Юрий Зарецкий: «Темпы редевелопмента продолжат расти»
Редевелопмент промышленных территорий в Санкт-Петербурге идет в последние годы активными темпами. И в 2018 году этот тренд сохранится и даже усилится. О причинах этого и перспективах преобразования «серого пояса» рассказал «Строительному Еженедельнику» генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
– Юрий Алексеевич, специалисты Вашей компании недавно закончили работу над аналитическим обзором редевелопмента в Петербурге. Расскажите, пожалуйста, об основных итогах ушедшего 2017 года.
– Процесс вовлечения новых земель в процесс редевелопмента идет весьма активными темпами. За прошлый год на территориях «серого пояса», в котором мы выделяем 26 крупных промышленных зон площадью от 50 га и более, начались работы на общей площади около 100 га. Это меньше, чем в 2016 году, когда наблюдался резкий, можно сказать, аномальный всплеск активности в этой сфере и преобразования были начаты на 180 га промышленных земель. Главным образом это было обусловлено завершением подготовки проектов редевелопмента нескольких крупных промышленных площадок, в том числе двух проектов комплексного освоения территорий.
Таким образом, по итогам прошлого года можно говорить о редевелопменте примерно 940 га площадей «серого пояса». Это составляет примерно 16% от общего объема земель, которые могут быть реновируемы в городе (примерно 6 тыс. га). За год эта доля выросла примерно на 1,6 п. п.
В целом, за последние пять лет площадь промзон, подвергнутых редевелопменту, увеличилась более чем в два раза, что свидетельствует о стабильной активности процессов редевелопмента и усилении его роли в градостроительстве. По состоянию на конец 2017 года, из всех земель «серого пояса», пригодных для преобразования, свободными оставались чуть более половины – 55,2% (здесь важно понимать, что в составе промзон есть объекты инженерной инфраструктуры и улично-дорожной сети, которые в принципе не могут быть изменены).
Помимо промзон «серого пояса», редевелопмент захватывает и локальные, относительно небольшие промышленные площадки, в основном площадью от 3 до 10 га. На них в последнее время процесс редевелопмента дает ежегодно еще 20-30 га. Активность в этой сфере можно считать устойчивым трендом. Так, за минувшие два года редевелопмент отдельных промплощадок добавил к преобразованным территориям «серого пояса» более 55 га.
На 2018 год мы прогнозируем дальнейшую активность в области вовлечения новых земель в процесс преобразований. Возможно, будут достигнуты результаты даже большие, чем в прошлом году. Конечно, потенциал роста не бесконечен, и через какое-то время темпы освоения стабилизируются. Но пока мы видим неослабевающий интерес девелоперов и запуск все новых и новых проектов на бывших промышленных землях.
– С чем Вы связываете эту тенденцию?
– Ответ достаточно очевиден: в Петербурге наблюдается явная нехватка привлекательных локаций для застройки. Это и заставляет девелоперов реновировать «серый пояс».
Точечная застройка девяностых и нулевых фактически исчерпала земли внутри освоенных городских районов. Бурный рост жилищного строительства привел к активному освоению окраинных территорий и земель Ленобласти, примыкающих к городу. Один за другим появлялись крупномасштабные проекты на территориях, которые расположены вблизи КАД (Мурино, Кудрово, Янино, Бугры и пр.). Некоторое время спрос был высок, строительство шло очень активно, но теперь ситуация на рынке достаточно сильно изменилась. Сегодня окраины, где под застройку «нарезано» земли на 12-13 млн кв. м жилья, во многом утратили привлекательность для застройщиков. Спрос сократился из-за множества однотипных проектов, нежелания людей жить «на стройке», перегруженности дорог, проблем с социальной инфраструктурой.
Соответственно, застройщики ищут локации, более привлекательные для потенциальных клиентов. А это внутренние районы города, где свободных «пятен» практически нет. И девелоперы все большее внимание уделяют оценке перспективности редевелопмента тех или иных участков, входящих в состав «серого пояса». Во внутренних районах города, особенно находящихся на небольшом удалении от центра, жилье всегда будет иметь спрос. Очень яркий пример в этом смысле – Петровский остров, который уже почти весь «поделен» на проекты редевелопмента.
– То есть редевелопмент растет в основном за счет жилищного строительства? Насколько я знаю, начинался он прежде всего в коммерческом сегменте.
– Да, в последние годы жилье совершенно однозначно превалирует над проектами коммерческой недвижимости. Обратимся к цифрам. В 2013 году из 37 га земель, на которых шел редевелопмент, под коммерческую функцию преобразовывалось 25 га. В 2014-м соотношение «жилье – коммерческая надвижимость» приблизилось к балансу: 35 га против 42 га. В 2015 году произошел перелом – примерный баланс сохранился, но уже с небольшим перевесом в другую сторону: 40 га против 32 га соответственно. Наконец, в 2016 году из 180 га, на которых реализовывались проекты редевелопмента, 142 га преобразовывались под жилую функцию.
