Юрий Зарецкий: «Темпы редевелопмента продолжат расти»


14.03.2018 15:47

Редевелопмент промышленных территорий в Санкт-Петербурге идет в последние годы активными темпами. И в 2018 году этот тренд сохранится и даже усилится. О причинах этого и перспективах преобразования «серого пояса» рассказал «Строительному Еженедельнику» генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.


– Юрий Алексеевич, специалисты Вашей компании недавно закончили работу над аналитическим обзором редевелопмента в Петербурге. Расскажите, пожалуйста, об основных итогах ушедшего 2017 года.

– Процесс вовлечения новых земель в процесс редевелопмента идет весьма активными темпами. За прошлый год на территориях «серого пояса», в котором мы выделяем 26 крупных промышленных зон площадью от 50 га и более, начались работы на общей площади около 100 га. Это меньше, чем в 2016 году, когда наблюдался резкий, можно сказать, аномальный всплеск активности в этой сфере и преобразования были начаты на 180 га промышленных земель. Главным образом это было обусловлено завершением подготовки проектов редевелопмента нескольких крупных промышленных площадок, в том числе двух проектов комплексного освоения территорий.

Таким образом, по итогам прошлого года можно говорить о редевелопменте примерно 940 га площадей «серого пояса». Это составляет примерно 16% от общего объема земель, которые могут быть реновируемы в городе (примерно 6 тыс. га). За год эта доля выросла примерно на 1,6 п. п.

В целом, за последние пять лет площадь промзон, подвергнутых редевелопменту, увеличилась более чем в два раза, что свидетельствует о стабильной активности процессов редевелопмента и усилении его роли в градостроительстве. По состоянию на конец 2017 года, из всех земель «серого пояса», пригодных для преобразования, свободными оставались чуть более половины – 55,2% (здесь важно понимать, что в составе промзон есть объекты инженерной инфраструктуры и улично-дорожной сети, которые в принципе не могут быть изменены).

Помимо промзон «серого пояса», редевелопмент захватывает и локальные, относительно небольшие промышленные площадки, в основном площадью от 3 до 10 га. На них в последнее время процесс редевелопмента дает ежегодно еще 20-30 га. Активность в этой сфере можно считать устойчивым трендом. Так, за минувшие два года редевелопмент отдельных промплощадок добавил к преобразованным территориям «серого пояса» более 55 га.

На 2018 год мы прогнозируем дальнейшую активность в области вовлечения новых земель в процесс преобразований. Возможно, будут достигнуты результаты даже большие, чем в прошлом году. Конечно, потенциал роста не бесконечен, и через какое-то время темпы освоения стабилизируются. Но пока мы видим неослабевающий интерес девелоперов и запуск все новых и новых проектов на бывших промышленных землях.

– С чем Вы связываете эту тенденцию?

– Ответ достаточно очевиден: в Петербурге наблюдается явная нехватка привлекательных локаций для застройки. Это и заставляет девелоперов реновировать «серый пояс».

Точечная застройка девяностых и нулевых фактически исчерпала земли внутри освоенных городских районов. Бурный рост жилищного строительства привел к активному освоению окраинных территорий и земель Ленобласти, примыкающих к городу. Один за другим появлялись крупномасштабные проекты на территориях, которые расположены вблизи КАД (Мурино, Кудрово, Янино, Бугры и пр.). Некоторое время спрос был высок, строительство шло очень активно, но теперь ситуация на рынке достаточно сильно изменилась. Сегодня окраины, где под застройку «нарезано» земли на 12-13 млн кв. м жилья, во многом утратили привлекательность для застройщиков. Спрос сократился из-за множества однотипных проектов, нежелания людей жить «на стройке», перегруженности дорог, проблем с социальной инфраструктурой.

Соответственно, застройщики ищут локации, более привлекательные для потенциальных клиентов. А это внутренние районы города, где свободных «пятен» практически нет. И девелоперы все большее внимание уделяют оценке перспективности редевелопмента тех или иных участков, входящих в состав «серого пояса». Во внутренних районах города, особенно находящихся на небольшом удалении от центра, жилье всегда будет иметь спрос. Очень яркий пример в этом смысле – Петровский остров, который уже почти весь «поделен» на проекты редевелопмента.

