Юрий Зарецкий: «Темпы редевелопмента продолжат расти»
Редевелопмент промышленных территорий в Санкт-Петербурге идет в последние годы активными темпами. И в 2018 году этот тренд сохранится и даже усилится. О причинах этого и перспективах преобразования «серого пояса» рассказал «Строительному Еженедельнику» генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
– Юрий Алексеевич, специалисты Вашей компании недавно закончили работу над аналитическим обзором редевелопмента в Петербурге. Расскажите, пожалуйста, об основных итогах ушедшего 2017 года.
– Процесс вовлечения новых земель в процесс редевелопмента идет весьма активными темпами. За прошлый год на территориях «серого пояса», в котором мы выделяем 26 крупных промышленных зон площадью от 50 га и более, начались работы на общей площади около 100 га. Это меньше, чем в 2016 году, когда наблюдался резкий, можно сказать, аномальный всплеск активности в этой сфере и преобразования были начаты на 180 га промышленных земель. Главным образом это было обусловлено завершением подготовки проектов редевелопмента нескольких крупных промышленных площадок, в том числе двух проектов комплексного освоения территорий.
Таким образом, по итогам прошлого года можно говорить о редевелопменте примерно 940 га площадей «серого пояса». Это составляет примерно 16% от общего объема земель, которые могут быть реновируемы в городе (примерно 6 тыс. га). За год эта доля выросла примерно на 1,6 п. п.
В целом, за последние пять лет площадь промзон, подвергнутых редевелопменту, увеличилась более чем в два раза, что свидетельствует о стабильной активности процессов редевелопмента и усилении его роли в градостроительстве. По состоянию на конец 2017 года, из всех земель «серого пояса», пригодных для преобразования, свободными оставались чуть более половины – 55,2% (здесь важно понимать, что в составе промзон есть объекты инженерной инфраструктуры и улично-дорожной сети, которые в принципе не могут быть изменены).
Помимо промзон «серого пояса», редевелопмент захватывает и локальные, относительно небольшие промышленные площадки, в основном площадью от 3 до 10 га. На них в последнее время процесс редевелопмента дает ежегодно еще 20-30 га. Активность в этой сфере можно считать устойчивым трендом. Так, за минувшие два года редевелопмент отдельных промплощадок добавил к преобразованным территориям «серого пояса» более 55 га.
На 2018 год мы прогнозируем дальнейшую активность в области вовлечения новых земель в процесс преобразований. Возможно, будут достигнуты результаты даже большие, чем в прошлом году. Конечно, потенциал роста не бесконечен, и через какое-то время темпы освоения стабилизируются. Но пока мы видим неослабевающий интерес девелоперов и запуск все новых и новых проектов на бывших промышленных землях.
– С чем Вы связываете эту тенденцию?
– Ответ достаточно очевиден: в Петербурге наблюдается явная нехватка привлекательных локаций для застройки. Это и заставляет девелоперов реновировать «серый пояс».
Точечная застройка девяностых и нулевых фактически исчерпала земли внутри освоенных городских районов. Бурный рост жилищного строительства привел к активному освоению окраинных территорий и земель Ленобласти, примыкающих к городу. Один за другим появлялись крупномасштабные проекты на территориях, которые расположены вблизи КАД (Мурино, Кудрово, Янино, Бугры и пр.). Некоторое время спрос был высок, строительство шло очень активно, но теперь ситуация на рынке достаточно сильно изменилась. Сегодня окраины, где под застройку «нарезано» земли на 12-13 млн кв. м жилья, во многом утратили привлекательность для застройщиков. Спрос сократился из-за множества однотипных проектов, нежелания людей жить «на стройке», перегруженности дорог, проблем с социальной инфраструктурой.
Соответственно, застройщики ищут локации, более привлекательные для потенциальных клиентов. А это внутренние районы города, где свободных «пятен» практически нет. И девелоперы все большее внимание уделяют оценке перспективности редевелопмента тех или иных участков, входящих в состав «серого пояса». Во внутренних районах города, особенно находящихся на небольшом удалении от центра, жилье всегда будет иметь спрос. Очень яркий пример в этом смысле – Петровский остров, который уже почти весь «поделен» на проекты редевелопмента.
– То есть редевелопмент растет в основном за счет жилищного строительства? Насколько я знаю, начинался он прежде всего в коммерческом сегменте.
– Да, в последние годы жилье совершенно однозначно превалирует над проектами коммерческой недвижимости. Обратимся к цифрам. В 2013 году из 37 га земель, на которых шел редевелопмент, под коммерческую функцию преобразовывалось 25 га. В 2014-м соотношение «жилье – коммерческая надвижимость» приблизилось к балансу: 35 га против 42 га. В 2015 году произошел перелом – примерный баланс сохранился, но уже с небольшим перевесом в другую сторону: 40 га против 32 га соответственно. Наконец, в 2016 году из 180 га, на которых реализовывались проекты редевелопмента, 142 га преобразовывались под жилую функцию.
