Игорь Креславский: «В новый год с новыми проектами»
Несмотря на сгущающиеся тучи над рынком долевого строительства, и отчасти благодаря им, застройщики активно работают над выводом на рынок новых проектов. В ближайшие пару лет в Петербурге появится целый ряд интересных жилых комплексов, считает председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский. Не останется в стороне и компания «РосСтройИнвест».
– Игорь Вадимович, как влияет на планы девелоперов полная отмена долевого строительства?
– Заставляет сегодня активно работать на будущее. Если отмена «долевки» – пока обсуждаемая и относительно отдаленная перспектива, то 218-ФЗ, ужесточающий условия долевого строительства, – уже реальность, которая вступит в силу в следующем году. Не открою секрет – многие застройщики сейчас создают задел на перспективу и стараются согласовать свои проекты еще по старым правилам.
Но я почти уверен в том, что бесконечные изменения в законодательстве, касающемся жилищного строительства, с полной отменой «долевки» не закончатся. Впоследствии окажется, что и контроль банков за застройщиками несовершенен, и здесь потребуются запреты и поправки. Этот процесс будет идти вечно. Я думаю, проблема имеет глубокие корни и связана с тем, что в плане законотворчества наше общество еще очень незрело. Если в Европе устойчивость и неизменность закона – это ценность, у нас, к сожалению, – это полигон для экспериментов.
Показательный пример – страхование ответственности застройщиков. Инициатива, которая была у нас отменена, так и не получив своего развития. Компании сначала обязали застраховаться у уполномоченных государством страховщиков, собрали деньги, но потом придумали компенсационный фонд и страхование отменили. Где результаты?
Отрасли необходима стабильность, возможность планировать свои инвестиционные проекты минимум на 7-10 лет вперед. Это условие их нормального развития. С высоких трибун мы постоянно слышим, что строительная отрасль – локомотив экономики, налоги и поддержка смежных отраслей. Я, надеюсь, что законодатели осознают, что все эти инициативы способствуют только снижению объемов строительства.
– ГК «РосСтройИнвест» успела нарастить земельный банк?
– Мы, как и другие застройщики, сформировали задел из проектов и земельных участков, ведем переговоры еще по ряду объектов. И конечно, готовимся вывести на рынок в будущем году новые. Сейчас мы активно работаем над проектом планировки еще одного проекта на проспекте Маршала Блюхера (новый жилой комплекс должен появиться по соседству с уже строящимся ГК «РосСтройИнвест» жилым комплексом «Суворов»). Он пока не имеет названия, но уже могу сказать, что его архитектурный облик будет отличаться от уже реализованных нами проектов. В этот раз мы сделаем ставку на молодых покупателей, предпочитающих современный стиль в архитектуре. Больше деталей раскрыть не могу, проект находится на согласовании. Продажи в новом комплексе на Блюхера мы планируем открыть к лету будущего года.
– Недавно Архсовет Москвы одобрил проект строительства жилого комплекса ГК «РосСтройнвест» в Москве на Звенигородском шоссе. Это первый проект компании в столице. Можете рассказать о нем подробнее?
– Действительно, наш проект под рабочим названием «Многофункциональный жилой комплекс на территории бывшего хлебозавода рядом со станцией метро «Улица 1905 года» одобрен Архитектурным советом Москвы. Мы понимали, что ЦАО – это большая ответственность, и для выбора архитектора провели конкурс. В результате автором нашего проекта стало одно из ведущих архитектурных бюро Москвы – компания «Меганом» Юрия Григоряна. Напомню, что проект будет реализован в классе «премиум». Площадь будущего жилого комплекса составит 18 тыс. кв. м. В его состав войдет спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном и ресторан. Авторы проекта уделили большое внимание общественным пространствам и организации зеленых зон. В частности, вдоль жилого комплекса будет организована пешеходная зеленая зона. Мы планируем весной будущего года получить разрешение на строительство.
– Вернемся к уже реализуемым проектам ГК «РосСтройИнвет» в Петербурге и Ленобласти. Начнем с самого крупного проекта – «Золотых куполов»…
– И ввод очередей, и продажи в «Золотых куполах» в этом году шли в соответствии нашими планами. Что касается начала строительства новых очередей – мы ждем подключения поселка Черная Речка к магистральным сетям. Этим вопросом сейчас занимается Правительство Ленинградской области. В этом году мы сдали первую очередь еще одного проекта в Ленобласти – жилого комплекса «Старая крепость» в Мурино. Сейчас идет передача ключей и заселение.
– Эксперты говорят, что застройщики, разочаровавшись в низкой маржинальности проектов в Ленобласти, устремились в город, где и планируют в ближайшее время развивать свои проекты. Вы согласны с этим?
