Мария Голубева: «Удовлетворена репутацией нашей компании»
Самым важным достижением за три года существования компании «Балтийский Заказчик» ее управляющий партнер Мария Голубева считает независимость. По ее мнению, это дает возможность наиболее качественно представлять интересы любого заказчика – и коммерческого, и государственного.
– Ваша компания зарегистрирована в 2014 году. Насколько сложно было войти в рынок в условиях экономического кризиса и чего за это время удалось достичь?
– Вынуждена напомнить, что в конце 2013 года я покинула группу компаний «Единые решения», основав с партнерами новую компанию – ООО «Балтийский Заказчик», которая сконцентрировалась именно на службе заказчика. Главной задачей было исключить любую заинтересованность и зависимость от собственно проектирования и строительства. Для нас главное – полноценное представление интересов заказчика. Именно поэтому у нас за три года выстроилась очень хорошая работа с органами исполнительной власти.
Кроме того, у нас сейчас достаточно много контрактов с крупными застройщиками. К примеру, мы отработали три контракта с Glorax Development, в том числе на намывной территории. У нас два контракта с «РосСтройИнвестом». У этих компаний свои разработчики, но нет службы, которая занялась бы администрированием, составила правильную «дорожную карту», предложила варианты решения сложных и нестандартных задач.
Очень часто с нами заключают краткосрочные договоры только для того, чтобы мы написали правильный сценарий, разобрались в вопросе и сделали «дорожную карту», по которой десятки сотрудников этой компании будут работать следующие два года. Это, например, «дорожные карты» на стадии градостроительства (в нашей компании сложилось целое направление, которое занимается именно градостроительной документацией, «урбанистикой» с точки зрения сопровождения проектов, принятия правильных, с нормативной точки зрения, комплексных решений). Отдельно выстроилась целая линия по сопровождению, администрированию, интегрированию сложного технологического проектирования. В частности, за 2017 год мы отработали четыре технологически сложных медицинских объекта.
Проблему представляет собой недопонимание между инвестором, собственником – и подрядчиком, исполнителем. Порой есть гигантская разница между тем, как собственник и инвестор формулирует задачу, и тем, как ее слышат и начинают потом выполнять. Исполнителям необходимо «перевести» задачу, поставленную заказчиком, и объяснить, какие действия пошагово надо выполнять для ее реализации.
А в работе с инвестором, собственником – важно обосновать отчеты исполнителя и (или) объяснить, что он имеет в виду.
Благодаря тому, что мы независимы, мы можем концентрироваться не на процессе, а на результате. Кому-то выгодно работать два-три года на каком-то проекте. А у нас всегда есть конкретные реперные точки – желаемые результаты, на которые мы работаем. Неинтересно рассказывать, что «Балтийский Заказчик» несколько лет занимается каким-то процессом. Интересно рассказать, что конкретно сделала компания за три года.
– Вы работаете преимущественно с коммерческими заказчиками или с бюджетными?
– Мы представляем интересы государственного заказчика по целому ряду контрактов. Мы помогаем своим опытом там, где очень серьезные бюджетные процессы сталкиваются с коммерческими процессами.
– Всегда ли удается согласовать интересы бюджетного заказчика и коммерческого исполнителя?
– Нет, не всегда. Есть объекты, по которым мы дошли до претензионной работы, до включения в реестр недобросовестных поставщиков. У госзаказчиков из-за сложной бюрократической системы бывают проблемы с предоставлением мотивированных отказов, с приемкой объектов. Но мы эти пробелы заполняем, чтобы у заказчика всегда была правильная, хорошая позиция. Интересы заказчика состоят в том, чтобы достичь какого-то результата. Если это возможно, мы этого достигнем. Если понятно, что в конкретном случае добиваться этого бесполезно, то надо безболезненно и правильно организовать смену подрядчика: с консервацией объекта при необходимости, с передачей дел новому подрядчику и т. д.
– Имеет ли значение характер самих объектов? Или Вам все равно, какие объекты администрировать?
