Игорь Креславский: «В новый год с новыми проектами»
Несмотря на сгущающиеся тучи над рынком долевого строительства, и отчасти благодаря им, застройщики активно работают над выводом на рынок новых проектов. В ближайшие пару лет в Петербурге появится целый ряд интересных жилых комплексов, считает председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский. Не останется в стороне и компания «РосСтройИнвест».
– Игорь Вадимович, как влияет на планы девелоперов полная отмена долевого строительства?
– Заставляет сегодня активно работать на будущее. Если отмена «долевки» – пока обсуждаемая и относительно отдаленная перспектива, то 218-ФЗ, ужесточающий условия долевого строительства, – уже реальность, которая вступит в силу в следующем году. Не открою секрет – многие застройщики сейчас создают задел на перспективу и стараются согласовать свои проекты еще по старым правилам.
Но я почти уверен в том, что бесконечные изменения в законодательстве, касающемся жилищного строительства, с полной отменой «долевки» не закончатся. Впоследствии окажется, что и контроль банков за застройщиками несовершенен, и здесь потребуются запреты и поправки. Этот процесс будет идти вечно. Я думаю, проблема имеет глубокие корни и связана с тем, что в плане законотворчества наше общество еще очень незрело. Если в Европе устойчивость и неизменность закона – это ценность, у нас, к сожалению, – это полигон для экспериментов.
Показательный пример – страхование ответственности застройщиков. Инициатива, которая была у нас отменена, так и не получив своего развития. Компании сначала обязали застраховаться у уполномоченных государством страховщиков, собрали деньги, но потом придумали компенсационный фонд и страхование отменили. Где результаты?
Отрасли необходима стабильность, возможность планировать свои инвестиционные проекты минимум на 7-10 лет вперед. Это условие их нормального развития. С высоких трибун мы постоянно слышим, что строительная отрасль – локомотив экономики, налоги и поддержка смежных отраслей. Я, надеюсь, что законодатели осознают, что все эти инициативы способствуют только снижению объемов строительства.
– ГК «РосСтройИнвест» успела нарастить земельный банк?
– Мы, как и другие застройщики, сформировали задел из проектов и земельных участков, ведем переговоры еще по ряду объектов. И конечно, готовимся вывести на рынок в будущем году новые. Сейчас мы активно работаем над проектом планировки еще одного проекта на проспекте Маршала Блюхера (новый жилой комплекс должен появиться по соседству с уже строящимся ГК «РосСтройИнвест» жилым комплексом «Суворов»). Он пока не имеет названия, но уже могу сказать, что его архитектурный облик будет отличаться от уже реализованных нами проектов. В этот раз мы сделаем ставку на молодых покупателей, предпочитающих современный стиль в архитектуре. Больше деталей раскрыть не могу, проект находится на согласовании. Продажи в новом комплексе на Блюхера мы планируем открыть к лету будущего года.
– Недавно Архсовет Москвы одобрил проект строительства жилого комплекса ГК «РосСтройнвест» в Москве на Звенигородском шоссе. Это первый проект компании в столице. Можете рассказать о нем подробнее?
– Действительно, наш проект под рабочим названием «Многофункциональный жилой комплекс на территории бывшего хлебозавода рядом со станцией метро «Улица 1905 года» одобрен Архитектурным советом Москвы. Мы понимали, что ЦАО – это большая ответственность, и для выбора архитектора провели конкурс. В результате автором нашего проекта стало одно из ведущих архитектурных бюро Москвы – компания «Меганом» Юрия Григоряна. Напомню, что проект будет реализован в классе «премиум». Площадь будущего жилого комплекса составит 18 тыс. кв. м. В его состав войдет спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном и ресторан. Авторы проекта уделили большое внимание общественным пространствам и организации зеленых зон. В частности, вдоль жилого комплекса будет организована пешеходная зеленая зона. Мы планируем весной будущего года получить разрешение на строительство.
