Георгий Богачёв: «Основной этап реформы саморегулирования пройден без особых потрясений»
Координатор НОСТРОЙ по СЗФО Георгий Богачёв рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику» о текущей ситуации в саморегулировании строительства на Северо-Западе и о приоритетных задачах развития отрасли на 2018 год.
– Георгий Игоревич, в 2017 году институт саморегулирования в строительстве значительно реформировался. Как Вы оцениваете произошедшие перемены? Как с реформой отрасли справились СРО Северо-Запада?
– В 2017 году, в соответствии с 372-ФЗ, в саморегулировании строительства действительно произошли глобальные перемены. Они назрели давно и были направлены на очищение отрасли от недобросовестных саморегулируемых организаций. Возможно, не все произошло, как изначально задумывалось, но, в целом, можно сказать, что основной этап реформы саморегулирования пройден достаточно успешно. В настоящее время реформирование продолжается. Выполняются задачи, направленные на дальнейшее совершенствование отрасли.
Если говорить конкретно о СЗФО, то у нас основной и, наверное, самый важный этап реформирования деятельности саморегулируемых организаций шел в плановом рабочем режиме. Об этом я уже неоднократно говорил. Мы потеряли отдельные СРО, но в целом обошлось без серьезных потрясений, которых боялись многие представители саморегулируемых организаций.
– Сколько в настоящее время действует СРО в СЗФО?
– В конце 2017 года две организации округа прекратили свою деятельность в связи с реорганизацией и были исключены из государственного реестра СРО. В январе 2018 года в связи с несоответствием требованиям законодательства к саморегулируемым организациям из госреестра были исключены сведения еще о двух СРО из Ленинградской области и Калининграда. На данный момент в Северо-Западном федеральном округе осталось 14 СРО.
В настоящее время НОСТРОЙ продолжает мониторинг деятельности саморегулируемых организаций. Ростехнадзор проверит одну СРО Северо-Запада в первом квартале и две СРО – во втором.
– А какова ситуация с наполнением компенсационных фондов у работающих СРО?
– В так называемой «красной зоне» (когда размещенных на спецсчете средств компфонда не хватает на действующих членов) сейчас находятся две саморегулируемые организации округа: из Ленобласти и из Мурманска. У некоторых СРО часть средств компенсационного фонда продолжает оставаться «замороженной» в банках, лишенных лицензии.
Отмечу, что в Государственной Думе рассматривается подготовленный Минстроем России законопроект, предлагающий поправки в Градкодекс. Одна из новелл законопроекта определяет порядок исчисления необходимого для существования СРО объема компенсационных фондов возмещения вреда и обеспечения договорных обязательств, а также порядок учета средств компфондов, утраченных или зависших в банках с отозванными лицензиями. Правда, пока не ясно, как это отразится на деятельности СРО с зависшими в банках-банкротах деньгами. Добавлю, что в настоящее время НОСТРОЙ также рассматривает предложения СРО СЗФО, направленные на дальнейшее совершенствование законодательства в сфере саморегулирования.
– Одно из значительных нововведений прошлого года – это Национальный реестр специалистов. Как в настоящее время проходит его формирование в СЗФО?
– В значительной степени СРО округа справляются с его формированием. По состоянию на 12 февраля, от Северо-Запада в НОСТРОЙ поступило 9527 заявлений. 8281 специалист включен в реестр. Немного подводит Мурманская область, где ощущается напряженная ситуация со специалистами; их нехватка – около 50%. Отмечу, что у представителей СРО СЗФО давно имеется множество предложений по дальнейшему совершенствованию НРС, который должен стать не формальным банком данных о специалистах, работающих в строительных компаниях, а эффективным инструментом для оценки кадрового потенциала отраслевых организаций.
– Чем в ближайшее время будут заниматься саморегулируемые организации СЗФО и какие актуальные задачи сейчас поставлены перед отраслью?
– Сейчас саморегулируемые организации приступили к сбору отчетности о деятельности своих членов за прошедший календарный год. Очень много вопросов возникает при определении совокупного размера обязательств по договорам строительного подряда и определении уровня ответственности членов СРО. Поскольку нюансы не урегулированы нормативными правовыми актами, нами будет организован семинар для специалистов СРО.
