Марина Сторожева: «Проект VALO будет представлен на MIPIM уже в следующем году»
Сегмент сервисных апартаментов в Петербурге продолжит развиваться с прежней выраженной динамикой, компенсируя дефицит качественных отелей уровня 3 «звезды», полагает Марина Сторожева, руководитель отдела продаж ООО «Лемминкяйнен Строй».
– Госдума уже одобрила закон, по которому все объекты размещения должны обзавестись «звездами». Как это повлияет на проекты Вашей компании? Как может затронуть рынок апартаментов в целом?
– Так как различия между апарт-отелями и жилищными проектами все-таки присутствуют, мы предполагали, что возникнут обязательные требования к такому формату жилья, как апартаменты. Поэтому еще на этапе проектирования апарт-комплекса VALO мы учитывали требования сертификации для отеля уровня «трех звезд». Мы изначально заложили гостиничные технологии в наш проект.
– Совсем скоро во Франции состоится традиционная международная выставка в сфере недвижимости – MIPIM. Принимаете ли участие в этом форуме в нынешнем году и принимали ли ранее?
– Нет, в этом году мы не планируем принять участие в MIPIM. Однако уже в следующем году есть планы представить наш проект VALO на этой площадке.
– Что для Вас участие в MIPIM, какие темы наиболее интересны?
– Традиционно именно MIPIM признается главным международным мероприятием в сфере недвижимости. Выставка интересна нам (как, наверное, и другим участникам рынка) возможностью изучения наиболее интересного и успешного опыта профессионалов из различных секторов недвижимости, включая офисы, жилье, розничную торговлю, медицину, спорт, логистику и промышленность. MIPIM остается также площадкой для заключения сделок и развития сотрудничества.
– Насколько активно, на Ваш взгляд, будет развиваться сегмент апартаментов в России (и в Петербурге, в частности) в обозримом будущем?
– Говоря коротко, в последние три года в Санкт-Петербурге сегмент апартаментов ежегодно удваивает продажи и предложение. Причем подавляющая часть этого роста обеспечивается сервисными апартаментами, в проекты которых заложены требования сертификации. Считаем, что еще пять-шесть лет этот сектор апарт-отелей будет активно развиваться в Петербурге, компенсируя дефицит качественного, но недорогого размещения (уровень отелей класса двух-трех «звезд»).
Если описывать актуальное положение дел более детально, то надо сказать, что сегодня на рынке Санкт-Петербурга и пригорода строится и находится в продаже 36 апарт-отелей (причем 21 проект приходится на апарт-отели, которые возводятся в черте города). Это порядка 600 тыс. кв. м в стройке и около 300 тыс. кв. м в свободном предложении. По сравнению с 2016 годом количество проектов увеличилось на 44%. Сегодня апартаменты занимают 7% рынка, тогда как еще год назад они занимали 4-5%. И значительное увеличение этого показателя мы констатируем каждый год.
– Сегодня в Петербурге реализуется несколько заметных проектов в сегменте апартаментов. Чем на их фоне привлекателен комплекс VALO? Какие черты этого проекта, по Вашему мнению, уникальны?
– В комплексе VALO мы изначально сделали ставку на качество проекта, заложили в него все необходимые для полноценного функционирования гостиничные технологии.
Генподрядчиком выступает крупнейшая финская строительная компания, для управления отелем привлекли компанию с европейским опытом – Hospitality Management
Комплекс апартаментов VALO – проект, сочетающий в себе финское качество строительства и европейскую философию проживания (обособленность, комфорт, простота, удобство).
Апарт-комплекс VALO строится по монолитной технологии. В числе особенностей архитектуры комплекса стоит отметить увеличенные оконные проемы, наличие балконов и лоджий, застекленных витражными конструкциями на алюминиевом каркасе. Цветовая гамма сочетает несколько ярких оттенков. Для облицовки фасада используются керамогранитная плитка и декоративная штукатурка.
Благодаря единству и сдержанности стиля проект VALO гармонично вписывается в архитектуру района, но при этом за счет ярких акцентов выигрышно выделяется на ее фоне.
Внутренняя инфраструктура комплекса содержит все необходимое для жизни и даже больше: на территории VALO есть фитнес, бассейн, магазины и кафе. А управляющая компания комплекса VALO предоставляет для каждого жителя индивидуальный сервис – это уборка апартаментов, доставка еды, химчистка и многое другое.
