциального партнера другие участники рынка. Стройка – сложный, инерционный механизм, и слабый подрядчик, «сломавшийся» в середине пути, создает целую кучу проблем, расползающихся как круги по воде, а менять коней на переправе – это целая военная операция.
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко и заместитель председателя Правительства Михаил Москвин неоднократно заявляли, что готовы не только к диалогу, но и к сотрудничеству с представителями строительного комплекса. Особенно в свете президентского указа о завершении всех жилых долгостроев до конца 2019 года.
– Неправильно называть дольщиков всех проблемных объектов обманутыми. Ситуации бывают разные, и умышленный обман со стороны застройщика – это очень редкий случай. Жилищное строительство – очень сложный бизнес, малейший просчет в экономической модели проекта, падение спроса и стоимости жилья, проблемы с подключением к инженерным сетям и т. д. могут затормозить проект. На фоне остановки стройки сразу же возникают волнения среди дольщиков.
Союз, безусловно, должен участвовать в решении проблем дольщиков, однако пока не до конца понятно, в каком именно формате. На данный момент я уверен, что ЛенОблСоюзСтрой должен стать площадкой для примирения всех сторон: дольщиков, строителей, чиновников. Я недавно обсуждал этот вопрос с Михаилом Ивановичем Москвиным, и оказалось, что мы мыслим в одном ключе. Пока я представляю участие Союза примерно так: мы разбираемся в конкретном случае, пытаясь понять, в чем проблема, может ли застройщик самостоятельно завершить проект. Если нет, то вместе с властями ищем другие варианты завершения проекта.
Руководство области неоднократно заявляло, что готово идти навстречу ответственным застройщикам, которые помогают завершить проблемные объекты. Власти могут возместить расходы инвесторов, предоставив новый земельный участок или увеличив плотность застройки там, где это возможно.
– Работая в «Лидер Групп», я участвовал в завершении жилого долгостроя компании «Китежстрой». Мы обратились к властям с просьбой повысить высотность в одном из наших проектов, взамен нас попросили помочь с завершением проблемного объекта. Предложение нас устроило – простой экономический расчет показал реалистичность сделки. Но тогда рынок был на подъеме. Сейчас же в области, в основном, достраиваются давно запущенные проекты комплексного освоения, новые же заявляются крайне редко. Соответственно, девелоперы и не идут в правительство с готовностью помочь с долгостроями за землю и отклонения от параметров разрешенного строительства. Просто для этого пока нет экономических предпосылок.
В конце 2017 года Президент РФ Владимир Путин заявил, что долевое строительство необходимо свернуть. Позже АИЖК объявило, что это будет сделано в течение трех лет. Кремль делает ставку на проектное финансирование.
– Проблема обманутых дольщиков, безусловно, острая, и власти просто устали, но, на мой взгляд, отмена долевого строительства – слишком радикальное решение. Когда-то именно 214-ФЗ помог справиться с большой проблемой – двойными продажами.
Заявления об отмене «долевки» привели к тому, что девелоперы начали пачками получать разрешения на строительство, причем даже на проекты, заниматься которыми планируют только в дальней перспективе. Через энное количество лет на рынок выйдет множество ненужных и некачественных проектов, сделанных в спешке.
Предлагаемые нововведения не спасут ситуацию. Девелоперы с удовольствием строили бы жилье путем проектного финансирования, если бы процентные ставки по кредитам были на уровне 4-6% годовых. Сейчас банки говорят о 12-14%, а если учесть еще все комиссии за выдачу и т. д., то ставка составит 15-16%. Строительный цикл объекта в среднем составляет три года. Ну и кому захочется возводить жилье полностью на заемные средства под 16% годовых? Сколько в такой ситуации должен стоить «квадрат»? И кто его будет покупать? Такой механизм может работать только для дорогого жилья, но не для массового сегмента. Кстати, пострадавших от несовершенства банковской системы в разы больше, однако запретить ее никто не предлагает.
214-ФЗ был принят в 2004 году. За это время документ претерпел изменения 24 раза.