В НОСТРОЙ разрабатываются стандарты деятельности СРО. Окружная конференция СЗФО приняла решение о необходимости придания им статуса методических документов. Сейчас проводится дополнительное обсуждение проектов стандартов на рабочих совещаниях НОСТРОЙ с участием представителей саморегулируемых организаций Северо-Запада. После доработки документы еще раз будут рассматриваться окружными конференциями.
– Как оцениваете происходящие изменения в строительной отрасли – и в частности, последние поправки в 214-ФЗ?
– Наверное, выражу общую обеспокоенность представителей строительного бизнеса. Застройщики уверены, что принятые летом последние поправки в 214-ФЗ, которые должны вступить в силу с 1 июля 2018 года, существенно ужесточают правила игры на рынке долевого строительства. Они могут способствовать уходу строителей из бизнеса и появлению новых обманутых дольщиков. В настоящее время регионы и строительное сообщество выступают с инициативами смягчения данных радикальных правок. Эти инициативы уже услышаны законодателями и чиновниками. Будем надеяться, что никакого коллапса в жилищном строительстве не произойдет.
Инвестиционное сотрудничество России и Китая только набирает обороты. У него большие перспективы, но представителям власти стоит научиться эффектнее преподносить свои проекты инвесторам, уверен Председатель Китайского общества Санкт-Петербурга и Генеральный директор Российско-Китайского бизнес-парка господин Чэнь Чжиган.
Господин Чэнь, что привлекает инвесторов из Китая в Петербурге?
Все китайцы знают, что Россия – важная цепочка в стратегии развития «Один пояс – один путь», а Петербург – особое звено этой цепи. Он всегда был окном в Европу, благодаря портам и транспортным магистралям. Сегодня речь идет еще и об инвестициях в грузовой терминал в аэропорту Пулково. Петербург – это реальный транспортный узел, это связь с Прибалтикой и всей Европой, он стратегически важен по своему территориальному положению, у него очень хорошее местоположение, китайцы это знают и ценят.
Сейчас важно развивать и государственные инвестиционные инициативы, и частные. Но для того чтобы заинтересовать китайских инвесторов, важна правильная подача проектов.
В мае 2016 года Китайский деловой центр представил новый проект – Российско-Китайский бизнес парк. Расскажите подробнее о формате этой площадке и задачах, которые она решает.
Российско-Китайский бизнес-парк – это самая большая в России площадка, где смыкается российский и китайский средний и малый бизнес. Мы принимаем около 170 делегаций в год и выстраиваем коммуникацию не только представителей российского и китайского бизнеса, но и бизнеса с органами власти, продвигаем совместные проекты. Сегодня нас поддерживают Генеральное консульство КНР в Петербурге и различные городские комитеты: по внешним связям, по культуре, по инвестициям, по межнациональным отношениям. Наш центр (мы его называем «Китайский дом») развивает и налаживает связи в сфере культуры, искусства, образования, науки и туризма.
Город нуждается в масштабной площадке для общения инвесторов, представителей бизнеса обеих стран. Российско-Китайский бизнес-парк дает возможность, не покидая города, общаться с потенциальными инвесторами и партнерами. К нам приходит большое количество ресурсов, и нужно уметь их ловить. Российские предприниматели могут найти у нас выход на ресурсы высокого уровня.
Это так же применимо и к строительной сфере, она колоссальна и включает сотни различных профилей. Представьте себе, сегодня в Китае одна компания в год сдает 5 млн кв. метров жилья, это больше, чем ежегодный суммарный ввод жилья в Москве и Петербурге. Хорошее инвестиционное предложение плюс китайские технологии строительства в сумме могут дать конкурентоспособный проект.
Наша задача – создавать условия, чтобы потенциальные бизнес-партнеры быстрее находили друг друга, соединять ресурсы, организовывать сопровождение сделки и управление проектом.
Инвестиционное сотрудничество России и Китая только начинается, это направление еще шлифуется. Инвестиционный потенциал огромен, и совместных проектов может быть еще больше.
А есть ли факторы, которые сдерживают приток китайских инвестиций в Россию?
