Мария Голубева: «Удовлетворена репутацией нашей компании»
Самым важным достижением за три года существования компании «Балтийский Заказчик» ее управляющий партнер Мария Голубева считает независимость. По ее мнению, это дает возможность наиболее качественно представлять интересы любого заказчика – и коммерческого, и государственного.
– Ваша компания зарегистрирована в 2014 году. Насколько сложно было войти в рынок в условиях экономического кризиса и чего за это время удалось достичь?
– Вынуждена напомнить, что в конце 2013 года я покинула группу компаний «Единые решения», основав с партнерами новую компанию – ООО «Балтийский Заказчик», которая сконцентрировалась именно на службе заказчика. Главной задачей было исключить любую заинтересованность и зависимость от собственно проектирования и строительства. Для нас главное – полноценное представление интересов заказчика. Именно поэтому у нас за три года выстроилась очень хорошая работа с органами исполнительной власти.
Кроме того, у нас сейчас достаточно много контрактов с крупными застройщиками. К примеру, мы отработали три контракта с Glorax Development, в том числе на намывной территории. У нас два контракта с «РосСтройИнвестом». У этих компаний свои разработчики, но нет службы, которая занялась бы администрированием, составила правильную «дорожную карту», предложила варианты решения сложных и нестандартных задач.
Очень часто с нами заключают краткосрочные договоры только для того, чтобы мы написали правильный сценарий, разобрались в вопросе и сделали «дорожную карту», по которой десятки сотрудников этой компании будут работать следующие два года. Это, например, «дорожные карты» на стадии градостроительства (в нашей компании сложилось целое направление, которое занимается именно градостроительной документацией, «урбанистикой» с точки зрения сопровождения проектов, принятия правильных, с нормативной точки зрения, комплексных решений). Отдельно выстроилась целая линия по сопровождению, администрированию, интегрированию сложного технологического проектирования. В частности, за 2017 год мы отработали четыре технологически сложных медицинских объекта.
Проблему представляет собой недопонимание между инвестором, собственником – и подрядчиком, исполнителем. Порой есть гигантская разница между тем, как собственник и инвестор формулирует задачу, и тем, как ее слышат и начинают потом выполнять. Исполнителям необходимо «перевести» задачу, поставленную заказчиком, и объяснить, какие действия пошагово надо выполнять для ее реализации.
А в работе с инвестором, собственником – важно обосновать отчеты исполнителя и (или) объяснить, что он имеет в виду.
Благодаря тому, что мы независимы, мы можем концентрироваться не на процессе, а на результате. Кому-то выгодно работать два-три года на каком-то проекте. А у нас всегда есть конкретные реперные точки – желаемые результаты, на которые мы работаем. Неинтересно рассказывать, что «Балтийский Заказчик» несколько лет занимается каким-то процессом. Интересно рассказать, что конкретно сделала компания за три года.
– Вы работаете преимущественно с коммерческими заказчиками или с бюджетными?
– Мы представляем интересы государственного заказчика по целому ряду контрактов. Мы помогаем своим опытом там, где очень серьезные бюджетные процессы сталкиваются с коммерческими процессами.
– Всегда ли удается согласовать интересы бюджетного заказчика и коммерческого исполнителя?
– Нет, не всегда. Есть объекты, по которым мы дошли до претензионной работы, до включения в реестр недобросовестных поставщиков. У госзаказчиков из-за сложной бюрократической системы бывают проблемы с предоставлением мотивированных отказов, с приемкой объектов. Но мы эти пробелы заполняем, чтобы у заказчика всегда была правильная, хорошая позиция. Интересы заказчика состоят в том, чтобы достичь какого-то результата. Если это возможно, мы этого достигнем. Если понятно, что в конкретном случае добиваться этого бесполезно, то надо безболезненно и правильно организовать смену подрядчика: с консервацией объекта при необходимости, с передачей дел новому подрядчику и т. д.
– Имеет ли значение характер самих объектов? Или Вам все равно, какие объекты администрировать?
