Мария Голубева: «Удовлетворена репутацией нашей компании»
Самым важным достижением за три года существования компании «Балтийский Заказчик» ее управляющий партнер Мария Голубева считает независимость. По ее мнению, это дает возможность наиболее качественно представлять интересы любого заказчика – и коммерческого, и государственного.
– Ваша компания зарегистрирована в 2014 году. Насколько сложно было войти в рынок в условиях экономического кризиса и чего за это время удалось достичь?
– Вынуждена напомнить, что в конце 2013 года я покинула группу компаний «Единые решения», основав с партнерами новую компанию – ООО «Балтийский Заказчик», которая сконцентрировалась именно на службе заказчика. Главной задачей было исключить любую заинтересованность и зависимость от собственно проектирования и строительства. Для нас главное – полноценное представление интересов заказчика. Именно поэтому у нас за три года выстроилась очень хорошая работа с органами исполнительной власти.
Кроме того, у нас сейчас достаточно много контрактов с крупными застройщиками. К примеру, мы отработали три контракта с Glorax Development, в том числе на намывной территории. У нас два контракта с «РосСтройИнвестом». У этих компаний свои разработчики, но нет службы, которая занялась бы администрированием, составила правильную «дорожную карту», предложила варианты решения сложных и нестандартных задач.
Очень часто с нами заключают краткосрочные договоры только для того, чтобы мы написали правильный сценарий, разобрались в вопросе и сделали «дорожную карту», по которой десятки сотрудников этой компании будут работать следующие два года. Это, например, «дорожные карты» на стадии градостроительства (в нашей компании сложилось целое направление, которое занимается именно градостроительной документацией, «урбанистикой» с точки зрения сопровождения проектов, принятия правильных, с нормативной точки зрения, комплексных решений). Отдельно выстроилась целая линия по сопровождению, администрированию, интегрированию сложного технологического проектирования. В частности, за 2017 год мы отработали четыре технологически сложных медицинских объекта.
Проблему представляет собой недопонимание между инвестором, собственником – и подрядчиком, исполнителем. Порой есть гигантская разница между тем, как собственник и инвестор формулирует задачу, и тем, как ее слышат и начинают потом выполнять. Исполнителям необходимо «перевести» задачу, поставленную заказчиком, и объяснить, какие действия пошагово надо выполнять для ее реализации.
А в работе с инвестором, собственником – важно обосновать отчеты исполнителя и (или) объяснить, что он имеет в виду.
Благодаря тому, что мы независимы, мы можем концентрироваться не на процессе, а на результате. Кому-то выгодно работать два-три года на каком-то проекте. А у нас всегда есть конкретные реперные точки – желаемые результаты, на которые мы работаем. Неинтересно рассказывать, что «Балтийский Заказчик» несколько лет занимается каким-то процессом. Интересно рассказать, что конкретно сделала компания за три года.
– Вы работаете преимущественно с коммерческими заказчиками или с бюджетными?
– Мы представляем интересы государственного заказчика по целому ряду контрактов. Мы помогаем своим опытом там, где очень серьезные бюджетные процессы сталкиваются с коммерческими процессами.
– Всегда ли удается согласовать интересы бюджетного заказчика и коммерческого исполнителя?
– Нет, не всегда. Есть объекты, по которым мы дошли до претензионной работы, до включения в реестр недобросовестных поставщиков. У госзаказчиков из-за сложной бюрократической системы бывают проблемы с предоставлением мотивированных отказов, с приемкой объектов. Но мы эти пробелы заполняем, чтобы у заказчика всегда была правильная, хорошая позиция. Интересы заказчика состоят в том, чтобы достичь какого-то результата. Если это возможно, мы этого достигнем. Если понятно, что в конкретном случае добиваться этого бесполезно, то надо безболезненно и правильно организовать смену подрядчика: с консервацией объекта при необходимости, с передачей дел новому подрядчику и т. д.
– Имеет ли значение характер самих объектов? Или Вам все равно, какие объекты администрировать?
