Л.Каплан: Саморегулирование должно войти в свои права
Приближается дата отмены обязательного лицензирования в строительной сфере (1 июля
- Лев Моисеевич, расскажите о Вашем видении принципов работы саморегулируемой организации и схем ее взаимодействия с различными структурами – коммерческими, государственными, общественными, - так сказать «в идеале».
- Главная цель создания саморегулируемых организаций – разработка стандартов и правил и контроль их выполнения. Больше ничего не требуется. Главное не мешать этой очень важной и нужной работе.
С государственными органами отношения выстраиваются четкие и понятные. С одной стороны, государственные органы не могут, не имеют права руководить работой саморегулируемой организации и мешать ей выполнять уставные задачи. И в то же время, конечно, СРО будет активно сотрудничать с органами власти, поскольку в руках у них сосредоточены основные ресурсы.
- В интервью АСН-инфо А.Толкачев заметил, что ни одной общественной организацией строителей до сих пор не высказаны подходы к выработке отраслевых стандартов, и ничего другого, как «перелицевать» требования лицензирующих органов, никто предложить не сможет.
- Это не соответствует истине. В частности, «Союзпетрострой» уже давно четко сформулировал стандарты и правила. Позволю себе процитировать фрагмент соответствующего документа:
«- Положительный имидж компании:
а) отзывы заказчиков и потребителей,
б) стаж работы на рынке строительства не менее 3 лет.
- Качество строительства
а) справка Гортехнадзора об отсутствии нарушений (за 3 года),
б) наличие эффективной системы контроля качества или сертификат ICO-9000, 9001,
в) лицензия на строительство особо сложных объектов (в случаях предусмотренных законом).
- Соблюдение сроков ввода объектов или выполнения комплексов работ (для субподрядных организаций)
а) справка службы Государственного строительного надзора (за 3 года),
б) и (или) справка заказчика об исполнении инвестиционных договоров (за 3 года),
в) справки застройщиков или генподрядчиков о сроках выполнения комплексов работ.
- Квалифицированный руководящий и производственный персонал
а) документ, подтверждающий наличие высшего профильного образования у руководителя компании, 2/3 членов коллегиального органа управления и не менее двух штатных сотрудников дирекции,
б) документ, подтверждающий наличие профильного высшего или среднего образования у линейного персонала (прорабов, мастеров).
- Современная производственная база
а) справка о строительных машинах (собственных или арендованных) и другом производственном оборудовании.
- Финансовая устойчивость и экономическая эффективность
а) годовые бухгалтерские отчеты (за 3 года),
б) справка о дебиторской и кредиторской задолженности».
На мой взгляд, эти стандарты и правила на порядок жестче и понятнее, чем лицензионные требования, и самое главное – саморегулируемая организация, в отличие от единого на всю Российскую Федерацию лицензионного органа, обязана контролировать деятельность своих членов (их количество обозримо и поддается реальному контролю) и отвечать за качество их работы.
- Лицензии ФЛЦ при Росстрое действовали на всей территории РФ и, соответственно, имевшая лицензии компания имела право работать в любой точке страны. Не может ли случиться так, что региональные СРО будут лоббировать узко-местные интересы, не допуская на «свой» рынок строителей из других регионов?
- Членство в региональной саморегулируемой организации и будет означать право работать на всей территории России, и таким образом, не будет препятствовать работе той или иной компании в других регионах. И, соответственно, строители из других регионов на этих же принципах организуют свои саморегулируемые организации и могут работать у нас.
- Но ведь СРО в разных регионах – это самостоятельные структуры, и могут иметь различные требования, исполнение которых обязательно для доступа на рынок. Как нивелировать эту разницу?
- Не думаю, что в этом вопросе могут возникнуть какие-то серьезные сложности. Стандарты и правила, например, в Санкт-Петербурге, будут едиными для всех. Это уже фактически принятое решение. Такие же единые требования к этим стандартам и правилам вырабатывает Российский Союз строителей. Думаю, что, в конечном счете, если образуется общенациональная саморегулируемая организация (а она, скорее всего будет сформирована), то будет достигнуто и единообразие этих требований.
