Максим Жабин: «Все говорят о проектном финансировании, но никто – об ипотечном «пузыре»
Проектное финансирование – вполне рабочий инструмент, и при правильном использовании банковского продукта можно достичь ставки 5-6% на период строительства, считает заместитель генерального директора строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Максим Жабин. О перспективах отмены долевого строительства он рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику».
– Максим Владимирович, пока все только «предвкушают» проектное финансирование, «ЛенРусСтрой» уже активно работает в этом направлении. Расскажите о своем опыте оформления проектных денег.
– Проектное финансирование не является новостью для рынка. Еще в 2000-е ряд строительных компаний работали в этом направлении. Например, одной из первых была компания «ТЕМП», которая активно привлекала в строительство банковские средства. Не перестали работать с банками застройщики и сегодня.
Что касается перспектив отмены долевого строительства, то, на мой взгляд, для строительных компаний это в целом ничего не изменит – они строили и будут строить, несмотря на все перипетии законодательства. Гораздо важнее, что в новых условиях будут делать банки, ведь именно они создают модель взаимоотношений. Основываясь на опыте «ЛенРусСтрой», могу сказать, что оформление проектного финансирования у нас заняло полтора года. Из них примерно год ушел на то, чтобы доказать банку, что наши схемы взаимоотношений с подрядчиками легитимны и прозрачны. В этом не менее 50% успеха.
Другие 50% успеха – понятная финансовая модель, по которой работает застройщик. Нужно быть полностью прозрачными и четко представлять себестоимость строительства, а также цену продажи квартир на перспективу хотя бы на один-два года вперед. Это весьма непросто, потому что рынок очень подвижен – и покупатели часто поддаются паническим настроениям.
«Вишенка» на этом торте – кредитный комитет, пройти который – отдельная сложная задача.
Резюмируя, могу сказать, что проектное финансирование – вполне рабочий инструмент. И при правильном использовании банковского продукта можно достичь ставки 5-6% на период строительства.
– Схема будет жизнеспособной, когда работа с банками станет обязательным условием для компаний?
– В том виде, в котором проектное финансирование существует сейчас, через три года оно существовать не сможет. Сегодня банк финансирует максимум 60% строительства, а откуда должен застройщик привлечь остальные средства? Учитывая, что застройщик должен иметь определенный размер уставного капитала и при этом отчислять взносы в различные фонды, собственные средства в таком случае будет подтвердить затруднительно. Я думаю, что новая схема также будет предусматривать привлечение средств дольщиков.
Даже если нафантазировать, что банк будет готов кредитовать стройку в стопроцентном объеме, я с трудом представляю, как будут созданы и как будут работать огромные структуры по контролю качества строительства и правильности расходования средств в самих банках. Генеральный директор строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Леонид Яковлевич Кваснюк – руководитель с огромным опытом, работавший в сфере строительства еще в советское время, – отмечает, что в СССР стройка велась только через банк. В те времена было централизованное государственное управление, и единственным заказчиком было государство, которое устанавливало единые правила. В системе сегодняшних рыночных отношений такие схемы не работают. Если государство на законодательном уровне утвердит проектное финансирование, тем самым оно будет вмешиваться в свободные рыночные отношения. К сожалению, ничего хорошего для рынка это обычно не сулит.
Рынку нужны понятные правила и сроки. Даже если новая схема будет предполагать использование средств дольщиков и эскроу-счетов, все равно решение о выделении этих средств остается за банками.
– Государство получит мощный рычаг управления и контроля, но хватит ли средств на все российские стройки?
– Потребуются триллионы рублей. Я предполагаю, что работать с проектным финансированием смогут не более 5 крупнейших российских банков, то есть системообразующие банки с государственным капиталом. Скорее всего, государство будет их субсидировать, чтобы проектное финансирование смогло развиваться в достаточном объеме.
– Как Вы считаете – может быть, стоило пойти по пути дальнейшего совершенствования 214-ФЗ, а не рубить с плеча отменой «долевки»?
