Юрий Зарецкий: «Темпы редевелопмента продолжат расти»
Редевелопмент промышленных территорий в Санкт-Петербурге идет в последние годы активными темпами. И в 2018 году этот тренд сохранится и даже усилится. О причинах этого и перспективах преобразования «серого пояса» рассказал «Строительному Еженедельнику» генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
– Юрий Алексеевич, специалисты Вашей компании недавно закончили работу над аналитическим обзором редевелопмента в Петербурге. Расскажите, пожалуйста, об основных итогах ушедшего 2017 года.
– Процесс вовлечения новых земель в процесс редевелопмента идет весьма активными темпами. За прошлый год на территориях «серого пояса», в котором мы выделяем 26 крупных промышленных зон площадью от 50 га и более, начались работы на общей площади около 100 га. Это меньше, чем в 2016 году, когда наблюдался резкий, можно сказать, аномальный всплеск активности в этой сфере и преобразования были начаты на 180 га промышленных земель. Главным образом это было обусловлено завершением подготовки проектов редевелопмента нескольких крупных промышленных площадок, в том числе двух проектов комплексного освоения территорий.
Таким образом, по итогам прошлого года можно говорить о редевелопменте примерно 940 га площадей «серого пояса». Это составляет примерно 16% от общего объема земель, которые могут быть реновируемы в городе (примерно 6 тыс. га). За год эта доля выросла примерно на 1,6 п. п.
В целом, за последние пять лет площадь промзон, подвергнутых редевелопменту, увеличилась более чем в два раза, что свидетельствует о стабильной активности процессов редевелопмента и усилении его роли в градостроительстве. По состоянию на конец 2017 года, из всех земель «серого пояса», пригодных для преобразования, свободными оставались чуть более половины – 55,2% (здесь важно понимать, что в составе промзон есть объекты инженерной инфраструктуры и улично-дорожной сети, которые в принципе не могут быть изменены).
Помимо промзон «серого пояса», редевелопмент захватывает и локальные, относительно небольшие промышленные площадки, в основном площадью от 3 до 10 га. На них в последнее время процесс редевелопмента дает ежегодно еще 20-30 га. Активность в этой сфере можно считать устойчивым трендом. Так, за минувшие два года редевелопмент отдельных промплощадок добавил к преобразованным территориям «серого пояса» более 55 га.
На 2018 год мы прогнозируем дальнейшую активность в области вовлечения новых земель в процесс преобразований. Возможно, будут достигнуты результаты даже большие, чем в прошлом году. Конечно, потенциал роста не бесконечен, и через какое-то время темпы освоения стабилизируются. Но пока мы видим неослабевающий интерес девелоперов и запуск все новых и новых проектов на бывших промышленных землях.
– С чем Вы связываете эту тенденцию?
– Ответ достаточно очевиден: в Петербурге наблюдается явная нехватка привлекательных локаций для застройки. Это и заставляет девелоперов реновировать «серый пояс».
Точечная застройка девяностых и нулевых фактически исчерпала земли внутри освоенных городских районов. Бурный рост жилищного строительства привел к активному освоению окраинных территорий и земель Ленобласти, примыкающих к городу. Один за другим появлялись крупномасштабные проекты на территориях, которые расположены вблизи КАД (Мурино, Кудрово, Янино, Бугры и пр.). Некоторое время спрос был высок, строительство шло очень активно, но теперь ситуация на рынке достаточно сильно изменилась. Сегодня окраины, где под застройку «нарезано» земли на 12-13 млн кв. м жилья, во многом утратили привлекательность для застройщиков. Спрос сократился из-за множества однотипных проектов, нежелания людей жить «на стройке», перегруженности дорог, проблем с социальной инфраструктурой.
Соответственно, застройщики ищут локации, более привлекательные для потенциальных клиентов. А это внутренние районы города, где свободных «пятен» практически нет. И девелоперы все большее внимание уделяют оценке перспективности редевелопмента тех или иных участков, входящих в состав «серого пояса». Во внутренних районах города, особенно находящихся на небольшом удалении от центра, жилье всегда будет иметь спрос. Очень яркий пример в этом смысле – Петровский остров, который уже почти весь «поделен» на проекты редевелопмента.
– То есть редевелопмент растет в основном за счет жилищного строительства? Насколько я знаю, начинался он прежде всего в коммерческом сегменте.
– Да, в последние годы жилье совершенно однозначно превалирует над проектами коммерческой недвижимости. Обратимся к цифрам. В 2013 году из 37 га земель, на которых шел редевелопмент, под коммерческую функцию преобразовывалось 25 га. В 2014-м соотношение «жилье – коммерческая надвижимость» приблизилось к балансу: 35 га против 42 га. В 2015 году произошел перелом – примерный баланс сохранился, но уже с небольшим перевесом в другую сторону: 40 га против 32 га соответственно. Наконец, в 2016 году из 180 га, на которых реализовывались проекты редевелопмента, 142 га преобразовывались под жилую функцию.
