Светлана Денисова: «Мы с покупателями нашли друг друга»
Светлана Денисова, начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент», объясняет, почему такой масштабный проект, как «Огни Залива», девелопер будет реализовывать исключительно собственными силами и как среда формирует человека.
– Светлана Михайловна, каковы, на Ваш взгляд, наиболее привлекательные характеристики проекта?
– Хочется, чтобы среда, которая во многом формирует человека, была осмысленной и цельной. Те, кто бывал в начале Ленинского проспекта, знают, что новые кварталы (и возведенные на бюджетные деньги, и коммерческие проекты отдельных застройщиков) выстроены в соответствии с нормативным коэффициентом использования территории. Поэтому, уже приближаясь к этому месту, ты понимаешь, что вокруг много воздуха, неба, горизонта. Это очень внятные ощущения, которые подпитывает свежий ветер с залива (преобладающий в этой местности). Вблизи ЖК «Огни Залива» можно в полной мере ощутить, что Петербург – приморский город.
У нас практически нет незаселенных квартир. В наших «Огнях Залива» горят огни: окна светятся, люди живут, рождаются дети. Много семей приобретают квартиру, когда ожидают прибавления в семействе. Семейная аудитория как раз та, которой был адресован комплекс. Мы и они нашли друг друга. Мы с удовольствием видим, что правильно предложили свой продукт.
Важное преимущество секционного проектирования «Огней» в том, что на этаже небольшое количество квартир – от четырех до шести. А чем отличается вторая очередь от первой, так это проработанными планировками. У нас и в первой очереди были неплохие планировки, но во второй они просто отличные. Квартиры разные, но везде предусмотрены площади для хранения, входные зоны, что немаловажно в нашем сыром климате. Это нюансы, которые очень ценят покупатели, особенно семьи с детьми.
Кроме всего прочего у нас впечатляющие лоджии – в некоторых квартирах до 17 кв. м. В конце прошлого лета мы организовали конкурс по мотивам традиционного школьного сочинения «Как я провел лето». От одного из жильцов получили потрясающее фото: дети чаевничают на лоджии, залитой солнцем. У детей абсолютно счастливые мордашки, и эта фотография – правдивая иллюстрация качества жилой среды, которое получают жильцы ЖК «Огни Залива».
Преимущества локации в целом добавляет раннее развитие дорог. С дорожной сетью в Красносельском районе в принципе неплохо, а в нашем микрорайоне просто отлично. Сеть построена с запасом, рассчитана на полный объем нового строительства.
– А как сказывается на интересе покупателей к вашему проекту соседство с еще одним строящимся кварталом – «Балтийской жемчужиной»?
– Мы ближе и дешевле «Жемчужины» (пока дешевле!), мы полностью сами планируем и застраиваем свой участок. Наш квартал уникален в том, что две его границы задаются границами водных поверхностей – Дудергофского канала и Финского залива. Со временем на берегу Финского залива в рамках городского проекта появится обширная рекреационная зона с роскошным озеленением, облицовкой набережных. Но комплекс работ уже выполнен по всему Дудергофскому каналу, и в этом сегодня преимущество именно нашего проекта.
Проект «Балтийская жемчужина» стартовал намного раньше, чем «Огни Залива». Благодаря планомерным усилиям китайского инвестора квартал стал достаточно известным. Однако при его реализации все-таки значительные участки передавались сторонним инвесторам, и в пределах квартала появились локальные проекты с более скромными характеристиками, чем предлагала китайская сторона.
Мы будем застраивать свой квартал полностью самостоятельно, исключительно своими силами, чтобы обязательно сохранить класс проекта и, на наш взгляд, очень правильно найденные фасадные решения. Если колористика и общая стилистика квартала останутся такими, какими они и задумывались, со временем это будет только добавлять проекту ценности.
– Какие актуальные тенденции в маркетинге Вы бы отметили?
– Мы стимулируем сделки со 100-процентной оплатой либо ипотечным кредитом. Вторая очередь ЖК «Огни Залива» аккредитована шестью самыми крупными банками, предлагающими наиболее разнообразные условия для наших клиентов.
Это банки, работающие с жителями российских регионов и гражданами Союзного государства, готовые кредитовать пожилых покупателей и смягчившие требования к минимальному стажу работы заемщика на одном месте. Основным партнером остается Сбербанк, который обеспечивает финансирование порядка 65% всех ипотечных сделок по нашим объектам. Мы также много работаем с банком «Уралсиб», партнерским для «БФА-Девелопмент».
