Игорь Креславский: «В новый год с новыми проектами»
Несмотря на сгущающиеся тучи над рынком долевого строительства, и отчасти благодаря им, застройщики активно работают над выводом на рынок новых проектов. В ближайшие пару лет в Петербурге появится целый ряд интересных жилых комплексов, считает председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский. Не останется в стороне и компания «РосСтройИнвест».
– Игорь Вадимович, как влияет на планы девелоперов полная отмена долевого строительства?
– Заставляет сегодня активно работать на будущее. Если отмена «долевки» – пока обсуждаемая и относительно отдаленная перспектива, то 218-ФЗ, ужесточающий условия долевого строительства, – уже реальность, которая вступит в силу в следующем году. Не открою секрет – многие застройщики сейчас создают задел на перспективу и стараются согласовать свои проекты еще по старым правилам.
Но я почти уверен в том, что бесконечные изменения в законодательстве, касающемся жилищного строительства, с полной отменой «долевки» не закончатся. Впоследствии окажется, что и контроль банков за застройщиками несовершенен, и здесь потребуются запреты и поправки. Этот процесс будет идти вечно. Я думаю, проблема имеет глубокие корни и связана с тем, что в плане законотворчества наше общество еще очень незрело. Если в Европе устойчивость и неизменность закона – это ценность, у нас, к сожалению, – это полигон для экспериментов.
Показательный пример – страхование ответственности застройщиков. Инициатива, которая была у нас отменена, так и не получив своего развития. Компании сначала обязали застраховаться у уполномоченных государством страховщиков, собрали деньги, но потом придумали компенсационный фонд и страхование отменили. Где результаты?
Отрасли необходима стабильность, возможность планировать свои инвестиционные проекты минимум на 7-10 лет вперед. Это условие их нормального развития. С высоких трибун мы постоянно слышим, что строительная отрасль – локомотив экономики, налоги и поддержка смежных отраслей. Я, надеюсь, что законодатели осознают, что все эти инициативы способствуют только снижению объемов строительства.
– ГК «РосСтройИнвест» успела нарастить земельный банк?
– Мы, как и другие застройщики, сформировали задел из проектов и земельных участков, ведем переговоры еще по ряду объектов. И конечно, готовимся вывести на рынок в будущем году новые. Сейчас мы активно работаем над проектом планировки еще одного проекта на проспекте Маршала Блюхера (новый жилой комплекс должен появиться по соседству с уже строящимся ГК «РосСтройИнвест» жилым комплексом «Суворов»). Он пока не имеет названия, но уже могу сказать, что его архитектурный облик будет отличаться от уже реализованных нами проектов. В этот раз мы сделаем ставку на молодых покупателей, предпочитающих современный стиль в архитектуре. Больше деталей раскрыть не могу, проект находится на согласовании. Продажи в новом комплексе на Блюхера мы планируем открыть к лету будущего года.
– Недавно Архсовет Москвы одобрил проект строительства жилого комплекса ГК «РосСтройнвест» в Москве на Звенигородском шоссе. Это первый проект компании в столице. Можете рассказать о нем подробнее?
– Действительно, наш проект под рабочим названием «Многофункциональный жилой комплекс на территории бывшего хлебозавода рядом со станцией метро «Улица 1905 года» одобрен Архитектурным советом Москвы. Мы понимали, что ЦАО – это большая ответственность, и для выбора архитектора провели конкурс. В результате автором нашего проекта стало одно из ведущих архитектурных бюро Москвы – компания «Меганом» Юрия Григоряна. Напомню, что проект будет реализован в классе «премиум». Площадь будущего жилого комплекса составит 18 тыс. кв. м. В его состав войдет спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном и ресторан. Авторы проекта уделили большое внимание общественным пространствам и организации зеленых зон. В частности, вдоль жилого комплекса будет организована пешеходная зеленая зона. Мы планируем весной будущего года получить разрешение на строительство.
– Вернемся к уже реализуемым проектам ГК «РосСтройИнвет» в Петербурге и Ленобласти. Начнем с самого крупного проекта – «Золотых куполов»…
– И ввод очередей, и продажи в «Золотых куполах» в этом году шли в соответствии нашими планами. Что касается начала строительства новых очередей – мы ждем подключения поселка Черная Речка к магистральным сетям. Этим вопросом сейчас занимается Правительство Ленинградской области. В этом году мы сдали первую очередь еще одного проекта в Ленобласти – жилого комплекса «Старая крепость» в Мурино. Сейчас идет передача ключей и заселение.
– Эксперты говорят, что застройщики, разочаровавшись в низкой маржинальности проектов в Ленобласти, устремились в город, где и планируют в ближайшее время развивать свои проекты. Вы согласны с этим?