– Все объекты нужны, мы всех заказчиков уважаем. Но, действительно, бывают вдохновляющие проекты – как, например, намывная территория. Или очень интересный проект в Петергофе, где мы столкнулись с давно существующей застройкой, абсолютно не соответствующей нормам. Люди там живут, но узаконить эти объекты нельзя. Нам предложили включиться в рабочую группу, чтобы разработать «дорожную карту» для приведения построенного в соответствие с нормативной базой.
Почему так популярны «дорожные карты» или сценарии? Потому что действительно важно все расписать. Раньше казалось, например, что в России невозможно работать в программе управления проектами (например, простейших Microsoft Project или Oracle Primaverа). Потому что нет связей, последовательности, логики. Это неправда. Благодаря «дорожным картам» они есть.
Есть такое замшелое мнение, что коммерческий заказчик, технадзор или, того хуже, заказчик государственный – это враги, с которыми в процессе строительства надо бороться. Ничего подобного! Ни у кого нет задачи «завалить» стройку. Стройнадзор, заказчик – так же заинтересованы в результате, как и подрядчик. Только к этому результату предъявляются очень жесткие требования. И получается, что бґольшая часть работы у нас даже не техническая, а лежит в области конфликтологии, а также в системах передачи информации и формирования промежуточных целей.
Сказывается разница менталитетов у представителей разных поколений. Производители работ, начальники участков на крупных объектах – как правило, все взрослые. Прошедшие еще советскую профессиональную школу. Крупные девелоперы, топ-менеджеры – молодые люди в возрасте от 35 до 45 лет.
– А Вы себя в таком окружении чувствуете молодой или взрослой?
– Конечно, молодой! Прежде всего, потому что я продолжаю учиться. Хотя работаю в строительстве уже 17 лет. Так что, когда у меня спрашивают, застала ли я на посту главного архитектора города Александра Викторова, отвечаю, что мое профессиональное общение с архитектурными кругами города началось еще тогда, когда главным архитектором был Олег Харченко.
А вообще, очень плохо, что новейшую историю архитектуры Петербурга и нормативных изменений нигде не преподают. Есть классика, есть существующая нормативная база. Но приходят к нам на практику выпускники ГАСУ с хорошим образованием и знанием актуальной нормативной базы и совершенно теряются, потому что не могут увязать то, что было совсем недавно, с тем, что есть сегодня. Поэтому на старте практики они должны изучить, как и что менялось в строительстве за последние 20 лет, начиная с функций Госстройнадзора и заканчивая порядком предоставления участков.
– Что стало самым мощным драйвером развития новой компании на старте?
– Безусловно, сама команда. Когда ты работаешь пусть даже топ-менеджером в какой-то структуре, ты знаешь, что за твоей спиной есть совет директоров, собственник. И за самые-самые важные решения ответственность можно переложить. Или выполнять чьи-то решения, дистанцируясь от них. В компании, которую создаешь ты сам, такое невозможно. Когда мы начали работать сами на себя, сначала все было на энтузиазме, на общении. Никто не будет работать с фирмой-однодневкой или с новой компанией, созданной неизвестно кем. Нам надо было напомнить о себе, создать репутацию уже независимой команде. Сейчас этот этап пройден. Нас знают лично и как специалистов, и как представителей компании «Балтийский Заказчик» – и мы этим очень удовлетворены.
– Какие стратегические цели перед собой ставите? Что сегодня для Вас ориентиры?
– За последние два года у нас сформировалось, исходя из потребностей заказчиков, три направления работы и один вид услуг. Первое направление – градостроительство и урбанистика, наиболее масштабное и востребованное. Второе направление – это интеграция и администрирование на стадии проектирования сложных объектов, в том числе медицинских. Нам хочется и дальше этим заниматься. Мы считаем, что объекты, по которым мы уже отработали, получились настолько хорошими, что грех это направление не развивать. Третье направление – сопровождение стройки с точки зрения заказчика, обособленно от подрядчика, субподрядчика и т. д.
А вид услуг, о котором я упомянула, – это составление сценариев и «дорожных карт» для заказчиков, инвесторов, да и для подрядчиков тоже. Потому что люди приходят с исходниками, идеями. Мы пытаемся сформулировать, чего же заказчики хотят и как это реализовать. А уж исполнять разработанные «дорожные карты» потом может кто угодно.
