Георгий Богачёв: «Основной этап реформы саморегулирования пройден без особых потрясений»
Координатор НОСТРОЙ по СЗФО Георгий Богачёв рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику» о текущей ситуации в саморегулировании строительства на Северо-Западе и о приоритетных задачах развития отрасли на 2018 год.
– Георгий Игоревич, в 2017 году институт саморегулирования в строительстве значительно реформировался. Как Вы оцениваете произошедшие перемены? Как с реформой отрасли справились СРО Северо-Запада?
– В 2017 году, в соответствии с 372-ФЗ, в саморегулировании строительства действительно произошли глобальные перемены. Они назрели давно и были направлены на очищение отрасли от недобросовестных саморегулируемых организаций. Возможно, не все произошло, как изначально задумывалось, но, в целом, можно сказать, что основной этап реформы саморегулирования пройден достаточно успешно. В настоящее время реформирование продолжается. Выполняются задачи, направленные на дальнейшее совершенствование отрасли.
Если говорить конкретно о СЗФО, то у нас основной и, наверное, самый важный этап реформирования деятельности саморегулируемых организаций шел в плановом рабочем режиме. Об этом я уже неоднократно говорил. Мы потеряли отдельные СРО, но в целом обошлось без серьезных потрясений, которых боялись многие представители саморегулируемых организаций.
– Сколько в настоящее время действует СРО в СЗФО?
– В конце 2017 года две организации округа прекратили свою деятельность в связи с реорганизацией и были исключены из государственного реестра СРО. В январе 2018 года в связи с несоответствием требованиям законодательства к саморегулируемым организациям из госреестра были исключены сведения еще о двух СРО из Ленинградской области и Калининграда. На данный момент в Северо-Западном федеральном округе осталось 14 СРО.
В настоящее время НОСТРОЙ продолжает мониторинг деятельности саморегулируемых организаций. Ростехнадзор проверит одну СРО Северо-Запада в первом квартале и две СРО – во втором.
– А какова ситуация с наполнением компенсационных фондов у работающих СРО?
– В так называемой «красной зоне» (когда размещенных на спецсчете средств компфонда не хватает на действующих членов) сейчас находятся две саморегулируемые организации округа: из Ленобласти и из Мурманска. У некоторых СРО часть средств компенсационного фонда продолжает оставаться «замороженной» в банках, лишенных лицензии.
Отмечу, что в Государственной Думе рассматривается подготовленный Минстроем России законопроект, предлагающий поправки в Градкодекс. Одна из новелл законопроекта определяет порядок исчисления необходимого для существования СРО объема компенсационных фондов возмещения вреда и обеспечения договорных обязательств, а также порядок учета средств компфондов, утраченных или зависших в банках с отозванными лицензиями. Правда, пока не ясно, как это отразится на деятельности СРО с зависшими в банках-банкротах деньгами. Добавлю, что в настоящее время НОСТРОЙ также рассматривает предложения СРО СЗФО, направленные на дальнейшее совершенствование законодательства в сфере саморегулирования.
– Одно из значительных нововведений прошлого года – это Национальный реестр специалистов. Как в настоящее время проходит его формирование в СЗФО?
– В значительной степени СРО округа справляются с его формированием. По состоянию на 12 февраля, от Северо-Запада в НОСТРОЙ поступило 9527 заявлений. 8281 специалист включен в реестр. Немного подводит Мурманская область, где ощущается напряженная ситуация со специалистами; их нехватка – около 50%. Отмечу, что у представителей СРО СЗФО давно имеется множество предложений по дальнейшему совершенствованию НРС, который должен стать не формальным банком данных о специалистах, работающих в строительных компаниях, а эффективным инструментом для оценки кадрового потенциала отраслевых организаций.
– Чем в ближайшее время будут заниматься саморегулируемые организации СЗФО и какие актуальные задачи сейчас поставлены перед отраслью?
– Сейчас саморегулируемые организации приступили к сбору отчетности о деятельности своих членов за прошедший календарный год. Очень много вопросов возникает при определении совокупного размера обязательств по договорам строительного подряда и определении уровня ответственности членов СРО. Поскольку нюансы не урегулированы нормативными правовыми актами, нами будет организован семинар для специалистов СРО.
В НОСТРОЙ разрабатываются стандарты деятельности СРО. Окружная конференция СЗФО приняла решение о необходимости придания им статуса методических документов. Сейчас проводится дополнительное обсуждение проектов стандартов на рабочих совещаниях НОСТРОЙ с участием представителей саморегулируемых организаций Северо-Запада. После доработки документы еще раз будут рассматриваться окружными конференциями.