Есть и возможности приобретения в рассрочку: условия разнятся в зависимости от периода рассрочки, который выбирает покупатель.
– Что сегодня покупатели ценят больше всего?
– Я бы выделила надежность. Проект, который стал нашей визитной карточкой, – «Академ-Парк» в Калининском районе, построенный совсем недавно и сданный в срок. В работе с покупателями в Красносельском районе мы доказывали, показывали наглядно и преодолевали известную критичность общественного мнения в отношении локации ЖК «Огни Залива». Мы очень рады, что наши обязательства всегда подкреплены их неукоснительным выполнением, что у нас есть, на что сослаться. Все квартиры переданы дольщикам даже быстрее, чем было установлено предельным сроком. Поэтому сегодня к нам много обращаются за повторной покупкой, или приводят родственников, или реализуют свою квартиру меньшего метража, чтобы приобрести в этом же комплексе более просторное жилье.
Кстати, у нас купили квартиры не только участники городских жилищных программ, но и получатели федеральных субсидий. Это говорит о том, что правовое обоснование сделок в «БФА-Девелопмент» (бэкграунд, не видный рядовому покупателю) подходит под требования самых разных государственных структур и инстанций.
А второй важнейший фактор спроса – действительно предметный выбор квартир. Нужна квартира ожидаемого метража, с ожидаемым набором зон и по приемлемой цене. Все остальное важно, значимо, но все-таки факультативно.
Ирина Бабюк, председатель комитета по инвестициям Петербурга, рассказала об инвестиционных планах города на 2016 год.
– Каковы итоги инвестиционного развития Петербурга за 2015 год – наблюдается ли снижение инвестиций?
– Проводимая инвестиционная политика в комплексе повлияла на то, что, несмотря на нестабильную экономическую ситуацию в 2014-2015 годах и замедление темпов экономического роста, Санкт-Петербург остается для инвесторов одним из наиболее привлекательных российских регионов. Отрицательная динамика индекса физического объема инвестиций в основной капитал отмечалась только со II квартала 2015 года, в то время как в России – с середины 2013 года. По итогам всего прошлого года объем инвестиций в основной капитал организаций в Санкт-Петербурге составил 521,3 млрд рублей, что меньше показателя аналогичного периода 2014 года на 2 млрд рублей. Индекс физического объема инвестиций при этом составил 89%.
Что касается прямых иностранных инвестиций, то, по данным Центробанка РФ, за девять месяцев 2015 года в экономику Санкт-Петербурга поступило 5,3 млрд USD таких инвестиций, что всего на 1% меньше показателя аналогичного периода 2014 года. Темп роста этого показателя составил 98,7%, тогда как в Москве и в целом по стране этот показатель ниже – всего 93 и 89,9% соответственно. Положительным итогом является и тот факт, что в 2015 году на базе Комитета по инвестициям была создана оптимизированная система предоставления услуг для инвесторов по принципу одного окна и обеспечено предоставление полного комплекса услуг на стадии старта инвестиционных проектов, а также сопровождения проектов на всех этапах реализации. Услугами фронт-офиса единого окна уже воспользовались более тысячи инвесторов, что свидетельствует о востребованности данного унифицированного центра.
– Какие инвестиционные планы у Петербурга на 2016 год? Какие антикризисные меры готово предложить правительство Петербурга для существующих и потенциальных инвесторов?
– Задачу антикризисных мер в инвестиционной сфере решают, прежде всего, преференции для отдельных социально-экономически значимых для города проектов и создание благоприятных условий для ведения бизнеса в целом. Это происходит за счет снижения административных барьеров и понятного механизма сопровождения проекта. Как я уже говорила, была создана система одного окна для инвесторов и оптимизирован порядок предоставления инвесторам объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, что позволило сократить этот процесс до 30 дней.
Также сокращены сроки прохождения и количество необходимых для реализации инвестпроектов административных процедур. Кроме того, комитет по инвестициям провел работу в части развития законодательства, по сути, сформировав эффективный комплекс мер поддержки инвестиционной деятельности в Санкт-Петербурге, который в будущем будет оптимизироваться в соответствии с новыми экономическими условиями. Прежде всего, преференции коснулись стратегических проектов города.
