Юрий Зарецкий: «Темпы редевелопмента продолжат расти»
Редевелопмент промышленных территорий в Санкт-Петербурге идет в последние годы активными темпами. И в 2018 году этот тренд сохранится и даже усилится. О причинах этого и перспективах преобразования «серого пояса» рассказал «Строительному Еженедельнику» генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
– Юрий Алексеевич, специалисты Вашей компании недавно закончили работу над аналитическим обзором редевелопмента в Петербурге. Расскажите, пожалуйста, об основных итогах ушедшего 2017 года.
– Процесс вовлечения новых земель в процесс редевелопмента идет весьма активными темпами. За прошлый год на территориях «серого пояса», в котором мы выделяем 26 крупных промышленных зон площадью от 50 га и более, начались работы на общей площади около 100 га. Это меньше, чем в 2016 году, когда наблюдался резкий, можно сказать, аномальный всплеск активности в этой сфере и преобразования были начаты на 180 га промышленных земель. Главным образом это было обусловлено завершением подготовки проектов редевелопмента нескольких крупных промышленных площадок, в том числе двух проектов комплексного освоения территорий.
Таким образом, по итогам прошлого года можно говорить о редевелопменте примерно 940 га площадей «серого пояса». Это составляет примерно 16% от общего объема земель, которые могут быть реновируемы в городе (примерно 6 тыс. га). За год эта доля выросла примерно на 1,6 п. п.
В целом, за последние пять лет площадь промзон, подвергнутых редевелопменту, увеличилась более чем в два раза, что свидетельствует о стабильной активности процессов редевелопмента и усилении его роли в градостроительстве. По состоянию на конец 2017 года, из всех земель «серого пояса», пригодных для преобразования, свободными оставались чуть более половины – 55,2% (здесь важно понимать, что в составе промзон есть объекты инженерной инфраструктуры и улично-дорожной сети, которые в принципе не могут быть изменены).
Помимо промзон «серого пояса», редевелопмент захватывает и локальные, относительно небольшие промышленные площадки, в основном площадью от 3 до 10 га. На них в последнее время процесс редевелопмента дает ежегодно еще 20-30 га. Активность в этой сфере можно считать устойчивым трендом. Так, за минувшие два года редевелопмент отдельных промплощадок добавил к преобразованным территориям «серого пояса» более 55 га.
На 2018 год мы прогнозируем дальнейшую активность в области вовлечения новых земель в процесс преобразований. Возможно, будут достигнуты результаты даже большие, чем в прошлом году. Конечно, потенциал роста не бесконечен, и через какое-то время темпы освоения стабилизируются. Но пока мы видим неослабевающий интерес девелоперов и запуск все новых и новых проектов на бывших промышленных землях.
– С чем Вы связываете эту тенденцию?
– Ответ достаточно очевиден: в Петербурге наблюдается явная нехватка привлекательных локаций для застройки. Это и заставляет девелоперов реновировать «серый пояс».
Точечная застройка девяностых и нулевых фактически исчерпала земли внутри освоенных городских районов. Бурный рост жилищного строительства привел к активному освоению окраинных территорий и земель Ленобласти, примыкающих к городу. Один за другим появлялись крупномасштабные проекты на территориях, которые расположены вблизи КАД (Мурино, Кудрово, Янино, Бугры и пр.). Некоторое время спрос был высок, строительство шло очень активно, но теперь ситуация на рынке достаточно сильно изменилась. Сегодня окраины, где под застройку «нарезано» земли на 12-13 млн кв. м жилья, во многом утратили привлекательность для застройщиков. Спрос сократился из-за множества однотипных проектов, нежелания людей жить «на стройке», перегруженности дорог, проблем с социальной инфраструктурой.
Соответственно, застройщики ищут локации, более привлекательные для потенциальных клиентов. А это внутренние районы города, где свободных «пятен» практически нет. И девелоперы все большее внимание уделяют оценке перспективности редевелопмента тех или иных участков, входящих в состав «серого пояса». Во внутренних районах города, особенно находящихся на небольшом удалении от центра, жилье всегда будет иметь спрос. Очень яркий пример в этом смысле – Петровский остров, который уже почти весь «поделен» на проекты редевелопмента.
– То есть редевелопмент растет в основном за счет жилищного строительства? Насколько я знаю, начинался он прежде всего в коммерческом сегменте.
– Да, в последние годы жилье совершенно однозначно превалирует над проектами коммерческой недвижимости. Обратимся к цифрам. В 2013 году из 37 га земель, на которых шел редевелопмент, под коммерческую функцию преобразовывалось 25 га. В 2014-м соотношение «жилье – коммерческая надвижимость» приблизилось к балансу: 35 га против 42 га. В 2015 году произошел перелом – примерный баланс сохранился, но уже с небольшим перевесом в другую сторону: 40 га против 32 га соответственно. Наконец, в 2016 году из 180 га, на которых реализовывались проекты редевелопмента, 142 га преобразовывались под жилую функцию.
И в прошлом году этот тренд еще более усилился. В 2017 году примерно 84% площадей «серого пояса», на которых стартовал процесс редевелопмента, предназначены под жилье. А если говорить о преобразовании локальных промышленных площадок, там его доля приближается к 100%. Думаю, значительную роль в этом сыграли кризисные явления в экономике, деловая активность упала, офисные проекты стали сравнительно невостребованны.
– И сколько в «сером поясе» города территорий, на Ваш взгляд, пригодных для жилищной застройки?