– Да, такая тенденция есть, но я считаю ее кратковременной. Сейчас мы переживаем уникальный момент – в некоторых проектах на окраинах Петербурга цены на жилье близки к ценам в пригородных районах Ленобласти. И спрос переориентировался на городские проекты. Но в скором времени цены в городе неизбежно вырастут – и спрос вернется в Ленобласть, что повлечет за собой и возвращение интереса застройщиков к областным проектам. Я думаю, что в ближайшие годы все вернется на круги своя и пропорции восстановятся.
– Цены в городе неизбежно вырастут?
– Думаю, что да. Это связано не только с федеральными, но и региональными инициативами. Например, созданием Фонда социальных обязательств застройщиков, который тоже часто обсуждают в последнее время. Размер отчислений в этот фонд может оказать значительное влияние на стоимость квадратного метра в перспективе.
– С какими итогами ГК «РосСтройИнвест» завершает этот год?
– В этом году мы сдадим около 100 тыс. кв. м, этот объем мы планировали изначально. Объем продаж текущего года соответствует показателям прошлого, и надо сказать, что в целом по году продажи шли ровно, без существенных скачков. Как я уже говорил, в будущем году мы планируем к выводу новые проекты в интересных локациях.
Архитекторам и девелоперам пора прислушаться к мнению простых горожан и найти разумный компромисс между модернистским новаторством и созданием более скромных по форме и утилитарных по функции, но продуманных в деталях фасадов фоновых зданий, уверен архитектор, руководитель бюро SPEECH (Москва) и Tchoban Voss Architekten (Берлин) Сергей Чобан.
– Современный потребитель привык разделять архитектуру и личную недвижимость. Как правило, выбирая жилье для себя, люди не думают об архитектуре, в центре внимания более утилитарные вещи. На Ваш взгляд, уместно ли говорить об архитектуре в отношении жилья эконом-класса?
– Конечно, уместно. Любой город состоит из объектов архитектуры, среди которых именно фоновые здания, в том числе жилые, играют важную роль. И, на мой взгляд, необходимо понимать, что почти все, построенное минимум сто лет назад, создавалось именно как рядовая (в том числе жилая) застройка. Другое дело, что тогда была очень развита традиция внимательного отношения к внешнему облику зданий и детальной проработке поверхности фасадов, благодаря чему эти здания и спустя столетие привлекательно выглядят и стареют достойно. Собственную совершенно уникальную эстетику в жанр жилой архитектуры привнесли и объекты конструктивизма. А вот в послевоенное время, когда перед страной стояла важнейшая социальная задача обеспечения жильем очень большого количества людей, в архитектуру и градостроительство пришла индустриализация, повлекшая за собой отказ от подробно детализованных фасадных поверхностей. Панельное домостроение и бескомпромиссный минимализм других зданий породили достаточно безликую городскую среду, которой мы и обязаны нынешним довольно скептическим отношением к архитектуре жилых комплексов. Мне кажется, как раз сейчас пришло время эту ситуацию менять.
– Ваша книга, «30:70. Архитектура как баланс сил», написанная в соавторстве с историком архитектуры Владимиром Седовым, ориентирована на широкий круг читателей. Как Вы считаете, знакомство с этим текстом что-то изменит в восприятии новостроек у потенциальных покупателей?
– Книга призвана не изменить точку зрения, а скорее, объяснить читателям, почему они воспринимают архитектуру определенным образом. Будем откровенны: непрофессионалы (то есть не архитекторы и не критики, а простые горожане, являющиеся основными потребителями того, что мы делаем) в массе своей не любят современную архитектуру. Почему? Ответ, на наш с Владимиром Седовым взгляд, достаточно прост. Мы уже около ста лет проектируем по законам модернизма, отказавшись в облике фоновых зданий от каких-либо подробно проработанных деталей и поверхностей. И если архитекторы от подобных аскетичных зданий, как правило, в восторге, то рядовые горожане, наоборот, не очень. И к мнению публики, на наш взгляд, давно пора прислушаться, найдя разумный компромисс между модернистским новаторством и созданием более скромных по форме и утилитарных по функции, но продуманных в деталях, в поверхностях фасадов фоновых зданий.
– В одном из своих выступлений Вы высказали мысль, что современная архитектура должна быть разнообразной. Какими еще характеристиками она должна обладать?