Сейчас земельные участки для таких проектов предоставляются целевым назначением по льготной арендной ставке в размере 1,5% от кадастровой стоимости на этапе строительства с возможностью выкупа также по сниженной цене. При этом упрощены требования для присвоения такого статуса – порог инвестиций снижен с 3 до 1,5 млрд рублей совокупного объема инвестирования для проектов в сфере образования, культуры, здравоохранения, физической культуры и спорта, науки и инновационной деятельности. Уже в этом году в закон внесена еще одна поправка, которая касается проектов гостиничной инфраструктуры – критерий по совокупному объему инвестиций снижен в 10 раз – до 1,5 млрд рублей – для признания таких проектов стратегическими. Еще одной важной законодательной инициативой комитета, которая сейчас прорабатывается, станет внесение поправок в региональное законодательство с целью реализации проектов комплексного освоения территорий. Будет создан еще один механизм, позволяющий развивать городские пространства с привлечением внебюджетных средств.
В настоящее время также ведется корректировка городского закона о государственно-частных партнерствах в соответствии с вступившим в силу с этого года федеральным законом о ГЧП. Отмечу, что важным шагом в этой области стало закрепление на законодательном уровней частной концессионной инициативы, то есть возможности подачи предложения о заключении соглашения со стороны потенциального инвестора. Ранее данная инициатива могла исходить только со стороны органов исполнительной власти. В этом году мы планируем разработать проект регионального закона о защите иностранных инвесторов – это позволит усилить уже существующие меры, направленные на создание в Санкт-Петербурге благоприятных условий реализации крупных инвестиционных проектов в важнейших отраслях экономики, в том числе с иностранным участием.
– С чем связано отставание в строительстве центрального участка ЗСД? В итоге когда он будет введен?
– Ввод участка в эксплуатацию намечен на август 2016 года. Перенос срока обусловлен объективными причинами, в этом нет недоработки ни городских властей, ни инвесторов проекта. В настоящее время в процессе строительства заняты около 3 тыс. инженеров и рабочих, задействовано почти 200 единиц специальной техники и механизмов, к работам привлечены около 70 субподрядных организаций, семь из них – иностранные компании. Планируем уложиться в указанные сроки.
– Как реализуется проект реконструкции Апраксина Двора?
– В 2016 году начала свою работу государственная управляющая компания АО «Апраксин Двор». Основным рабочим вариантом концепции реновации территории Апраксина Двора является концепция, разработанная архитектурным бюро «Студия 44». Компания адаптировала ранее утвержденную концепцию к текущим экономическим условиям и повысила ее инвестиционную привлекательность за счет частичного изменения функционального зонирования. Так, на территории Апраксина Двора планируется создание апартаментов в объеме порядка 30% от общей площади. Реновация исторического квартала будет проводиться поэтапно и, по оценке управляющей компании, полностью завершится в течение семи лет. По предварительным расчетам, на это из внебюджетных источников потребуется порядка 20 млрд рублей.
– Что с проектом нового городского зоопарка: уже действительно решено, что он будет реализован на Ржевке?
– Участок на территории Ржевского лесопарка площадью 123 га рассматривается комитетом по инвестициям как наиболее подходящее место для реализации этого проекта. Экологическая экспертиза, проведенная в парке, показала, что эта территория полностью удовлетворяет требованиям, предъявляемым к участкам для размещения зоологического парка. Реализовать проект на этом участке можно с максимальной интеграцией зоопарка в зеленую зону, то есть без вырубки существующих насаждений.
Кроме того, и это очень важно, участок имеет хорошую транспортную доступность. В настоящее время комитетом совместно с консультантами разрабатывается схема, по которой проект строительства зоопарка может быть реализован на основе механизма государственно-частного партнерства. Учитывая существующую экономическую ситуацию, это позволит значительно увеличить инвестиционную привлекательность данного проекта. Уже начата работа по подготовке процедуры перевода части земельного участка под строительство зоопарка на территории Ржевского лесопарка из федеральной собственности в собственность Санкт-Петербурга. Распоряжение большей частью из 123 га осуществляется органами государственной власти Санкт-Петербурга, один участок площадью 32 га находится в разграниченной федеральной собственности. Процесс передачи участка займет порядка пяти месяцев с учетом проведения работ по межеванию территории.