– Все объекты нужны, мы всех заказчиков уважаем. Но, действительно, бывают вдохновляющие проекты – как, например, намывная территория. Или очень интересный проект в Петергофе, где мы столкнулись с давно существующей застройкой, абсолютно не соответствующей нормам. Люди там живут, но узаконить эти объекты нельзя. Нам предложили включиться в рабочую группу, чтобы разработать «дорожную карту» для приведения построенного в соответствие с нормативной базой.
Почему так популярны «дорожные карты» или сценарии? Потому что действительно важно все расписать. Раньше казалось, например, что в России невозможно работать в программе управления проектами (например, простейших Microsoft Project или Oracle Primaverа). Потому что нет связей, последовательности, логики. Это неправда. Благодаря «дорожным картам» они есть.
Есть такое замшелое мнение, что коммерческий заказчик, технадзор или, того хуже, заказчик государственный – это враги, с которыми в процессе строительства надо бороться. Ничего подобного! Ни у кого нет задачи «завалить» стройку. Стройнадзор, заказчик – так же заинтересованы в результате, как и подрядчик. Только к этому результату предъявляются очень жесткие требования. И получается, что бґольшая часть работы у нас даже не техническая, а лежит в области конфликтологии, а также в системах передачи информации и формирования промежуточных целей.
Сказывается разница менталитетов у представителей разных поколений. Производители работ, начальники участков на крупных объектах – как правило, все взрослые. Прошедшие еще советскую профессиональную школу. Крупные девелоперы, топ-менеджеры – молодые люди в возрасте от 35 до 45 лет.
– А Вы себя в таком окружении чувствуете молодой или взрослой?
– Конечно, молодой! Прежде всего, потому что я продолжаю учиться. Хотя работаю в строительстве уже 17 лет. Так что, когда у меня спрашивают, застала ли я на посту главного архитектора города Александра Викторова, отвечаю, что мое профессиональное общение с архитектурными кругами города началось еще тогда, когда главным архитектором был Олег Харченко.
А вообще, очень плохо, что новейшую историю архитектуры Петербурга и нормативных изменений нигде не преподают. Есть классика, есть существующая нормативная база. Но приходят к нам на практику выпускники ГАСУ с хорошим образованием и знанием актуальной нормативной базы и совершенно теряются, потому что не могут увязать то, что было совсем недавно, с тем, что есть сегодня. Поэтому на старте практики они должны изучить, как и что менялось в строительстве за последние 20 лет, начиная с функций Госстройнадзора и заканчивая порядком предоставления участков.
– Что стало самым мощным драйвером развития новой компании на старте?
– Безусловно, сама команда. Когда ты работаешь пусть даже топ-менеджером в какой-то структуре, ты знаешь, что за твоей спиной есть совет директоров, собственник. И за самые-самые важные решения ответственность можно переложить. Или выполнять чьи-то решения, дистанцируясь от них. В компании, которую создаешь ты сам, такое невозможно. Когда мы начали работать сами на себя, сначала все было на энтузиазме, на общении. Никто не будет работать с фирмой-однодневкой или с новой компанией, созданной неизвестно кем. Нам надо было напомнить о себе, создать репутацию уже независимой команде. Сейчас этот этап пройден. Нас знают лично и как специалистов, и как представителей компании «Балтийский Заказчик» – и мы этим очень удовлетворены.
– Какие стратегические цели перед собой ставите? Что сегодня для Вас ориентиры?
– За последние два года у нас сформировалось, исходя из потребностей заказчиков, три направления работы и один вид услуг. Первое направление – градостроительство и урбанистика, наиболее масштабное и востребованное. Второе направление – это интеграция и администрирование на стадии проектирования сложных объектов, в том числе медицинских. Нам хочется и дальше этим заниматься. Мы считаем, что объекты, по которым мы уже отработали, получились настолько хорошими, что грех это направление не развивать. Третье направление – сопровождение стройки с точки зрения заказчика, обособленно от подрядчика, субподрядчика и т. д.
А вид услуг, о котором я упомянула, – это составление сценариев и «дорожных карт» для заказчиков, инвесторов, да и для подрядчиков тоже. Потому что люди приходят с исходниками, идеями. Мы пытаемся сформулировать, чего же заказчики хотят и как это реализовать. А уж исполнять разработанные «дорожные карты» потом может кто угодно.