И в прошлом году этот тренд еще более усилился. В 2017 году примерно 84% площадей «серого пояса», на которых стартовал процесс редевелопмента, предназначены под жилье. А если говорить о преобразовании локальных промышленных площадок, там его доля приближается к 100%. Думаю, значительную роль в этом сыграли кризисные явления в экономике, деловая активность упала, офисные проекты стали сравнительно невостребованны.
– И сколько в «сером поясе» города территорий, на Ваш взгляд, пригодных для жилищной застройки?
– Из 6 тыс. га промзон, подлежащих редевелопменту, статусом, при котором жилье является основной или условно разрешенной функцией (жилое и общественно-деловое назначение), обладают более 2,3 тыс. га. Часть этих территорий занята объектами непроизводственного назначения (старый жилой фонд, административные и учебные заведения и др.), часть – уже подвергнута редевелопменту, часть – является объектами культурного наследия и обладает охранным статусом. Даже если все эти участки исключить из расчетов, все равно под жилищную застройку остается пригодным колоссальный земельный ресурс суммарной площадью порядка 1,26 тыс. га. Причем мы не говорим о землях других функциональных зон, которые тоже могут изменить свое назначение в Генеральном плане города.
– Сколько же на этой территории можно построить жилья?
– Для выяснения этого мы провели детальные расчеты – были рассмотрены буквально все участки промзон, на которых можно построить жилье. Учитывались все градостроительные нормы и регламенты, действующие в настоящее время в Петербурге. В соответствии с Правилами землепользования и застройки применялись коэффициенты использования территории, предусматривающие размещение социальных объектов, озеленения, инженерной инфраструктуры и прочее. В расчетах использовались уже новые высотные регламенты застройки. Кроме того, учитывалось, что в общественно-деловых зонах часть территорий (примерно треть по сложившимся к настоящему времени тенденциям) будет занята объектами коммерческой недвижимости.
Приняв во внимание все эти факторы, мы подсчитали, что потенциальный объем жилой застройки на территории бывших промзон может составить примерно 14 млн кв. м. При нынешнем годовом объеме ввода жилья в городе это земельный запас примерно на пять лет – при условии, если больше нигде ничего не строить.
Для оценки коммерческого потенциала редевелопмента «серого пояса» под жилищное строительство мы провели примерный подсчет того, сколько можно выручить средств от продажи жилья в той или иной промзоне. При подсчетах учитывались средние цены по районам, по конкретным локациям, цены в строящихся жилых комплексах. Учитывались рейтинги и престижность территорий, примыкающее окружение, транспортная доступность.
В ценах, актуальных для сегодняшнего рынка новостроек, потенциальный суммарный доход от продажи жилья, построенного в рамках редевелопмента «серого пояса», может составить около 1,6 трлн рублей (из них почти половину – 0,76 трлн – даст жилье эконом-класса).
Депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга Александр Кущак рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о прорыве в области жилищного строительства, а также о проблеме точечной застройки в Красногвардейском районе.
– Какой основной блок проблем стоит сегодня перед Красногвардейским районом?
– Одной из основных проблем района остается борьба с уплотнительной застройкой. Несмотря на принимаемые городским правительством меры, проблема то и дело всплывает в разных частях города, и Красногвардейский район не исключение. Сегодня мы готовимся утвердить специальные планы застройки кварталов района, чтобы жители знали, что и где будет построено, а у наших строителей больше не возникало желания вместо спортивной площадки или парка построить жилой дом, а в подвале сделать спортивный зал. К сожалению, такие тенденции в городе сохраняются. В советские времена старый Генплан города предусматривал создание в каждом квартале физкультурно-оздоровительного комплекса. Но со временем эти нормативы позабылись, а те пятна, которые были выделены под эти цели, на сегодняшний день активно застраиваются жильем, магазинами шаговой доступности и многоэтажными паркингами. Такая ситуация сложилась на углу пр. Косыгина и Индустриального пр., на углу ул. Осипенко и пр. Косыгина. На пр. Энтузиастов инвестор пытается поставить пару паркингов прямо внутри квартала. Есть и факты незаконного строительства магазинов. Сложная ситуация и с зелеными зонами в районе. Каждый зеленый кусочек рассматривается инвестором как потенциальная площадка для строительства. Я жду, что положение дел поправит специальный закон о зеленых насаждениях, который находится на рассмотрении Законодательного собрания и готовится к третьему чтению. Благодаря закону удастся защитить значительную часть зеленых зон.
– Какие инвестиционные проекты на территории района вы можете выделить?