– Из 6 тыс. га промзон, подлежащих редевелопменту, статусом, при котором жилье является основной или условно разрешенной функцией (жилое и общественно-деловое назначение), обладают более 2,3 тыс. га. Часть этих территорий занята объектами непроизводственного назначения (старый жилой фонд, административные и учебные заведения и др.), часть – уже подвергнута редевелопменту, часть – является объектами культурного наследия и обладает охранным статусом. Даже если все эти участки исключить из расчетов, все равно под жилищную застройку остается пригодным колоссальный земельный ресурс суммарной площадью порядка 1,26 тыс. га. Причем мы не говорим о землях других функциональных зон, которые тоже могут изменить свое назначение в Генеральном плане города.
– Сколько же на этой территории можно построить жилья?
– Для выяснения этого мы провели детальные расчеты – были рассмотрены буквально все участки промзон, на которых можно построить жилье. Учитывались все градостроительные нормы и регламенты, действующие в настоящее время в Петербурге. В соответствии с Правилами землепользования и застройки применялись коэффициенты использования территории, предусматривающие размещение социальных объектов, озеленения, инженерной инфраструктуры и прочее. В расчетах использовались уже новые высотные регламенты застройки. Кроме того, учитывалось, что в общественно-деловых зонах часть территорий (примерно треть по сложившимся к настоящему времени тенденциям) будет занята объектами коммерческой недвижимости.
Приняв во внимание все эти факторы, мы подсчитали, что потенциальный объем жилой застройки на территории бывших промзон может составить примерно 14 млн кв. м. При нынешнем годовом объеме ввода жилья в городе это земельный запас примерно на пять лет – при условии, если больше нигде ничего не строить.
Для оценки коммерческого потенциала редевелопмента «серого пояса» под жилищное строительство мы провели примерный подсчет того, сколько можно выручить средств от продажи жилья в той или иной промзоне. При подсчетах учитывались средние цены по районам, по конкретным локациям, цены в строящихся жилых комплексах. Учитывались рейтинги и престижность территорий, примыкающее окружение, транспортная доступность.
В ценах, актуальных для сегодняшнего рынка новостроек, потенциальный суммарный доход от продажи жилья, построенного в рамках редевелопмента «серого пояса», может составить около 1,6 трлн рублей (из них почти половину – 0,76 трлн – даст жилье эконом-класса).
В Петербурге стартуют работы по ремонту ключевых автодорог города. На вопросы «АСН-Инфо» об инновациях в дорожных ремонтах и отношениях с подрядчиками отвечал глава КРТИ Борис Мурашов.
Какие ключевые объекты транспортной инфраструктуры находятся сегодня в стадии строительства и ремонта?
- Особое внимание комитета сейчас направлено на объекты, интенсивность автопотока которых наиболее велика. Это Западный скоростной диаметр, где интенсивность потока составляет порядка 100 тысяч автомобилей в сутки. Таким образом, ЗСД заберет почти 7% всего автопотока Петербурга. Это Приморский проспект, интенсивность которого составляет около 65 тысяч автомобилей в сутки. Это ключевая транспортная артерия севера города - проспект Энгельса, который в этом году будет ремонтироваться практически на всем протяжении. А также все адреса, указанные в перечне ГАТИ — это очень важные и очень перегруженные на сегодня дороги. На этих объектах мы стремимся продлить срок жизни дороги — применяем новые технологии, материалы. Потому что, если здесь сразу не добиться качества, результат функционирования этих дорог и развязок будет плачевным.
К слову о новых технологиях и материалах — какие инновации, заявленные в недавнем прошлом, применяются сегодня? Было много разговоров о 3D моделировании...
- С 3D моделированием, признаюсь, мы чуть-чуть забежали вперед. Всего 7% оборудования, которым сегодня пользуются в городе при дорожных работах, способно работать в режиме 3D. Поэтому подрядчики, для того чтобы качественно выполнить такое моделирование, вынуждены были озаботиться оснащением новой техникой, и мы даем им время на переоснащение. На сегодня очевидно, что подрядчики попросту не успевают переоснаститься и заставить их разом продать всю технику и закупать новую — не выход. В противном случае рынок подряда сузился бы до 2-3 компаний, которые уже взяли на вооружение технику нового поколения. В ближайшем будущем, я уверен, мы вернемся к реализации технологии 3D моделирования.
Мы отказались от технологии микроасфальта, поскольку предприятие ДОРОЖНИК-92 пошло на риск, активно взяло на вооружение эту технологию, и, как результат, стало лидером по количеству зафиксированных дефектов. Микроасфальт, к сожалению, не прижился — не пережил нашу петербургскую зиму. В то же время мы продолжаем работать с порфиритом, с компакт-асфальтом и другими проверенными технологиями.
Как складываются взаимоотношения с подрядчиками?
Отношения складываются подчас непросто. Например, в конце прошлого года ассоциация дорожников «Дормост» пожаловалась на то, что стоимость ремонта квадратного метра дороги у нас слишком низка. Подрядчики настаивали на увеличении стоимости. Потребовалось порядка трех месяцев для того, чтобы разобраться и урегулировать ситуацию, и вот буквально недавно этот длительный диалог с представителями подрядных организаций закончился в пользу государства. Стоимость ремонта квадратного метра не только не увеличилась по сравнению с показателем прошлого года, но наоборот — снизилась.
Также ведется и работа по мониторингу соблюдения подрядчиками стандартов качества. Любой материал, в том числе асфальт и разметка имеет свои гарантийные сроки. Если на объекте материал разрушился или стерся, или появились трещины — подрядчик за свой счет должен устранить дефекты. На сегодня на наших объектах — 597 гарантийных адресов. Каждую осень и весну специальная комиссия обследует эти адреса с целью выявления дефектов. Подрядчику дается время на устранение недостатков, и в случае неисполнения этих обязательств мы подаем в суд. И хотя механизм работы в таких ситуациях уже налажен, вопрос качества строительства и ремонта дорог еще не снят, и еще долго снят не будет.