И конечно, сколько лет я работаю, а чувство эйфории, если хотите, при виде гигантского здания, которое ты полтора-два года назад придумывал на бумаге, перекрывает все минусы и сложности работы в строительстве. Мне кажется, это никогда не надоест.
Заместитель главы администрации Выборгского района Сергей Зайцев рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о перспективах развития северной части района, внесении поправок в Генплан, а также о том, что появится на месте завода «Климов».
– Какие крупнейшие инвестиционные проекты реализуются на территории района?
– Среди крупных инфраструктурных объектов могу выделить строительство нового мусороперерабатывающего завода в Левашово. Закладка первого камня с участием врио губернатора Георгия Полтавченко состоится 20 августа. Строительство завода реализуется в форме государственно-частного партнерства, партнером выступает греческий консилиум Nelector S.A. – Aktor Concession – Aktor S.A. Хотелось бы особо отметить, что строительство завода на территории, прилегающей к полигону ТБО ПТО-3 «Новоселки», который в настоящий момент уже исчерпал свой ресурс, позволит осуществить его закрытие и рекультивацию, и как следствие, улучшить экологическую ситуацию в городе. Крупный проект в области торговой недвижимости реализуется на Полюстровском пр., 80, где к концу года должен быть сдан ТРК «Европолис». В комплексе расположатся гипермаркет «Перекресток», кинотеатр, боулинг и многое другое. Ожидаем, что этот проект снимет проблему дефицита объектов коммерции в этой локации.
– Как обстоит дело с жилищным строительством? Какой объем жилья будет сдан в районе по итогам года?
– За первое полугодие 2014 года в районе было введено девять домов на 3,5 тыс. квартир. До конца года будет введено еще 11 домов. Крупнейший жилой проект в Выборгском районе – это «Северная долина» от компании «Главстрой-СПб». По итогам реализации проекта там будет проживать более 80 тыс. человек. Сейчас строительство идет полным ходом – в новые дома заселились около 30 тыс. человек, и это повлекло за собой ряд трудностей. Во-первых, это дефицит социальной инфраструктуры: сейчас там работает только один детский сад, школы нет, нет и поликлиники. Нам пришлось распределять детей по близлежащим дошкольным учреждениям. Отрадно, что ситуация меняется в лучшую сторону, к концу августа там сдадут еще один детский сад, в который дети смогут пойти уже после Нового года, деньги на выкуп объекта заложены в бюджете. В 2015 году запланирован выкуп еще одной школы. Мы также планируем выкупить там два помещения – для врача общей практики и под пункт охраны общественного порядка. Кроме того, есть проблемы с дорогами, которые построил «Главстрой-СПб». Дело в том, что у нас нет четкого механизма, по которому город может их выкупить. Сейчас над этим вопросом ломает голову КУГИ.
По соседству будет реализовано еще несколько крупных проектов. В Парголово, на бывших землях Л1, жилье строят шесть застройщиков. ППТ сейчас находится на утверждении. Вопросы «социалки» мы также держим на контроле – в этой зоне должно появиться три школы и два детсада. Там инвесторы пошли по такому пути: часть инвесторов перечислила деньги в бюджет на строительство инфраструктуры, остальные будут строить эти объекты, а город впоследствии выкупит. Еще один крупный проект – строительство на землях совхоза «Пригородный» жилого комплекса компанией «СК «Дальпитерстрой». С 2009 по 2013 годы здесь было введено девять жилых домов на 1173 квартиры. На 2014 год запланирован ввод в эксплуатацию трех жилых корпусов на 457 квартир, на 2015-2016 годы – еще пять жилых домов на 2486 квартир.
– Хватит ли ресурса улично-дорожной сети, чтобы «переварить» эти планы строителей?
– Разумеется, ввод всех объектов повлечет усиление нагрузки на основные магистрали в этой зоне. Уже сегодня можно задуматься о строительстве еще одного виадука в створе ул. Композиторов с выходом на Ольгинскую дорогу.
– Какой пакет социальных объектов готовитесь сдать до конца года?
