Руслан Юсупов:«ЛенОблСоюзСтрой станет центром примирения»
Союз строительных организаций Ленинградской области должен стать площадкой примирения всех игроков рынка недвижимости, властей и покупателей жилья. Об этом «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор ГК «Академия» Руслан Юсупов, возглавивший ЛенОблСоюзСтрой в конце февраля 2018 года.
Руслан Юсупов для строительного рынка человек не новый – трудовую деятельность он начал в 2000 году. В 2013-м стал генеральным директором ООО «Лидер Групп», а в 2015-ом – возглавил «Академию». В ЛенОблСоюзСтрое Руслан Юсупов тоже не первый день, долгое время он входил в правление отраслевого объединения.
– Союз создавался как диалоговая площадка для игроков строительного рынка. В досоюзные времена застройщики зачастую реализовывали проект не дальше границ своего участка, не очень задумываясь о том, что там, «за забором». Но при работе в чистом поле так нельзя – у нас же общая инженерная, транспортная, социальная инфраструктура. В таких проектах сотрудничество просто необходимо для общего же блага. Расцвет Союза пришелся на период, когда рынок был на подъеме, это позволяло всем активно участвовать в развитии территории, а не просто строить «коробки». Сейчас же ситуация более грустная. Как результат – некоторые участники рынка расползаются по своим норкам, чтобы остаться там наедине со своими проблемами. Это происходит в том числе и из-за излишней настороженности власти в отношении к представителям строительного бизнеса. Понятно, что непростая ситуация с дольщиками не добавляет доверия между сторонами. Но отстраняться неправильно. Я хочу, чтобы диалог активизировался.
В ЛенОблСоюзСтрой входят более 50 компаний, большая часть из которых занимается непосредственно строительством.
– Застройщики, конечно, задают тон в нашем Союзе, но среди нас есть и производители стройматериалов, и различные подрядчики. Любое ухудшение ситуации на рынке бьет, в первую очередь, по ним, и, безусловно, Союз должен более внимательно отнестись к их проблемам.
Очень давно мне пришла в голову идея создать сетевой ресурс, который объединит в себе функции социальной сети, тендерной площадки и реестра добросовестных и недобросовестных компаний. Это должно быть удобное, функциональное, понятное даже пятикласснику сетевое приложение с системой лайков. Заказчик может размещать запросы на виды работ, материалов, устраивать аукционы. Подрядчики и поставщики будут получать об этом уведомления. У каждой организации свой профиль, как в соцсети. Можно оставлять друг о друге авторизованные отзывы, оценивать участников, запрашивать рекомендации и т. д.
Это должна быть двухсторонняя связь, т. е. точно так же оценивать и давать свои отзывы в отношении заказчиков смогут и поставщики с подрядчиками. Для меня, в том числе как для застройщика, важно понимать, что думают и как оценивают моего потенциального партнера другие участники рынка. Стройка – сложный, инерционный механизм, и слабый подрядчик, «сломавшийся» в середине пути, создает целую кучу проблем, расползающихся как круги по воде, а менять коней на переправе – это целая военная операция.
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко и заместитель председателя Правительства Михаил Москвин неоднократно заявляли, что готовы не только к диалогу, но и к сотрудничеству с представителями строительного комплекса. Особенно в свете президентского указа о завершении всех жилых долгостроев до конца 2019 года.
– Неправильно называть дольщиков всех проблемных объектов обманутыми. Ситуации бывают разные, и умышленный обман со стороны застройщика – это очень редкий случай. Жилищное строительство – очень сложный бизнес, малейший просчет в экономической модели проекта, падение спроса и стоимости жилья, проблемы с подключением к инженерным сетям и т. д. могут затормозить проект. На фоне остановки стройки сразу же возникают волнения среди дольщиков.
Союз, безусловно, должен участвовать в решении проблем дольщиков, однако пока не до конца понятно, в каком именно формате. На данный момент я уверен, что ЛенОблСоюзСтрой должен стать площадкой для примирения всех сторон: дольщиков, строителей, чиновников. Я недавно обсуждал этот вопрос с Михаилом Ивановичем Москвиным, и оказалось, что мы мыслим в одном ключе. Пока я представляю участие Союза примерно так: мы разбираемся в конкретном случае, пытаясь понять, в чем проблема, может ли застройщик самостоятельно завершить проект. Если нет, то вместе с властями ищем другие варианты завершения проекта.
