Константин Мурашкин: «Ипотека останется востребованной при любой схеме строительства»
В уходящем 2017 году в России значительно увеличился объем выдачи ипотеки. Положительная тенденция сохранится и в 2018-м, уверен начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра (СЗРЦ) Райффайзенбанка Константин Мурашкин. В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал о последних трендах ипотечного кредитования в стране и в банке.
– Какие предварительные итоги года можете подвести по рынку ипотечного кредитования в стране?
– В целом 2017 год оказался очень продуктивным для сегмента ипотечного кредитования. По нашим оценкам, рост рынка ипотеки должен составить около 10-15%. Ключевым фактором роста спроса со стороны населения прежде всего стало снижение рыночных ставок и появление новых игроков благодаря неоднократному уменьшению ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Еще одним фактором роста спроса на ипотеку стала активизация программ рефинансирования кредитов, ранее взятых в другом банке. Заемщики проявили к ним интерес из-за возможности получить более комфортные условия по обслуживанию ипотеки за счет сниженной процентной ставки. Стоит отметить, что также в банках стали появляться программы лояльности, направленные на удержание собственных ипотечных клиентов, в целях недопущения их ухода в другие кредитные организации. Но пока это не носит массовый характер.
– А какие результаты в сегменте ипотечного кредитования показал Райффайзенбанк в СЗФО?
– Динамика положительная, и это не может не радовать. По состоянию на 1 октября 2017 года ипотечный портфель СЗРЦ достиг 14,94 млрд рублей. Рост портфеля ипотеки с начала года составил 45%. За девять месяцев года было рассмотрено порядка 7,6 тыс. заявлений, что на 73% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Было выдано более 2,8 тыс. ипотечных кредитов против 1,5 тыс., а это плюс 87%. Общая сумма выданных кредитов за девять месяцев года составила 7,23 млрд рублей. В аналогичный период прошлого года этот показатель равнялся 3,13 млрд рублей, прирост составил 131%.
– Какие ипотечные программы сейчас наиболее популярны в Райффайзенбанке?
– По итогам девяти месяцев текущего года, первое место уверенно удерживает программа «Рефинансирование». По ней выдается порядка 43% всех ипотечных кредитов. Данная программа относительно новая, но уже зарекомендовала себя, главным образом благодаря размеру процентной ставки – 9,99%. На втором месте программа «Квартира на вторичном рынке». Ее доля занимает 34% в выданных кредитах. На третьем месте с долей 22% находится программа «Квартира в новостройке». По сравнению с прошлым годом доля ипотечных кредитов на «первичку» несколько снизилась, главным образом за счет появления программы рефинансирования с очень привлекательными условиями для населения.
– Планируете ли какие-то новые ипотечные программы запустить в 2018 году?
– Для рынка ипотеки становится интересен такой сегмент, как апартаменты. Количество данных объектов недвижимости год от года растет. Вопрос остается лишь в рисках ликвидности апартаментов по сравнению с жильем, так как для покупателей это чаще всего инвестиционный продукт.
Кроме того, сегмент новых готовых квартир, которые находятся на балансе у застройщика и могут быть проданы по предварительным договорам купли-продажи, растет в последнее время. У этого сегмента свой потенциал и клиенты, но есть и свои риски. Главное только их правильно отработать.
С коллегами из центрального офиса мы обсуждаем возможности выхода на эти сегменты.
– А в целом, какие квартиры сейчас наиболее востребованы у заемщиков?
– Доминирующее положение занимают студии и «однушки», реже – двухкомнатные квартиры. Средняя сумма ипотечного кредита в 2017 году составляет 2,5 млн рублей, против 2,6 млн рублей годом ранее. Коррекция произошла благодаря программе рефинансирования, где средняя сумма кредита, как правило, не превышает 2 млн рублей.
– Премиальными квартирами граждане не интересуются?
