Юрий Зарецкий: «Темпы редевелопмента продолжат расти»
Редевелопмент промышленных территорий в Санкт-Петербурге идет в последние годы активными темпами. И в 2018 году этот тренд сохранится и даже усилится. О причинах этого и перспективах преобразования «серого пояса» рассказал «Строительному Еженедельнику» генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
– Юрий Алексеевич, специалисты Вашей компании недавно закончили работу над аналитическим обзором редевелопмента в Петербурге. Расскажите, пожалуйста, об основных итогах ушедшего 2017 года.
– Процесс вовлечения новых земель в процесс редевелопмента идет весьма активными темпами. За прошлый год на территориях «серого пояса», в котором мы выделяем 26 крупных промышленных зон площадью от 50 га и более, начались работы на общей площади около 100 га. Это меньше, чем в 2016 году, когда наблюдался резкий, можно сказать, аномальный всплеск активности в этой сфере и преобразования были начаты на 180 га промышленных земель. Главным образом это было обусловлено завершением подготовки проектов редевелопмента нескольких крупных промышленных площадок, в том числе двух проектов комплексного освоения территорий.
Таким образом, по итогам прошлого года можно говорить о редевелопменте примерно 940 га площадей «серого пояса». Это составляет примерно 16% от общего объема земель, которые могут быть реновируемы в городе (примерно 6 тыс. га). За год эта доля выросла примерно на 1,6 п. п.
В целом, за последние пять лет площадь промзон, подвергнутых редевелопменту, увеличилась более чем в два раза, что свидетельствует о стабильной активности процессов редевелопмента и усилении его роли в градостроительстве. По состоянию на конец 2017 года, из всех земель «серого пояса», пригодных для преобразования, свободными оставались чуть более половины – 55,2% (здесь важно понимать, что в составе промзон есть объекты инженерной инфраструктуры и улично-дорожной сети, которые в принципе не могут быть изменены).
Помимо промзон «серого пояса», редевелопмент захватывает и локальные, относительно небольшие промышленные площадки, в основном площадью от 3 до 10 га. На них в последнее время процесс редевелопмента дает ежегодно еще 20-30 га. Активность в этой сфере можно считать устойчивым трендом. Так, за минувшие два года редевелопмент отдельных промплощадок добавил к преобразованным территориям «серого пояса» более 55 га.
На 2018 год мы прогнозируем дальнейшую активность в области вовлечения новых земель в процесс преобразований. Возможно, будут достигнуты результаты даже большие, чем в прошлом году. Конечно, потенциал роста не бесконечен, и через какое-то время темпы освоения стабилизируются. Но пока мы видим неослабевающий интерес девелоперов и запуск все новых и новых проектов на бывших промышленных землях.
– С чем Вы связываете эту тенденцию?
– Ответ достаточно очевиден: в Петербурге наблюдается явная нехватка привлекательных локаций для застройки. Это и заставляет девелоперов реновировать «серый пояс».
Точечная застройка девяностых и нулевых фактически исчерпала земли внутри освоенных городских районов. Бурный рост жилищного строительства привел к активному освоению окраинных территорий и земель Ленобласти, примыкающих к городу. Один за другим появлялись крупномасштабные проекты на территориях, которые расположены вблизи КАД (Мурино, Кудрово, Янино, Бугры и пр.). Некоторое время спрос был высок, строительство шло очень активно, но теперь ситуация на рынке достаточно сильно изменилась. Сегодня окраины, где под застройку «нарезано» земли на 12-13 млн кв. м жилья, во многом утратили привлекательность для застройщиков. Спрос сократился из-за множества однотипных проектов, нежелания людей жить «на стройке», перегруженности дорог, проблем с социальной инфраструктурой.
Соответственно, застройщики ищут локации, более привлекательные для потенциальных клиентов. А это внутренние районы города, где свободных «пятен» практически нет. И девелоперы все большее внимание уделяют оценке перспективности редевелопмента тех или иных участков, входящих в состав «серого пояса». Во внутренних районах города, особенно находящихся на небольшом удалении от центра, жилье всегда будет иметь спрос. Очень яркий пример в этом смысле – Петровский остров, который уже почти весь «поделен» на проекты редевелопмента.