– До конца 2014 года у нас появятся три новых детских сада – это Тихоокеанская, 16, в проекте «Дальпитерстроя», детсад на Кустодиева, 1, и садик в проекте «Главстрой-СПб». А уже в 2015 году в квартале, ограниченном Выборгским шоссе, пр. Просвещения, ул. Композиторов и ул. Хошимина, появится начальная школа на 300 мест. В этом же году откроется станция скорой медицинской помощи на пять машин в квартале, ограниченном пр. Просвещения, ул. Руднева, Поэтическим бульваром. Здесь же в 2016 году появится школа на 550 мест. Также в планах на 2015 год – открытие пожарного депо на два автомобиля на Большой Озерной, 55, лит. А. Администрации удалось договориться с Минобороны РФ о передаче городу здания бывшего военного госпиталя на Приозерском шоссе, 12, после капремонта здесь откроется поликлиника для жителей Осиновой Рощи.
– Остались ли в районе свободные земельные пятна под комплексное освоение территорий?
– Свободные участки остались в северной части района, однако их освоение пока тормозится желанием инвесторов изменить зонирование участков. В качестве примера могу привести территорию, на которую мы возлагаем особые надежды. Речь идет о пос. Торфяное. Мы стали инициаторами внесения поправок в Генплан города с целью сменить зону 2ЖД – малоэтажного строительства – на 3ЖД – средне- и многоэтажной застройки. Надеемся, что этот шаг сделает участок в 56 га более привлекательным для инвестора. Сейчас на участке есть 50 жилых домов, из них 23 дома признаны аварийными и подлежат расселению. Эти несколько десятков зданий находятся в ужасном состоянии, по сути, это депрессивная зона. Выход один – поменять зону, найти хорошего инвестора и реализовать здесь качественный проект, которого заслуживает эта зона.
По этому же пути идут собственники участков совхоза «Пригородный». Там тоже есть идея сменить 2ЖД на 3ЖД, чтобы построить некие архитектурные доминанты. Все эти вопросы поднимались застройщиками во время публичных слушаний по Генплану. Их желание понятно, это способ повысить экономическую эффективность проектов. Мы эти пожелания включили в протокол, теперь дело за городской комиссией по Генплану.
– Есть ли бизнес-планы по редевелопменту промышленных территорий в районе?
– В рамках общественных слушаний по Генплану были предложения по переводу части производственного комплекса завода «Светлана» из зоны П в зону деловой застройки, чтобы перепрофилировать часть объекта под бизнес-центр. Но точной информации о планах собственника пока нет. Могу лишь сообщить, что сейчас совместно с Комитетом по физической культуре и спорту проводится работа по передаче в собственность Санкт-Петербурга земельного участка, расположенного по адресу: Кантемировская ул., 18, лит. А, принадлежащего крупному промышленному предприятию ОАО «Климов», для строительства спортивного комплекса за счет средств бюджета Санкт-Петербурга.
– Какая судьба ждет здание бывшего кинотеатра «Фестиваль»? Будет ли объект реконструирован или снесен?
– Тут есть два варианта. Комитет по строительству и КУГИ рассматривают вопрос о возможности размещения в здании бывшего кинотеатра производственной базы телеканала «Санкт-Петербург». Мы же, в свою очередь, предлагаем разместить в указанном здании районный Дом молодежи в целях обеспечения жителей района услугами подростково-молодежных клубов. Мы выступаем за то, чтобы здание осталось в городской собственности и не было отдано частникам. Еще один объект, который может быть передан под культурную функцию, – здание бывшего ресторана «Охотничий домик» на пр. Энгельса, 28, корп. 2. Напомню, участок был передан ООО «Трансатлантика» в 2002 году под размещение Центра досуга. А в мае 2013 года распоряжение было признано утратившим силу. В связи с тем что в данном микрорайоне полностью отсутствуют учреждения культурно-досугового типа, мы направили в адрес Комитета по культуре предложение о создании в указанном здании объекта культуры. Однако, по информации комитета, в настоящее время ООО «Трансатлантика» оспаривает в судебном порядке правомочность отмены договора аренды.