– Интересуются, но в целом доля таких кредитов не превышает 1-2% от всех кредитов. Наши премиальные клиенты, как правило, приобретают ликвидные квартиры в инвестиционных целях или жилье для своих детей.
– А есть ли у Вас какая-то статистика по досрочному погашению ипотечных кредитов?
– Начну с того, что значительная часть наших заемщиков выбирает ипотечный кредит со сроком погашения в 10-15 лет. Он позволяет клиенту вносить наиболее комфортный ежемесячный платеж. При первой возможности люди стараются досрочно погасить кредит. Повышение зарплаты клиента или выплата бонусов, продажа активов позволяют клиенту досрочно погашать кредит полностью или частично. По нашей статистике, средний срок ипотечного кредита составляет 7 лет, то есть на треть или даже половину меньше изначально установленного срока.
– Стал ли за последние годы клиент более внимательно относиться к предварительному изучению кредитного договора?
– Большинство клиентов (и эта доля с каждым годом увеличивается, что меня искренне радует) подходит очень ответственно к подписанию кредитного договора. Они тщательным образом изучают все его нюансы, сверяют цифры, смотрят на все обязательства, которые банк формирует в рамках стандартного кредитного договора. И это очень правильно, так как означает повышение общего уровня финансовой грамотности населения.
С другой стороны, еще остаются клиенты, которые совсем не читают кредитный договор. В таком случае сотрудник банка устно проговаривает с ними все условия кредита. К счастью, таких заемщиков все меньше и меньше.
– Российские власти начинают говорить о необходимости перехода с «долевки» на другие механизмы строительства жилых объектов. На Ваш взгляд, как это может отразиться на ипотеке?
– В случае изменения механизмов строительства жилых объектов банки продолжат заниматься жилищным кредитованием. В текущих экономических условиях уровень дохода большинства граждан не позволит им приобрести жилье за счет собственных средств и накоплений. Поэтому ипотека была, есть и будет востребованным финансовым инструментом приобретения жилья.
– Каков Ваш прогноз по рынку ипотеки на 2018 год?
– Если в экономике страны ничего кардинального не произойдет, то снижение ипотечных ставок продолжится. Но, вероятнее всего, более медленными темпами. Конкуренция будет острой. Из новых трендов можно отметить распространение программ рефинансирования на еще строящееся жилье. Важным фактором развития рынка останется стабильность, скорость и качество работы с клиентами. Мы все больше будем уходить в диджитализацию – как новый источник коммуникации и взаимодействия с клиентами.
Цифра
14,94 млрд рублей – ипотечный портфель СЗРЦ Райффайзенбанка на 1 октября 2017 года
Глава Республики Карелия Александр Худилайнен рассказал о разработке концепции федеральной целевой программы развития региона до 2020 года, предполагающей, в том числе, рост жилищного строительства.
– Александр Петрович, как в социально-экономическом плане в настоящее и ближайшее время планируется развивать республику?
– Сегодня можно утверждать, что Карелия находится в центре внимания и поддержки руководства нашего государства. В 2013 году создана государственная комиссия по подготовке к юбилею под руководством секретаря Совбеза Николая Патрушева. Также ее членами являются руководители федеральных министерств и крупнейших компаний страны. Государственной комиссией поддержано предложение правительства Республики Карелия о подготовке федеральной целевой программы по развитию Республики Карелия.
В апреле прошлого года в Петрозаводске под председательством президента РФ Владимира Путина состоялось заседание Совета законодателей и совещание по проблемам моногородов России. В ходе этого визита глава государства подписал поручение о разработке концепции федеральной целевой программы развития Карелии до 2020 года. Именно в этот год республика будет отмечать 100-летие со дня своего образования. В конце прошлого года правительство Российской Федерации одобрило концепцию. В июне этого года она была полностью утверждена.
– Насколько данная целевая программа важна для республики?