И в прошлом году этот тренд еще более усилился. В 2017 году примерно 84% площадей «серого пояса», на которых стартовал процесс редевелопмента, предназначены под жилье. А если говорить о преобразовании локальных промышленных площадок, там его доля приближается к 100%. Думаю, значительную роль в этом сыграли кризисные явления в экономике, деловая активность упала, офисные проекты стали сравнительно невостребованны.
– И сколько в «сером поясе» города территорий, на Ваш взгляд, пригодных для жилищной застройки?
– Из 6 тыс. га промзон, подлежащих редевелопменту, статусом, при котором жилье является основной или условно разрешенной функцией (жилое и общественно-деловое назначение), обладают более 2,3 тыс. га. Часть этих территорий занята объектами непроизводственного назначения (старый жилой фонд, административные и учебные заведения и др.), часть – уже подвергнута редевелопменту, часть – является объектами культурного наследия и обладает охранным статусом. Даже если все эти участки исключить из расчетов, все равно под жилищную застройку остается пригодным колоссальный земельный ресурс суммарной площадью порядка 1,26 тыс. га. Причем мы не говорим о землях других функциональных зон, которые тоже могут изменить свое назначение в Генеральном плане города.
– Сколько же на этой территории можно построить жилья?
– Для выяснения этого мы провели детальные расчеты – были рассмотрены буквально все участки промзон, на которых можно построить жилье. Учитывались все градостроительные нормы и регламенты, действующие в настоящее время в Петербурге. В соответствии с Правилами землепользования и застройки применялись коэффициенты использования территории, предусматривающие размещение социальных объектов, озеленения, инженерной инфраструктуры и прочее. В расчетах использовались уже новые высотные регламенты застройки. Кроме того, учитывалось, что в общественно-деловых зонах часть территорий (примерно треть по сложившимся к настоящему времени тенденциям) будет занята объектами коммерческой недвижимости.
Приняв во внимание все эти факторы, мы подсчитали, что потенциальный объем жилой застройки на территории бывших промзон может составить примерно 14 млн кв. м. При нынешнем годовом объеме ввода жилья в городе это земельный запас примерно на пять лет – при условии, если больше нигде ничего не строить.
Для оценки коммерческого потенциала редевелопмента «серого пояса» под жилищное строительство мы провели примерный подсчет того, сколько можно выручить средств от продажи жилья в той или иной промзоне. При подсчетах учитывались средние цены по районам, по конкретным локациям, цены в строящихся жилых комплексах. Учитывались рейтинги и престижность территорий, примыкающее окружение, транспортная доступность.
В ценах, актуальных для сегодняшнего рынка новостроек, потенциальный суммарный доход от продажи жилья, построенного в рамках редевелопмента «серого пояса», может составить около 1,6 трлн рублей (из них почти половину – 0,76 трлн – даст жилье эконом-класса).
Строительная отрасль пережила тяжелый период спада и готовится к новому подъему. О том, как девелоперы и застройщики пережили этот кризис, чем живут сегодня и на что рассчитывают в будущем, рассказал председатель совета директоров холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков.
– Как ваша компания пережила этот кризисный год?
– Кризисный год мы пережили нормально и закончили его успешно. В начале года были тревоги и волнения, потому что в феврале, в самый разгар кризиса, стало ясно, что у нас впереди непростая ситуация: нам предстояла оферта по кредитным нотам на 100 миллионов долларов в апреле 2009 года и погашение кредитов ВТБ и Росбанка на 90 миллионов долларов в июне-июле. Мы обратились к держателям кредитных нот с предложением о новации долга, и нам удалось договориться об установлении амортизационной схемы погашения: график был разбит на 1,5 года с ежеквартальными выплатами. Кредиты ВТБ мы погасили полностью, а с Росбанком договорились о пролонгации выплат. В итоге наша долговая нагрузка была распределена равномерно во времени, и мы неукоснительно придерживаемся графика выплат.
Продажи в этом году шли нормально, поступающих средств было достаточно, чтобы погашать долги. Самой большой проблемой для нас стал не финансовый кризис и не кризис отсутствия покупателей, а кризис в голове каждого человека. Мы собирались, обсуждали ситуацию и выбирали направление, которое бы сплотило всю команду. Кстати, наша команда во время кризиса работала как единый механизм, это и помогло пережить трудные времена с успехом. В итоге мы принимали оптимальные решения на каждый текущий момент, намечали стратегическое направление развития компании на ближайшее время, включая открытие новых объектов и привлечение заемных средств.
– Сколько и каких объектов сейчас строит компания в городе?
– У нас сейчас несколько крупных объектов в Петербурге: «Юбилейный квартал», «Орбита», «Радуга», а также проект премиум-класса «Талисман» и еще несколько, которые готовятся к реализации.