Проект, кроме того, расположен в очень удобном месте с точки зрения внешней развлекательной инфраструктуры – в пешей доступности находятся ТРК «Рио» и «Континент». А развитое транспортное сообщение обеспечивает беспроблемную связь с центром города. Жителям апартаментов VALO доступна вся внешняя социальная инфраструктура, поэтому апартаменты в нашем отеле выбирают как для временного, так и для постоянного проживания даже семьи с детьми.
– Какие финские стандарты качества Вы применяете в своих проектах в РФ?
– Прежде всего, это стандарты по качеству строительства и применяемых материалов. Это качество инженерных решений. Например, мы первыми в Санкт-Петербурге применили бельепровод. В апартаментах будут также тепло-, гидро- и звукоизоляция для создания и поддержания комфортной жизни.
Немаловажным аспектом является то, что при строительстве объекта мы используем защитные экраны с LPS-ограждением. Система эффективно защищает внутренние зоны от воздействия ветра; в то же время она пропускает свет. LPS используется в качестве защитной панели с самоподъемными системами ветрозащиты; плюс интегрированная рабочая платформа дает доступ к временному опалубочному элементу перекрытия. Подъем по рельсовой направляющей обеспечивает безопасное и быстрое перемещение. Данная система применяется в Петербурге во второй раз.
– Насколько велик интерес к апарт-отелю VALO среди инвесторов? На каких инвесторов рассчитаны программы доходности?
– Интерес к проекту можно проиллюстрировать следующими цифрами: при планах ввода в эксплуатацию первой очереди комплекса во II квартале 2019 года за 2017 год продано уже более 50% апартаментов. Мы предлагаем нашим инвесторам три программы доходности: как ориентированные на разные виды бизнеса (долгосрочную или краткосрочную аренду), так и позволяющие получать гарантированный доход. Более того, мы предлагаем инвесторам такой удобный инструмент, как инвестиционные портфели. И это, как свидетельствует статистика, повышает привлекательность проекта VALO в их глазах.
О ситуации с восстановлением архитектурных памятников и какие новые законы необходимы для спасения исторических зданий рассказал заместитель председателя комитета по культуре Ленобласти, начальник департамента государственной охраны, сохранения и использования объектов культурного наследия Андрей Ермаков.
– Как вы оцениваете общее состояние историко-культурных памятников Ленобласти на текущий момент?
– С одной стороны, очень неплохо. С другой, если глубоко погружаться в тему, то ситуация с объектами культурного наследия в целом в стране тяжелая. В период с 1990-х по 2000-е годы органы местного самоуправления легко раздавали земли частным предпринимателям. К сожалению, они не знали или не хотели знать, что такое объекты культурного наследия и какие ограничения накладываются на земли. Сейчас пришло время собирать камни. Ведется работа, но работа эта большая и трудная.
Оценить возможность дальнейшего использования всего усадебного комплекса – тяжелая задача, которая стоит перед экспертами и перед нами. Решение о включении или невключении в реестр выявленных объектов культурного наследия принимается только после экспертизы, которая устанавливает пообъектный состав, предметы охраны и границы территории памятника. Следующий шаг – разработка проекта зоны охраны.
В целом сейчас Ленобласть ведет активную работу в этом направлении, однако средств все же не хватает, и это при том, что последние три года по поручению губернатора Александра Дрозденко финансирование увеличено в несколько раз по сравнению с предыдущими периодами. Пробел финансирования в конце 1990-х – начале 2000-х создал критическую ситуацию, и только сейчас мы начинаем выполнять поставленные задачи. Кроме того, начата планомерная работа по реставрации объектов культурного наследия, находящихся в ненадлежащем состоянии, с целью их вовлечения в культурный оборот. Все объекты культурного наследия, которые мы испрашиваем из казны имущества РФ, предназначены под конкретные цели, и только это дает возможность упрощенного порядка передачи.
– Как выглядит структура финансирования работ по сохранению памятников?
– За последние годы финансирование сохранения памятников из регионального бюджета выросло с 10 до 350 млн рублей в год. Говорить о конкретных средствах из бюджета РФ затруднительно в связи с тем, что заявки подаются на большие суммы (так как объекты федерального значения сложны в реставрации и требуют комплексного подхода). Сколько будет выделено в рамках федеральной целевой программы «Культура России», известно только Министерству культуры РФ. Есть план заявок, куда включаются наши объекты, но ни у кого нет гарантий, что в конечном итоге они попадут в план основных мероприятий.