– Любые ужесточения больше всего влияют именно на добросовестный бизнес. Если человек намерен кого-то «кинуть», то он сделает это несмотря на законодательные запреты. Благонадежным же застройщикам приходится подчиняться, собирать избыточную документацию, расширять штат. В результате себестоимость проекта увеличивается, а продавать дороже не позволяет падение доходов у населения.
Власти Ленобласти на деле продемонстрировали, что вводиться в эксплуатацию будут только обеспеченные инфраструктурой дома. Кроме того, область обязана исполнить указ Президента и к 2021 году обеспечить всех детей от 3 до 7 лет детскими садами.
– Все-таки строительство инфраструктуры – это прерогатива государства. С другой стороны, мне абсолютно понятно, что строительство инфраструктуры в локациях массовой жилищной застройки – для государства непосильная ноша. Нельзя налоги, собранные со всех жителей региона, тратить на развитие одной локации. И власть, и бизнес это понимают и находят компромисс – застройщики создают необходимую инфраструктуру, а государство по мере возможностей старается это софинансировать. Например, в Ленобласти действует программа «Соцобъекты в обмен на налоги». Также власти делают все, чтобы привлечь средства из федерального бюджета, участвуя в разных программах по софинансированию.
Ирина Луговская, проректор по учебной работе Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета (СПбГАСУ), в интервью газете «Строительный Еженедельник» рассказала о подготовке квалифицированных кадров для строительной отрасли.
– В прошлом году была информация, что год от года будут идти сокращения бюджетных мест в вузах. Так ли это? Есть ли примеры сокращения бюджетных мест в вашем вузе (если да, то по каким направлениям)?
– Вполне возможно, что в целом по России имеет место сокращение бюджетных мест в вузах, но на протяжении последних лет нашего университета оно не коснулось. Наоборот, в 2015 году общее число бюджетных мест в СПбГАСУ увеличено на 249.
Имеет место незначительное (на 23) сокращение бюджетных мест в специалитете. Дело в том, что специалитет в принципе «вымывается» из системы высшего образования и остается лишь в случаях подготовки уникальных кадров. Это связано с переходом на многоуровневую систему высшего образования – бакалавриат, магистратура, аспирантура.
При определении контрольных цифр приема на бюджетные места в российских вузах Министерство образования и науки РФ обращает внимание на показатели эффективности университетов – профессорско-преподавательский состав, качество выпускников, процент их трудоустройства и многое другое. Эти показатели СПбГАСУ выдерживает, поэтому бюджетные сокращения нас не касаются.
– Много ли бакалавров СПбГАСУ продолжают учебу в магистратуре?
– Бакалавриат – это завершенный, самостоятельный этап высшего образования. Другое дело, что общество, работодатели пока не готовы к пониманию самой сути выпускника бакалавриата. В этом случае магистратура привлекает, поскольку отличается академическим, углубленным уровнем образования, а потому объективно открывает более широкие перспективы.
Считается, что по окончании магистратуры у выпускника будет больше возможностей для хорошего трудоустройства. Это действительно так, и многие выпускники бакалавриата продолжают обучение в магистратуре. Бывает, что выпускник бакалавриата предпочел по окончании университета трудовую деятельность, устроился на работу, поработал какое-то время и вместе с работодателем пришел к выводу, что надо бы еще поучиться, «заточить» знания под потребности именно этого предприятия. Такое развитие событий вполне вписывается в существующую парадигму высшего образования.
– Много ли поступает обращений от работодателей, строительных компаний, государственных органов власти по поводу обучения своих сотрудников в магистратуре?
– Предприятий, заинтересованных в более углубленной подготовке своего сотрудника, в его обучении в магистратуре, достаточно. С каждым годом их число растет. Кроме того, никто не отменял целевой прием, когда конкретное предприятие обращается в вуз с просьбой о выделении бюджетных мест на подготовку кадров для своей компании. Вуз имеет право выделять на целевые места до 15% от общих контрольных цифр приема. При наборе в магистратуру целевой набор тоже действует, и профильные предприятия этим пользуются. Во всяком случае на 2015 год мы уже получили довольно большое количество писем от компаний и организаций строительного рынка с просьбой допустить к участию в конкурсе на целевые места их кандидатов.
