Юрий Зарецкий: «Темпы редевелопмента продолжат расти»
Редевелопмент промышленных территорий в Санкт-Петербурге идет в последние годы активными темпами. И в 2018 году этот тренд сохранится и даже усилится. О причинах этого и перспективах преобразования «серого пояса» рассказал «Строительному Еженедельнику» генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
– Юрий Алексеевич, специалисты Вашей компании недавно закончили работу над аналитическим обзором редевелопмента в Петербурге. Расскажите, пожалуйста, об основных итогах ушедшего 2017 года.
– Процесс вовлечения новых земель в процесс редевелопмента идет весьма активными темпами. За прошлый год на территориях «серого пояса», в котором мы выделяем 26 крупных промышленных зон площадью от 50 га и более, начались работы на общей площади около 100 га. Это меньше, чем в 2016 году, когда наблюдался резкий, можно сказать, аномальный всплеск активности в этой сфере и преобразования были начаты на 180 га промышленных земель. Главным образом это было обусловлено завершением подготовки проектов редевелопмента нескольких крупных промышленных площадок, в том числе двух проектов комплексного освоения территорий.
Таким образом, по итогам прошлого года можно говорить о редевелопменте примерно 940 га площадей «серого пояса». Это составляет примерно 16% от общего объема земель, которые могут быть реновируемы в городе (примерно 6 тыс. га). За год эта доля выросла примерно на 1,6 п. п.
В целом, за последние пять лет площадь промзон, подвергнутых редевелопменту, увеличилась более чем в два раза, что свидетельствует о стабильной активности процессов редевелопмента и усилении его роли в градостроительстве. По состоянию на конец 2017 года, из всех земель «серого пояса», пригодных для преобразования, свободными оставались чуть более половины – 55,2% (здесь важно понимать, что в составе промзон есть объекты инженерной инфраструктуры и улично-дорожной сети, которые в принципе не могут быть изменены).
Помимо промзон «серого пояса», редевелопмент захватывает и локальные, относительно небольшие промышленные площадки, в основном площадью от 3 до 10 га. На них в последнее время процесс редевелопмента дает ежегодно еще 20-30 га. Активность в этой сфере можно считать устойчивым трендом. Так, за минувшие два года редевелопмент отдельных промплощадок добавил к преобразованным территориям «серого пояса» более 55 га.
На 2018 год мы прогнозируем дальнейшую активность в области вовлечения новых земель в процесс преобразований. Возможно, будут достигнуты результаты даже большие, чем в прошлом году. Конечно, потенциал роста не бесконечен, и через какое-то время темпы освоения стабилизируются. Но пока мы видим неослабевающий интерес девелоперов и запуск все новых и новых проектов на бывших промышленных землях.
– С чем Вы связываете эту тенденцию?
– Ответ достаточно очевиден: в Петербурге наблюдается явная нехватка привлекательных локаций для застройки. Это и заставляет девелоперов реновировать «серый пояс».
Точечная застройка девяностых и нулевых фактически исчерпала земли внутри освоенных городских районов. Бурный рост жилищного строительства привел к активному освоению окраинных территорий и земель Ленобласти, примыкающих к городу. Один за другим появлялись крупномасштабные проекты на территориях, которые расположены вблизи КАД (Мурино, Кудрово, Янино, Бугры и пр.). Некоторое время спрос был высок, строительство шло очень активно, но теперь ситуация на рынке достаточно сильно изменилась. Сегодня окраины, где под застройку «нарезано» земли на 12-13 млн кв. м жилья, во многом утратили привлекательность для застройщиков. Спрос сократился из-за множества однотипных проектов, нежелания людей жить «на стройке», перегруженности дорог, проблем с социальной инфраструктурой.