- В интервью АСН-инфо А.Толкачев заметил также, что крупные компании стремятся превратить СРО в инструмент влияния и давления на более слабых конкурентов. В связи с ростом монополизации, не опасаетесь ли Вы, что некоторые крупные строительные фирмы начнут создавать СРО «под себя», для отстаивания своих интересов, а не интересов отрасли?
- Опасность монополизации рынка существует. Очевидно, что крупные строительные компании объединятся в свою саморегулируемую организацию, а средние и малые компании – в свою. Каждая из этих организаций будет отстаивать интересы своих членов и, в конечном счете, при беспристрастной позиции властей, интересы и пожелания всех игроков рынка будут учтены. Будет выработана своего рода равнодействующая этих интересов – власти, общества, бизнес-сообществ. Таким образом, интересы отрасли будут соблюдены.
- Недавно и. о. руководителя Росстроя вновь высказался за сохранение лицензирования в строительстве. Что Вы думаете по этому поводу? Возможно ли комбинирование системы лицензирования и отраслевых стандартов в рамках СРО?
- По данному вопросу мнение господина Бланка не совпадает с позицией министра регионального развития Д.Козака, которую он высказывал уже неоднократно. На мой взгляд, вряд ли последний срок действия лицензий (1 июля
-На днях подписан Меморандум по взаимодействию и сотрудничеству петербургских строительных организаций в работе по созданию СРО. Несмотря на очень обтекаемые формулировки, этот документ поддержан не всеми общественными организациями строителей Петербурга. Как бы Вы прокомментировали создавшуюся ситуацию, и перспективы создания СРО в нашем городе?
- Меморандум подписывался, так сказать, поэтапно. 15 февраля
Этот Меморандум в принципе соответствует целям саморегулирования. Принципиально важно, как мне кажется, следующее.
Во-первых, создается не единая саморегулируемая организация (как предлагал в свое время генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» А. Белоусов), а будет столько СРО, сколько нужно городу. Они будут объединены в Союз саморегулируемых организаций.
Во-вторых, принята поправка, внесенная «Союзпетростроем» о том, что делегирование полномочий этому создаваемому Союзу СРО осуществляется на добровольной основе руководящими органами самостоятельных саморегулируемых организаций и только в рамках тех полномочий, которые прописаны в законе № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях».
«Союзпетрострой» уже на этом мероприятии первым подписал Меморандум, считает его очень полезным, своевременным и отвечающим интересам строительной отрасли в Санкт-Петербурге.
20-21 февраля состоялись совещание по вопросам создания СРО у вице-губернатора города, руководителя Союза строительных организаций и объединений Александра Вахмистрова и собрание ССОО, на котором Меморандум был принят в целом. Немаловажно, что в итоге к нему присоединились почти все объединения строителей города, включая тех, кто изначально занимал иную позицию.
Думаю, что, как справедливо отметил на церемонии подписания документа, Председатель Комитета по строительству Санкт-Петербурга Роман Филимонов, наш меморандум будет примером для всей страны.
Комиссия по подготовке внесения изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга завершила работу по поправкам.
Отметим, что в адрес комиссии был направлен целый поток обращений от различных субъектов градостроительной деятельности. В итоге было подано свыше тысячи предложений от юридических и физических лиц по учету их интересов в генплане. О работе комиссии над поправками в генплан рассказывает председатель КГА, главный архитектор Санкт-Петербурга Александр Викторов. – Александр Павлович, какие поправки были рассмотрены комиссией и с чем они были связаны?
– 21 февраля состоялось последнее заседание комиссии по внесению изменений в генплан. Поправки были разные, с разной степенью значимости, с разной заинтересованностью. В основном они касались интересов частного бизнеса.