– То есть редевелопмент растет в основном за счет жилищного строительства? Насколько я знаю, начинался он прежде всего в коммерческом сегменте.

– Да, в последние годы жилье совершенно однозначно превалирует над проектами коммерческой недвижимости. Обратимся к цифрам. В 2013 году из 37 га земель, на которых шел редевелопмент, под коммерческую функцию преобразовывалось 25 га. В 2014-м соотношение «жилье – коммерческая надвижимость» приблизилось к балансу: 35 га против 42 га. В 2015 году произошел перелом – примерный баланс сохранился, но уже с небольшим перевесом в другую сторону: 40 га против 32 га соответственно. Наконец, в 2016 году из 180 га, на которых реализовывались проекты редевелопмента, 142 га преобразовывались под жилую функцию.

И в прошлом году этот тренд еще более усилился. В 2017 году примерно 84% площадей «серого пояса», на которых стартовал процесс редевелопмента, предназначены под жилье. А если говорить о преобразовании локальных промышленных площадок, там его доля приближается к 100%. Думаю, значительную роль в этом сыграли кризисные явления в экономике, деловая активность упала, офисные проекты стали сравнительно невостребованны.

– И сколько в «сером поясе» города территорий, на Ваш взгляд, пригодных для жилищной застройки?

– Из 6 тыс. га промзон, подлежащих редевелопменту, статусом, при котором жилье является основной или условно разрешенной функцией (жилое и общественно-деловое назначение), обладают более 2,3 тыс. га. Часть этих территорий занята объектами непроизводственного назначения (старый жилой фонд, административные и учебные заведения и др.), часть – уже подвергнута редевелопменту, часть – является объектами культурного наследия и обладает охранным статусом. Даже если все эти участки исключить из расчетов, все равно под жилищную застройку остается пригодным колоссальный земельный ресурс суммарной площадью порядка 1,26 тыс. га. Причем мы не говорим о землях других функциональных зон, которые тоже могут изменить свое назначение в Генеральном плане города.

– Сколько же на этой территории можно построить жилья?

– Для выяснения этого мы провели детальные расчеты – были рассмотрены буквально все участки промзон, на которых можно построить жилье. Учитывались все градостроительные нормы и регламенты, действующие в настоящее время в Петербурге. В соответствии с Правилами землепользования и застройки применялись коэффициенты использования территории, предусматривающие размещение социальных объектов, озеленения, инженерной инфраструктуры и прочее. В расчетах использовались уже новые высотные регламенты застройки. Кроме того, учитывалось, что в общественно-деловых зонах часть территорий (примерно треть по сложившимся к настоящему времени тенденциям) будет занята объектами коммерческой недвижимости.

Приняв во внимание все эти факторы, мы подсчитали, что потенциальный объем жилой застройки на территории бывших промзон может составить примерно 14 млн кв. м. При нынешнем годовом объеме ввода жилья в городе это земельный запас примерно на пять лет – при условии, если больше нигде ничего не строить.

Для оценки коммерческого потенциала редевелопмента «серого пояса» под жилищное строительство мы провели примерный подсчет того, сколько можно выручить средств от продажи жилья в той или иной промзоне. При подсчетах учитывались средние цены по районам, по конкретным локациям, цены в строящихся жилых комплексах. Учитывались рейтинги и престижность территорий, примыкающее окружение, транспортная доступность.

В ценах, актуальных для сегодняшнего рынка новостроек, потенциальный суммарный доход от продажи жилья, построенного в рамках редевелопмента «серого пояса», может составить около 1,6 трлн рублей (из них почти половину – 0,76 трлн – даст жилье эконом-класса).


РУБРИКА: Интервью
АВТОР: Михаил Кулыбин
ИСТОЧНИК: АСН-инфо
ИСТОЧНИК ФОТО: Компания Peterland

Подписывайтесь на нас:


14.04.2008 18:55

В конце января 2008 г. правительство города в целом приняло Программу развития метрополитена и других видов скоростного внеуличного транспорта Санкт-Петербурга на 2008-2020 гг. АСН-инфо обратилось к заместителю начальника – Начальнику службы капитального строительства ГУП «Петербургский метрополитен» Аркадию Фурсе с просьбой рассказать об основных положениях этой Программы, этапах ее реализации, сложностях и проблемах, которые могут при этом возникнуть.