Соответственно, застройщики ищут локации, более привлекательные для потенциальных клиентов. А это внутренние районы города, где свободных «пятен» практически нет. И девелоперы все большее внимание уделяют оценке перспективности редевелопмента тех или иных участков, входящих в состав «серого пояса». Во внутренних районах города, особенно находящихся на небольшом удалении от центра, жилье всегда будет иметь спрос. Очень яркий пример в этом смысле – Петровский остров, который уже почти весь «поделен» на проекты редевелопмента.
– То есть редевелопмент растет в основном за счет жилищного строительства? Насколько я знаю, начинался он прежде всего в коммерческом сегменте.
– Да, в последние годы жилье совершенно однозначно превалирует над проектами коммерческой недвижимости. Обратимся к цифрам. В 2013 году из 37 га земель, на которых шел редевелопмент, под коммерческую функцию преобразовывалось 25 га. В 2014-м соотношение «жилье – коммерческая надвижимость» приблизилось к балансу: 35 га против 42 га. В 2015 году произошел перелом – примерный баланс сохранился, но уже с небольшим перевесом в другую сторону: 40 га против 32 га соответственно. Наконец, в 2016 году из 180 га, на которых реализовывались проекты редевелопмента, 142 га преобразовывались под жилую функцию.
И в прошлом году этот тренд еще более усилился. В 2017 году примерно 84% площадей «серого пояса», на которых стартовал процесс редевелопмента, предназначены под жилье. А если говорить о преобразовании локальных промышленных площадок, там его доля приближается к 100%. Думаю, значительную роль в этом сыграли кризисные явления в экономике, деловая активность упала, офисные проекты стали сравнительно невостребованны.
– И сколько в «сером поясе» города территорий, на Ваш взгляд, пригодных для жилищной застройки?
– Из 6 тыс. га промзон, подлежащих редевелопменту, статусом, при котором жилье является основной или условно разрешенной функцией (жилое и общественно-деловое назначение), обладают более 2,3 тыс. га. Часть этих территорий занята объектами непроизводственного назначения (старый жилой фонд, административные и учебные заведения и др.), часть – уже подвергнута редевелопменту, часть – является объектами культурного наследия и обладает охранным статусом. Даже если все эти участки исключить из расчетов, все равно под жилищную застройку остается пригодным колоссальный земельный ресурс суммарной площадью порядка 1,26 тыс. га. Причем мы не говорим о землях других функциональных зон, которые тоже могут изменить свое назначение в Генеральном плане города.
– Сколько же на этой территории можно построить жилья?
– Для выяснения этого мы провели детальные расчеты – были рассмотрены буквально все участки промзон, на которых можно построить жилье. Учитывались все градостроительные нормы и регламенты, действующие в настоящее время в Петербурге. В соответствии с Правилами землепользования и застройки применялись коэффициенты использования территории, предусматривающие размещение социальных объектов, озеленения, инженерной инфраструктуры и прочее. В расчетах использовались уже новые высотные регламенты застройки. Кроме того, учитывалось, что в общественно-деловых зонах часть территорий (примерно треть по сложившимся к настоящему времени тенденциям) будет занята объектами коммерческой недвижимости.
Приняв во внимание все эти факторы, мы подсчитали, что потенциальный объем жилой застройки на территории бывших промзон может составить примерно 14 млн кв. м. При нынешнем годовом объеме ввода жилья в городе это земельный запас примерно на пять лет – при условии, если больше нигде ничего не строить.
Для оценки коммерческого потенциала редевелопмента «серого пояса» под жилищное строительство мы провели примерный подсчет того, сколько можно выручить средств от продажи жилья в той или иной промзоне. При подсчетах учитывались средние цены по районам, по конкретным локациям, цены в строящихся жилых комплексах. Учитывались рейтинги и престижность территорий, примыкающее окружение, транспортная доступность.
В ценах, актуальных для сегодняшнего рынка новостроек, потенциальный суммарный доход от продажи жилья, построенного в рамках редевелопмента «серого пояса», может составить около 1,6 трлн рублей (из них почти половину – 0,76 трлн – даст жилье эконом-класса).