– Все объекты нужны, мы всех заказчиков уважаем. Но, действительно, бывают вдохновляющие проекты – как, например, намывная территория. Или очень интересный проект в Петергофе, где мы столкнулись с давно существующей застройкой, абсолютно не соответствующей нормам. Люди там живут, но узаконить эти объекты нельзя. Нам предложили включиться в рабочую группу, чтобы разработать «дорожную карту» для приведения построенного в соответствие с нормативной базой.
Почему так популярны «дорожные карты» или сценарии? Потому что действительно важно все расписать. Раньше казалось, например, что в России невозможно работать в программе управления проектами (например, простейших Microsoft Project или Oracle Primaverа). Потому что нет связей, последовательности, логики. Это неправда. Благодаря «дорожным картам» они есть.
Есть такое замшелое мнение, что коммерческий заказчик, технадзор или, того хуже, заказчик государственный – это враги, с которыми в процессе строительства надо бороться. Ничего подобного! Ни у кого нет задачи «завалить» стройку. Стройнадзор, заказчик – так же заинтересованы в результате, как и подрядчик. Только к этому результату предъявляются очень жесткие требования. И получается, что бґольшая часть работы у нас даже не техническая, а лежит в области конфликтологии, а также в системах передачи информации и формирования промежуточных целей.
Сказывается разница менталитетов у представителей разных поколений. Производители работ, начальники участков на крупных объектах – как правило, все взрослые. Прошедшие еще советскую профессиональную школу. Крупные девелоперы, топ-менеджеры – молодые люди в возрасте от 35 до 45 лет.
– А Вы себя в таком окружении чувствуете молодой или взрослой?
– Конечно, молодой! Прежде всего, потому что я продолжаю учиться. Хотя работаю в строительстве уже 17 лет. Так что, когда у меня спрашивают, застала ли я на посту главного архитектора города Александра Викторова, отвечаю, что мое профессиональное общение с архитектурными кругами города началось еще тогда, когда главным архитектором был Олег Харченко.
А вообще, очень плохо, что новейшую историю архитектуры Петербурга и нормативных изменений нигде не преподают. Есть классика, есть существующая нормативная база. Но приходят к нам на практику выпускники ГАСУ с хорошим образованием и знанием актуальной нормативной базы и совершенно теряются, потому что не могут увязать то, что было совсем недавно, с тем, что есть сегодня. Поэтому на старте практики они должны изучить, как и что менялось в строительстве за последние 20 лет, начиная с функций Госстройнадзора и заканчивая порядком предоставления участков.
– Что стало самым мощным драйвером развития новой компании на старте?
– Безусловно, сама команда. Когда ты работаешь пусть даже топ-менеджером в какой-то структуре, ты знаешь, что за твоей спиной есть совет директоров, собственник. И за самые-самые важные решения ответственность можно переложить. Или выполнять чьи-то решения, дистанцируясь от них. В компании, которую создаешь ты сам, такое невозможно. Когда мы начали работать сами на себя, сначала все было на энтузиазме, на общении. Никто не будет работать с фирмой-однодневкой или с новой компанией, созданной неизвестно кем. Нам надо было напомнить о себе, создать репутацию уже независимой команде. Сейчас этот этап пройден. Нас знают лично и как специалистов, и как представителей компании «Балтийский Заказчик» – и мы этим очень удовлетворены.
– Какие стратегические цели перед собой ставите? Что сегодня для Вас ориентиры?
– За последние два года у нас сформировалось, исходя из потребностей заказчиков, три направления работы и один вид услуг. Первое направление – градостроительство и урбанистика, наиболее масштабное и востребованное. Второе направление – это интеграция и администрирование на стадии проектирования сложных объектов, в том числе медицинских. Нам хочется и дальше этим заниматься. Мы считаем, что объекты, по которым мы уже отработали, получились настолько хорошими, что грех это направление не развивать. Третье направление – сопровождение стройки с точки зрения заказчика, обособленно от подрядчика, субподрядчика и т. д.
А вид услуг, о котором я упомянула, – это составление сценариев и «дорожных карт» для заказчиков, инвесторов, да и для подрядчиков тоже. Потому что люди приходят с исходниками, идеями. Мы пытаемся сформулировать, чего же заказчики хотят и как это реализовать. А уж исполнять разработанные «дорожные карты» потом может кто угодно.