- Аркадий Георгиевич, обобщающий городской документ по метростроению в Санкт-Петербурге принят. В чем его суть?

- Как известно, до начала 1990-х гг. метрополитен строился исключительно за счет средств государственного бюджета, в рамках планового хозяйства. Экономический кризис охвативший страну привел к тому, что сначала финансирование перераспределилось в пропорции 50/50 между федеральным и городским бюджетом, а с 2000 г., в соответствии с новым постановлением российского правительства, национальный бюджет брал на себя вложение средств в доле до 20%. При этом, надо отметить, что и этих обязательств федеральный бюджет на выполнял. Максимальный объем выделенных денег составлял около 10%. Таким образом, уже почти 20 лет строительство метро в городе осуществляется главным образом за счет бюджета субъекта Федерации – Санкт-Петербурга. Это, разумеется, привело к сильному отставанию развития метрополитена от реальных потребностей города.

В 2003 г. была создана Программа развития метрополитена и других видов скоростного внеуличного транспорта Санкт-Петербурга до 2015 г. Она «с успехом» провалилась из-за недофинансирования. Сегодня общая экономическая ситуация в стране несколько улучшилась, появилась возможность выделения средств, и федеральные власти объявили о намерении принять общегосударственную концепцию развития метростроения в России до 2025 г. Таким образом, разработанный нами базовый документ по строительству метро в Санкт-Петербурге должен стать частью этой федеральной программы.

 

- Каковы основные положения принятого документа?

- Эта программа предусматривает, прежде всего, необходимость завершения строительства там, где оно уже начато. Объекты «незвершенки» на поверхности хорошо видны каждому. О том, что недостроено под землей знают только специалисты. Но это не делает подземную «незавершенку» менее опасной. Наземный недострой в худшем случае разрушится от неблагоприятных погодных воздействий и потребует полной ликвидации. Пройденные же и не эксплуатируемые тоннели, во избежание просадок грунта на поверхности, необходимо либо забутить (то есть заново засыпать), либо обслуживать: откачивать воду и др. В свое время до 60 млн. рублей в год нам приходилось тратить только на это.

Исходя из этого, первым этапом Программы развития метрополитена до 2020 г., является строительство линий метро там, где тоннели уже пройдены. Соответственно, в 2008 г. предполагается пуск I очереди Фрунзенского радиуса. Вводится станция «Волковская» с вестибюлем и наклонным ходом. Станция «Обводный канал» временно будет функционировать «по образу и подобию» «Адмиралтейской», т.е. поезда будут проходить ее без остановки. «Звенигорордская» вводится без наклонного хода, но с действующим переходом на «Пушкинскую», что обеспечит и возможность пересадки, и выход пассажиров на поверхность. Станция «Спасская» вводится также без наклонного хода, но с пересадкой на «Садовую» и «Сенную площадь».

В это же время планируется реорганизация движения поездов Правобережной линии и Фрунзенского радиуса. Суть ее заключается в том, что поезда Фрунзенского радиуса после пересадочного узла «Сенная площадь»- «Садовая»- «Спасская» будут двигаться через станцию «Садовую» к «Спортивной» и далее к станциям, сегодня являющимся северным окончанием Правобережной ветке.

В 2009 г. мы должны ввести в действие наклонный ход и вестибюль «Звенигородской». В 2010 г. планируется запуск станций южной части Фрунзенского радиуса – «Обводный канал», «Бухарестская и «Международная». На 2011 г. намечен ввод в эксплуатацию в полном объеме «Спасской», с организаций выхода на поверхность. Также намечен запуск «Спортийной-II» и «Адмиралтейской» – если будет благополучно разрешен вопрос с расселением зданий, чтобы появилась возможность построить наклонный ход.