– То есть редевелопмент растет в основном за счет жилищного строительства? Насколько я знаю, начинался он прежде всего в коммерческом сегменте.
– Да, в последние годы жилье совершенно однозначно превалирует над проектами коммерческой недвижимости. Обратимся к цифрам. В 2013 году из 37 га земель, на которых шел редевелопмент, под коммерческую функцию преобразовывалось 25 га. В 2014-м соотношение «жилье – коммерческая надвижимость» приблизилось к балансу: 35 га против 42 га. В 2015 году произошел перелом – примерный баланс сохранился, но уже с небольшим перевесом в другую сторону: 40 га против 32 га соответственно. Наконец, в 2016 году из 180 га, на которых реализовывались проекты редевелопмента, 142 га преобразовывались под жилую функцию.
И в прошлом году этот тренд еще более усилился. В 2017 году примерно 84% площадей «серого пояса», на которых стартовал процесс редевелопмента, предназначены под жилье. А если говорить о преобразовании локальных промышленных площадок, там его доля приближается к 100%. Думаю, значительную роль в этом сыграли кризисные явления в экономике, деловая активность упала, офисные проекты стали сравнительно невостребованны.
– И сколько в «сером поясе» города территорий, на Ваш взгляд, пригодных для жилищной застройки?
– Из 6 тыс. га промзон, подлежащих редевелопменту, статусом, при котором жилье является основной или условно разрешенной функцией (жилое и общественно-деловое назначение), обладают более 2,3 тыс. га. Часть этих территорий занята объектами непроизводственного назначения (старый жилой фонд, административные и учебные заведения и др.), часть – уже подвергнута редевелопменту, часть – является объектами культурного наследия и обладает охранным статусом. Даже если все эти участки исключить из расчетов, все равно под жилищную застройку остается пригодным колоссальный земельный ресурс суммарной площадью порядка 1,26 тыс. га. Причем мы не говорим о землях других функциональных зон, которые тоже могут изменить свое назначение в Генеральном плане города.
– Сколько же на этой территории можно построить жилья?
– Для выяснения этого мы провели детальные расчеты – были рассмотрены буквально все участки промзон, на которых можно построить жилье. Учитывались все градостроительные нормы и регламенты, действующие в настоящее время в Петербурге. В соответствии с Правилами землепользования и застройки применялись коэффициенты использования территории, предусматривающие размещение социальных объектов, озеленения, инженерной инфраструктуры и прочее. В расчетах использовались уже новые высотные регламенты застройки. Кроме того, учитывалось, что в общественно-деловых зонах часть территорий (примерно треть по сложившимся к настоящему времени тенденциям) будет занята объектами коммерческой недвижимости.
Приняв во внимание все эти факторы, мы подсчитали, что потенциальный объем жилой застройки на территории бывших промзон может составить примерно 14 млн кв. м. При нынешнем годовом объеме ввода жилья в городе это земельный запас примерно на пять лет – при условии, если больше нигде ничего не строить.
Для оценки коммерческого потенциала редевелопмента «серого пояса» под жилищное строительство мы провели примерный подсчет того, сколько можно выручить средств от продажи жилья в той или иной промзоне. При подсчетах учитывались средние цены по районам, по конкретным локациям, цены в строящихся жилых комплексах. Учитывались рейтинги и престижность территорий, примыкающее окружение, транспортная доступность.
В ценах, актуальных для сегодняшнего рынка новостроек, потенциальный суммарный доход от продажи жилья, построенного в рамках редевелопмента «серого пояса», может составить около 1,6 трлн рублей (из них почти половину – 0,76 трлн – даст жилье эконом-класса).
Многочисленные случаи нарушений исторической застройки Санкт-Петербурга буквально до предела накалили ситуацию в сфере охраны культурного наследия. Пробелы в законодательстве слишком долго баловали инвесторов, скандальные проекты которых весьма ощутимо отразились на хрупкой архитектуре уникального города. Из беседы с сопредседателем петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) Александром Марголисом стало ясно, что ситуация может оставаться плачевной до тех пор, пока инвесторы сами не осознают всей ценности архитектурного наследия.