Есть разные факторы, со стороны и Китая, и России. В качестве примера можно привести строительство «Балтийской жемчужины», которое идет уже больше десяти лет. В Китае подобный объект был бы сдан за три года. Такое замедление связано в том числе с тем, что девелоперы изменили стратегию развития за счет отношения доллара с юанем. Поэтому было принято решение, отвечающее рыночным механизмам. Ввод новых очередей был сопряжен с темпами продаж уже введенных. Хотя построить можно было гораздо быстрее. Тем не менее, мы считаем «Балтийскую жемчужину» достаточно удачным проектом.
Инвестиции в строительное направление от китайских инвесторов идут комплексно, это несколько десятков направлений. Девелоперский проект подобного масштаба – это большой мастер-класс. Также отмечу важный нюанс: коммерческое предложение было хорошо составлено. В России есть хорошие объекты, но коммерческое предложение для инвесторов еще не очень умеют делать. Поэтому продвижение проектов получается не таким быстрым.
За счет чего в Китае строительство многофункциональных жилых комплексов происходит быстрее?
Конечно, это в первую очередь выгодные кредитные условия: кредитные деньги в Китае почти в три раза дешевле. Во-вторых, оборот средств быстрее, что в два раза увеличивает маржинальность проектов жилой недвижимости. Это возможно благодаря оперативным согласованиям документации в различных инстанциях. Именно это позволило Китаю за 20 лет выйти в мировые лидеры строительства.
В России инвестиции в этом направлении отбиваются медленно, и причин тут несколько, в том числе в согласованиях, занимающих слишком много времени. В строительстве можно заработать только за счет времени, но если в Китае деньги делают два круга, в России за этот же период они не завершат и одного круга. Это одно из противоречий, которые пока никак не преодолеть.
Второй чувствительный фактор, оказавший влияние на инвестиции в недвижимость и строительный рынок, – последствия кризиса 2008 года. Прибыли с тех пор стали меньше и еще не вернулись на докризисный уровень.
Отличается ли подход к жилой недвижимости в России и в Китае? Например, в России сейчас 99% жилья строят с участием дольщиков, но несколько месяцев назад девелопер из Китая ООО «Хуа Фун» представил проект малоэтажной застройки в Ленобласти, открыть продажи в котором планируют после того, как жилье будет достроено. Это типичная история для Китая?
В Китае когда-то тоже действовал аналог российского 214-ФЗ о долевом строительстве. Но теперь застройщики в Китае возводят жилье за счет собственных средств или на банковские кредиты, а для того, чтобы открыть продажи, надо закончить монолит и общестроительные работы.
Но в Китае за последние 20-30 лет накоплены огромные средства, земельные участки в дефиците. При этом, покупательная способность населения очень высока. В Пекине и Шанхае стоимость квадратного метра доходит до 100 тыс. юаней (в переводе на рубли это порядка 400-500 тыс. рублей за квадратный метр). Рынок очень большой.
В России законодатели тоже периодически выступают с инициативой выводить в продажу только готовые дома… Но строительному бизнесу согласиться на такие условия сложно.
Строить на банковский кредит под 14% и ждать три года, прежде чем открыть продажи, конечно, никому не выгодно. На самом деле, 214-ФЗ в свое время спас строительный рынок: он продвигал и поддерживал его развитие. Иначе людям было бы негде жить. Мошенников, которые собирают деньги и не строят дома, – абсолютное меньшинство. Но зато то большинство, кто строит и сдает дома с привлечением средств дольщиков, обеспечили людей жильем.
Зачастую, чтобы привлечь как можно больше дольщиков, девелоперы проектируют так называемые студии площадью 20 кв. метров. В Китае есть такой формат жилья?
Я не вижу ничего плохого в формате студий, это хороший вариант для начинающей молодой семьи. Плюс, это рыночный механизм: на студии есть спрос – и в России, и в Китае. Кроме того, в КНР развивается рынок строительства апартаментов и направление социального жилья. Каждый регион имеет квоты и обязан ежегодно возводить социальное жилье.
Что, на ваш взгляд, нужно сделать, чтобы инфраструктурные проекты в Петербурге привлекли внимание инвесторов из Китая?