– Архитектура, безусловно, должна быть разнообразной, но это разнообразие не должно быть чрезмерным. Я бы сказал, его степень напрямую зависит от функции здания и той градостроительной роли, которую оно играет в структуре города. В название нашей книги не случайно вынесена числовая пропорция: уникальные, знаковые здания в среде любого города должны составлять не более 30%, тогда как 70% – это объекты фоновой архитектуры, то есть здания, имеющие простые, лапидарные формы, в облике которых самую важную роль играет качество поверхности их фасадов. Нам совершенно очевидно, что фоновые здания не могут и не должны создаваться по тем же принципам, по которым создаются уникальные сооружения. Для них необходимы иные приемы – и в проектировании габаритов и форм, и в выборе используемых материалов, и конечно, в способах обработки поверхности фасада. Эти приемы – в частности, создания поверхностей фасадов фоновых зданий – архитекторам необходимо для себя заново открыть, им необходимо снова научиться.
– Именно в соответствии с этой пропорцией – 30 к 70 – Вы предлагаете вводить в структуру города контрастные доминанты. Какое здание может стать такой доминантой, например, там, где фоновая застройка – это «разношерстные многоэтажки» с разноцветными фасадами?
– Да, 30% зданий, на мой взгляд, могут и должны быть более заметны в структуре застройки, выделяясь, например, своей высотой, формой или пластикой. Другое дело, что «разношерстные многоэтажки» не могут служить фоном для этих 30%. Это как раз основная мысль нашей книги: фоновая застройка должна проектироваться совсем по иным принципам. В частности, она, на наш взгляд, не может быть многоэтажной: ее высота не должна превышать 6-7 этажей, ибо только это, в сочетании с продуманной деталировкой поверхности фасадов, гарантирует создание сомасштабной человеку комфортной городской среды.
– Вы выступаете куратором I Российской молодежной архитектурной биеннале. Жюри конкурса рассмотрело около 400 заявок, можно ли расценивать это как срез, по которому уместно судить об уровне «молодой архитектурной мысли»?
– Пока прошел лишь первый этап смотра, который представлял собой конкурс портфолио. Среди них было мало масштабных проектов, по которым можно было бы судить о каких-либо конкретных предложениях – пока, скорее, можно говорить о творческом потенциале участников. Он, безусловно, высок. И очень приятно, что заявки были поданы из огромного числа регионов, больше половины отобранных финалистов – не из Москвы или Петербурга. 30 финалистов, показавших себя как наиболее перспективные, теперь работают над конкурсным заданием биеннале – проектом многофункционального жилого квартала. Эти проекты будут представлены в Иннополисе (Республика Татарстан) 12-14 октября текущего года, и вот тогда будет понятно, что именно нового предлагают молодые архитекторы. Признаюсь, я жду результатов с большим интересом.
– Сейчас урбанистика – модное увлечение, о ней рассуждают даже те, кто далек от архитектуры и градостроительства. Как Вы считаете – это позитивная тенденция?
– Мне кажется, люди всегда думали о том, в какой среде они живут и с какой архитектурой сталкиваются. Просто потому, что архитектура окружает каждого из нас, от нее в прямом смысле некуда деться, и рефлексия на тему качества этого окружения нормальна и естественна. То, что сегодня эта дискуссия ведется на все более осознанном и профессиональном уровне, кажется мне очень важным.
– Недавно стало известно, что комитеты Правительства Петербурга все-таки переедут в «Невскую ратушу». Вы удовлетворены тем, что здание наконец будет использоваться по назначению?
– Честно говоря, я никогда и не сомневался в том, что это будет именно так. «Невская ратуша» изначально проектировалась как здание Администрации Санкт-Петербурга, и я очень рад, что она будет функционировать по своему прямому назначению.
– В целом, следите ли Вы за «развитием жизни» построенных по Вашим проектам зданий? Что для Вас важно, помимо того, чтобы у здания был ответственный собственник?
– Конечно, слежу. Этот процесс интересен мне и как горожанину, и конечно, как автору проекта. Очень важно и то, что в случаях возникновения новых пристроек или надстроек владельцы зданий, как правило, сначала консультируются со мной, и вместе мы находим оптимальное для внешнего облика решение.
– Новые правила землепользования и застройки Петербурга, вступившие в силу 4 июля этого года, предполагают обязательное согласование архитектурно-градостроительного облика жилых зданий. Считаете ли Вы это нововведение полезным?
– Мне кажется, такого рода обязательное согласование как раз и может стать гарантом того, что жилая застройка будет проектироваться с большим вниманием к сомасштабности человеку и к архитектурным деталям, а следовательно, будет более долговечной.
– В Петербурге готовят новый Генплан города на 2019-2043 годы. Что бы Вы посоветовали не забыть учесть в новом документе? На чем сделать акцент?
– Я бы посоветовал проанализировать допустимую плотность застройки, взяв за основу не менее 70% всех зданий с высотой 6-7 этажей.
Цифра
30% городской застройки, по формуле Сергея Чобана, должны составлять уникальные здания.