И конечно, сколько лет я работаю, а чувство эйфории, если хотите, при виде гигантского здания, которое ты полтора-два года назад придумывал на бумаге, перекрывает все минусы и сложности работы в строительстве. Мне кажется, это никогда не надоест.
Заместитель генерального директора «Северо-Запад Инвест» Владимир Жуйков рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о технологиях экологической защиты в рамках проекта «Новый берег», сходстве проекта с немецким Hafencity и о том, в чем состоит отличие работы российских экологов от их зарубежных коллег.
– На какой стадии находится на данный момент проект «Новый берег»?
– Сегодня все идет по плану, но с некоторым опозданием. В данный момент мы заканчиваем все работы, связанные с проектом планировки территории, готовимся до конца года выйти с ППТ на правительство. Кроме того, мы готовим окончательный вариант схемы взаимодействия с правительством города относительно строительства инженерной и социальной инфраструктуры. Ожидается, что по итогам переговоров будет выпущен отдельный документ, в котором все эти обязательства будут прописаны.
– Позиция города в отношении финансирования строительство инженерных сетей не поменялась?
– Не поменялась. Мы идем навстречу городу и выполним работы по прокладке магистральных сетей за свой счет.
– На ваш взгляд, почему вообще родилась идея развивать город в сторону акватории залива, намывать новые территории? Что побуждает девелоперов участвовать в таких проектах?
– Для бизнеса преимущества строительства на намыве очевидны. Прибрежные территории всегда более привлекательны для проживания и более перспективны с точки зрения городского развития. Это исключительные видовые характеристики, благоприятная экологическая обстановка, близость санаторно-курортной и развлекательной инфраструктуры. Все понимают, что прибрежные зоны – это лучшие территории города, поэтому их застройка велась активно во все времена. И застраивались они не потому, что не хватало территорий, а потому что это была сознательная градостроительная политика. В первую очередь застраивались набережные, то есть места, которые представляют собой лицо города, практически все территории, которые примыкают к воде, являются искусственными объектами. Дело в том, что дельта Невы отличалась болотистой местностью, строить на которой было проблематично. Для формирования берегов нашим предкам приходилось насыпать новые земельные участки, например территория Летнего сада является большей частью искусственной. Именно поэтому я считаю, что намыв – это нормальная градостроительная практика, которая длится уже сотни лет. Город расширяется и растет – остановить этот процесс невозможно.
– А где предел этого роста? Какие перспективы дальнейшей экспансии города на акваторию залива?
– Не думаю, что намыв станет массовой практикой, потому что каждый подобный проект возникает только в том случае, если характеристики территории не противоречат множеству условий и требований. Поэтому процесс выбора площадки сопряжен с глубочайшим природно-экологическим анализом территорий.
По сути, наш участок был последней зоной, где имелись все предпосылки для реализации проекта такого масштаба. Сегодня здесь заброшенный подтопляемый берег, и попытки развития этих территорий город предпринимал еще с 1990-х годов. Сначала землю здесь пытались освоить фрагментарно, по кускам, но из-за отсутствия здесь инженерной инфраструктуры и постоянного подтопления девелоперы так и не смогли создать здесь ничего толкового. Город принял решение найти такого инвестора, который мог бы осуществить инженерную подготовку всей территории. Что касается появления новых проектов намыва, то я не думаю, что это реально, во всяком случае в обозримой перспективе. Могут возникнуть лишь небольшие проекты, предусматривающие локальный намыв новых территорий.
– Эксперты-экологи уже несколько лет подряд говорят о пагубном влиянии работ по намыву территорий на экосистему Невской губы. Согласны ли с этими опасениями?
– Влияние намывных территорий на экосистему залива есть, все это понимают. Вопрос в оценке степени этого влияния, а также в объеме и характере тех мер, которые предпринимаются, чтобы это влияние минимизировать. Я имею в виду прежде всего технологию намыва, потому что сам по себе спектр технологических возможностей для создания новых территорий огромный. В нашем случае мы сделали все, чтобы снизить влияние строительных работ на окружающую среду.