Интерес китайского бизнеса к России высок. И чтобы его удовлетворить, на мой взгляд, при правительстве Санкт-Петербурга можно было бы создать специальную группу или комитет по работе с Китаем, при поддержке губернатора или профильного вице-губернатора. В ее составе могут быть как представители профильных комитетов, так и общественных организаций. Они должны правильно продвигать местные инвестиционные проекты. Важное условие: группа при правительстве, работающая с инвесторами, должна быть стабильной, независимо от смены власти.
Вот, например, аэроэкспресс, о котором говорят еще со времен Валентины Матвиенко. В любом городе мира такой проект является лакомым кусочком для инвесторов. Если хорошо проработать инвестиционный проект и грамотно его подать, он мог бы привлечь китайские инвестиции. Тем более, что специалисты из Китая давно доказали всему миру, как хорошо они умеют строить дороги, мосты и другие крупные объекты.
Другой пример – крупный распределительный центр с современными условиями хранения товаров или продуктов. Во-первых, это решит бы ту странную ситуацию, когда товары растамаживаются в Петербурге, потом везутся в Москву, и затем петербургским бизнесменам приходится ехать за оптовыми закупками в столицу. Во-вторых, большой распределительный центр для хранения продовольственных товаров позволит преодолеть проблему сезонного роста цен на овощи. Такой центр станет стратегическим объектом в плане поддержания продовольственной безопасности в Петербурге и Ленобласти.
Какие инвестиционные проекты будут реализованы в ближайшее время при поддержке Российско-Китайского бизнес-парка?
Сейчас мы обсуждаем масштабный инвестиционный проект – строительство крупного торгового-логистического парка на участке площадью 200 га в Петербурге. Обсуждение этой концепции продолжается уже год. Она проработана, готов предпроект, есть инвесторы. Ждем проект генплана: данный участок раньше предназначался под склады, но наша концепция расширяет параметры его использования. С изменением функционального назначения участка, на этой территории также можно будет возводить не только торговые площади, но и гостиницы, апартаменты.
Это будет совместный проект российских и китайских инвесторов, причем основные инвестиции пойдут с российской стороны. Мы занимаемся им очень упорно и надеемся, что он станет известным даже за пределами региона.
«Большой ресторан Цинь» на территории российско-китайского бизнес-парка в «Ленэкспо» – один из крупнейших ресторанных проектов, открытых в Петербурге в минувшем году, и самый крупный китайский ресторан Европы. Есть ли планы по открытию новых ресторанов в городе?
Я считаю, что спрос китайских туристов на национальную кухню в Петербурге полностью удовлетворяется имеющимися заведениями. Но есть еще не полностью закрытая ниша – это китайская кухня для местных жителей. Мы намерены развивать это направление совместно с российскими инвесторами: они лучше знают местный рынок и местного потребителя, а мы будем ставить китайскую кухню и гарантировать ее качество.
При этом, нужно понимать, что «Большой ресторан Цинь», занимающий площадь 6 тысяч кв. метров, всегда будет отличаться от других китайских ресторанов в Петербурге. Это очень масштабный проект, сердце Российско-Китайского бизнес-парка, большой культурный центр, ресторан-театр, концертный зал «Шелковый путь», площадка для зрелищных спортивных мероприятий – бокса, боев без правил, соревнований по восточным единоборствам. Но это не коммерческий проект в традиционном смысле. Мы открыли его, чтобы развивать российско-китайские отношения и за стенами бизнес-парка. Сам парк – это мозговой центр, где рождаются идеи о том, как развивать отношения между нашими странами в Петербурге и Ленобласти.
Несколько лет назад правительством Китая была провозглашена международная экономическая концепция «Один пояс – один путь». Как деятельность Российско-Китайского бизнес-парка сопрягается с этой стратегией?
Этой весной мы создали Русско-Китайскую ассоциацию «Один пояс – один путь» и сразу получили высокую поддержку со стороны РАН РФ и советника президента Сергея Глазьева. В Пекине прошел форум в середине мая, и уже спустя две недели (очень быстрая реакция) на нашей площадке Сергей Глазьев открыл на нашей площадке Евразийскую научно-технологическую конференцию «Сопряжение Большого Евразийского партнерства и инициативы «Один пояс – один путь»: энерго-экологические стратегии, программы, проекты». В результате появились конкретные предложения: например, создать Евразийский агропарк с участием Китая, России, Киргизии и Белоруссии. Этот проект хорошо укладывается в идею восстановления Великого Шелкового пути.