Параллельно должны идти работы по II очереди Фрунзенского радиуса и на других объектах метростроения. В 2012 г. планируется окончание строительства южного участка Фрунзенского радиуса с вводом в эксплуатацию станций «Проспект Славы», «Дунайский проспект», «Балканская» и «Южная», а также депо, которое будет устроено уже за Кольцевой автодорогой, недалеко от завода «Тойота». Причем от станции «Пр.Славы» ветку планируется строить в надземном исполнении.

На 2013 г. запланирован ввод четырех станций на северо-западе Санкт-Петербурга, в продолжение линии от «Комендантского проспекта» в сторону Юнтоловского заказника. Пока эти станции не имеют даже названий и именуются «Магистараль №27», «Магистараль №30», «Магистараль №31», «Магистараль №32». За ними намечено строительство еще одного депо.

В 2014 г. должна быть введена в эксплуатацию станция «Театральная». Правобережная ветка будет идти через станцию «Спасская» на «Театральную» и далее на запад, на Васильевский остров, на территорию намыва «Морского фасада». Впрочем, эти перспективы уже выходят за рамки программы до 2020 г.

На 2015 г. намечено начало движения по Красносельско-Калининской линии – по южному ее участку. Откроется пять новых станций: «Черниговская» (с пересадкой на «Московские ворота»), «Новоизмайловская», «Броневая», «Путиловская» (с передадкой на «Кировский завод») и «Казаковская», за которой планируется создание еще одного депо. В дальнейшей перспективе планируется продолжить эту линию дальше на юго-запад города.

Далее, в 2016 г., намечен запуск второго наклонного хода на «Балтийской». Кроме того, планируется к вводу участок от станции «Улица Дыбенко» до «Народной», где также будет построено депо.

 

- Кстати, станция «Народная» запланирована к строительству за административной границей Санкт-Петербурга. Не вызовет ли это проблемы?

- В этом вопросе, действительно есть некоторые сложности. Городские власти резонно замечают, что Ленобласть должна финансово поучаствовать в строительстве метро на ее территории. У области, понятно, лишних средств нет. С другой стороны, «Народная» должна строиться в непосредственной близости от Кудрово, где планируется создать административный центр Ленобласти, что-то вроде столицы. Так что для удобства сообщения станция метро там будет необходима. Создание же города-спутника значительно увеличит пассажиропотоки, так что сегодня рассматривается вариант продолжения этой ветки и далее, до Уткиной заводи. Тогда нужно будет построить еще две станции, и переместить площадку депо в конец ветки. Но пока это все только предварительные прогнозы, поскольку в Генплане таких положений не предусмотрено.

 

- Как будет идти строительство после 2016 г.?

- На 2017 г. намечен запуск пяти станций, которые в перспективе должны войти в Кольцевую линию – от «Василеостровской» до «Выборгской». Пока эти станции не имеют даже утвержденных рабочих названий, поскольку находятся в стадии предпроектных проработок. На 2018 г. намечен запуск станций II очереди Красносельско-Калининской линии – от «Черниговской» до «Большеохтинской».

На 2019 г. новых пусков не намечено. А в 2020 г. будет введено несколько станций. Прежде всего, это III очередь Красносельско-Калининской линии – от «Большеохтинской» до станции «Ручьи», с вводом в эксплуатацию еще одного депо. В пусковой комплекс войдут станции «Пискаревский проспект», «Площадь Калинина», «Проспект Маршала Блюхера» и «Ручьи». Также начнет работу Красногвардейский радиус – от «Большеохтинской» до «Ржевки», включая станции «Ладожская-II», «Индустриальный проспект», «Улица Коммуны».

Помимо нового строительства планируется продолжение реконструкции действующих станций. Выполнены работы на «Пролетарской» и «Владимирской». Во второй половине 2008 г. начнется реконструкция «Горьковской» и «Нарвской». На ст. « Нарвской» впервые планируется установить эскалаторы нового образца, что позволить увеличь их количество с трех до четырех.. Если эскалаторы хорошо зарекомендуют себя в работе то, подобные работы планируется постепенно выполнить на всех загруженных станциях, где эксплуатируются трехленточные эскалаторы. О дальнейших перспективах реконструкции и капремонта (а в принципе, в них нуждаются многие станции 1960-х гг. постройки, такие как «Фрунзенская», «Парк победы» и др.) пока говорить сложно, поскольку эти работы осуществляются главным образом за счет собственных средств.