Руководство области неоднократно заявляло, что готово идти навстречу ответственным застройщикам, которые помогают завершить проблемные объекты. Власти могут возместить расходы инвесторов, предоставив новый земельный участок или увеличив плотность застройки там, где это возможно.
– Работая в «Лидер Групп», я участвовал в завершении жилого долгостроя компании «Китежстрой». Мы обратились к властям с просьбой повысить высотность в одном из наших проектов, взамен нас попросили помочь с завершением проблемного объекта. Предложение нас устроило – простой экономический расчет показал реалистичность сделки. Но тогда рынок был на подъеме. Сейчас же в области, в основном, достраиваются давно запущенные проекты комплексного освоения, новые же заявляются крайне редко. Соответственно, девелоперы и не идут в правительство с готовностью помочь с долгостроями за землю и отклонения от параметров разрешенного строительства. Просто для этого пока нет экономических предпосылок.
В конце 2017 года Президент РФ Владимир Путин заявил, что долевое строительство необходимо свернуть. Позже АИЖК объявило, что это будет сделано в течение трех лет. Кремль делает ставку на проектное финансирование.
– Проблема обманутых дольщиков, безусловно, острая, и власти просто устали, но, на мой взгляд, отмена долевого строительства – слишком радикальное решение. Когда-то именно 214-ФЗ помог справиться с большой проблемой – двойными продажами.
Заявления об отмене «долевки» привели к тому, что девелоперы начали пачками получать разрешения на строительство, причем даже на проекты, заниматься которыми планируют только в дальней перспективе. Через энное количество лет на рынок выйдет множество ненужных и некачественных проектов, сделанных в спешке.
Предлагаемые нововведения не спасут ситуацию. Девелоперы с удовольствием строили бы жилье путем проектного финансирования, если бы процентные ставки по кредитам были на уровне 4-6% годовых. Сейчас банки говорят о 12-14%, а если учесть еще все комиссии за выдачу и т. д., то ставка составит 15-16%. Строительный цикл объекта в среднем составляет три года. Ну и кому захочется возводить жилье полностью на заемные средства под 16% годовых? Сколько в такой ситуации должен стоить «квадрат»? И кто его будет покупать? Такой механизм может работать только для дорогого жилья, но не для массового сегмента. Кстати, пострадавших от несовершенства банковской системы в разы больше, однако запретить ее никто не предлагает.
214-ФЗ был принят в 2004 году. За это время документ претерпел изменения 24 раза.
– Любые ужесточения больше всего влияют именно на добросовестный бизнес. Если человек намерен кого-то «кинуть», то он сделает это несмотря на законодательные запреты. Благонадежным же застройщикам приходится подчиняться, собирать избыточную документацию, расширять штат. В результате себестоимость проекта увеличивается, а продавать дороже не позволяет падение доходов у населения.
Власти Ленобласти на деле продемонстрировали, что вводиться в эксплуатацию будут только обеспеченные инфраструктурой дома. Кроме того, область обязана исполнить указ Президента и к 2021 году обеспечить всех детей от 3 до 7 лет детскими садами.
– Все-таки строительство инфраструктуры – это прерогатива государства. С другой стороны, мне абсолютно понятно, что строительство инфраструктуры в локациях массовой жилищной застройки – для государства непосильная ноша. Нельзя налоги, собранные со всех жителей региона, тратить на развитие одной локации. И власть, и бизнес это понимают и находят компромисс – застройщики создают необходимую инфраструктуру, а государство по мере возможностей старается это софинансировать. Например, в Ленобласти действует программа «Соцобъекты в обмен на налоги». Также власти делают все, чтобы привлечь средства из федерального бюджета, участвуя в разных программах по софинансированию.
Об основных трендах рынка проектных услуг «Строительному Еженедельнику» рассказал основатель проектного бюро RUMPU Евгений Богданов. И объяснил, почему кризис на строительном рынке для профессиональных проектировщиков скорее благо, чем зло.