– Как оцениваете происходящие изменения в строительной отрасли – и в частности, последние поправки в 214-ФЗ?
– Наверное, выражу общую обеспокоенность представителей строительного бизнеса. Застройщики уверены, что принятые летом последние поправки в 214-ФЗ, которые должны вступить в силу с 1 июля 2018 года, существенно ужесточают правила игры на рынке долевого строительства. Они могут способствовать уходу строителей из бизнеса и появлению новых обманутых дольщиков. В настоящее время регионы и строительное сообщество выступают с инициативами смягчения данных радикальных правок. Эти инициативы уже услышаны законодателями и чиновниками. Будем надеяться, что никакого коллапса в жилищном строительстве не произойдет.
Петербург обладает большим потенциалом для реализации мало- и среднеэтажных проектов, но индустрия возведения жилья в городе сосредоточена в основном на многоэтажном строительстве, считает генеральный директор компании «Второе партнерство», девелопер и инвестор проекта «Прибрежный квартал» Михаил Голубев.
– Михаил, Вы уже более 20 лет работаете на рынке недвижимости. Почему Вы решили развивать свой бизнес, быть самостоятельным? И как оцениваете результаты в целом?
– Мой первый опыт работы на этом рынке связан с волной приватизации недвижимости в 1991 году, с участием в аукционах Фонда имущества. Потом был продолжительный период риэлторской деятельности. Логичным продолжением стал выход на рынок инвестиций и девелопмента жилой недвижимости. Речь идет о строительстве городского малоэтажного жилья, развитием таких проектов я занимаюсь с 1994 года и по сей день.
Конечно, было много различных соблазнов, в том числе принять участие в проектах по возведению многоэтажного жилья, но я всегда испытывал тягу к соразмерной человеку городской среде – к проектам малой этажности.
В те годы начали формироваться принципы создания комфортного жилья, в черте Петербурга стали появляться качественные проекты мало- и среднеэтажной застройки. Финансирование этих проектов поддерживал Европейский банк реконструкции и развития. Тогда, в частности, был дан старт проекту развития квартала 11Б микрорайона Коломяги, позднее он получил название «Никитинская усадьба».
Идеи (новый образ жизни, качественное домостроение, комфортная среда), которые закладывались в середине 1990-х, были прогрессивные, но многим проектам воплотиться в жизнь помешали экономические кризисы, которые один за другим сотрясали рынок недвижимости. Более того, законодательство в отрасли было еще сырым, постоянно происходили изменения в области градостроительного регулирования. Это чем-то схоже с тем, что происходит в этой сфере в последние годы.
Многие застройщики ушли в более понятное и экономически оправданное многоэтажное строительство. Во многом по тем же причинам возникли проблемы, связанные с согласованием разрешительной документации по «Никитинской усадьбе». Параллельно произошли разногласия внутри пула застройщиков территории, которых на тот момент было несколько.
– Какова судьба этого проекта сейчас?
– «Никитинская усадьба» фактически превратилась в проект, который сейчас принято называть комплексным освоением территорий (КОТ). Он включает около 70 жилых объектов – индивидуальные, блокированные и малоэтажные многоквартирные дома. В настоящее время не оформленными в собственность инвесторов остаются 7 зданий.
На волне борьбы с «самостроями», которая началась в стране и, в частности, в Петербурге с 2011 года, ситуация усугубилась. В Генплане на территории Коломяг было узаконено многоквартирное малоэтажное строительство. При этом в отдельных зонах сохранили индивидуальное жилищное строительство. В этой инвариантности администрация избрала этот квартал для борьбы с застройкой на землях ИЖС. Начались суды и разбирательства, было вынесено несколько решений по сносу зданий. Однако сейчас удалось найти понимание с властями, подписаны мировые соглашения, застройщикам выделено время на приведение в порядок согласовательно-разрешительной документации. Думаю, что к 2019 году все спорные вопросы будут урегулированы.
Хочется отметить, что «Никитинская усадьба» – это не несколько проблемных объектов, как сейчас принято считать. Это самодостаточный и благополучный квартал, что подтверждено высокой оценкой экспертов в области градостроительства и урбанистики. Проект, в частности, занял второе место (среди более чем 200 объектов) в рейтинге качества городской среды Петербурга – Best Housing – разработанном Институтом Урбанистики.
– Мы вплотную подошли к тем противоречиям и нестыковкам, которые сейчас есть в законодательстве. Что нужно, чтобы «малоэтажка» окончательно легализовалась?
– Основная проблема связана не с индивидуальными или многоквартирными жилыми домами, а с неопределенным статусом домов блокированной застройки. По Градкодексу, жилой дом блокированной застройки – это несколько жилых блоков (до 10), объединенных общими стенами и расположенных на отдельном земельном участке.