И конечно, сколько лет я работаю, а чувство эйфории, если хотите, при виде гигантского здания, которое ты полтора-два года назад придумывал на бумаге, перекрывает все минусы и сложности работы в строительстве. Мне кажется, это никогда не надоест.
Председатель совета директоров «Группы ЛСР» и новый координатор НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу Александр Вахмистров дал оценку строительным событиям минувшего года и спрогнозировал развитие ситуации в ближайшем будущем.
– Александр Иванович, начнем с «горячих» новостей. В январе Вы были назначены координатором НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу. Занимать ответственный пост в эпоху реформирования системы саморегулирования, наверное, дело неблагодарное...
– Моя работа в НОСТРОЙ в том или ином качестве продолжается уже несколько лет. При этом я никогда не жалел о том, что в свое время не был избран президентом НОСТРОЙ. И не стремлюсь им стать в будущем. Переезд в Москву — все это не для меня. Андрей Юрьевич Молчанов (президент НОСТРОЙ – прим. ред.) обратился ко мне с просьбой помочь. Сейчас, в связи с принятием поправок в законодательство о саморегулировании, СРО должны проделать громадную работу. Она должна быть завершена к 1 июля 2017 года, и целый пласт моментов начинает пробуксовывать. Я как президент СРО А «Объединение строителей СПб» на примере собственной организации могу формировать рекомендации, которые позволят коллегам из других саморегулируемых организаций понять, как действовать в той или иной ситуации.
– Какие проблемы стоят наиболее остро?
– Главная проблема – формирование компенсационных фондов. Мы пристально следим за ситуацией, проводим еженедельный мониторинг. В Петербурге – 29 СРО. 10 из них полностью выполнили требования по формированию компенсационных фондов. В том числе и наша СРО А «Объединение строителей СПб» – выполнила эти требования одной из первых. Все эти организации также соответствующим образом оформили документы. Они проходят проверку в Ростехнадзоре. Еще 15 организаций открыли специальные счета, но пока не полностью сформировали компенсационный фонд. Причина – зависшие деньги в проблемных банках. Понятно, что быстро эти деньги не вернуть, но компенсационные фонды должны быть сформированы до 1 июля. Другого пути нет – необходимо доформировывать компфонд, доплачивать деньги, проводить общее собрание СРО и принимать соответствующее решение. Многие не торопятся, считая, что времени еще достаточно. Это большая ошибка. В Реестр СРО в обозначенный срок можно не попасть, поскольку требуется еще время для проверки предоставленных сведений.
Помимо этого, идет активно процесс регионализации, который также предусмотрен новым Законом. Организации должны перейти в СРО по месту своей регистрации, при этом с полностью оплаченным компенсационным фондом, для чего СРО должны иметь расчетный резерв.
Еще 4 СРО находятся в совсем плачевном состоянии. На их счетах практически нет средств. Какой будет их судьба – еще предстоит решить. Общее собрание может принять любое решение – и о ликвидации СРО, и о продолжении работы. Однако в любом случае они должны действовать в рамках закона. Задача координатора не искать виноватых, этим займутся компетентные органы, а решать – что делать.
Не менее важное направление работы – формирование Национального реестра специалистов. В рамках последнего совещания с руководителями городских СРО мы приняли решение не дожидаться разработки программного обеспечения, а в ручном режиме начать информировать организации о необходимости предоставления в СРО данных о своих специалистах (номера дипломов, стаж работы и т. д.). И уже потом переводить данные в электронный вид. Это решение было поддержано всеми участниками совещания.
Таким образом, до 1 июля строительная организация, которая хочет работать на рынке генподряда или госзаказа, должна быть членом СРО (а это подтверждает Реестр СРО, в котором зафиксировано наличие компфонда) и должна обладать определенным количеством специалистов, внесенных в Национальный реестр.
Картина, которую мы наблюдаем в Петербурге, в целом соответствует общероссийской. Мы несколько отстаем от Москвы, где процент СРО, полностью укомплектовавших свои компфонды, несколько выше.
– Александр Иванович, неужели принципы регионализации и контроля нельзя было предусмотреть с самого начала, с момента введения саморегулирования в строительстве?