В прошлом году Государственная жилищная инспекция Ленинградской области получила новые полномочия и была преобразована в Комитет государственного жилищного надзора и контроля. О том, как изменения повлияли на жилищный надзор в регионе, корреспонденту "Строительного Еженедельника. Ленинградская область" Татьяне Крамаревой рассказал председатель профильного комитета Сергей Кузьмин.
– Сергей Николаевич, решению каких вопросов способствуют новые полномочия комитета?
– Самое ощутимое новшество – организация взаимодействия с советами многоквартирных домов (МКД), которые действуют от имени собственников помещений. Например, в конце марта в Тосненском районе состоялась рабочая встреча с представителями советов 25 МКД. В соответствии с Жилищным кодексом РФ управление и содержание жилого дома должны осуществляться на основании договора. А представителем собственников как раз и выступает совет МКД, который уполномочен заключать такой договор и контролировать его исполнение.
Наша обязанность – разъяснить, какое имущество собственники жилья обязаны содержать, чем обусловлены те или иные начисленные суммы. Есть определенный перечень обязанностей управляющей компании (УК). Если сегодня жильцы и УК не находят взаимопонимания и УК рассчитывает на плату, превышающую ожидания жильцов, решение о размере платежей принимает орган местного самоуправления, и это становится законом.
Сегодня мы располагаем достаточными полномочиями по контролю за УК. Управление МКД в Ленобласти осуществляют 218 компаний. По закону вновь образовавшаяся либо претерпевшая изменения УК должна в определенный срок известить об этом нас. В остальных случаях регистрация УК в органе жилищного надзора носит рекомендательный характер. Пока в комитет обратились лишь немногим более 60 компаний.
– Что потребовало существенной реорганизации внутри комитета?
– Мы поставили перед собой задачу – информировать граждан – собственников жилья об их правах и полномочиях. Мы сегодня достаточно открыты, люди понимают, что они могут получить в комитете ответы на интересующие их вопросы. За 2013 год количество обращений в инспекцию увеличилось по сравнению с 2012 годом в 2,2 раза, а за I квартал 2014 года выросло еще на 30%. Отмечу, что количество повторных обращений сократилось на 7,5%. Хотя мы понимаем, что граждане не всегда удовлетворены ответом на запрос: наши действия жестко регламентированы законом. В первую очередь это касается аварийного жилья. Решение о включении в программу переселения из аварийного фонда принимают органы местного самоуправления. Наши полномочия – проверить их действия. Если мы видим, что при отрицательном решении действия комиссии недостаточно мотивированы требованиями закона, советуем гражданам обжаловать это решение.
Очень острая тема – плата за общедомовые нужды. Сегодня закон рассматривает идеальный вариант: если все жильцы вовремя предоставили корректные показания приборов учета, в итоге на общедомовые нужды (при отсутствии утечек) начисление будет нулевым. Но если кто-то предоставил показания счетчика не 20-го, а 25-го числа либо вообще забыл о них, его доля распределяется на всех, и в этом месяце остальные жильцы будут платить больше. Это тоже приходится объяснять обращающимся к нам гражданам.
Важное направление нашей деятельности сегодня – взаимодействие с органами местного самоуправления по вопросам муниципального жилищного контроля. Практически в каждом муниципальном образовании Ленинградской области создана структура для взаимодействия с нашим комитетом. Но численность специалистов и качество их подготовки оставляют желать лучшего, и очевидно, что для большей эффективности эти полномочия должны перейти к муниципалитетам второго уровня. Это уже произошло в Бокситогорском, Сланцевском, Гатчинском, Кингисеппском районах.
– А каковы ваши полномочия в сфере исполнения регионального закона 82-оз о капитальном ремонте?