И в прошлом году этот тренд еще более усилился. В 2017 году примерно 84% площадей «серого пояса», на которых стартовал процесс редевелопмента, предназначены под жилье. А если говорить о преобразовании локальных промышленных площадок, там его доля приближается к 100%. Думаю, значительную роль в этом сыграли кризисные явления в экономике, деловая активность упала, офисные проекты стали сравнительно невостребованны.
– И сколько в «сером поясе» города территорий, на Ваш взгляд, пригодных для жилищной застройки?
– Из 6 тыс. га промзон, подлежащих редевелопменту, статусом, при котором жилье является основной или условно разрешенной функцией (жилое и общественно-деловое назначение), обладают более 2,3 тыс. га. Часть этих территорий занята объектами непроизводственного назначения (старый жилой фонд, административные и учебные заведения и др.), часть – уже подвергнута редевелопменту, часть – является объектами культурного наследия и обладает охранным статусом. Даже если все эти участки исключить из расчетов, все равно под жилищную застройку остается пригодным колоссальный земельный ресурс суммарной площадью порядка 1,26 тыс. га. Причем мы не говорим о землях других функциональных зон, которые тоже могут изменить свое назначение в Генеральном плане города.
– Сколько же на этой территории можно построить жилья?
– Для выяснения этого мы провели детальные расчеты – были рассмотрены буквально все участки промзон, на которых можно построить жилье. Учитывались все градостроительные нормы и регламенты, действующие в настоящее время в Петербурге. В соответствии с Правилами землепользования и застройки применялись коэффициенты использования территории, предусматривающие размещение социальных объектов, озеленения, инженерной инфраструктуры и прочее. В расчетах использовались уже новые высотные регламенты застройки. Кроме того, учитывалось, что в общественно-деловых зонах часть территорий (примерно треть по сложившимся к настоящему времени тенденциям) будет занята объектами коммерческой недвижимости.
Приняв во внимание все эти факторы, мы подсчитали, что потенциальный объем жилой застройки на территории бывших промзон может составить примерно 14 млн кв. м. При нынешнем годовом объеме ввода жилья в городе это земельный запас примерно на пять лет – при условии, если больше нигде ничего не строить.
Для оценки коммерческого потенциала редевелопмента «серого пояса» под жилищное строительство мы провели примерный подсчет того, сколько можно выручить средств от продажи жилья в той или иной промзоне. При подсчетах учитывались средние цены по районам, по конкретным локациям, цены в строящихся жилых комплексах. Учитывались рейтинги и престижность территорий, примыкающее окружение, транспортная доступность.
В ценах, актуальных для сегодняшнего рынка новостроек, потенциальный суммарный доход от продажи жилья, построенного в рамках редевелопмента «серого пояса», может составить около 1,6 трлн рублей (из них почти половину – 0,76 трлн – даст жилье эконом-класса).
Недавно принятые в Петербурге ПЗЗ повлияют и на работу архитекторов, и на планы инвесторов, считает Михаил Копков, гендиректор ООО «ЯРРА Проект».
– Михаил Павлович, насколько, по вашему мнению, новые Правила землепользования и застройки соотносятся с градостроительными традициями Санкт-Петербурга?
– Наш город один из немногих в России, который развивался и строился по градостроительному плану. В настоящее время Санкт-Петербург сформировался как цельный градостроительный ансамбль со своим неповторимым стилем.
Воспринимать новые ППЗ необходимо с точки зрения того, насколько они могут навредить или, наоборот, помочь развитию города, формированию его новых ансамблей, реконструкции старых районов города. Я один из тех архитекторов – фанатов города, которые настаивают на том, что существует петербургский стиль и архитекторы, работающие в Петербурге, должны его придерживаться. А что будет с новыми ППЗ и как они повлияют на развитие отрасли – покажет время: слишком много инстанций пытались внести свои идеи в этот документ.
Однако очевидно, что установление предельной высотной отметки на уровне 40 м – вопрос спорный, и восприятие этого новшества скорее отрицательное: Петербургу требуется разная высотность зданий. А предусмотренная возможность согласования отклонений от 40-метровой отметки носит, по моему мнению, умозрительный характер.
Напомню, ранее был принят высотный регламент, причем принят в соответствии с закономерностями развития города. Введение 40-метрового ограничения равносильно признанию того, что регламент был ошибкой. Так ли это – вновь спорный вопрос.
Новый закон о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта необходим для определения соответствия проекта нормативам, но при этом необходимо учитывать творческий почерк автора проекта.
Все дома в исторической части города индивидуальны, имеют свое лицо и творческий почерк архитектора, но в то же время объединены единым петербургским стилем.
– Из каких принципов вы исходили при разработке концепции ЖК «Два ангела»? Над какими аспектами пришлось работать особенно интенсивно в свете новых ПЗЗ?
– Этот объект появится на Республиканской улице – совсем близко к центру города, к Неве, застройке Малоохтинского проспекта. Это ответственное место, требующее соответствующего отношения архитектора. Люди действительно должны чувствовать, что находятся в зоне градостроительной ответственности Санкт-Петербурга – дома там должны быть красивыми. При проектировании мы большое внимание уделяли прорисовке силуэта здания, делая его более плавным и мягким.