– Не стоит заниматься самовосхвалением, но еще в самом начале пути я указывал на поспешность некоторых решений, принимаемых в отношении системы саморегулирования. Прямо скажу, изначально я был ее противником. Считал, что ее введение преждевременно. В то время я еще работал в Смольном, свою позицию я неоднократно озвучивал. Путь был понятен, однако мы предлагали не спешить. Но когда Закон был принят – время для высказывания мнений прошло, нужно было исполнять новые требования. Очень быстро выявились все, скажем так, порочные стороны системы – коммерциализация, недобросовестность некоторых организаций. Системе требовался жесткий контроль и, конечно, принцип регионализации. Но его внедрение потребовало бы изменений в законодательстве, а это долгая и серьезная процедура. И теперь, спустя семь лет, мы пришли к этому этапу реформ. Также изначально было понятно, что необходимо придать значимость инженерному фактору, создать реестр специалистов. Еще в советское время, работая с иностранными специалистами, мы часто видели надпись на визитках «Дипломированный инженер». Это означало не только то, что он закончил высшее учебное заведение, а то, что он как специалист внесен в соответствующий Реестр и обладает определенными правами. Мы упорно продолжаем идти куда-то своим путем, при том, что все эти реестры и евростандарты давно и успешно действуют за рубежом.
– Давайте поговорим о результатах работы «Группы ЛСР» в прошлом году и о планах на текущий.
– В целом результатами года мы удовлетворены. В течение 2016 года «Группа ЛСР» активно расширяла предложение для покупателей на рынке строящейся недвижимости. Всего было выведено 729 тыс. кв. м недвижимости, включая новые проекты и новые очереди в уже реализуемых жилых комплексах. В Санкт-Петербурге стартовали продажи сразу в двух масштабных проектах – «Цивилизация» и «Цветной Город». Около 163 тыс. кв. м было выведено в продажу в комплексе «ЗИЛАРТ» в Москве.
На 2017 год у нас не менее оптимистичные прогнозы. «Группа ЛСР» планирует вывести в продажу около 900 тыс. кв. м, из них в Москве – 230 тыс. кв. м, в Санкт-Петербурге – 616 тыс. кв. м. Также планируется ввести в эксплуатацию во всех городах присутствия примерно 1 млн кв. м жилой недвижимости. Масштаб наших новых проектов «Цветной Город» и «Цивилизация», которые являются крупнейшими в истории присутствия «Группы ЛСР» на рынке недвижимости Петербурга, позволяет нам тщательно соблюдать баланс спроса и предложения путем распределения предложения между годами.
Мы продолжаем пополнять земельный банк. В конце января закрыли сделку по покупке 13,6 га на Петровском острове. Продолжаем вести переговоры с правообладателями других земельных участков. Однако срочной задачи пополнить земельный банк у нас нет. Он сформирован, у «Группы ЛСР» хватает крупных проектов на несколько лет вперед. Нам выгодны масштабные проекты, они позволяют нам оптимизировать затраты на инженерную и социальную инфраструктуру, загрузить наши производственные мощности.
– Как развивается Ваш проект в Ленобласти – на территории бывшего аэропорта «Ржевка»?
– Подготовка проекта в «бумажном» виде завершена на 100% – утвержден проект планировки, получен градплан, есть все техусловия. Однако сроки реализации проекта будут зависеть от ситуации на рынке, объемов спроса. Считаю ошибочным решение об отмене субсидирования ипотечной ставки. Надеюсь, Центробанк понизит ключевую ставку в ближайшее время, и «психологический» порог в 12% годовых для ипотечного кредитования будет преодолен.
Кроме того, в прошлом году мы вышли с инициативой о строительстве линии скоростного трамвая в сторону Всевололжска по схеме государственно-частного партнерства. Этот проект должен значительно улучшить транспортную доступность этой территории. Для нас сам проект трамвайной линии не имеет решающего значения, но, тем не менее, его реализация позволила бы нам с уверенностью смотреть в будущее. Мы хотим увязать наши планы с Правительством области, понять временные перспективы. Наша инициатива поддержана губернатором Ленобласти, в феврале должен состояться ряд совещаний по этому поводу. Нужно определиться с программой финансирования этого проекта, как со стороны публичного, так и частного партнера. К сожалению, часто бывает так, что проект, изначально заявляемый как государственно-частное партнерство, со временем становится головной болью исключительно частного партнера. И тогда инвестор начинает писать бесконечные письма в различные ведомства, с просьбами выполнить взятые на себя обязательства. К ГЧП такая схема, конечно, никакого отношения не имеет.