– В настоящее время в районе на разных стадиях готовности находится около 60 инвестиционных проектов. В текущем году была реализована пара крупных промышленных проектов. Это промышленно-логистический комплекс на Индустриальном пр., а также здание 6-этажного бизнес-центра в промышленно-деловой зоне на пр. Энергетиков. До конца 2013 года ООО «Технология» планирует ввести в эксплуатацию 4-этажное здание паркинга на пр. Косыгина, а на Пискаревском пр. будет введен гипермаркет «К-Руока». Продолжается строительство общественного-делового центра на пересечении Малоохтинского пр. и Республиканской ул., а также третьей очереди МФК «Заневский каскад». Отдельно хотел бы выделить проект Septem City финской компании SRV на Охте. В этом году они начали строительство крупного ТРЦ «Охта Молл». В условиях дефицита торговых площадей в районе этот проект имеет четкую социальную направленность.
– Как обстоит дело с жилищным строительством? Как долго еще району находиться в списке отстающих по объемам ввода жилья?
– На сегодняшний день в районе ведется строительство десяти и проектирование трех жилищных объектов. Можно ожидать, что в 2013 году в районе будет введено более 122 тыс. кв. м жилых помещений. В этом году был введен в эксплуатацию 80-квартирный жилой дом на 6-й Жерновской ул. и девять 7-этажных домов на Окраинной ул., построенные на средства Минобороны для военнослужащих. До конца года планируется ввести в эксплуатацию еще три жилых объекта. Это жилой комплекс на Свердловской наб., инвестор – ООО «Квартира.ру Платинум». Это 22-этажный многоквартирный дом на Индустриальном пр., который строит «Норманн-Центр». И наконец, два жилых дома в рамках реконструкции квартала 25 Большая Охта. Это долгострои, строительство которых ведется еще с 2004 года. Завершает строительство компания «Питер Констракшн». Среди крупнейших проектов в стадии реализации – объект компании «ЛСР-Недвижимость». Это крупнейший проект комплексного освоения, в рамках которого до 2025 года будет построено несколько миллионов квадратных метров жилья. Здесь будет проживать более 70 тыс. человек. Этот проект сможет вывести район из списка аутсайдеров в городском рейтинге жилищного строительства. И конечно, нельзя забывать про реновацию – в рамках этой городской программы на территории Красногвардейского района определены два квартала. На территории 35-го квартала района Ржевка планируется строительство пяти 17-этажных жилых домов, двух паркингов на 725 машино-мест, детского сада на 220 мест. А на территории 16-го квартала Малой Охты предусмотрено строительство жилого комплекса площадью 62 тыс. кв. м, детского сада и паркинга.
– Удастся ли обеспечить столь внушительные объемы жилищного строительства социальными объектами?
– Благодаря социально ориентированному бюджету до 2016 года, который депутаты одобрили в конце октября, мы можем с оптимизмом смотреть на наболевший вопрос обеспечения жилья социальной инфраструктурой. Так, в 2014 году в районе будет введено больше десятка новых детских садов и пять школ. Сейчас в районе ведется строительство девяти зданий инфекционной больницы в 47-м квартале Полюстрово. Там же будет возведен противотуберкулезный диспансер. Кроме того, планируется возведение подстанции скорой помощи в 66-м квартале района Ржевка. Будут строиться и спортивные объекты. В 2013 году введен в эксплуатацию плавательный бассейн на ул. Передовиков, 5. На ул. Передовиков идет строительство молодежного досугового комплекса и крытого спорткомплекса без трибун с двумя ледовыми площадками.
– Ввода каких основных транспортных объектов можно ожидать в ближайшем будущем?
– В настоящее время серьезно стоит вопрос разгрузки транспортного узла в районе Ладожского вокзала. По заказу КРТИ проведена работа по моделированию интенсивности движения в районе Ладожского вокзала. И сейчас крайне важно, чтобы все профильные комитеты нашли решение данного назревшего вопроса. Кроме того, в соответствии с Генпланом города севернее Ладожского вокзала предусмотрена реконструкция пр. Косыгина, в рамках которого магистраль будет расширена. Документацию районная администрация согласовала еще в мае 2013 года. В частности, проектом предусмотрена разработка планировочного решения с устройством спрямления участка пр. Косыгина протяженностью 491 м с сохранением шести полос движения. Эти меры направлены на повышение пропускной способности, так как существующее планировочное решение не позволяет обеспечить необходимую расчетную скорость движения 60 км/ч. Важным проектом стала реконструкция транспортной развязки на пересечении Пискаревского пр. и пр. Непокоренных. Напомню, здесь предусмотрены расширение проезжей части до шести полос, обустройство двухметровой разделительной полосы, устройство дополнительных переходно-скоростных полос в местах примыканий съездов развязки. Закончить строительство генподрядчик должен к ноябрю 2014 года. Хочу отметить, что ряд проектов был перенесен на поздний срок в связи с перераспределением бюджетных средств, например путепровод на пр. Энергетиков.