– На мой взгляд, сфера жилищного строительства избыточно зарегулирована. Создается впечатление, что 99% строительных компаний заведомо являются мошенниками и приходят на рынок только для того, чтобы похитить деньги дольщиков. Видимо, по этому лекалу и создаются все законодательные барьеры в последние годы. А ведь 90% всех строительных компаний – вполне приличные и вынуждены вечно подстраиваться под новые и новые требования.
По-моему, нас всех должны волновать более серьезные вещи – то, что доходы населения падают, что закредитованность населения перед банками растет. Ставка в 6% по ипотеке – это прекрасно, но за счет каких средств эта семья будет жить? Почему никто не думает о растущем ипотечном «пузыре»? Мне кажется, что законодатели сосредоточили свою интеллектуальную мощь совсем не на тех проблемах.
– От вопросов о «судьбах мира» давайте перейдем к конкретным проектам. Ваша компания реализует проект комплексного освоения территории ЖК «Новое Горелово» в поселке Новогорелово Ломоносовского района. Срок сдачи – 2025 год. Весьма далекий горизонт планирования в наше неспокойное время…
– В 2016 году мы завершили строительство жилого микрорайона на 400 тыс. кв. м в Горелово. Жилой комплекс полностью построен и заселен, насыщен объектами социальной инфраструктуры: детские сады и пункт врачей общей практики. Кроме того, городу уже переданы земельные участки под строительство школы и детского сада. В Новом Горелово будет построено еще порядка 400 тыс. кв. м. В марте текущего года мы сдадим первую очередь.
Для проектов комплексного освоения территорий особенно важен вопрос выполнения взаимных обязательств. Свои обязательства мы выполняем. Нам важно, чтобы город или область поспевали за нами в части возведения инфраструктуры. Здесь мы зачастую являемся заложниками определенной рассинхронизации, несовпадения масштабов. Государство мыслит проектами на десятилетия вперед, на тысячи гектаров. Наш горизонт планирования, как Вы сказали, несколько скромнее – 5-10 лет, до 50-100 га. Это разные денежные формации, разные программы развития, разная скорость принятия решений. Государство, в отличие от бизнеса, структура негибкая. Но во всем этом есть одно «но». Если развиваются строительство, логистика и инфраструктура – значит, город живет, в противном случае все стагнирует.
– Ваш проект в Новом Горелово – участник знаменитой областной программы «Соцобъекты в обмен на налоги»?
– Нет, мы не являемся пока участниками этой программы. Это решение было продиктовано различными причинами. Вместе с тем, мы понимаем, что без соцобъектов реализация комплексных проектов невозможна, и мы рассматриваем возможность участия в программах возведения соцобъектов, в том числе и федеральных. Учитывая то обстоятельство, что градостроительные нормативы меняются с завидной регулярностью, мы всегда закладываем в проекте определенный бюджет для решения дополнительных вопросов. Но при этом, как и многие застройщики сегодня, мы работаем на пределе своей маржинальности.
– Рынок нестабилен, требования покупателей изменчивы, у Вас стройка на десятилетие вперед. Вы готовы менять свой продукт, подстраиваясь под обстоятельства?
– Как бы ни менялись внешние обстоятельства, для строителя всегда должен быть важен клиент. Сегодня рынок высококонкурентен, перед покупателем – огромный выбор предложений. Поэтому именно на этом участке идет настоящая война, а не в сфере законодательных изменений и банковского финансирования. Конечно, с течением времени проекты меняются. И наш проект в поселке Новогорелово по своему функционалу и наполнению значительно отличается от прошлых. Мы переходим на новый качественный и количественный уровень. Краеугольным камнем всех комплексных проектов стало создание комфортной среды. Мы не делаем ничего сверхъестественного – увеличиваем вариативность планировок, создаем закрытые дворы, паркинги, проводим благоустройство, контролируем поток арендаторов на первых этажах. Эти вопросы решают все застройщики, но каждый по-своему, по мере своих текущих задач и возможностей.
Генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест №5», заслуженный строитель РФ Вадим Мовчанюк – автор первого проекта по реновации домов 1950-60-х годов постройки («хрущевок») – в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказал об альтернативных подходах к реновации.