– Вы завершили программу по строительству детских садов в Ленобласти? Довольны результатами?
– Программа завершена, мы построили 19 детских садов, что считаю весьма серьезным результатом. Последний детский сад, во Всеволожске, мы сдали даже раньше запланированного срока. В этом году нас попросили построить еще два детских сада во Всеволожском районе. Мы согласны на это при условии, что местные администрации обеспечат сетями участки строительства. К сожалению, в Ленобласти не все главы муниципалитетов способны эффективно и быстро решать эти вопросы. Так, два абсолютно готовых детских сада мы не могли девять месяцев (!) сдать в эксплуатацию из-за нерасторопности некоторых муниципальных образований Ломоносовского района.
– Какие события 2016 года Вы бы отнесли к наиболее значимым?
– Прежде всего – проведение Госсовета по вопросам развития строительной отрасли. Очень важно, что непосредственно Президент и руководство страны обратили внимание на нашу отрасль. Кроме того, был принят целый ряд изменений в законодательстве, повлиявших на жизнь строительных компаний. И прежде всего – изменения в 214-ФЗ. Если говорить в целом, они касались квалификации застройщиков, которые теперь будут допущены на рынок только при условии обладания соответствующими ресурсами и компетенциями. Кто-то утверждает, что это неминуемо приведет к повышению цены квадратного метра, но, на мой взгляд, этого не произойдет. Поскольку цену любого продукта формирует в первую очередь соотношение спроса и предложения.
Ряд положений Закона о «долевке» нуждается в уточнении, поскольку некоторые застройщики столкнулись со случаями потребительского экстремизма. И тут еще есть над чем работать.
Что касается регионального законодательства, то здесь нам также понятны цели и задачи администрации города, направленные на совершенствование градостроительной политики. Однако важен фактор скорости принимаемых решений, так как некоторые дискуссии слишком затянулись. От региональной власти нам нужно, чтобы нас выслушали (что не значит – послушали), приняли наши аргументы, ознакомились с нашей аналитикой. Если изменения прежних норм, по мнению городской администрации, необходимы – мы не против, только, пожалуйста, принимайте их быстрее. Вот и сегодня мы имеем фактически полугодовую паузу из-за изменений в Закон №820-7 «О границах зон охраны объектов культурного наследия…». На совещании в декабре прошлого года мы попросили Правительство Санкт-Петербурга ускориться, чтобы таких пауз не возникало. Ведь они негативно влияют и на строительство бюджетных объектов.
– Какая задача сегодня стоит перед строителями наиболее остро?
– Если оставить за рамками узкопрофессиональные темы, главная задача – повышение покупательной способности населения. И тут вопрос не только в субсидировании ипотеки. Накоплен большой опыт различных программ по улучшению доступности жилья для граждан. Например, для работников бюджетной сферы, молодых специалистов. Эти и другие программы нужно развивать, делать более эффективными. Считаю, здесь есть большой потенциал. Например, для сотрудников «Группы ЛСР» действует специальная программа. Каждый год работы в компании увеличивает скидку на приобретение квартир в наших жилых комплексах. За год более сотни сотрудников «Группы ЛСР» воспользовались этой программой. Это определенный социальный пакет и выстроенная жилищная политика.
– Ожидаете ли в текущем году серьезных изменений на рынке?
– Вряд ли нас ждут потрясения, несмотря на 100-летие Революции. Надеюсь, ни в октябре, ни в феврале ничего такого не произойдет. Не особенно верю в существенный рост отечественной экономики, не возлагаю надежд на отмену санкций. Скорее всего, нас ждет спокойный год планомерной работы, похожий по результатам на предыдущий. Для «Группы ЛСР», возможно, результаты будут лучше, потому что наши проекты вошли в активную стадию реализации. Цены на жилье вряд ли будут резко расти или снижаться. Любой существенный демпинг сейчас на рынке – свидетельство неблагополучия.