При выборе цветового решения фасадов разработано несколько вариантов, из которых мы остановились на строгом сочетании серого и белого оттенков с вкраплениями бронзы в конструкциях остекления лоджий. Также традиционно для наших объектов мы разрабатываем дизайн для входных вестибюлей.
– Соблюдение стилевого единства не всегда совместимо с требованиями экономической целесообразности. Ваши заказчики не возражают против таких архитектурных решений?
– ООО «ЯРРА Проект» входит в состав ГК «РосСтройИнвест», и у нас сложились уникальные отношения с основным заказчиком. Мы обсуждаем проекты вместе со строителями, заказчиками, инвесторами, и это, думаю, абсолютно правильная практика.
Наша проектная группа разрабатывает проекты различной тематики. Помимо жилых комплексов мы разработали по заказу Академии боевых искусств многофункциональный спортивный центр, строительство которого ведется в настоящее время.
Чтобы перекрыть большепролетный зал для проведения спортивных соревнований, мы использовали деревоклееные конструкции.
В образе этого здания мы хотели запечатлеть момент броска при борьбе. Теперь идея воплощается в жизнь в «грубых» материалах.
Помимо этого, сейчас вблизи озера Разлив в Сестрорецке строится база отдыха. В этом проекте мы здание вписываем в ландшафт, проектируем весь участок с постановкой парковой скульптуры, малых архитектурных форм, с посадкой новых деревьев и устройством водоемов. В отделке здания мы использовали натуральный камень и лицевой кирпич красно-коричневого оттенка с очень интересной фактурой. Внутренние пространства как бы сливаются с природным окружением.
Среди наших недавних проектов – жилой дом в Москве. И, кстати, после презентации проекта московским заказчикам они сразу отметили, что проект нарисован петербуржцами.
Наш принцип – средовой подход к архитектуре: соотнесенность зданий с ландшафтом и близостью водной глади, ансамблевость застройки, внимание к деталям, масштабность архитектуры.
– Как профессиональный опыт повлиял на ваше понимание петербургского стиля?
– Время диктует понимание пространства. Среда определяет архитектурное решение. Восприятие меняется, у Петербурга учишься очень многому.
Это серьезная открытая книга: здесь творили архитекторы, которые вложили в здания Петербурга свою жизнь. Может быть, не каждому дано ее прочитать. Или каждый читает, насколько он может.
– Законодательство в области архитектуры продолжает совершенствоваться. Готовятся поправки в закон об архитектурной деятельности. Какими они должны быть, по вашему мнению?
– Профессиональному сообществу сегодня уже предложен к обсуждению стандарт архитектора, градостроителя. Подобные стандарты существуют во всем мире: на архитектурной сцене присутствует именно физическое лицо – архитектор, а не юридическое лицо – фирма, в которой он работает.
Именно архитектор получает определенные профессиональные допуски и организует свою профессиональную деятельность в соответствии со стандартом. К сожалению, в нашей стране этот механизм пока не действует. И закон об архитектурной деятельности как раз пытается ввести его в наше юридическое поле. Архитектор, автор проекта может выступать как физическое лицо, даже заключать договор с заказчиком именно как физическое лицо. Кстати, созданное пару лет назад некоммерческое партнерство «Межрегиональная палата архитекторов по Северо-Западному федеральному округу», где я выступил участником учредительного собрания МПА, объединяет как раз архитекторов, а не архитектурные бюро (в отличие от СРО).
Принятие стандарта архитектора детализирует в числе прочего требования к его квалификации не только в плане наличия профессионального образования, но и с точки зрения опыта профессиональной деятельности. Окончив профильный вуз, вчерашний студент не становится архитектором: он должен сначала получить профессиональную квалификацию. Обществу нужно понятие «архитектор». Может быть, это поднимет престиж профессии и качество архитектуры.
Профессия архитектора похожа в известной степени на профессию врача: основной принцип для нас – также «Не навреди». Это очень важно. Плоды труда архитектора остаются надолго, потому что затрачены достаточно серьезные средства. И сегодня не так просто снести новое здание, как этот делалось в царской России (например, это произошло с недостроенным зданием по проекту Джакомо Кваренги, которое возводилось на месте существующей по сей день Биржи зодчего Тома де Томона на стрелке Васильевского острова). Но, к сожалению, возникают произведения, которые город не украшают. Так что ответственность архитектора очень велика. И поэтому она должна быть регламентирована.
Соответственно, открытым остается вопрос о наделении архитектора как личности, которая несет моральную ответственность за свою постройку, более широкими, чем сейчас, полномочиями. Как правило, архитектору очень сложно влиять на ход строительства: его неопределенный правовой статус ограничивает его рамками авторского надзора, тогда как технический надзор и решения по прочим важнейшим вопросам входят в сферу компетенции заказчика. Между тем именно архитектор лучше, чем кто бы то ни было, представляет, каким должен получиться объект. Он придумал концепцию, обговорил все детали до начала строительства с инвестором, заказчиком – и вдруг ответственность за принятие всех решений в ходе строительства возлагается на других лиц. Мое мнение: закон об архитектурной деятельности должен внести ясность в этот вопрос.