Юрий Зарецкий: «Темпы редевелопмента продолжат расти»
Редевелопмент промышленных территорий в Санкт-Петербурге идет в последние годы активными темпами. И в 2018 году этот тренд сохранится и даже усилится. О причинах этого и перспективах преобразования «серого пояса» рассказал «Строительному Еженедельнику» генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
– Юрий Алексеевич, специалисты Вашей компании недавно закончили работу над аналитическим обзором редевелопмента в Петербурге. Расскажите, пожалуйста, об основных итогах ушедшего 2017 года.
– Процесс вовлечения новых земель в процесс редевелопмента идет весьма активными темпами. За прошлый год на территориях «серого пояса», в котором мы выделяем 26 крупных промышленных зон площадью от 50 га и более, начались работы на общей площади около 100 га. Это меньше, чем в 2016 году, когда наблюдался резкий, можно сказать, аномальный всплеск активности в этой сфере и преобразования были начаты на 180 га промышленных земель. Главным образом это было обусловлено завершением подготовки проектов редевелопмента нескольких крупных промышленных площадок, в том числе двух проектов комплексного освоения территорий.
Таким образом, по итогам прошлого года можно говорить о редевелопменте примерно 940 га площадей «серого пояса». Это составляет примерно 16% от общего объема земель, которые могут быть реновируемы в городе (примерно 6 тыс. га). За год эта доля выросла примерно на 1,6 п. п.
В целом, за последние пять лет площадь промзон, подвергнутых редевелопменту, увеличилась более чем в два раза, что свидетельствует о стабильной активности процессов редевелопмента и усилении его роли в градостроительстве. По состоянию на конец 2017 года, из всех земель «серого пояса», пригодных для преобразования, свободными оставались чуть более половины – 55,2% (здесь важно понимать, что в составе промзон есть объекты инженерной инфраструктуры и улично-дорожной сети, которые в принципе не могут быть изменены).
Помимо промзон «серого пояса», редевелопмент захватывает и локальные, относительно небольшие промышленные площадки, в основном площадью от 3 до 10 га. На них в последнее время процесс редевелопмента дает ежегодно еще 20-30 га. Активность в этой сфере можно считать устойчивым трендом. Так, за минувшие два года редевелопмент отдельных промплощадок добавил к преобразованным территориям «серого пояса» более 55 га.
На 2018 год мы прогнозируем дальнейшую активность в области вовлечения новых земель в процесс преобразований. Возможно, будут достигнуты результаты даже большие, чем в прошлом году. Конечно, потенциал роста не бесконечен, и через какое-то время темпы освоения стабилизируются. Но пока мы видим неослабевающий интерес девелоперов и запуск все новых и новых проектов на бывших промышленных землях.
– С чем Вы связываете эту тенденцию?
– Ответ достаточно очевиден: в Петербурге наблюдается явная нехватка привлекательных локаций для застройки. Это и заставляет девелоперов реновировать «серый пояс».
Точечная застройка девяностых и нулевых фактически исчерпала земли внутри освоенных городских районов. Бурный рост жилищного строительства привел к активному освоению окраинных территорий и земель Ленобласти, примыкающих к городу. Один за другим появлялись крупномасштабные проекты на территориях, которые расположены вблизи КАД (Мурино, Кудрово, Янино, Бугры и пр.). Некоторое время спрос был высок, строительство шло очень активно, но теперь ситуация на рынке достаточно сильно изменилась. Сегодня окраины, где под застройку «нарезано» земли на 12-13 млн кв. м жилья, во многом утратили привлекательность для застройщиков. Спрос сократился из-за множества однотипных проектов, нежелания людей жить «на стройке», перегруженности дорог, проблем с социальной инфраструктурой.
Соответственно, застройщики ищут локации, более привлекательные для потенциальных клиентов. А это внутренние районы города, где свободных «пятен» практически нет. И девелоперы все большее внимание уделяют оценке перспективности редевелопмента тех или иных участков, входящих в состав «серого пояса». Во внутренних районах города, особенно находящихся на небольшом удалении от центра, жилье всегда будет иметь спрос. Очень яркий пример в этом смысле – Петровский остров, который уже почти весь «поделен» на проекты редевелопмента.
– То есть редевелопмент растет в основном за счет жилищного строительства? Насколько я знаю, начинался он прежде всего в коммерческом сегменте.
– Да, в последние годы жилье совершенно однозначно превалирует над проектами коммерческой недвижимости. Обратимся к цифрам. В 2013 году из 37 га земель, на которых шел редевелопмент, под коммерческую функцию преобразовывалось 25 га. В 2014-м соотношение «жилье – коммерческая надвижимость» приблизилось к балансу: 35 га против 42 га. В 2015 году произошел перелом – примерный баланс сохранился, но уже с небольшим перевесом в другую сторону: 40 га против 32 га соответственно. Наконец, в 2016 году из 180 га, на которых реализовывались проекты редевелопмента, 142 га преобразовывались под жилую функцию.