– Да, такая тенденция есть, но я считаю ее кратковременной. Сейчас мы переживаем уникальный момент – в некоторых проектах на окраинах Петербурга цены на жилье близки к ценам в пригородных районах Ленобласти. И спрос переориентировался на городские проекты. Но в скором времени цены в городе неизбежно вырастут – и спрос вернется в Ленобласть, что повлечет за собой и возвращение интереса застройщиков к областным проектам. Я думаю, что в ближайшие годы все вернется на круги своя и пропорции восстановятся.
– Цены в городе неизбежно вырастут?
– Думаю, что да. Это связано не только с федеральными, но и региональными инициативами. Например, созданием Фонда социальных обязательств застройщиков, который тоже часто обсуждают в последнее время. Размер отчислений в этот фонд может оказать значительное влияние на стоимость квадратного метра в перспективе.
– С какими итогами ГК «РосСтройИнвест» завершает этот год?
– В этом году мы сдадим около 100 тыс. кв. м, этот объем мы планировали изначально. Объем продаж текущего года соответствует показателям прошлого, и надо сказать, что в целом по году продажи шли ровно, без существенных скачков. Как я уже говорил, в будущем году мы планируем к выводу новые проекты в интересных локациях.
И.о. губернатора Ленинградской области Александр Дрозденко выступил с идеей постепенно идти по пути создания единой топливно-энергетической компании в регионе. Александр Клецко, заместитель председателя комитета по топливно-энергетическому комплексу Ленинградской области, в интервью рассказал о том, какие перспективы открывает для потребителей создание единой ТЭК в регионе, и что мешает ее скорому образованию.
Сколько всего топливно-энергетических компаний в Ленинградской области? Все ли они дееспособны? Если ли примеры компаний с большими долгами, практически банкротов, наподобие ООО «ЛР ТЭК» в Ломоносовском районе?
-В регионе насчитывается около 160 топливно-энергетических компаний, работающих в коммунальном секторе экономики, и тарифы на услуги которых регулируются комитетом по тарифам и ценовой политике Ленинградской области.
Задолженность этих предприятий за топливно-энергетические ресурсы, в основном, обусловлена существующей системой расчетов за услуги, когда население оплачивает услугу теплоснабжения равномерно в течение всего года, по принципу 1/12, а затраты на производство тепловой энергии носят сезонный характер и формируются в основном в осенне-зимний период.
К весне практически все организации ТЭК имеют различные по объему задолженности, которые пропорциональны объемам производства тепловой энергии – чем больше отпуск тепла в зимнее время, тем больше объемы задолженности. В межотопительный период, как правило, к 1 сентября, текущие долги погашаются. С поставщиками энергоресурсов – энергетическими и газовыми компаниями – подписываются графики реструктуризации задолженности, выполнение которых контролируют власти муниципальных образований и комитет по топливно-энергетическому комплексу. Речь идет о наиболее проблемных предприятиях.
Какого эффекта можно добиться, создавая единую компанию ТЭК? В чем польза для потребителей?
-Во-первых, крупная компания позволит установить единый тариф, точнее два обобщенных тарифа: экономически обоснованный тариф для предприятия и тариф для населения. Во-вторых, такой организации, имея мощную имущественную базу, будет легче привлекать кредитные ресурсы, для инвестирования в развитие, модернизацию и реконструкцию объектов теплоэнергетики. Тем более, если гарантом инвестиций выступит субъект Федерации, например, имея долю в уставном капитале или контрольный пакет акций.
Сейчас в Ленобласти рабочая группа вырабатывает принципы создания единого водоканала. Возможно ли, что при создании единой ТЭК будут взяты именно эти наработки?
-Сравнивать принципы объединения организаций водопроводно-канализационного хозяйства и предприятий ТЭК не совсем корректно, поскольку три четверти имущества ТЭК находится в частных руках, в основном, по схеме передачи муниципального имущества в долгосрочную аренду. Но есть и примеры частного владения котельными и тепловыми сетями. Наиболее крупные из них – ОАО «Тепловые сети» в Тосненском и Волосовском районах, а также структуры «Газпрома» в Лужском и Подпорожском районах. В водопроводной сфере практически нет примеров вложений крупного частного капитала в силу значительных сроков окупаемости новых проектов модернизации.
Создание единой ТЭК потребует каких-то финансовых затрат? Если да, то они будут из бюджета выделяться?
-Из сказанного выше понятно, что создание единой теплоснабжающей компании обязательно должно предполагать наличие значительных средств для выкупа имущества у частных владельцев. Пока бюджетные средства на это не предусматриваются.