- Рынок проектных услуг напрямую зависит от того, как ситуация складывается на строительном рынке. Окажут ли, на Ваш взгляд, структурное влияние на оба рынка изменения в 214-ФЗ и президентская инициатива об отмене «долевки»?
- Совершенно очевидно, что последние поправки в 214-ФЗ смогут пережить только крупные строительные компании, у которых есть солидный земельный банк с участками, на которые получено разрешение на строительство. Небольшие компании, таки запасом не обладающие, готовятся либо тихо умереть, либо рассчитывают в скором времени на решение об ослаблении норм закона.
Отмена долевого строительства – несомненно благородный шаг, его застройщики воспринимали бы абсолютно позитивно, если бы были уверены в том, что проектное финансирование через банки будет осуществляться под разумный процент. Однако пока этого никто не обещает.
Ситуация будет особенно драматично складываться для регионов, ведь, напомню, закон о долевом строительстве – это федеральный закон. Если в крупных городах-миллионниках еще концентрируется платежеспособный спрос, то в регионах высокая покупательская активность не наблюдается. Выживут ли локальные строительные компании – большой вопрос.
Конечно, рынок проектирования от этих стратегических колебаний зависит в меньшей степени, чем строительный. Наш сегмент менее капиталоемкий, даже несмотря на кризис, работа не останавливается. Застройщики понимают, что при неблагоприятном стечении обстоятельств, оформление разрешительной документации может длиться годами, поэтому целесообразно одновременно начать работу над проектом. Вместе с тем, для проектировщиков важно, чтобы работа шла быстрыми темпами, потому что мы получаем финансовую прибыль лишь в том случае, когда срок проектирования максимально сжат.
Сегодня все состоявшиеся на рынке проектные компании завалены работой, опять же по причине грядущих изменений правил игры для застройщиков, которые последние несколько месяцев живут под девизом «успеть до Нового года».
- А как меняется качественно рынок проектирования?
Вопрос профессионализма проектных компаний в кризисные времена становится главенствующим, поскольку именно в такие периоды застройщики вынуждены оптимизировать свои расходы, а под экономию попадают расходы и на проектные работы. Заказывая проект по явно демпинговой цене, застройщик рискует получить или в принципе несогласовываемый проект, или избыточное по себестоимости проекта решение. Не стоит забывать о том, что 80% себестоимости формируется на этапе проектирования. К счастью, к большинству заказчиков это понимание уже пришло. И в этом одно из главных качественных изменений рынка проектных работ за последние годы.
Еще одно изменение из разряда «тектонических»: заказчикам далеко не все равно что строить. Это общий тезис, но он включает в себя глубокое изменение требований рынка и всей философии девелопмента. Сокращение себестоимости, максимум функциональности, - сегодня эти задачи вышли на первый план. В конструктивно-инженерных, архитектурно-планировочных решениях, кроется большой потенциал для решения этих задач. Проектные компании вынуждены быть максимально клиентоориентированными, и искать дополнительные резервы для застройщиков.
Оптимизация затрат – сегодня едва ли не единственный путь выживания для строительных компаний, особенно для тех, кто работает в эконом- и комфорт-классе и находится буквально на грани рентабельности.
Технологическим ответом на эти запросы рынка стало 3D-проектирование. Это еще один тренд, который набирает силу на рынке проектирования с каждым годом. Я убежден, что через 5 лет те проектные компании, которые сегодня не инвестируют деньги в эти технологии, окажутся за бортом рынка. Мы не изобретаем велосипед, а используем колоссальный опыт европейского рынка, которым этот путь уже пройден. 3D-проектирование – это часть большой BIM-системы, охватывающей все этапы строительства и жизни проекта.
Внедрение этих технологий - вопрос многокомпонентный, дорогой и не быстрый. По своему опыту скажу, что закупка программ, оборудования, обучение сотрудников, синхронизация работы с заказчиком занимает не менее 2 лет. Тем не менее 3D-проектирование – это колоссальный шаг вперед к созданию универсального механизма, позволяющей постоянно корректировать проект в соответствии с требованиями меняющегося рынка, спроса, законодательства, задач по себестоимости и т.п. Времена абсолютно однотипных КОТ, проектируемых для миллионов кв.м., остались в прошлом. И я не верю, что мы когда-нибудь вернемся к таким проектам.