И в прошлом году этот тренд еще более усилился. В 2017 году примерно 84% площадей «серого пояса», на которых стартовал процесс редевелопмента, предназначены под жилье. А если говорить о преобразовании локальных промышленных площадок, там его доля приближается к 100%. Думаю, значительную роль в этом сыграли кризисные явления в экономике, деловая активность упала, офисные проекты стали сравнительно невостребованны.
– И сколько в «сером поясе» города территорий, на Ваш взгляд, пригодных для жилищной застройки?
– Из 6 тыс. га промзон, подлежащих редевелопменту, статусом, при котором жилье является основной или условно разрешенной функцией (жилое и общественно-деловое назначение), обладают более 2,3 тыс. га. Часть этих территорий занята объектами непроизводственного назначения (старый жилой фонд, административные и учебные заведения и др.), часть – уже подвергнута редевелопменту, часть – является объектами культурного наследия и обладает охранным статусом. Даже если все эти участки исключить из расчетов, все равно под жилищную застройку остается пригодным колоссальный земельный ресурс суммарной площадью порядка 1,26 тыс. га. Причем мы не говорим о землях других функциональных зон, которые тоже могут изменить свое назначение в Генеральном плане города.
– Сколько же на этой территории можно построить жилья?
– Для выяснения этого мы провели детальные расчеты – были рассмотрены буквально все участки промзон, на которых можно построить жилье. Учитывались все градостроительные нормы и регламенты, действующие в настоящее время в Петербурге. В соответствии с Правилами землепользования и застройки применялись коэффициенты использования территории, предусматривающие размещение социальных объектов, озеленения, инженерной инфраструктуры и прочее. В расчетах использовались уже новые высотные регламенты застройки. Кроме того, учитывалось, что в общественно-деловых зонах часть территорий (примерно треть по сложившимся к настоящему времени тенденциям) будет занята объектами коммерческой недвижимости.
Приняв во внимание все эти факторы, мы подсчитали, что потенциальный объем жилой застройки на территории бывших промзон может составить примерно 14 млн кв. м. При нынешнем годовом объеме ввода жилья в городе это земельный запас примерно на пять лет – при условии, если больше нигде ничего не строить.
Для оценки коммерческого потенциала редевелопмента «серого пояса» под жилищное строительство мы провели примерный подсчет того, сколько можно выручить средств от продажи жилья в той или иной промзоне. При подсчетах учитывались средние цены по районам, по конкретным локациям, цены в строящихся жилых комплексах. Учитывались рейтинги и престижность территорий, примыкающее окружение, транспортная доступность.
В ценах, актуальных для сегодняшнего рынка новостроек, потенциальный суммарный доход от продажи жилья, построенного в рамках редевелопмента «серого пояса», может составить около 1,6 трлн рублей (из них почти половину – 0,76 трлн – даст жилье эконом-класса).
О перспективах жилищного строительства в Ленобласти, сотрудничестве застройщиков с властями и о том, как оценить успех компании, рассказывает генеральный директор ООО «Полис Групп» Иван Романов.
– Компания «Полис Групп» стала лауреатом одной из самых престижных профессиональных наград – премии «Строитель года» в номинации «Открытие года». Какие показатели развития компании обеспечили победу в этой номинации?
– 2014 год, по итогам которого вручалась награда, действительно стал для нас успешным. Если в 2013 году мы ввели в эксплуатацию три объекта, то в прошлом году было сдано уже шесть адресов. В нынешнем году готовятся к сдаче 15 объектов.
Нашими клиентами за прошлый год было заключено более 3 тыс. сделок с привлечением ипотеки. Объем проектов в работе на сегодняшний день составляет почти 1 млн кв. м, число наших дольщиков достигло 18 тыс. Иными словами, за пять лет присутствия на рынке жилищного строительства Петербурга и Ленобласти мы заняли на нем весьма заметное место.
Но, конечно, нельзя оценивать деятельность застройщика только по цифрам. Наряду с наращиванием объемов работы мы уделяем внимание качественному росту, внедряем в свои проекты новые опции комфорта, развиваем социальную инфраструктуру. Наша задача – не просто построить как можно больше квадратных метров, а создать современную, комфортную среду обитания.
– В Ленобласти ваша компания реализует несколько проектов. В Кудрово – «Вернисаж», «Австрийский квартал», «Березовая роща». В Мурино – «Краски лета» и «Мой город». В какой стадии реализации находятся эти проекты? Как успешно идут продажи?
– Все эти жилые комплексы находятся на различных этапах реализации. «Березовая роща» и «Вернисаж» – в активной фазе. «Австрийский квартал» близок к завершению: два первых корпуса были сданы в прошлом году, оставшиеся два будут введены в эксплуатацию в этом году. Также уже три готовых дома есть в проекте «Мой город». Это наш наиболее масштабный комплекс: в целом в нем будет построено 14 жилых корпусов, нам осталось вывести в продажу последний. Наконец, «Краски лета» – это самый новый проект нашей компании. На сегодняшний день в стадии строительства находятся три жилых корпуса.