Справка
Господин Чэнь Чжиган, глава Китайского общества в Петербурге, гражданин России, живущий на берегах Невы уже почти 25 лет. Он построил здесь несколько крупных ресторанов, а два года назад запустил в «Ленэкспо» большой проект – Китайский деловой центр. Год назад там же, на Васильевском острове, заработал Российско-Китайский бизнес-парк, центром которого является самое большое в Европе заведение с китайской кухней – «Большой ресторан Цинь». В мае 2017 года г-н Чэнь также открыл Русско-Китайскую ассоциацию по исследованию и развитию стратегии «Один пояс – один путь».
В выигрыше всегда будет тот, кто сможет предложить рынку качественно новый продукт, считает соучредитель строительной компании «Бау Сити» Кирилл Сиволобов. Первый проект компании – ЖК BauHaus, развиваемый в новом для рынка формате business-light, – уже преодолел строительный «экватор».
– Как выглядит сегодня ЖК BauHaus? Когда можно будет представить формат buisness-light в действии?
– Строительство дома идет по намеченному плану, даже с опережением графика. Один из корпусов уже достиг 17-ти этажей, второй – 14-ти. Всего, напомню, наш проект состоит из двух 25-этажных башен. Монолитные работы завершены более чем на 60%. Осенью мы откроем первый шоу-рум, в котором можно будет в деталях представить все преимущества нашего продукта, а строительство BauHaus будет завершено в IV квартале 2018 года.
– Насколько активно идут продажи? Покупателям интересен формат business-light?
– Мы довольны темпом продаж, вышли на объем реализации порядка 20 квартир в месяц, что дает нам возможность уверенно развиваться в соответствии с намеченным графиком. Жилой комплекс BauHaus – наш флагманский проект, мы понимаем, что именно он станет визитной карточкой Bau City Development, поэтому тщательно продумываем каждую деталь, создавая красивый и функциональный дом. Мы хотим, чтобы людям здесь было приятно и комфортно, чтобы они смогли улучшить качество своей жизни. Нам нравится, как развивается проект сейчас, он может стать жемчужиной Московского района, и мы постоянно работаем над его совершенствованием. Консультируемся с иностранными специалистами, рассматриваем инновационные решения, стараемся улучшить уже «прорисованные» узлы.
Темпы продаж говорят о том, что предложенный нами продукт оказался востребован на рынке Петербурга, он интересен покупателям. В особенности людям, приобретающим квартиру повторно: им уже известны все недостатки массового сегмента жилья, потому они высоко оценивают набор опций, предлагаемый в жилом комплексе BauHaus. К выбору наш покупатель подходит вдумчиво, внимательно относясь к деталям, правильно расставляя акценты. Он грамотен, требователен и прекрасно знает, чего хочет, поэтому вдвойне приятно, что он выбирает BauHaus.
– Какова доля ипотеки в объеме сделок?
– Около 90%. Такой высокий процент объясняется тем, что большинство наших покупателей – собственники бизнеса, кредит дает им возможность не выводить деньги из оборота. Мы работаем с десятью банками, которые оценили нас как надежного партнера и предлагают выгодные ипотечные ставки. Кроме того, для покупателей наших квартир мы разработали удобную программу рассрочек.
– Формат business-light предполагает наличие столь популярных у покупателей студий?
– Студий в нашем проекте нет, и это осознанный выбор. Минимальный метраж квартиры – 40 кв. м. Если нашему покупателю захочется расшириться, он может купить еще одну квартиру и объединить их. Это возможно благодаря конфигурации дома и использованию в несущей конструкции плоских колонн, позволяющих объединить хоть все квартиры на этаже. Мы даем возможность людям сформировать свое собственное пространство. Человек может создать для себя подходящую планировку с необходимой для комфортного проживания площадью, при этом оптимизировав расходы на приобретение жилья и дальнейшее его содержание.
– В чем особенность формата business-light? Как родилась идея создания нового формата?