К сожалению, было много попыток разместить жилье в зеленых зонах. Бизнес как относится – если не застроено – значит, свободно, а то, что там растет дуб вековой – это не имеет значения. В комиссию поступило свыше 200 предложений по замене рекреационного вида использования функциональных зон на иные виды использования. Из них приняты только восемь.
Было и так, что инвесторы, купившие территорию, пытались навязать комиссии свое видение функционального использования этой территории. Конечно, с какими-то предложениями мы можем согласиться, но еще раз напоминаю – перед тем, как покупать территорию – загляните в генплан и сверьте с ним свои планы. На комиссии рассматривалась ситуация, когда инвестор купил кусок леса с целью построить там жилье, однако по генплану там должен быть расположен крупный зеленый массив. Комиссия, естественно, ответила отказом. Это очень серьезная ситуация для инвестора…
А вообще принятые комиссией поправки носят преимущественно технический характер и связаны с корректурой границ функциональных зон и уточнением параметров застройки.
– Какие из принятых поправок наиболее глобальные и почему они были приняты?
– Наиболее значительные поправки в генплан были внесены в связи со стратегическими проектами, важными для города. В частности, были скорректированы сроки реализации и функциональное назначение территории «Морского фасада».
Ряд поправок связан с увеличением территорий производственных зон и изменением сроков реализации проектов производственных зон в Пушкинском, Красносельском, Петродворцовом, Выборгском и Курортном районах за счет территорий рекреационного назначения и сельхозиспользования, а также территорий общественно-деловой застройки.
Кстати, расчет потребности в территориях для размещения промышленных объектов показал, что в Санкт-Петербурге возможно сокращение территории промышленных зон до 7 тыс. га. Генплан также зарезервировал 9,5 тыс. га территорий терминально-складского и инженерно-транспортного использования. Поправки по производственным территориям увеличивают размеры этих зон дополнительно на 0,6 тыс. га.
Еще один ряд поправок связан с расширением жилищного строительства на южных пригородных территориях. Так, в Пушкинском районе – между Колпино и Московским шоссе – принято решение изменить зону сельхозназначения на зону малоэтажной индивидуальной жилой застройки.
Также принято предложение изменить функцию земельного участка, расположенного севернее Колпинского шоссе, между проектным продолжением ул. Софийской и отводом РАО ВСМ, на производственную зону для размещения домостроительного комбината.
Кроме того, потребовалось уточнение положения участков ряда федеральных и региональных дорог, – Западного скоростного диаметра, автомагистрали Москва – Санкт-Петербург, и новой широтной скоростной магистрали с мостом через Неву.
– Говорят, что генплан Санкт-Петербурга излишне детализирован…
– Излишняя детализация Генплана явилась ответом ожиданиям городского сообщества, что новый генплан решит все вопросы градостроительного планирования, как на макро-, так и на микроуровне.
Среди внесенных в генплан поправок принципиальное значение имеет комплексная поправка, касающаяся укрупнения схемы функционального зонирования территории Санкт-Петербурга. Она устраняет излишнюю детализацию генплана, что, в свою очередь, повышает степень свободы города в построении будущих градост рпоительных политик. Это особенно важно в связи с тем, что Санкт-Петербург активно развивается, и город заинтересован в приходе новых крупных компаний, новых инвесторов. Данная поправка делает Генеральный план более устойчивым к изменениям конъюнктуры рынка и стабильным на более продолжительный срок.
– После поправок как изменятся размеры жилых территорий, земель сельхозназначения?
– На 2025 год размеры жилых территорий, отведенных под индивидуальный жилой фонд, после поправок увеличиваются на 0,6 тыс. га, на 2015 год увеличение составляет 0,8 тыс. га. Для территорий многоквартирной застройки изменения составляют: на 2025 год – дополнительно 0,8 тыс. га, на 2015 год – дополнительно 1,5 тыс. га.