Показателями продаж мы довольны. Можно добавить, что особенно высоким спросом пользуется жилье в крупных перспективных проектах, где есть корпуса на начальной стадии реализации. Сейчас это прежде всего «Краски лета» и «Вернисаж». В них покупателей привлекает большой выбор квартир, то, что можно найти жилье любой планировки, на любом этаже. И, естественно, немаловажную роль играют цены – на раннем этапе строительства они наиболее доступны.
– Сократилась ли с начала года доля «ипотечных» квартир? Развивает ли ваша компания программы рассрочки?
– Мы не отметили сокращения доли сделок с ипотекой, поскольку в начале года проводили акции с банками-партнерами, благодаря которым могли предложить покупателям привлекательные условия, несмотря на общее повышение ставок. Например, совместно со Сбербанком была разработана акция, в рамках которой предлагалась ипотека по маркетинговой ставке 9,9% годовых за счет скидки от застройщика. А с марта, когда появилась программа государственного субсидирования ипотечной ставки, мы начали работу по ней.
Возможность приобрести квартиру в рассрочку в «Полис Групп» существует, но действует не на все объекты. Вообще, я не могу назвать рассрочку полноценной альтернативой ипотеке. Скорее это удобная схема для тех, кто собирается расплатиться за новое жилье, продав старое. Большинство наших клиентов заинтересованы в покупке в ипотеку, и именно развитию этого инструмента мы уделяем максимальное внимание. Нашими партнерами являются ведущие банки страны. Каждый жилой комплекс компании аккредитован не менее чем 10 банками, так что у покупателей есть возможность выбрать наиболее подходящую по всем параметрам кредитную организацию.
– Все ваши проекты реализуются во Всеволожском районе. Какие еще районы Ленинградской области, на ваш взгляд, перспективны для строительства? Есть ли еще недооцененные? Интересны ли вам как застройщику крупные районные центры области (но удаленные от Петербурга) – Гатчина, Выборг?
– В данный момент мы заинтересованы в том, чтобы продолжать работу в уже выбранном сегменте – строить доступное жилье в районах, непосредственно примыкающих к городу. Потенциал Мурино и Кудрово не исчерпан, мы намерены и дальше осваивать эти территории.
Они доказали свою востребованность и сегодня, пожалуй, не имеют конкурентов среди других районов. Именно там петербуржцы могут купить комфортное жилье по более низкой цене, чем в границах города, и при этом не менять образ жизни – по-прежнему ездить на работу в центр и т. д. Со временем, по мере обустройства, развития социальной и транспортной инфраструктуры, престиж этих районов будет повышаться. Они идут к тому, чтобы стать органичной частью города.
Такие пригороды как Гатчина или тем более Выборг – это все же совсем другая история. Жить там и работать в Петербурге проблематично. А сами эти населенные пункты не предлагают достаточного числа привлекательных рабочих мест. Таким образом, в круг наших сегодняшних интересов они не входят. И в целом можно сказать, что пока вся деловая активность региона сосредоточена в Петербурге, сложно рассматривать удаленные пригороды как перспективные для массового жилищного строительства.
– Ваша оценка мероприятий, предпринятых в последнее время правительством Ленинградской области, направленных на формирование понятной для застройщиков градостроительной политики региона?
– То, что администрация области старается координировать действия застройщиков, предоставлять им четкие правила игры, заслуживает высокой оценки. Многие проекты в области – это комплексное освоение территорий, создание жилой среды фактически с нуля. Поэтому там особенно важна согласованность работы.
Программа «Соцобъекты в обмен на налоги» работает около двух лет и доказала свою эффективность на деле. Как известно, по ней уже есть построенные и сданные объекты. Во многом благодаря этой программе новые жилые кварталы включают в себя детские сады и школы. Так покупатели получают дополнительную гарантию того, что рядом с домом появится нужная инфраструктура, ведь теперь это не просто благие намерения застройщика, а налаженная и понятная схема работы с участием властей.
– «Полис Групп» принимает участие в этой программе?
– Да, наша компания также стала участником программы и уже сдала один объект по ее условиям – встроенно-пристроенный детский сад в жилом комплексе «Мой город». Социнфраструктура по программе «Соцобъекты в обмен на налоги» предусмотрена во всех наших областных проектах: один детский сад в «Березовой роще», один в «Австрийском квартале», два в «Вернисаже». Еще три детских сада в дополнение к первому сданному будут построены в «Моем городе», один детский сад – в первой очереди «Красок лета». В двух проектах строятся общеобразовательные школы – в ЖК «Австрийский квартал» и «Мой город».
– Каковы планы компании на ближайшую перспективу? Ожидается ли выход новых проектов? В том числе – в Ленобласти?
– Ленобласть для нас – это не «в том числе», а «в первую очередь». Как я уже сказал, приграничные с Петербургом развивающиеся областные территории мы считаем наиболее перспективными для жилого строительства массового сегмента.
В наших планах на этот год – старт строительства и продаж новых корпусов в существующих жилых комплексах. В частности, начнем строить очередные дома в ЖК «Вернисаж». В ЖК «Мой город» выведем в продажу последний по счету, 14-й корпус, его строительство уже началось. В ЖК «Краски лета» впереди запуск продаж корпусов 3 и 4 очереди (также уже строятся) и начало работ по второй очереди.