К сожалению, на 2016 год из всех заявленных объектов Выборга попал в программу только один объект (Южный вал в Выборгском замке). Сейчас нам обещают профинансировать еще ряд заявок, но пока только проектно-сметную документацию.
– Как много архитектурных памятников сегодня приватизированы частными предпринимателями?
– Комитет не ведет отдельного учета приватизированных объектов, но, несмотря на это, мы стараемся вести учет по целому комплексу критериев, в том числе по критерию собственности. В наших полномочиях – выдача охранных обязательств, которые в соответствии с современным законодательством выдаются не конкретному юридическому или физическому лицу, а на конкретный объект. Как правило, приватизировались выявленные объекты культурного наследия. В 1990-е годы ограничения на приватизацию были только по объектам федерального значения (они являлись исключительно собственностью РФ).
– Есть памятники, собственность на которые до сих пор не разграничена?
– Да, и таких объектов немало. Это и памятники, посвященные событиям Великой Отечественной войны, и культовые объекты, а также отдельно стоящие хозяйственные постройки в усадебных комплексах. Мы совместно с прокуратурой ведем работу по понуждению органов МСУ к принятию «бесхозных» памятников в собственность муниципалитетов. Наличие на территории субъекта большого количества историко-культурных объектов, находящихся в казне РФ, не закрепленных ни за кем, – большая проблема с точки зрения их реставрации и дальнейшего использовании. Начиная с 2013 года губернатор Ленобласти занял, на мой взгляд, резкую и правильную позицию, продвигая идею о том, что каждый памятник должен иметь своего пользователя.
– Насколько сложно искать арендаторов для уже отреставрированных объектов?
– Сложно найти арендаторов и пользователей для объектов, нуждающихся в реставрации. Многие боятся связываться с памятниками, считая, что это слишком трудно. На выполнение объема предпроектных и проектных работ зачастую можно положить целую жизнь. Это довольно сложная процедура, и, не зная ее, в эту историю стараются не влезать. Все, что сейчас приватизировано, это, как правило, памятники, оставшиеся в хорошем состоянии, например здания, которые занимали госучреждения.
Плюс срок окупаемости объекта культурного наследия гораздо длиннее, чем при строительстве жилых домов. Восстановление требует серьезнейших вложений.
Но если здание теряет пользователя, то в течение трех лет оно доходит до руинированного состояния. Я считаю, что должно быть принято принципиальное решение по упрощению процедуры передачи «бесхозных» памятников, с этой инициативой и выступил Александр Дрозденко.
– Какие случаи восстановления объектов культурного наследия частными лицами в Ленобласти, на ваш взгляд, оказались наиболее успешны?
– Самый яркий из таких примеров – усадьба Марьино в Тосненском районе. Владельцы используют ее по первоначальному назначению и всячески популяризируют. В усадьбе продолжается жизнь, и именно этот подход мне симпатичен.
– В каких изменениях нуждается законодательство, регулирующее обращение с памятниками?
– На мой взгляд, требуется внести в 44-ФЗ одно словосочетание: «за исключением работ на объектах культурного наследия». Это объясняется тем, что проектирование должно проводиться исключительно высококвалифицированными реставраторами, которые и были раньше в государственных проектных институтах. Для того же, чтобы поднять реставрационную отрасль, надо возрождать государственные проектные институты. Тогда за счет авторского и технического надзора любого подрядчика проще будет заставить делать то, что написано в проекте. А сегодня любую смету можно поднять до небес и все обосновать. Но на объекте должны работать именно профессионалы, которые получают деньги от государства и не ставят перед собой задачу извлечь сиюминутную выгоду.
– Какие из памятников в ближайшие годы могут быть переданы на баланс региона?
– Стоит отметить, что за 2014-2015 годы по личной инициативе губернатора Александра Дрозденко в собственность Ленобласти принято большое количество объектов культурного наследия, самыми знаковыми являются объекты всего Зеленого пояса Славы. Также очень долго шла работа с объектами в Новой Ладоге и в Ломоносовском районе, но Росимущество совместно с Минкультом решили закрепить их за ФГУК «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры». Теперь мы, со своей стороны, будем помогать им и контролировать, как они восстанавливают эти объекты.
Перед нами сегодня стоят действительно глобальные задачи, для их решения необходимы две составляющие: люди и, как это ни банально, деньги. Мы всегда поддержим любые позитивные действия и сами рады показать то, что сделано. Но говорить о еще не завершенных проектах преждевременно. Памятники не любят суеты.
Материал подготовлен по заказу Комитета по печати и связям с общественностью Ленинградской области.