– Как вы оцениваете обеспеченность строительного рынка Петербурга профильными специалистами? Каких специалистов, по вашим данным, не хватает?
– В строительной отрасли всегда есть дефицит высококвалифицированных кадров. Анализ запросов работодателей показывает, что строительный рынок Петербурга и Ленинградской области испытывает недостаток в проектировщиках, причем в проектировщиках по конкретным направлениям деятельности. Например, по металлическим и железобетонным конструкциям, по водоснабжению и водоотведению, по теплогазоснабжению и вентиляции. В связи с переходом на многоуровневую подготовку и массовым выпуском из вузов бакалавров дефицит хороших проектировщиков будет только возрастать.
Острый дефицит кадров отмечается в автодорожной отрасли. Не хватает высококвалифицированных мостовиков, дорожников, механиков. Выпускники СПбГАСУ на протяжении многих последних лет не имеют проблем с трудоустройством. Многие студенты работают с 3-4 курсов, не говоря о магистрантах.
– Какие профессии наиболее популярны среди абитуриентов, подающих заявление в СПбГАСУ?
– На протяжении последних лет самыми популярными у абитуриентов СПбГАСУ являются такие направления подготовки, как «архитектура», «реконструкция и реставрация архитектурного наследия», «дизайн архитектурной среды», «градостроительство», «строительство», «строительство уникальных зданий и сооружений», «землеустройство и кадастры», «технология транспортных процессов», «судебная экспертиза». Например, в приемную кампанию 2014 года у нас был конкурс 20-22 человека на место по направлению «архитектура» и 14-15 человек по направлению «строительство».
В 2014 году проводился конкурс на новую специальность «строительство, эксплуатация, восстановление и техническое прикрытие автомобильных дорог, мостов и тоннелей», которая пользовалась большим спросом среди абитуриентов. В целом конкурс в СПбГАСУ стабильно высокий, и трудностей с набором у нас не возникает.
– Заключены ли какие-либо соглашения у вашего института на прохождение практики или на последующее трудоустройство выпускников со строительными компаниями и организациями Петербурга и Ленобласти?
– Долгосрочные договоры об организации всех видов практик студентов заключены с 29 крупными предприятиями и организациями Петербурга. Среди них такие компании, как Группа ЛСР, ЗАО «Группа компаний «Эталон», ЗАО ПО «Возрождение», ЗАО «ДСК № 3», ОАО «ЛЕНИИПРОЕКТ», ЗАО «Пилон», ООО «Строительные машины» и др.
Среди комитетов Смольного и предприятий с государственным участием стоит отметить ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга», ГУП «Пассажиравтотранс», Комитет по строительству, Комитет по энергетике и инженерному обеспечению, Жилищный комитет, а также Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти, Главное следственное управление Следственного комитета РФ по Петербургу и др.
Два раза в год наш вуз проводит ярмарки вакансий, участие в которых принимает множество крупных организаций. Кроме этого, в нашем вузе работает Служба содействия трудоустройству выпускников, есть активный электронный сайт, где размещаются анкеты соискателей и требования по вакансиям работодателей. Дополнительно СПбГАСУ может выполнять услуги рекрутингового агентства и найти специалиста по специфическим запросам работодателя.
– Национальное объединение строителей говорит о планах по созданию Академии профессионального образования НОСТРОЙ, которая выступит связующим звеном между профильными вузами и строительным сообществом в подготовке кадров и повышении квалификации специалистов отрасли. На ваш взгляд, актуально ли создание такой структуры?
– Чтобы однозначно ответить на вопрос, нужно посмотреть положение и конкретную структуру будущей академии. В любом случае преследуется благородная цель – подготовка кадров для строительной отрасли, повышение их квалификации. Сегодня меняются отраслевые нормативы, законодательство, технические методы работы – необходимо постоянное обновление знаний. Поэтому важно, чтобы процесс обучения был непрерывным.
В СПбГАСУ есть Институт повышения квалификации с давними традициями, хорошей репутацией. Он давно и активно сотрудничает с НОСТРОЙ и другими строительными предприятиями в области переподготовки и повышения квалификации специалистов.