– Александр Давидович, вторжения в историческую застройку Петербурга наблюдались и ранее, но не в таких масштабах, как сейчас. Отсутствие действенного закона об охране памятников очевидно сказалось на облике города. Когда общественные организации начали бить тревогу?
– Подобная картина наблюдалась в середине 80-х годов прошлого века. В октябре 1986 года в связи со строительством метро «приговорили» дом Дельвига. Тогда и возникла группа спасения, которая таки отстояла памятник. Во время экономического кризиса 1990-х годов людям стало не до памятников, и наступил период затишья. Не было денег для того, чтобы строить что-то новое и разрушать старое. Примерно с 2001-2002 года, когда в городе стали появляться инвестиционные проекты, ситуация возобновилась. Сейчас горожане видят, что инвесторы в Петербурге ведут себя так же, как они вели себя в 1990-е годы в Москве. А от Москвы как исторического города уже ничего не осталось. Разделавшись с Москвой, приблизительно те же деятели решили заняться второй столицей. Вызовы уже брошены: «Охта-центр», вторая сцена Мариинского театра, реконструкция Новой Голландии и т. д. В последние годы, как поганки после дождя, стали подниматься высотки на набережных Невы. Конечно, все это вызвало ответную реакцию. Если не остановить процесс, через некоторое время Петербург будет невозможно узнать, как невозможно узнать сейчас исторический центр Москвы.
– Насколько высока вероятность исключения Санкт-Петербурга из списка всемирного наследия ЮНЕСКО?
– Все зависит от того, как мы будем себя вести. Когда мы подписывали конвенцию о вступлении в этот список, мы брали на себя определенные обязательства. Сегодня получается так, что мы их нарушаем: строим высотки в историческом центре, нарушая силуэт города, сносим памятники архитектуры. На мой взгляд, мы очень близко подошли к критической черте.
– Однако сейчас все-таки стали происходить движения в пользу охраны памятников...
– Мы все должны сказать спасибо (хотя на самом деле плакать надо) наступившему мировому финансовому кризису. Разумеется, в такой обстановке акты вандализма происходить не могут. Но это вовсе не значит, что ситуация не повторится, когда мы выйдем из кризиса.
– Каким должно быть качество современной архитектуры, чтобы она вписывалась в историческое пространство Санкт-Петербурга?
– Современная архитектура Ленинграда сегодня далеко не на подъеме. Интересных идей, прорывных решений наподобие того, что было в Петербурге в начале XX века, мы не наблюдаем. То, что сейчас происходит – это следование в фарватере тенденций, которые в мировом масштабе давным-давно сошли на нет. Например, высотное строительство. Западный мир, на который Петербург всегда ориентируется, отказался от этого уже много лет назад. А мы вдруг проснулись и стали перетаскивать к себе вещи, которые давным-давно вышли из моды.
– Есть ли у нас примеры современных проектов, удачно вписавшихся в исторический центр?
– Да. Мне нравится здание, которое построили на Караванной улице, 10, рядом с кинотеатром «Родина». В нем минимально проявилась стилизация под классическую архитектуру Петербурга. Оно не вступает в конфликт с существующей застройкой, как это произошло с чудовищными высотками на стрелке Выборгской стороны и на Васильевском острове. Эти здания бросают городу вызов. Их создателей не волнует то, что они разрушили одну из лучших архитектурных панорам планеты.
– Может, они этого не осознают?
– Возможно. Хотя не понимать это довольно сложно. Такое впечатление, будто люди ходят в плохо протертых очках. Дмитрий Сергеевич Лихачев говорил, что небесная линия там, где архитектура встречается с небом, в Петербурге очень хрупкая. Любая диссонирующая нота здесь будет разрушать практически все. Именно в этом заключается прелесть Петербурга как урбанистического феномена. Запрет Николая I строить здания выше Зимнего дворца не распространялся на объекты культовой архитектуры. Шпили и купола храмов должны были формировать этот силуэт. Сегодня 400 метров башни в устье Охты собираются построить практически визави со Смольным собором. Вид на этот собор со стороны Шпалерной и Потемкинской улиц уже испорчен. Комплекс «Парадный квартал» перекрыл вид на казармы Преображенского полка. Вроде бы ничего не сносили... Но поставили новые дома – и памятники убиты. Вот какое хрупкое тело у Петербурга!