Самый масштабный проект – «Юбилейный квартал» в Приморском районе, он рассчитан на 25 тысяч жителей. Строительство идет полным ходом, на сегодняшний момент там сдано уже пять корпусов, сейчас они активно продаются. «Орбита» – проект квартальной застройки в Калининском районе, его мы сейчас тоже активно строим. Там будет шесть корпусов. Объект в Купчино – «Радуга», там уже все корпуса сданы и почти все квартиры проданы. На Васильевском острове строим небольшой объект премиум-класса «Талисман».
– Каков на сегодня земельный банк «Эталон-ЛенСпецСМУ»?
– На сегодняшний день мы реализуем программу общим объемом 2,8 миллиона квадратных метров и в процессе переговоров и подписания документов на приобретение земельных участков еще 2,8 миллиона квадратных метров. Итого к концу года наш земельный банк будет составлять более 5 миллионов квадратных метров. Мы сейчас ведем переговоры о покупке трех крупных проектов в Петербурге и двух в Москве.
– Вы планируете покупать земельные участки на торгах или на вторичном рынке?
– Мы будем и участвовать в торгах, и покупать на вторичном рынке земельные участки, только если они будут продаваться в собственность. В аренду будем брать лишь в том случае, когда участки будут очень выгодными.
– Как вы оцениваете потенциал петербургского земельного рынка?
– На тех потенциальных земельных участках, которые имеются у города и у частных владельцев, можно построить примерно 35 миллионов квадратных метров жилья. Если туда добавить вынос промышленных предприятий, что сегодня происходит довольно активно, то это еще 20 миллионов квадратных метров. Таким образом, сегодня земельный потенциал города составляет около 55 миллионов квадратных метров жилья. Если мы будем строить по 2,5 миллиона «квадратов» в год, то этого земельного банка будет достаточно на 20 лет.
– Какие планы у компании на нынешний год?
– В планах у нас приобретение минимум четырех участков в Санкт-Петербурге и двух участков в Москве. В этом году также собираемся завершить подготовку компании для выхода на IPO, выполнить план по сдаче объектов в эксплуатацию, усилить сектор индустриального и коммерческого строительства.
– По вашим прогнозам, 2010 год станет годом возрождения строительства и экономики в целом?
– Я думаю, что 2010 год станет годом стабилизации строительства и экономики в целом, но для достижения уровня докризисного периода потребуется еще года два.
– Ощущается ли сегодня в городе дефицит жилья?
– Дефицит жилья ощущается. В особенности это касается готового жилья и жилья по адресной программе, потому что сегодня клиент покупает квадратные метры там, где ему нравится. А географическое расположение объектов у всех компаний немного однообразно: спальные районы, юго-запад, северо-запад, ближайшие пригороды… Очень мало недвижимости строится в престижных районах города. Еще более остро дефицит жилья будет ощущаться в 2011 году, когда объем предложения сократится, соответственно, подрастут и цены на жилье.
– Что значит для вас понятие «профессионал» строительного рынка?
– Профессионал – это тот человек, который досконально знает свою профессию. Для того чтобы досконально знать свою профессию, у него должно быть желательно высшее образование и достаточно большой опыт работы по своей специальности, примерно 10 лет. В другом случае – это дилетанты, и, к сожалению, таких людей сегодня большое количество и в строительстве, и в девелоперском бизнесе.
– Какие требования вы предъявляете к своим партнерам и подрядчикам?
– У нас очень жесткие требования к качеству и срокам выполнения работ. Мы отвечаем за итоговый результат работ перед своими клиентами и не можем рисковать репутацией компании. Если наш подрядчик не гарантирует нам качества и соблюдения сроков работ, с таким предприятием мы работать не будем.
– Качественная стройка: что включает в себя это понятие?
– Качественная стройка – это качество выполнения всех работ на всех этапах реализации проекта, начиная от выбора участка для создания недвижимости. Если участок качественный, мы получаем интересный проект, далее идет качественная проектная документация, качественная организация работ непосредственно по выполнению проекта, качественная организация технологии строительства. Далее – качественное выполнение каждого вида работ (производство бетона, кирпича, металла и так далее) и, самое главное, качественная организация строительной площадки, на которой должны быть созданы нормальные бытовые условия, нормальная зона отдыха, гарантирована техника безопасности. Вот из всего этого складывается качество строительства.
– Социальная ответственность компании – это для вас важно?
– Если все компании будут своевременно и в полном объеме выплачивать налоги, то этих средств будет достаточно, чтобы выполнить все социальные проекты и решить все социальные проблемы. Что касается строительных компаний, то при подготовке проектов планировки все они должны учитывать социальную составляющую каждого проекта. Объекты социального назначения, такие как школы, детские сады, поликлиники, банки, магазины должны быть включены в проект планировки. А дальше надо договариваться с городом о том, как их реализовывать: совместно, за счет бюджета или за счет компании. Что касается благотворительности, я считаю, что она должна быть целевой. Например, покупка телевизора для конкретного детского сада, или покупка нескольких компьютеров для школы, или строительство лечебного бассейна для детей-инвалидов и тому подобное.
Беседовала Любовь Андреева