– Мы осуществляем мониторинг жилого фонда Ленобласти. В ближайшее время пройдут конкурсные процедуры: данные о состоянии жилого фонда должны быть сведены воедино. Таким образом, мы получим детальную картину состояния жилья в области, облегчающую выполнение программы капитального ремонта. Дома с износом более 70% будут из нее исключены и войдут в программу расселения ветхого и аварийного жилья.
– Как комитет будет взаимодействовать с региональным Фондом капитального ремонта?
– 12 108 МКД Ленинградской области должны принять решение о том, как открыть счет на капремонт. Около 1000 домов самоопределились, по 11 тыс. домов решение примут муниципальные образования. С 1 мая в соответствии с законом каждый житель будет отчислять средства на капремонт, и граждане должны быть уверены в том, что эти отчисления будут использованы по назначению. Поэтому региональный оператор будет ежеквартально извещать нас о состоянии счета каждого собственника жилья и предоставлять такую информацию внепланово по запросам жителей.
Мы будем также контролировать качество ремонтных работ и их сметную стоимость.
– Вы говорили об анализе вопросов, поступающих от населения. О чем спрашивают чаще всего?
– Лидеры по числу вопросов – Всеволожский и Выборгский районы. Причем прямой зависимости между объемом обращений и численностью населения нет. На мой взгляд, лидерство этих районов обусловлено состоянием жилого фонда и бурным жилищным строительством. У нового жилья тоже есть проблемы, связанные с тарифами, обеспечением ресурсами. И очень много вопросов в связи с управлением новыми домами. Сегодня это сфера перспективная. В новом доме может быть до 900 квартир, при плате за жилье в пределах 5 тыс. рублей понятно, о каких суммах идет речь, и очевидно, что за право управлять таким МКД будут бороться.
Решения о судьбе дома должны приниматься общим собранием собственников жилья, и такое решение для нас – закон. Есть примеры, когда общее собрание собственников решает сменить управляющую компанию, но это невыгодно прежней УК, органам местного самоуправления. С трудом, но мы заставляем органы муниципальной власти, УК исполнять решения собственников.
– Какие результаты вы планируете получить к концу года?
– Идеальный вариант, к которому мы стремимся, – чтобы коммунальные услуги оказывались качественно. Сегодня очень много вопросов к старому жилому фонду. Мы понимаем, что жители деревянных домов формально жильем обеспечены, но срок службы такого дома еще 20 лет, а из коммунальных услуг там в лучшем случае вода и свет. Мы понимаем, что задача по переселению таких граждан невыполнима. Но самое главное – чтобы каждый житель Ленинградской области, который бы обратился в орган государственного жилищного надзора, получил ответ, информацию и понимал, что с ней дальше делать. Информация может его не устраивать, но гражданин будет понимать, как дальше отстаивать свои права.
– Какие полномочия вы бы хотели получить еще?
– Думаю, что полномочий у нас достаточно. Вопрос в другом: сегодня в ряде районов Ленобласти к УК, ТСЖ нецелесообразно применять жесткие санкции по формальным основаниям. Иначе завтра туда просто не придут новые игроки. Так, в соответствии с постановлением о стандарте раскрытия информации (№ 731) одну УК мы оштрафовали на 6 млн рублей по результатам совместной проверки с прокуратурой. Компания не выполнила стандарт раскрытия информации по 25 МКД. Мы воспользовались правом вынести предписание по каждому дому. Но на мой взгляд, достаточно было наложить административное взыскание по одному факту и предупредить компанию о дальнейшем ужесточении санкций.
Сегодня мы видим и еще одну проблему. По закону УК обязаны ремонтировать общедомовое имущество, в том числе менять трубопроводы или лифты. Но на это требуется собрать средства с собственников. И если собственники такое решение не принимают, УК нарушает жилищное законодательство. Жилищный кодекс позволяет в этом случае применить к собственникам штрафные санкции в размере 500 рублей. Но прежде надо понять, кто из них последовательно препятствует принятию решения о выделении средств на ремонт. На мой взгляд, этот пробел в законодательстве следует восполнить.