– Вадим Михайлович, Вы один из опытнейших строителей Петербурга. В чем, на Ваш взгляд, ключевое отличие жилищного строительства сегодня?
– Действительно, Ленстройтрест №5 – один из старейших строительных трестов России. Ему более 45 лет. За плечами треста уникальные объекты здравоохранения: такие как межотраслевой комплекс «Микрохирургия глаза» в Купчино, многопрофильная больница на 1040 койко-мест в Невском районе, психоневрологический интернат в Красносельском районе (общей площадью 25 тыс. кв. м), районные поликлиники для детей и взрослых, родильные дома и др.
Назначением нашего треста было строительство уникальных объектов, в том числе и социально-культурного, и бытового назначения: Научно-исследовательский институт Арктики и Антарктики, учебный комплекс Ленинградского института связи им. Бонч-Бруевича, Технологический институт холодильной промышленности, институт «Ленгипроводхоз», а также десятки школ и детских садов.
Мы строили много жилья, причем не просто жилья, а со средой, которая удовлетворяла все потребности человека. Поэтому, когда я смотрю со стороны на то, что сейчас строят, – меня это совершенно не устраивает. Дома, которые сегодня принято называть «муравейниками», с ячейками студий по 25 метров – для меня не представляют интереса.
– Есть мнение, что к современному жилью эконом-класса спустя 15-20 лет тоже придется применять программу реновации...
– С точки зрения конструкции, нынешние дома могут простоять и сто лет. Но если рассматривать их с точки зрения среды обитания, которая должна обеспечивать гармоничное существование человека, качество жизни – большинство новых домов не дотягивают до должного уровня.
Я считаю, что Петербург заслужил право на качественную архитектуру в новых районах. Я за то, чтобы современное строительство продолжало традиции наших лучших зодчих. Не в плане формы, а в плане качества и внутреннего содержания новой архитектуры. Именно это должны брать за основу все архитекторы и руководство города.
– В 1990-х Ленстройтрест №5 создал уникальный проект реновации хрущевок, его высоко оценили на Лейпцигской строительной выставке в ФРГ, и включили в каталог лучших объектов Восточной Европы. Расскажите о работе над этим проектом.
– Мы реализовали проект реновации хрущевок в 1995 году, получив отличные двухъярусные квартиры. Несмотря на то, что мы изменили квартирографию в сторону уменьшения (расширили кухни, из двухкомнатных квартир сделали однокомнатные, а из трехкомнатных – «двушки») – не было ни одной жалобы.
Проект был уникален для тех лет. Поскольку с хрущевками я был знаком очень хорошо (сам жил в таком доме) – решил попробовать найти решение для реновации таких зданий. Когда проект был готов, предложил его городским властям, тогдашнему мэру Петербурга Анатолию Собчаку. Он загорелся этой идеей, нам выделили аварийный дом на улице Бабушкина, 117, и дали полную свободу. К нашему эксперименту было приковано внимание всего города, его называли утопией. Но у нас все получилось, жаль только, что закончилось так быстро.
– То есть Ваш проект на тот момент был пилотной версией масштабной общегородской реновации?
– Мы рассчитывали, что проект пойдет в массы. У нас был грандиозный план реконструкции целого жилого квартала. Нам предоставили «пятно» застройки, ограниченное проспектами Космонавтов и Гагарина, улицами Бассейной и Типанова.
Мы успели получить технические условия и готовы были начать. Исследовали на прочность фундаменты всех домов. Проверка показала, что можно смело надстроить два этажа без расселения дома и усиления фундамента. Причем мы исходили из необходимости учесть интересы каждого жильца, собирали согласия жителей через заключение индивидуальных договоров. Одним из условий было остаться жить в этом же районе.
Мы определились с временным фондом, в который намеревались переселить жителей первых четырех хрущевок. С возможностью остаться в нем для тех, кого этот дом устроит. Дом мы построили, а проект реновации квартала не запустили. В городе сменилось руководство, а вместе с ним и приоритеты развития.
– В чем, на Ваш взгляд, основная проблема хрущевок?