– Вернемся к уже реализуемым проектам ГК «РосСтройИнвет» в Петербурге и Ленобласти. Начнем с самого крупного проекта – «Золотых куполов»…
– И ввод очередей, и продажи в «Золотых куполах» в этом году шли в соответствии нашими планами. Что касается начала строительства новых очередей – мы ждем подключения поселка Черная Речка к магистральным сетям. Этим вопросом сейчас занимается Правительство Ленинградской области. В этом году мы сдали первую очередь еще одного проекта в Ленобласти – жилого комплекса «Старая крепость» в Мурино. Сейчас идет передача ключей и заселение.
– Эксперты говорят, что застройщики, разочаровавшись в низкой маржинальности проектов в Ленобласти, устремились в город, где и планируют в ближайшее время развивать свои проекты. Вы согласны с этим?
– Да, такая тенденция есть, но я считаю ее кратковременной. Сейчас мы переживаем уникальный момент – в некоторых проектах на окраинах Петербурга цены на жилье близки к ценам в пригородных районах Ленобласти. И спрос переориентировался на городские проекты. Но в скором времени цены в городе неизбежно вырастут – и спрос вернется в Ленобласть, что повлечет за собой и возвращение интереса застройщиков к областным проектам. Я думаю, что в ближайшие годы все вернется на круги своя и пропорции восстановятся.
– Цены в городе неизбежно вырастут?
– Думаю, что да. Это связано не только с федеральными, но и региональными инициативами. Например, созданием Фонда социальных обязательств застройщиков, который тоже часто обсуждают в последнее время. Размер отчислений в этот фонд может оказать значительное влияние на стоимость квадратного метра в перспективе.
– С какими итогами ГК «РосСтройИнвест» завершает этот год?
– В этом году мы сдадим около 100 тыс. кв. м, этот объем мы планировали изначально. Объем продаж текущего года соответствует показателям прошлого, и надо сказать, что в целом по году продажи шли ровно, без существенных скачков. Как я уже говорил, в будущем году мы планируем к выводу новые проекты в интересных локациях.
Генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин рассказал «Строительному Еженедельнику», как меняются со временем стратегии частных инвесторов на рынке жилья и есть ли сегодня в Петербурге локации, обладающие перспективой существенной капитализации.
– Олег Валентинович, говорят, что квартира – больше не инвестиция. Так ли это?
– Не могу согласиться с этим утверждением. Дело в том, что еще несколько лет назад схема спекулятивного инвестирования в квартиры работала практически безотказно. Любой объект, приобретенный на первоначальной стадии строительства и реализованный по его завершении, приносил от 30% и выше дохода. Сейчас ситуация несколько осложнилась. Доходность зависит от целого ряда факторов, в первую очередь нужно более тщательно выбирать проект.
– Есть определенные локации с перспективой существенной капитализации?
– Локация, безусловно, играет роль при выборе объекта для инвестиций, но, как я уже сказал, нужно предусмотреть и другие факторы. Например, ситуации, когда застройщик продает объект по цене чуть ниже рыночной в связи с тем, что нужно набрать средств на приобретение земельного участка для реализации следующего проекта. Здесь может быть много вариантов. Периодически по разным причинам застройщики проводят распродажи и акции. Сегодня успех инвестиций в жилье во многом зависит от того, насколько удачно выбраны моменты входа в проект и выхода из него. Причем для реализации актива совсем необязательно ждать окончания стройки. Определенную роль играет также и выбор схемы расчетов – стопроцентная оплата или рассрочка. Иными словами, правила игры усложнились, и во многом поэтому количество инвесторов на этом рынке сократилось. Отмечу при этом, что сократилось число спекулятивных инвесторов, действующих по схеме «купил-продал», но тех, кто приобретает недвижимость с целью получения постоянного дохода, не стало меньше.
– Речь идет о квартирах, которые сдают в аренду, или о коммерческой недвижимости?
– И то, и другое. Объект недвижимости как источник постоянного дохода – это и квартиры, сдаваемые в аренду, и апартаменты, и коммерческие помещения во встройке. В условиях снижения банковских ставок по депозитам популярность таких объектов у инвесторов растет. (Например, по данным ЦРП «Петербургская Недвижимость», с начала этого года количество сделок по покупке коммерческой недвижимости в объектах Setl City по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилось на 30%.) Но и здесь нет простых вариантов. Необходимо оценить удобство помещения для будущего арендатора, удачность локации для последующей сдачи, просчитать будущие покупательские потоки.