– При создании BauHaus во главу угла мы поставили комфорт проживания и постарались наполнить дом необходимым функционалом. Мы далеко вышли за границы класса «комфорт», не очень укладываемся в общепринятые рамки бизнес-класса, но в то же время в BauHaus есть даже элементы дома уровня «премиум»: так у нас и сформировалась концепция формата business-light – «легкий бизнес-класс». Высокую планку мы задали во всем – начиная от качественного архитектурного проекта, продуманного внутридомового сервиса и заканчивая общением с клиентами в офисе.
Мы применяем технологии, которые до нас никто в домах такого уровня не использовал. Фасад BauHaus мы облицовываем достаточно дорогим и эффектным материалом – объемной керамикой Hunter Douglas, используем теплое панорамное остекление лоджий, устанавливаем бесшумные скоростные лифты KONE со скоростью подъема 2 м/с, а в подземном теплом паркинге мы предусмотрели зарядку для Tesla и других электрокаров. Кто-то посчитает такие функции избыточными, но мы понимаем, что дом простоит не одно десятилетие: в него нужно заложить технологии, которые будут востребованы и в будущем.
Внимательно мы отнеслись и к благоустройству прилегающей территории и даже объявили открытый конкурс на разработку архитектурной концепции. Причем при определении победителей мы учитывали как мнение профессиональных архитекторов и специалистов по ландшафтному дизайну, так и пожелания покупателей: они комментировали работы в соцсетях и выбирали идеи, которые они хотели бы видеть в своем доме. Кстати, мы всегда рады обратной связи от наших клиентов и часто именно благодаря их пожеланиям совершенствуем проект. Поэтому BauHaus постоянно улучшается: люди, которые купили квартиру на ранних этапах строительства, в итоге получат гораздо более интересный и технически насыщенный продукт.
– И все же, насколько уверенно чувствует себя нестандартный проект на рынке? Ведь объем продаж на этом рынке, как свидетельствует статистика, в целом снижается?
– Проблемы с продажами, в основном, испытывают крупные компании, игроки в сегменте «эконом-класс». Строительство значительного объема жилья и содержание большой структуры для тысяч людей требует довольно серьезного и стабильного финансирования, что напрямую связано с графиком и объемом продаж. Сегодня данный сегмент рынка перенасыщен и предложение превышает спрос. Следствием этого становится высокая конкуренция и борьба за клиента, а это отражается на цене и конечном качестве продукта. Мы – небольшая компания с небольшими текущими расходами, создающая качественный продукт. Предложений, подобно нашему, на рынке немного, спрос стабильный, поэтому и конкуренция невелика, да и та больше за счет предлагаемых опций. Качественный и штучный продукт всегда востребован на рынке, я в этом абсолютно уверен.
– Еще 10 лет назад территория у станции метро «Звездная» считалась окраиной города. А сегодня это место для развития проектов бизнес-класса. Может быть, уровень Вашего проекта слишком высок для этой локации?
– За прошедшее десятилетие район у «Звездной» значительно преобразился. Причем качественный сдвиг произошел и в социальной, и в коммерческой, и в дорожной инфраструктуре. При этом есть «пятна» с невысокой плотностью застройки – как вокруг BauHaus. У жильцов нашего дома из окон открывается хороший вид на Петербург. Добавим сюда близость к станциям метро (до «Звёздной» можно дойти за 10 минут), к историческим пригородам и аэропорту «Пулково», а также благоустроенность, и мы получим идеальную локацию для реализации проектов достойного уровня.
Справка
Жилой комплекс BauHaus – первый в Санкт-Петербурге дом класса business-light. Проект объединяет в себе черты премиум-жилья (дизайнерские холл и ресепшн, круглосуточная охрана, двор с ландшафтным дизайном), подкупает вниманием к деталям (дополнительные кладовые помещения, зарядки для Tesla) и радует качественными материалами (навесной фасад из объемной керамики Hunter Douglas, лифты KONE, теплое панорамное остекление лоджий). Руководствуясь концепцией немецкой архитектурной школы Баухаус, в компании создают дом, где человек может сам сформировать для себя идеальное пространство, исходя из своих финансовых возможностей и потребностей: конструкция дома позволяет объединить несколько квартир, вплоть до целого этажа. Благодаря этому формату покупатель может значительно улучшить качество жизни, инвестируя разумную сумму в покупку жилья и его содержание.