В Петербурге законом установлено, что каждый такой жилой блок должен иметь свой выделенный земельный участок. И разрешение на строительство выдается на каждый отдельный жилой блок – индивидуальный жилой дом. Это вызывает определенную путаницу, но, по крайней мере, в этих условиях можно работать.
Во многом правила игры на рынке удается сформировать с помощью организаций, которые работают над улучшением инвестиционного климата и поддержкой бизнеса в регионе, – Клуба лидеров Петербурга и Ленобласти, Агентства стратегических инициатив (АСИ).
– Малоэтажное строительство в городе – это скорее исключение из правил. Есть ли еще территории, где сегодня могут быть реализованы такие проекты?
– Город обладает огромным потенциалом в этом отношении: из 18-ти городских районов в 11-ти возможно малоэтажное строительство (Пушкинский, Приморский, Выборгский, Курортный и др.). Но по факту доля малоэтажной застройки в Петербурге составляет не более 2-3%.
Малоэтажное строительство постоянно выступает объектом изменений в законодательстве. Правильная постановка видов разрешенного использования участков и градостроительных параметров в этой зоне всегда проблематична. Я думаю, это связано со сформировавшейся в городе олигополией крупного строительного бизнеса и городских властей. Вся индустрия возведения жилья сосредоточена только на многоэтажном строительстве. Это привело к хаотичному развитию города, а теперь и области, возникла проблема дефицита социальной, инженерной и транспортной инфраструктур.
Город – это сложная система, она должна быть очень сбалансирована в своем развитии и учитывать множество интересов – предпринимателей, власти, жителей. В своем новом проекте, связанном с развитием крупной территории в Приморском районе, я ориентируюсь именно на эти принципы. Стараюсь сделать не локальный инвестппроект, а увязать его с комплексным устойчивым развитием всего Лисьего Носа как муниципального образования.
– Насколько я понимаю, речь идет о проекте «Прибрежный квартал». В какой стадии он находится?
– Как житель Лисьего Носа и практикующий девелопер, я просто обязан сделать свой район самым комфортным для проживания. Была разработана концепция развития всего муниципалитета, в рамках которой появился проект «Прибрежный квартал». Кроме того, создан некоммерческий фонд социально-экономического развития Лисьего Носа – «Морские Дубки», который предложил свои идеи и наработки администрации. Многие инвесторы готовы поддержать эту программу, поскольку место уникальное по расположению, природному ландшафту, исторической идентичности и инвестиционному потенциалу.
Наш проект развивается на 5 га, неподалеку от Финского залива, граничит с лесопарком. Проект разбит на несколько очередей и уже обеспечен всеми городскими коммуникациями. Первая очередь спроектирована в поддерживающем ландшафт так называемом органическом стиле – это бионические формы, дома-грибы.
– Дома-грибы – оригинальная, но не бесспорная концепция с архитектурной точки зрения. Кто Ваш покупатель?
– Парадокс, но факт: наши инвесторы и покупатели – городские жители. Они понимают, что несмотря на интеграцию в природную экосистему, за нашим проектом будущее городского расселения. Это подтверждается продажами. Наши покупатели – состоявшийся креативный класс, а за счет фильтра в виде нетрадиционной архитектуры проект органическим образом становится клубным.
Любой инновационный проект всегда испытывает определенные сложности в продвижении. Но мы движемся вперед, работаем над новыми продуктами – проектами таунхаусов. Например, один из них будет иметь название «Античные дворы».
– У Вас нет разногласий по поводу применения тех или иных новаций в Вашем проекте с разрешительными ведомствами? Например, КГА?
– Я хочу сказать, что постоянная работа Клуба лидеров и АСИ, направленная на улучшение бизнес-климата, дает свои плоды. На федеральном уровне генерируются инструменты, с помощью которых выстраивается диалог между предпринимательским сообществом и органами власти. Например, оперативное общение на удаленном доступе – запущена Единая система строительного комплекса (ЕССК), выдаются градпланы в электронном виде. Функционирует Проектный офис при губернаторе Санкт-Петербурга, Штаб по улучшению условий ведения бизнеса. Мы также активно взаимодействуем с Прокуратурой, так как диалог бизнеса и власти может быть бесконечным, а гражданам и инвесторам, которые приобретают недвижимость, нужна ясность.
Кстати
Объявлен открытый конкурс для молодых архитекторов «Прибрежный квартал – Код леса» на концепцию инновационной детской площадки и небольшой площади, а также общее решение территории. Регистрация заявок осуществляется до 10 мая, подача проектов – до 5 июня 2017 года.