– Строительством этих домов решалась сиюминутная задача: построить – заселить, переселить людей из коммуналок. Монтаж шел два месяца, и два месяца отделка; полгода – и дом готов. По пути строительства хрущевок пошли, чтобы удовлетворить спрос. В итоге мы получили десятки тысяч таких «Черёмушек» по всей стране. Домов, где коэффициент сопротивления теплопередаче составляет 0,5-0,6, хотя по нормативам требуется 3,5. Сегодня жилищная сфера потребляет примерно половину от всего объема тепловой энергии, вырабатываемой в стране. Если бы 20 лет назад мы распространили наш проект на всю страну, мы бы сэкономили миллиарды рублей.
– Программа реновации в Москве, на Ваш взгляд, действительно необходима? Или в хрущевки можно было вдохнуть новую жизнь?
– Московская программа не имеет никакого отношения к тому, что называется реновацией. Это снос. Реновация заключается в обновлении существующих площадей дома, который не нуждается в сносе. В улучшении за счет технологических приемов его потребительских свойств, архитектуры – в улучшении среды обитания, отвечающей требованиям XXI века.
В центр этой программы нужно ставить человека, создавать архитектуру и инфраструктуру, отвечающую современным запросам.
Снос – это всегда большие затраты. Но в Москве ситуация характеризуется тем, что цена квадратного метра там в разы выше, чем в Петербурге и в других городах. Поэтому снос и окупается. На мой взгляд – может быть, менее прибыльно, но более эффективно было бы пойти по пути переселения во временный фонд. С последующим возвращением жильцов в новые, улучшенные жилищные условия. Жильца нужно не выселять, а брать в союзники.
– Сейчас Ваш проект мог бы воплотиться?
– Реконструкцию хрущевок по нашему проекту можно было бы проводить и сейчас. Его реализация позволила бы выйти на новый уровень потребительских свойств среды обитания и энергоэффективности. Но сегодня решающую роль в поиске ключа к проблемам эксплуатации домов постройки 1950-60-х годов играет не конкретный строительный трест, а общество.
Многие сегодня согласны жить в хрущевках или многоэтажных муравейниках, но ведь мы живем в XXI веке, когда потребности людей совершенно иные – во всех отношениях. Коммуникации развиваются очень быстро, и тянут за собой развитие всего остального.
– Над чем Вы работаете сейчас?
– Стремление к новизне не покидает меня и сегодня. Зная, что у нас большие потери по энергетике, я решил построить энергоэффективный дом, в котором расходы на отопление составят на 1 кв. м 60 Ватт, как в электрической лампочке.
Проект этого дома предполагал сохранение энергии за счет изоляции стен, причем за расчетные нормативы я взял не российские СНиПы, а норвежские, с коэффициентом сопротивления теплопередаче не 3, а 5.
Энергоэффективный дом – это элемент экологии. И я подумал: почему бы не уйти от централизованного теплоснабжения? Ведь все эти ТЭЦ, трубы, плохо влияют на экологию и качество жизни человека в целом. И решил применить на этом объекте альтернативное отопление, используя тепловые насосы. Площадкой для реализации я выбрал город Ломоносов, проект прошел согласования главного архитектора, но нюансы территориального планирования не позволили его выполнить – и тогда я принял решение о строительстве энергоэффективного экспериментального дома во Всеволожском районе, где апробируются все новейшие технологии по энергоэффективности. Строительство этого дома завершится в 2018 году и станет эталоном для дальнейшего применения энергоэффективных технологий.
Принимая генплан за основу, нужно быть предельно внимательными и учитывать не запросы сегодняшнего дня, а потребности на перспективу 25-30 лет. Считаю, что техническая мысль должна закладываться архитекторами в проект, в первую очередь удовлетворяя запрос на качественную среду обитания. Каждый человек имеет право на жилье, отвечающее современным требованиям.
Кстати
ЗАО «Ленстройтрест № 5» в начале 90-х гг. разработаны и внедрены проекты: реконструкция домов 50-60 гг. постройки («хрущевки»); санация и гидроизоляция сложных объектов в Петербурге; созданы новые теплоизоляционные материалы и уникальные технологии в области мощения и облицовки зданий.