Относительно преобразования земель сельхохназначения первая редакция генплана предусматривала полное их сохранение до 2015 года в размере 14,2 тыс. га и сокращение к 2025 году до 6,2 тыс. га. Принятые комиссией поправки предполагают изъятие сельхоземель под строительство уже в период до 2015 года в размере 1,6 тыс. га. К 2025 году территории сократятся до 4,9 тыс. га.
– Принято решение о создании в Санкт-Петербурге «Объединенной судостроительной корпорации». Этот проект заставит вновь вносить поправки в Генплан?
– На сегодняшний день в городе три основных судостроительных площадки – это Балтийский завод, Адмиралтейская и Северная верфи. Очевидно, что любой градостроитель с удовольствием сменил бы функцию территории, на которой расположен Балтийский завод. Но на сегодняшний день это нереально – у завода есть реальные заказы, которые обеспечивают работу. Поэтому пока Балтийский завод останется на своем месте. И Адмиралтейские верфи останутся на своем месте, но могут быть изменения – все зависит от программ, которые могут быть приняты на федеральном уровне. Наверное, базой для размещения корпорации может стать Северная верфь, но говорить об этом серьезно пока рано – все будет зависеть от соотношения интересов города и интересов Федерации с точки зрения развития судостроения. Это все непросто.
С моей точки зрения, как Адмиралтейство со временем потеряло функцию судоверфи, так и южная часть Васильевского острова потеряет со временем судостроительную функцию. Эта территория – огромный резерв для общественно-делового, гражданского строительства. Но это вопрос не сегодняшнего дня и не этого генплана.
– Когда будут приняты поправки в генплан законодательно?
– На сегодняшний день подготовлено постановление правительства по внесению изменений в генплан, все оформлено протоколами. Правительство одобрило работу комиссии. Теперь сформированные поправки должны пройти всю процедуру проектного обоснования, то есть надо все посчитать, посмотреть, не нарушили ли мы соотношение баланса территорий, не нарушили ли мы где-то вопросы инженерии, транспортного обеспечения. Все это надо проверить и подсчитать, то есть провести еще одну проектную работу за бюджетные денежки. То есть город идет навстречу пожеланиям бизнеса.
После проектного обоснования этих изменений мы должны провести общественные слушания в 111 муниципальных образованиях, получить все согласования всех ведомств по этим поправкам, и финалом будет заключение госэкспертизы.
К 1 сентября документ должен быть представлен в правительство города, после чего передан в Законодательное собрание для утверждения.
– А как идет работа по подготовке Правил землепользования и застройки?
– Комиссия по Правилам землепользования работает, она постоянно действующая и будет работать столько, сколько работает генплан. Правила уточняют, детализируют генплан – функциональный состав зон, задают параметры объектов.
На сегодняшний день практически все подготовлено, подготовлено постановление правительства, проведены все общественные слушания, все поправки по общественным слушаниям учтены. Это постановление мы должны вынести на рассмотрение правительства 10 апреля. А дальше по процедуре – передача в Законодательное собрание для утверждения.
Наталья Бабаджанян
Депутаты Госдумы РФ готовятся рассмотреть во втором чтении законопроект «О государственном кадастре недвижимости», который должен сделать механизм учета домов и земель простым и прозрачным.Земельный кодекс РФ еще в 2001 году декларировал необходимость единства объекта недвижимости – земельного участка и того, что на нем расположено. Но законодательно этот постулат не был подкреплен.
Старые правила
Причем подобный правовой перекос оказался особенностью только нашей страны. Ведь в странах Западной Европы, и даже бывшего соцлагеря, давно перешли на единую систему учета. Правда, два года назад в России было создано новое ведомство – Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. И возник еще один правовой перегиб – ведомство по кадастру создано, а самого кадастра и закона для его создания нет.