– Что делать для того, чтобы инвесторы понимали последствия вторжения высоток в исторический центр?
– Сейчас в новых режимах зон охраны введено очень хорошее правило. Отныне будет недостаточно согласования Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) для реализации проектов. Теперь нельзя начать новое строительство в историческом центре без согласования Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП). Совет по сохранению культурного наследия тоже будет влиять на принятие решений в градостроительной деятельности. В связи с такими изменениями у меня есть конкретные предложения по поводу того, как можно исправить ситуацию. Во-первых, усилить контроль КГИОП и Совета по сохранению культурного наследия за любым новым строительством. Во-вторых, отнимать лицензию у правонарушителей. В-третьих, направить все силы на разъяснение бизнес-стороне необходимости сохранения наших памятников. Ведь наши слова об эстетике, гармонии до инвесторов чаще всего не доходят.
– Потому что у инвесторов иные приоритеты.
– Да, понимаю! Тогда давайте будем им объяснять, что и с этой точки зрения практика порочная. Во всем мире недвижимость, у которой есть история, растет в цене непрерывно. Достаточно приехать в Париж, Рим, чтобы в этом убедиться. Дополнительные расходы, связанные с сохранением, реставрацией памятников, в дальнейшем полностью окупаются. Пускать по ветру наследие разорительно! Памятники будут приносить фантастические доходы тем, кто будет ими владеть. У нас, к сожалению, пока действует философия «здесь, сейчас и немедленно», а что будет завтра – мало кого интересует.
– Примерно такая философия действует в некоторых случаях реконструкции памятников, предусматривающей надстройку мансард. По словам Бориса Кирикова (историка архитектуры – ред.), мансарды вообще не характерны для классического Петербурга и строить их нежелательно. Что в таком случае делать инвесторам?
– Это вопрос очень непростой. Сейчас ВООПИиК берется за тотальную инвентаризацию мансард, чтобы представить, каковы тенденции их строительства. Если будут положительные примеры, то нужно брать их в качестве образцов. Петербург – город классицизма, а для классицизма мансарды абсолютно нехарактерны. Почему вызывает возмущение строительство мансард на доме Чичерина (Невский пр., 15) и на доме А.Я. Лобанова-Ростовского (Адмиралтейский пр., 12)? Потому что это шедевры классицизма! Мансарды на них – это нонсенс.
– Значит, на зданиях в стиле модерн и поздней эклектики мансарды допустимы?
– Да, мансарды не чужды этим стилям. Здесь, на мой взгляд, может быть не уродование памятника, а, наоборот, его совершенствование. Проблема в другом. Инвесторы говорят о мансарде, а думают о двухэтажной надстройке. Мансарда – это ведь реконструкция чердака, а у нас в большинстве случаев появляются капитальные стены на десять метров.
– Сравнительно недавно вышло постановление прокуратуры Санкт-Петербурга о запрете проводить какие-либо действия в отношении выявленных объектов культурного наследия до окончательного определения их статуса. Не означает ли это, что очень скоро добрая часть объектов будет исключена из списка?
– Специально для тотальной проверки этих самых объектов создана рабочая группа, которую возглавил Борис Михайлович Кириков. Задача этой группы – «облегчить» список, исключить все, что возможно. Такая постановка вопроса очень настораживает. Мы можем потерять из списка выявленных объектов половину, а может, две трети... Предпосылки к этому, к сожалению, есть. Закон о таких объектах пока прописан неотчетливо.
– Надо пересматривать закон?
– Обязательно. Для Петербурга этот закон должен быть дополнительным. Потому что второго такого города нет. Условия, в которых мы совмещаем современное экономическое развитие мегаполиса и сохранение наследия в колоссальных масштабах, уникальны. Наряду с федеральным законом должны быть законы местные, учитывающие эту специфику. Но наш законодательный корпус к этому относится в высшей степени легкомысленно, считая, что есть дела гораздо важнее, чем заниматься этими правилами. Когда законодатели опомнятся, от города останутся одни фотографии.
Беседовала Марина Голокова, Строительный еженедельник