– Какое конкретно технологическое решение будет применено?
– Мы учли все трудности, с которыми столкнулись строители при намыве «Морского фасада». Самые большие проблемы связаны с возникновением шлейфа взвеси, который распространяется в Финский залив. Для решения этой задачи проектом предусматривается, что место намыва отделяется специальной дамбой. Таким образом строительная площадка полностью изолируется от залива, и только тогда начнутся работы по намыву территорий. Длина дамбы, которая обойдется нам в 10 млрд рублей, составит более 3,5 км. Впоследствии дамба превратится в набережную – красивое общественное пространство с пляжем. Очень важно, что вода, вытекающая в залив, будет проходить очень длинный путь, около 7 км, на этом промежутке происходит осаждение песчаной взвеси. То есть поток становится практически чистым, кроме того, на выходе стоят специальные фильтры.
– Инвестор проекта «Морской фасад» платил компенсацию в Росрыболовство за ущерб, нанесенный популяции корюшки. Будете делать аналогичную выплату?
– Эта стандартная практика, ничего необычного здесь нет. Наш проект прошел государственную экологическую экспертизу, и там сформулирован весь объем ущерба, который мы наносим рыбному хозяйству, и соответствующие объемы компенсаций. Все это достаточно легко считается.
– Звучит все складно, но со стороны проекты намывных территорий все равно выглядят как нечто инородное, неестественное, а потому воспринимаются общественностью негативно. Вы говорите, что ущерб от намыва неоспорим, так зачем же наносить этот вред сознательно?
– Любая хозяйственная деятельность человека связана с нанесением ущерба окружающей среде. Даже при работах в чистом поле. Кстати, если говорить о дефиците площадок для строительства в городе, то согласно Генплану мест для жилищного строительства в городе осталось не так уж много. Город со всех сторон окружен сельхозугодиями и лесами. В процессе освоения этих земель экосистеме наносится еще больший вред. Ведь рыба – это возобновляемый ресурс, это контролируемый процесс, а сельхозугодия изымаются и застраиваются необратимо. Выбора у строителей нет. Если говорить о застройке промышленных зон, то предприятия тоже нужно куда-то перевозить.
– А насколько дороже выйдет для девелоперов земля на намыве?
– Не буду отрицать, участки на намывных территориях для девелоперов окажутся несколько дороже, чем на существующих территориях, но это будет стоимость, сопоставимая с расценками в Курортном районе. Цены на землю здесь будут выше, чем в промышленных зонах города, но нужно понимать, что, во-первых, промзоны практически все уже распроданы, а во-вторых, у недействующих ныне заводов, как правило, есть несколько десятков собственников, договориться с которыми зачастую невозможно.
– Обращались ли к зарубежному опыту намыва территорий? Можете привести удачные или неудачные примеры таких преобразований?
– Разумеется, мы обращались к зарубежному опыту как непосредственно намыва территорий, так и строительства на новообразованных участках. В значительной степени мы опирались на опыт немецкого проекта Hafencity в Гамбурге. Проект очень похож по размеру и схеме освоения. Единственное отличие – там все предварительные работы взял на себя муниципалитет. У администрации Петербурга на это денег нет, поэтому данными работами занимаемся мы. Также мы видели, как намывают в Голландии – там просто стоит труба, из которой в море хлещет метровая струя песка. И местные экологи не бьют тревогу по этому поводу. Вообще подход к защите окружающей среды у нас разнится. На Западе научились правильно оценивать ущерб от строительства, они полностью контролируют этот процесс. Да, у них песок сыпется прямо в море, но при этом красивейшая песчаная дюна по соседству огорожена, защищена от осыпания, по ней ходить нельзя. Нашу дюну в Сестрорецке экологи почему-то никак не защищают. По ней ездят машины, там разводят костры. В результате этот уникальный природный объект в скором времени просто исчезнет. Наши экологи, к сожалению, очень конъюнктурно обращаются с темами экозащиты, они защищают не среду, а обращают внимание лишь на те отдельные участки, которые легко могут вызвать общественный резонанс.