Все объекты, подлежащие учету, распределены по различным реестрам. Их описание, идентификация и привязка к местности зачастую не соответствуют друг другу. Такой разброс сведений представляет большую проблему для тех, кто работает с недвижимостью, так как они не всегда могут выяснить, какими ограничениями и обременениями сопровождается объект.
Граждане тоже страдают от несовершенства законодательства. Чтобы сегодня оформить право собственности на земельный участок или дачный домик, им приходится месяцами обивать пороги разных ведомств. Вначале нужно собирать сведения, касающиеся земельного участка, определить его границы. Для этого вызывают землемеров, заплатив им деньги, причем немалые. Затем приходится разбираться с недвижимостью – снова вызывать специалистов, только теперь представителей БТИ, и опять платить. Но, что самое неприятное, собрав все сведения для регистрации и отстояв очередь, можно узнать, что сведения, которыми располагают два учетных ведомства, противоречат друг другу. В результате в регистрации будет отказано.
Безусловные «плюсы»
Новый закон должен проблему решить. Согласно этому документу, в стране будет создан единый реестр объектов недвижимости для целей налогообложения. В качестве объектов кадастрового учета предлагается рассматривать земельные участки, здания и сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения, территориальные и функциональные зоны, зоны с особыми условиями использования территории. Вводится понятийный аппарат: «объект кадастрового учета», «государственный кадастр недвижимости», «правовая зона», «опорно-межевая сеть» и др. Закон также регламентирует порядок внесения и предоставления сведений в органы государственного кадастра недвижимости, порядок ведения кадастра. Вводится и понятие кадастровой стоимости. Ее будут рассчитывать по существующим методикам с учетом сложившихся рыночных цен на недвижимость в регионе и сведений о сделках с аналогичными объектами.
Кроме того, новый закон поможет решить вопросы монополизации и дороговизны работ по оформлению недвижимости. Ведь при объединении двух учетных систем в одну уйдут в прошлое землемеры и эксперты БТИ, на их место придут кадастровые инженеры. Это новый вид специалистов, которые будут заниматься и землеустроительными работами, и технической инвентаризацией зданий и сооружений. Это должны быть специалисты, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, имеющие высшее образование и стаж работы не менее двух лет по специальности. Работа кадастровых инженеров – это вид коммерческой деятельности на основании публичного возмездного договора. В отличие от своих предшественников, новые специалисты должны состоять в саморегулируемых организациях и страховать свою профессиональную ответственность. По оценкам экспертов, уже сейчас многие компании готовы оказывать подобные услуги. Выход же на рынок новых игроков плюс здоровая конкуренция сделают этот вид услуг дешевым и качественным.
Вероятные «минусы»
Обсуждая законопроект, депутаты и эксперты пришли к выводу, что, бесспорно, единый кадастр недвижимости нужен. Его появление продиктовано назревшей необходимостью создания законодательной системы защиты имущественных прав на недвижимость. Но, как любой «сырой» закон, которому еще предстоит доработка, данный документ имеет и ряд «минусов».
Как рассказал заместитель председателя думского комитета по собственности Евгений Богомольный, во-первых, мы имеем дело с явным избытком сведений, необходимых для проведения кадастрового учета. А в законе должно быть четко прописано все, вплоть до требований к зданиям. «Иначе на местах пробелы в законе будут вызывать волюнтаризм мелких чиновников, которые начнут требовать от людей тысячи всяких справок», – заявил депутат. Во-вторых, необходимо производить постановку на кадастровый учет исключительно на основании минимально необходимого и закрытого перечня документов, позволяющих индивидуализировать конкретный объект из множества других объектов. И, наконец, закон, в нынешней его редакции не создает четких условий и не предусматривает конкретных правовых механизмов объединения сведений технического учета зданий и сведений Единого государственного реестра земель. Он не определяет сроки передачи информации по ранее учтенным объектам от организаций, осуществлявших технический и кадастровый учет, специально уполномоченному органу.
«Но мы работаем над этими минусами», – заключил эксперт.
Наталья Ковтун