- Вы предрекаете проектам КОТ скорую смерть?
- В том виде, в котором они проектировались и реализовывались до настоящего времени, да. Оптимальный объем проекта для петербургского рынка – 50-100 тысяч кв.м., это абсолютно соответствует текущей ситуации. Крупные проекты, рассчитанные на миллионы кв.м., будут дробиться на части и корректироваться в соответствии с ситуацией. Для проектировщика создание 3D-модели гораздо более трудоемкий процесс, зато потом, если потребуется, изменить ее гораздо проще. Кроме того, именно 3D-модель позволяет реально оценить себестоимость проекта и как она трансформируется, если какой-либо из элементов, конструкций или материалов будет изменен.
Очень правильно, с моей точки зрения, подходят к проектированию проектов КОТ на Западе, где каждый отдельный фасад каждой отдельной секции даже в рамках одного дома имеет своего архитектора. Городской эклектики в новых кварталах можно добиться только путем привлечения пула архитекторов, которые работают под началом мастер-архитектора, координирующего их работу с заказчиком.
- Привлечение «пула архитекторов» потребует дополнительных затрат...
- Цена проекта от этого значительно не увеличивается, все зависит от правильной организации работы. Хотя, конечно, перефразируя известную фразу о том, что каждый народ заслуживает своего правителя, можно сказать, что нынешний покупатель квартир в массовом сегменте заслуживает своего архитектора. То есть практически отсутствие его. Платить за архитектуру никто не готов, это факт. Хотя я уверен в том, что подспудно перемены зреют и в этом направлении, просто строительство – это не тот сектор экономики, где они проявляют себя быстро. Например, первые проекты, которые будут построены с учетом недавно принятых в Петербурге ПЗЗ, мы увидим в 2019 - 2020 году. Но я полностью согласен с тем, что регламенты, которые приняты в объеме этих ПЗЗ, наиболее соответствуют представлениями о качественной и комфортной среде, чем это было ранее.
- А какие требования сегодня предъявляют застройщики к планировочным решениям, всем нужны «умные» квартиры»?
- Я уже говорил о том, что рыночная ситуация на девелоперском рынке очень изменчива, и задача проектировщика сегодня – сделать универсальный продукт. Например, в техзадании от застройщиков никакие несущие перегородки внутри жилого помещения не допускаются. Это означает, что в итоге в квартире можно сделать любую планировку.
Что касается, «умных» квартир, то европланировки, которые на самом деле под этим подразумеваются, придуманы не в России и не вчера, но благодаря своей рациональности победно шагают по рынку и сейчас присутствуют в проектах практически всех застройщиков.
- А тенденция к сокращению площадей квартир имеет свои пределы?
- Нет, не имеет. Причем здесь история не только экономическая, а еще более глубокая. Сокращение площади жилья - это общемировой тренд, который заключается в «не привязанности» человека к единственному месту жительства, свободному перемещению по миру, проведению большей части своего времени в общественных пространствах, развитию института арендного жилья.
- Застройщики расширяют географию своих проектов. Кто-то отправляется покорять столицу, кто-то – регионы. Есть соответствующие изменения в портфеле заказов?
- В свое время мы активно пытались работать с региональными заказчиками, - в Перми, Ульяновске, Красноярске, Томске и т.д. Была и попытка экспансии в Москву, рынок которой манил большими объемами и возможностями.
На самом деле столичный рынок еще более жесткий, чем в Петербурге. Конкуренция в разы выше, эта ситуация давит прессом на ценообразование, а зарплаты сотрудников гораздо больше, чем у нас. Отлично там себя чувствуют архитекторы с громким именем, но мы, находясь в прослойке средних проектных компаний, для себя интересного бизнеса там не нашли.
У регионов – другая проблема. Там еще меньше желания оплачивать работу проектных компаний хотя бы на том уровне, что принято в Москве и Петербурге. Региональными игроками наш опыт был востребован точечно, полномасштабную работу до рабочего проектирования мы не делали нигде. Самое большее - мы проходили стадию ПД («Проектная документация»), после чего удачно проходили экспертизу, а далее «Рабочую документацию» разрабатывали местные компании за другие деньги.