– И все-таки, какие именно локации в Петербурге обладают инвестиционным потенциалом?
– Таким потенциалом обладают проекты комплексного освоения территорий. Возьмем, к примеру, Кудрово. За десять лет практически в чистом поле возник квартал, гармоничный и благоустроенный, полноценно вписавшийся в городскую застройку. Те, кто поверил в эту локацию на ранних этапах ее развития, получили сейчас значительную капитализацию своих объектов.
Аналогичный пример – ЖК «Планетоград» на Пулковских высотах. Цена, по которой мы реализуем квартиры в первых домах, имеет существенный потенциал для дальнейшего роста. Сейчас застройщик работает на будущее, на создание комфортной среды. В будущем квартиры здесь будут стоить значительно дороже.
Отличные перспективы у кварталов, расположенных в местах будущего строительства станций метро. Здесь я Америку не открываю. Близость метро – фактор, однозначно повышающий стоимость недвижимости. Хороший пример такого проекта – строящийся компанией Setl City жилой комплекс бизнес-класса «Палацио» на пересечении Косой и 25-й линий В. О., рядом с которым запланировано открытие станции метро «Горный институт».
– Совсем недавно стало известно, что в Москве открывается клиентский офис Setl Group. Каковы задачи этого отделения? Каких результатов Вы планируете достичь?
– Активно развивая нашу региональную дилерскую сеть, мы обратили внимание на то, что у покупателей в регионах есть интерес к объектам не только в Петербурге, но и в Москве. Сначала мы начали заключать брокерские договоры на реализацию московских объектов, прежде всего наших петербургских партнеров, которые уже работают в столице. К ним вскоре присоединились и московские застройщики. Кроме того, мы уже неоднократно говорили о том, что у Setl Group есть девелоперский интерес к Москве, рынок которой очень привлекателен. Времена, когда на этом рынке поглощалось все, что ни возведут девелоперы, закончились. Поэтому считаю, что наш опыт в создании комплексных, концептуальных проектов будет для рынка Москвы актуальным и востребованным. Стадию, когда рынок «съест» все, мы прошли уже давно – и с тех пор работаем в условиях жесткой конкуренции и ограниченного спроса, постоянно совершенствуя свои проекты.
– А насколько активно проявляют себя регионы на петербургском рынке?
– Около 30% сделок на рынке – региональные. Больше всего покупателей из регионов, изначально ориентированных на Петербург (таких, как Мурманск, Архангельск, Норильск). Много покупателей с Дальнего Востока и из нефтегазовых регионов. Но если говорить о последних, то конкретной привязки к Петербургу у них нет – они рассматривают Россию в целом. Квартиры приобретаются и для собственного проживания, и для детей, и для сдачи внаем, и с целью инвестиций. Отмечу при этом, что Петербург остается одним из немногих российских городов, где еще можно зарабатывать на инвестициях в жилье.
– Какова доля ипотеки в структуре продаж «Петербургской Недвижимости» сегодня? Тенденция по снижению ипотечных ставок компенсирует в полном объеме падение покупательского спроса на квартиры?
– Это уже в значительной части произошло. В структуре сделок у многих застройщиков доля ипотеки составляет не менее 60%. Если какое-то время назад компании развивали программы рассрочек, которые были очень популярны, то сейчас ипотека, благодаря низким ставкам, увеличивает долю в структуре сделок. Если ставки будут снижаться и далее, в этот процесс будет вовлекаться все большее количество покупателей. На мой взгляд, рынок сейчас сбалансирован и устойчив. Большинство компаний чувствует себя вполне уверенно.
– Однако аналитики подсчитали, что в первом полугодии 2017-го сокращение объемов продаж в Петербурге составило, по разным оценкам, от 20 до 40%.
– По итогам первого полугодия объем продаж «Петербургской Недвижимости» снизился всего на 5%. Учитывая наши объемы, это уровень погрешности. Разница в оценках динамики объемов продаж – это вопрос перераспределения покупательского спроса от менее качественных к более качественным проектам. Мы не чувствуем «проседания» рынка. Очень активными в этом году были август и сентябрь. Я думаю, что петербургские застройщики по итогам года по объему продаж выйдут в плюс примерно на 5-10%.
Цифра
на 30% увеличилось количество сделок по покупке коммерческой недвижимости в объектах Setl City с начала этого года.
Директор Ассоциации СРО «Балтийский строительный комплекс», председатель Комитета по предпринимательству в сфере строительства и рынку недвижимости Санкт-Петербургской Торгово-промышленной палаты, к. т. н., почетный строитель России Владимир Быков в преддверии своего юбилея рассказал «Строительному Еженедельнику» о том, как начинался его трудовой путь, о важных вехах в своей профессиональной биографии, а также поделился мнением о текущей ситуации в строительной отрасли.
– Владимир Леонидович, расскажите о том, что Вас подвигло выбрать профессию строителя и связать свою жизнь со строительной отраслью. Как все начиналось?
– Все достаточно просто. В нашей семье все были строителями. Мама работала в строительной организации, дедушка строил железную дорогу от станции Моинты Казахской ССР, где я родился, до медеплавильного комбината на озере Балхаш. Я с детства понимал, что такое стройка, какие люди на ней работают, и, соответственно, это во многом предопределило мой выбор профессии. Кроме того, в годы моей юности в СССР активно все строилось. Сама профессия строителя воодушевляла молодых людей на различные трудовые подвиги. Сам дух того времени способствовал выбору моего профессионального пути.
– Первым Вашим профессиональным образовательным заведением стал политехникум в Мончегорске. Чем запомнились годы обучения в нем?
– Наверное, тем, что этот период жизни для меня стал первым реальным шагом вхождения в профессию. В техникум я пошел после восьмого класса. Выбрал специализацию «Промышленное и гражданское строительство». Уже с первых дней учебы началась практика на комбинате «Североникель». В том числе, на его уникальных объектах, где добывали металлы из руд. В целом, было очень интересно учиться у замечательных преподавателей Мончегорского политехникума и получать практические знания и опыт.
– Как продолжился Ваш трудовой путь после техникума?
– После окончания учебы в техникуме я начал работать в тресте «Кольстрой», который специализировался на возведении промышленных объектов. Затем был призыв в армию, и я решил связать профессию с военным строительством. Поступил в Ленинградское высшее военное инженерно-строительное Краснознаменное училище имени генерала армии А. Н. Комаровского (ЛВВИСКУ). После его окончания в 1981 году по распределению был направлен на службу в Северовоенморстрой. Этот этап профессиональной деятельности – очень значимый и яркий для меня. Опыт службы на Севере дал серьезную закалку и неоднократно помогал мне в работе.
– Будучи военным строителем, возведением каких объектов Вы занимались?
– Очень разных, но все это объекты Северного флота. Участвовал в строительстве военно-морских баз, портов, испытательных полигонов, объектов ядерной энергетики. Также мы строили дома, социальные объекты. География работ также очень широкая: от Норвегии до Тикси, от Земли Франца-Иосифа до военно-морской базы в Камрани во Вьетнаме.
– Встречаетесь ли со своими сослуживцами?
– Конечно! И еще как! В апреле каждого года вот уже на протяжении четверти века строители Северного флота собираются в Петербурге. Председателем оргкомитета таких мероприятий является генерал-лейтенант в отставке, президент нашей Ассоциации Владимир Чмырёв. На встречи приезжают от двухсот до трехсот человек. Мы собираемся не только, чтобы вспомнить годы нашей службы, но и обсудить то, чем занимаемся сейчас. На этих встречах мы не забываем о наших ветеранах. Мы им стараемся показать исторические объекты, которые были отреставрированы при нашем участии.
Раз мы заговорили о ветеранах, хочу отдельно упомянуть Николая Варламова, который прошел всю Великую Отечественную войну и дошел до Берлина. В послевоенное время он продолжил службу в Вооруженных силах и параллельно начал вести педагогическую деятельность. Генерал Варламов создал научную школу, подготовил множество кандидатов и докторов наук. В том числе, защищался у него и я, а также такие известные люди, как Вячеслав Заренков, Владимир Яковлев, Александр Вахмистров. Сейчас Николаю Варламову 92 года, и он продолжает работать. Хочу пожелать ему крепкого здоровья.
– Наверное, деятельность многих членов Ассоциации «Балтийский строительный комплекс» связана с флотом?
– Это действительно так. Значительная часть компаний-членов СРО имеет отношение и к строительству портов, морских и речных баз. Многие руководители организаций, входящих в «БСК», – бывшие военные строители. Фактически в работе мы продолжаем заниматься тем, что делали в молодости. Дружба, проверенная многолетней службой, укрепляет наш коллектив, который я считаю очень сплоченным.
– Члены «БСК» принимали участие и в реставрации многих известных исторических объектов. Можете рассказать о некоторых из них?
– Членами нашей Ассоциации являются ведущие реставрационные компании. Благодаря их работе была дана новая жизнь многим знаковым объектам Северной столицы и ее пригородов. Среди них – Морской собор в Кронштадте, Константиновский дворец в Стрельне, здание Александринского театра и многое другое. Не представляете, сколько сложных строительных работ, в том числе и незаметных для обывателя, необходимо было проделать, чтобы восстановить эти и многие другие объекты.
– В целом, как оцениваете изменения, происходящие в системе саморегулирования?
– Мы не согласны с внедрением некоторых норм и требований. Полагаю, что мировой опыт системы саморегулирования лучше и надежнее. Но хорош или плох закон, его надо исполнять.
– А каким Вы видите текущее состояние строительного комплекса Петербурга и Ленобласти?
– Думаю, что все очень неплохо. Если брать промышленные объекты, то они становятся более сложными, технологически более уникальными. Например, это наши порты в Усть-Луге, Приморске, Высоцке, в самом Петербурге. Также возводятся новые производства. Растет и количество жилых, социальных объектов. Это означает, что строительная отрасль Петербурга и Ленобласти достаточно активно развивается. Но все же, наверное, город должен расти не в высоту, а вширь. Для этого необходимо иметь качественную инженерную инфраструктуру, в том числе и дороги.
– На Ваш взгляд, насколько качественно происходит подготовка специалистов строительной отрасли в вузах и средних специальных учебных заведениях?
– На примере наших основных вузов, техникумов, колледжей Петербурга можно сказать, что обучение будущие строители проходят достойное. В учебных заведениях работает сильный преподавательский состав. Очень важно (и правильно), что многие строительные компании организуют площадки для практического обучения студентов, то есть имеется неразрывная связь между учебным заведением и производством. Отмечу, что лучшие из лучших молодых ребят, обучающихся рабочим специальностям, наряду с работниками строительных организаций города участвуют в конкурсах профмастерства, получают призовые места и поощрения.
– Вы активно поддерживаете детей-сирот из Ольгинских приютов и сообщества «Детские деревни – SOS» в Пушкине и Пскове. Что это за проекты и почему Вы решили их поддержать?
– Инициаторами поддержки многодетных семей, которые воспитывают детей из детских домов, являются член нашей Ассоциации, глава компании «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров и председатель правления благотворительного фонда «Наши дети – будущее Отечества» Александр Поспелов. Для таких семей они строят малоэтажные жилые комплексы с храмами, делают все, чтобы дети не чувствовали себя обделенными и вошли в жизнь с нормальными навыками. Ассоциация «БСК» также активно помогает развивать данный социальный проект. Мы закупаем оборудование для школ и приютов, оказываем материальную помощь, дарим подарки на праздники, стараемся удовлетворить все потребности детишек. Полагаю, что формат семейных детских домов нужно развивать и дальше. Задача участников строительного бизнеса, как меценатов и попечителей, – по возможности поддерживать такие проекты.
– Владимир Леонидович, впереди у Вас юбилей и, наверное, еще много нереализованных планов?
– Наверное (смеется), дожить до ста лет без старости. Планов действительно много, будем стараться все их реализовывать, чтобы Ассоциация «Балтийский строительный комплекс» продолжала крепнуть и развиваться.
Кстати
Членами Ассоциации СРО «БСК» являются ведущие реставрационные компании. Благодаря их работе были восстановлены Морской собор в Кронштадте, Константиновский дворец в Стрельне, здание Александринского театра, Янтарная комната в Екатерининском дворце и многие другие объекты.