Вот такие – прямо скажем, крупномасштабные и амбициозные – планы в настоящее время включены в Программу развития метрополитена до 2020 г. Будут ли они реализованы – покажет время.

 

- В чем Вы видите главную проблему?

- Как не сложно догадаться, главный вопрос – в финансировании. То, что я сейчас рассказал, может быть исполнено, но при одном категорическом условии: финансирование должно осуществляться без задержек и в полном объеме. В рамках Программы, которая сейчас утверждается правительством города, предполагается выделение 220 млрд. рублей на строительство метро. Но для того, чтобы реализовать намеченные планы в полном объеме необходимо, чтобы и из федерального бюджета поступила примерно такая же сумма.

В 2008 г. из бюджета Санкт-Петербурга на метростроение направлено около 13 млрд. рублей. Исходя из существующей сегодня пропорции 80/20, федеральный бюджет должен выделить примерно 2,5 млрд. Но сказать что-то однозначно невозможно. Москва выделяет на строительство своего метро около 35 млрд. Соответственно, исходя из той же пропорции, федеральный бюджет должен добавить им порядка 7 млрд. рублей. Таким образом, только на строительство метро в столицах (не считая остальные 9 метрополитенов страны), федеральный бюджет должен выделить около 9,5 млрд. рублей. А принятыми документами предусмотрено только 8,8 млрд. Так что пока, по прогнозам, предполагается получение Санкт-Петербургом в 2008 г. на нужды метростроения из федерального бюджета суммы чуть более 1 млрд. рублей.

В 2009 г. пропорция еще будет сохраняться, что предусмотрено Программой. Город планирует дать примерно 10 млрд. рублей на метро. Что выделит федерация – пока не ясно. Но до этого времени большая часть финансирования шла из бюджета Санкт-Петербурга, и недовыделение федеральных денег оказывает сравнительно незначительное влияние. А вот с 2010 г. планируется изменение пропорции в варианте 50/50. Если и тогда федеральный бюджет не будет выполнять своих обязательств, то Программа будет под угрозой срыва или, точнее, сильного замедления.

 

- Как Вам кажется, есть ли понимание проблемы в федеральных органах власти?

- На словах все, безусловно, «за». Но мнение – даже самых высокопоставленных чиновников – это не документ, на основании которого выделяются деньги из бюджета. Необходима Федеральная целевая программа развития метростроения в России, которая вберет в себя все региональные документы, будет утверждена Правительством РФ и, соответственно, обеспечена финансированием.

Такой документ подготовлен Минтрансом РФ на основе программ субъектов Федерации (всего в России 11 строящихся метрополитенов). Теперь он должен быть рассмотрен и утвержден федеральным правительством, после чего в госбюджете прописываются отдельной строкой средства на выполнение мероприятий программы. Пока этого нет. Есть городская Программа и реально можно рассчитывать только на деньги из бюджета Санкт-Петербурга.

 

- В связи с реализацией столь масштабной программы, планируется ли приобретение новой специальной техники для метростроения?

- Надо понимать, что купить проходческие щиты – дело несложное, делают их быстро. Тем более, что старые щиты устарели морально и физически, да и новые СНиПы предполагают диаметр тоннеля 6,1 м, а старое оборудование было рассчитано на 5,6 м. Таким образом, технику в любом случае предстоит менять, обновлять, модернизировать. Но проложить тоннель – это не самое сложное и трудоемкое  дело. Тоннели необходимо обустроить: уложить путевой бетон, проложить рельсы, провести кабели, построить сами станции, выполнить наклонные ходы, смонтировать эскалаторы, обеспечить вентиляцию, канализацию, водопровод и т.д.

Кроме того, покупка техники – это задача подрядчиков. Им же, для того, чтобы идти на такие затраты, необходима уверенность в том, что они окупятся, что будет постоянная работа и стабильное финансирование. Так что будут деньги – будет и современная техника, и новейшие материалы и технологии, будет и реализована в полном объеме Программа, о которой мы сегодня говорим.

Беседовал Михаил Кулыбин



Подписывайтесь на нас: