Игорь Креславский: «В новый год с новыми проектами»
Несмотря на сгущающиеся тучи над рынком долевого строительства, и отчасти благодаря им, застройщики активно работают над выводом на рынок новых проектов. В ближайшие пару лет в Петербурге появится целый ряд интересных жилых комплексов, считает председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский. Не останется в стороне и компания «РосСтройИнвест».
– Игорь Вадимович, как влияет на планы девелоперов полная отмена долевого строительства?
– Заставляет сегодня активно работать на будущее. Если отмена «долевки» – пока обсуждаемая и относительно отдаленная перспектива, то 218-ФЗ, ужесточающий условия долевого строительства, – уже реальность, которая вступит в силу в следующем году. Не открою секрет – многие застройщики сейчас создают задел на перспективу и стараются согласовать свои проекты еще по старым правилам.
Но я почти уверен в том, что бесконечные изменения в законодательстве, касающемся жилищного строительства, с полной отменой «долевки» не закончатся. Впоследствии окажется, что и контроль банков за застройщиками несовершенен, и здесь потребуются запреты и поправки. Этот процесс будет идти вечно. Я думаю, проблема имеет глубокие корни и связана с тем, что в плане законотворчества наше общество еще очень незрело. Если в Европе устойчивость и неизменность закона – это ценность, у нас, к сожалению, – это полигон для экспериментов.
Показательный пример – страхование ответственности застройщиков. Инициатива, которая была у нас отменена, так и не получив своего развития. Компании сначала обязали застраховаться у уполномоченных государством страховщиков, собрали деньги, но потом придумали компенсационный фонд и страхование отменили. Где результаты?
Отрасли необходима стабильность, возможность планировать свои инвестиционные проекты минимум на 7-10 лет вперед. Это условие их нормального развития. С высоких трибун мы постоянно слышим, что строительная отрасль – локомотив экономики, налоги и поддержка смежных отраслей. Я, надеюсь, что законодатели осознают, что все эти инициативы способствуют только снижению объемов строительства.
– ГК «РосСтройИнвест» успела нарастить земельный банк?
– Мы, как и другие застройщики, сформировали задел из проектов и земельных участков, ведем переговоры еще по ряду объектов. И конечно, готовимся вывести на рынок в будущем году новые. Сейчас мы активно работаем над проектом планировки еще одного проекта на проспекте Маршала Блюхера (новый жилой комплекс должен появиться по соседству с уже строящимся ГК «РосСтройИнвест» жилым комплексом «Суворов»). Он пока не имеет названия, но уже могу сказать, что его архитектурный облик будет отличаться от уже реализованных нами проектов. В этот раз мы сделаем ставку на молодых покупателей, предпочитающих современный стиль в архитектуре. Больше деталей раскрыть не могу, проект находится на согласовании. Продажи в новом комплексе на Блюхера мы планируем открыть к лету будущего года.
– Недавно Архсовет Москвы одобрил проект строительства жилого комплекса ГК «РосСтройнвест» в Москве на Звенигородском шоссе. Это первый проект компании в столице. Можете рассказать о нем подробнее?
– Действительно, наш проект под рабочим названием «Многофункциональный жилой комплекс на территории бывшего хлебозавода рядом со станцией метро «Улица 1905 года» одобрен Архитектурным советом Москвы. Мы понимали, что ЦАО – это большая ответственность, и для выбора архитектора провели конкурс. В результате автором нашего проекта стало одно из ведущих архитектурных бюро Москвы – компания «Меганом» Юрия Григоряна. Напомню, что проект будет реализован в классе «премиум». Площадь будущего жилого комплекса составит 18 тыс. кв. м. В его состав войдет спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном и ресторан. Авторы проекта уделили большое внимание общественным пространствам и организации зеленых зон. В частности, вдоль жилого комплекса будет организована пешеходная зеленая зона. Мы планируем весной будущего года получить разрешение на строительство.
– Вернемся к уже реализуемым проектам ГК «РосСтройИнвет» в Петербурге и Ленобласти. Начнем с самого крупного проекта – «Золотых куполов»…
– И ввод очередей, и продажи в «Золотых куполах» в этом году шли в соответствии нашими планами. Что касается начала строительства новых очередей – мы ждем подключения поселка Черная Речка к магистральным сетям. Этим вопросом сейчас занимается Правительство Ленинградской области. В этом году мы сдали первую очередь еще одного проекта в Ленобласти – жилого комплекса «Старая крепость» в Мурино. Сейчас идет передача ключей и заселение.
– Эксперты говорят, что застройщики, разочаровавшись в низкой маржинальности проектов в Ленобласти, устремились в город, где и планируют в ближайшее время развивать свои проекты. Вы согласны с этим?
– Да, такая тенденция есть, но я считаю ее кратковременной. Сейчас мы переживаем уникальный момент – в некоторых проектах на окраинах Петербурга цены на жилье близки к ценам в пригородных районах Ленобласти. И спрос переориентировался на городские проекты. Но в скором времени цены в городе неизбежно вырастут – и спрос вернется в Ленобласть, что повлечет за собой и возвращение интереса застройщиков к областным проектам. Я думаю, что в ближайшие годы все вернется на круги своя и пропорции восстановятся.
– Цены в городе неизбежно вырастут?
– Думаю, что да. Это связано не только с федеральными, но и региональными инициативами. Например, созданием Фонда социальных обязательств застройщиков, который тоже часто обсуждают в последнее время. Размер отчислений в этот фонд может оказать значительное влияние на стоимость квадратного метра в перспективе.
– С какими итогами ГК «РосСтройИнвест» завершает этот год?
– В этом году мы сдадим около 100 тыс. кв. м, этот объем мы планировали изначально. Объем продаж текущего года соответствует показателям прошлого, и надо сказать, что в целом по году продажи шли ровно, без существенных скачков. Как я уже говорил, в будущем году мы планируем к выводу новые проекты в интересных локациях.
К середине 2017 года система СРО должна существенно измениться. Случиться это должно благодаря 372-ФЗ от 3 июня 2016 года, первый шаг для реализации которого был пройден в минувший вторник. Об основных изменениях закона и механизмах их применения рассказала координатор Ассоциации «Национальное объединение строителей» по СЗФО, директор СРО Ассоциации «Строительный Комплекс Вологодчины» Анна Леонова.
– Что включил в себя первый этап реализации 372-ФЗ?
– Одно из нововведений закона – создание двух компенсационных фондов: возмещения вреда и нового – фонда обеспечения договорных обязательств. Он может появиться, если такое желание изъявят не менее 30 участников СРО. Такой фонд будет одним из гарантийных инструментов при выполнении федеральных, региональных или муниципальных заказов.
Первый этап реализации закона включает в себя перечисление всех средств компенсационных фондов на специальные счета в 12 уполномоченных банков. На сегодняшний день это АО «ЮниКредит Банк», АО «Банк ГПБ», ПАО «Банк ВТБ», АО «Альфа-Банк», ПАО «Сбербанк», ПАО «ВТБ 24», ПАО «МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК», ПАО «Банк «ФК Открытие», ПАО «РОСБАНК», ПАО «Промсвязьбанк», АО «Райффайзенбанк» и АО «Россельхозбанк». Одним из главных критериев включения банков в перечень для размещения средств СРО являлось наличие собственных средств от 100 млрд рублей и генеральной лицензии Центрального банка РФ на осуществление банковских операций. Перевести деньги на счет нужно было до 1 ноября.
– Что будет с теми компаниями, которые не переведут деньги на счет?
– 17 мая на заседании Госсовета Президент РФ Владимир Путин дал поручение Прокуратуре РФ, РТН и ФАС проверять состояние компфондов. После этого, я думаю, большинство СРО получили письма от прокуратуры, по которым они обязаны были предоставить данные о сумме средств в фонде с момента его открытия и общем движении денег, платежные ведомости. После этой проверки нечестные на руку СРО сразу станут известны.
– Много вопросов вызывает норма закона о том, что членам СРО нужно переходить из той организации, где они состояли до принятия закона, в саморегулируемую организацию по месту регистрации. Расскажите подробнее о механизме перехода.
– До первого декабря этого года всем юрлицам и ИП необходимо написать уведомление о добровольном прекращении членства в связи с переходом в СРО по месту регистрации. У Минстроя РФ жесткая позиция – все члены СРО должны соответствовать своим регионам, и после 04.07.2016 г. прием юрлиц и ИП в члены СРО не по месту регистрации СРО осуществляться не должен. Если СРО не будет уведомлена организацией до 1 декабря о переходе, то есть риск неперечисления ранее оплаченного взноса компфонда в СРО региона.
– Уведомление нужно подать до зимы, а когда можно осуществить сам переход?
– Дата может быть любой, но не позднее 30 июля 2017 года. Хотя мы рекомендуем окончательно пройти переход до 1 мая следующего года. Дело в том, что свидетельство СРО о допуске на выполнение определенных видов работ с 1 июля становится не актуальным. На проверку новых документов раньше уходил месяц, а теперь законодательством предусмотрено два. Таким образом, если члены СРО перейдут, например, в июне, то на время останутся без работы: у них не будет ни свидетельства о допуске, ни принадлежности к какому-то СРО. Таким образом, переход после 1 мая может лишить строителей возможности легально осуществлять строительно-монтажные работы.
– Членам СРО, работающим в своем регионе, нужно подавать какие-то документы?
– Им необходимо написать уведомление о сохранении членства и предоставить полный пакет документов. Также до 1 декабря. И написать заявление о намерении принимать участие в заключении договоров строительного подряда, без / и / или с использованием конкурентных способов заключения договоров, стоимостью по одному договору соответственно выбранному уровню ответственности.
В общем, до этой даты строительные организации должны определиться: останутся они в СРО, перейдут в СРО своего региона или выйдут из него. Если организация не выразит свою позицию, то у СРО есть право ее исключить 1 июля 2017 года. В целом, до 1 июля 2017 года СРО должна будет провести общее собрание и на нем переутвердить весь ранее принятый документооборот: устав в новой редакции, требования к своим членам и иные документы, а главное – до этой даты направить их в Ростехнадзор и полностью соответствовать указанному закону. Я думаю, что такие собрания СРО начнут проводить уже с конца марта, дабы к 1 июля успеть соответствовать закону.
– Что еще нового внесет 372-ФЗ?
– Новая редакция изменяет принцип подхода к наличию и отбору квалифицированных работников. Появляется понятие «национальный реестр специалистов». От каждой компании будут внесены данные как минимум трех человек. У всех должно быть высшее профильное образование по специальности, наличие стажа работы от пяти лет в строительных организациях, повышение квалификации по подготовке в области строительства не реже одного раза в пять лет. Кроме того, благодаря обновленному реестру будет исключен вариант, когда данные одного диплома и ФИО использовались сразу несколькими организациями. Теперь, помимо персональных данных специалиста, будет вноситься номер документа, так что дублирование данных диплома невозможно. А если в работе специалиста были негативные случаи на объектах и, как следствие, к нему были предъявлены требования по возмещении вреда, то такой специалист будет дисквалифицирован – исключен из реестра на три года. За границей такие реестры работают давно, и я рада, что это новшество пришло к нам. Заработать реестр должен в апреле 2017 года.
– Какие цели преследовались в новой редакции закона?
– Их две. Первая – очищение рядов от псевдосаморегуляторов.
Вторая – освобождение малого и среднего бизнеса от членства в СРО, что, в свою очередь, снизит их финансовую нагрузку. Теперь членами СРО обязаны быть только лица, осуществляющие строительство по договорам подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, и если стоимость по одному договору превышает 3 млн рублей. Если она ниже, то членства в СРО с 1 июля следующего года не будет.
Кроме того, вступать в СРО не обязательно компаниям, осуществляющим строительство, реконструкцию или капитальный ремонт ИЖС, объектов некапитального строения (гаражи, киоски, навесы), а также объекты вспомогательного использования.
Также будут освобождены от обязанности быть членами СРО все лица, выполняющие субподрядные работы.
Важно отметить, что финансовая нагрузка снижена и для бюджетных учреждений. Членство в СРО не требуется государственным и муниципальным унитарным предприятиям, а также коммерческим организациям, доля ГУПов и МУПов в которых составляет более 50%. Для всех них предусмотрен возврат средств компенсационного фонда. После того, как 30 июня следующего года они будут выведены из СРО, после 1 июля 2021 года они получат ранее оплаченные взносы в компфонд.
– Как восприняли СРО Северо-Запада реформу закона?
– Новая редакция вызвала неоднозначную реакцию. В основном по причине правовых коллизий и двоякого трактования отдельных статей. Но все понимают, что закон принят и его нужно выполнять. Изначально в Северо-Западном федеральном округе в восьми субъектах СРО формировались по региональному признаку. На сегодняшний день, работа по переходу в региональные СРО СЗФО из СРО других субъектов осуществляется. Но для того, чтобы закон заработал в полную силу и выполнил свою основную задачу, необходимо усилить до Нового года информационную политику во всех регионах страны.
Общей задачей – руководителей саморегулируемых организаций СЗФО и моей как координатора – считаю использование всех площадок для разъяснения норм закона, а именно: СМИ, рабочие встречи, совещания со строителями при профильных подразделениях органов власти субъектов. Все это необходимо для того, чтобы руководители строительных компаний своевременно, а самое главное, с минимальными рисками, в том числе и финансовыми, могли выполнить все вышеперечисленные и установленные законом процедуры.
Кстати
На сайте НОСТРОЙ (http://www.nostroy.ru) есть информация о реализации 372-ФЗ от 03.07.2016 и в форме вопросов-ответов оперативная информация о СРО, в том числе нарушающих нормы закона, а также вкладка «Единый реестр членов СРО» (http://reestr.nostroy.ru), в которой можно найти СРО в своем регионе.