– Программа – это не только исторический шанс для республики в плане ее дальнейшего развития, это гарантия поступления в Карелию значительных финансовых средств. Прежде всего, это реальный пошаговый, просчитанный план экономического, инфраструктурного, инвестиционного выхода экономики Карелии на новый уровень развития.
Правительством республики как одним из разработчиков программы проделана огромная работа. Нами были приложены все усилия для принятия ФЦП, результатом ее реализации станет решение ряда проблем республики, копившихся годами. В первую очередь, создание новых предприятий позволит создать новые рабочие места. Отмечу, что в 2014 году в Карелии создано и модернизировано более 4 тыс. рабочих мест, из них почти 2900 относятся к категории высокопроизводительных.
– Каков бюджет программы?
– Общий предельный объем финансирования программы составляет 138 млрд рублей. Основной объем средств – 121,6 млрд рублей – предполагается получить из внебюджетных источников. Из федерального бюджета на реализацию программы предусматривается выделение 15 млрд рублей, еще 1,4 млрд – из консолидированного бюджета Карелии. Отмечу, что с крупными инвесторами мы изначально строили долгосрочные отношения. Нами уже заключено более 45 соглашений с организациями, проекты которых предложены к включению в состав федеральной целевой программы.
Кроме того, в настоящее время в регионе в работе находятся 134 инвестиционных проекта на разной стадии реализации: от проработки инвестиционной инициативы и подбора земельного участка до содействия в привлечении финансирования для инженерной подготовки промышленной площадки.
– Каковы темпы строительства жилья в республике?
– За первое полугодие на территории республики введено в действие 90,8 тыс. кв. м общей площади жилых домов, в том числе индивидуальными застройщиками за свой счет и с помощью кредитов построено 28,7 тыс. кв. м жилья. Отмечу, что в прошлом году таких жилых домов было построено на 10,4% больше, чем в 2013 году – 71,2 тыс. кв. м общей площади.
На сегодняшний день в республике застройщиками ведутся работы на земельных участках, выделенных для жилищного строительства, в Петрозаводске это, например, комплексное освоение в целях жилищного строительства земельного участка в районе пересечения Карельского пр. и Комсомольского жилого района «Кукковка-3», на котором будет построено 1400 тыс. кв. м жилья. Также продолжается реализация крупного инвестиционного проекта по застройке жилого района «Древлянка-2» Петрозаводского городского округа, на долю которого в перспективе будет приходиться основная часть вводимого жилья. Активное строительство жилых домов идет в городе Костомукша.
Добавлю, что сейчас в республику пришли застройщики из других регионов. В частности, петербургская компания ведет реконструкцию территории бывшего Онежского тракторного завода: проект под названием «Петровская слобода» будет включать в себя три жилых комплекса «Александровский», «Речка» и «1703», развлекательный комплекс «Лаплан» и всю сопутствующую инфраструктуру.
В течение прошлого года и в первом полугодии текущего на территории республики продолжилась реализация поручений, содержащихся в «майском» указе президента РФ, направленном на улучшение жилищных условий граждан.
В частности, достижение целевых показателей осуществляется в рамках утвержденных республиканских программ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и жилищно-коммунальными услугами» на 2014-2020 годы, «Энергосбережение, энергоэффективность и развитие энергетики Республики Карелия» на 2015-2020 годы.
В рамках долгосрочной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы государственная поддержка гражданам в улучшении жилищных условий оказывается посредством компенсации части процентной ставки за пользование ипотечным жилищным кредитом в размере 5% годовых в течение пяти лет. В настоящее время данная подпрограмма действует для граждан, включенных в число ее участников до мая 2014 года.
Также отмечу, что в республике началась реализация программы «Жилье для российской семьи». На сегодняшний день она является одним из инструментов по стимулированию строительства жилья экономического класса, снижению стоимости строительства такого жилья и цены его приобретения гражданами.
Все перечисленные программы – это большой объем работы, и, главное, для их реализации необходим в том числе ввод большого количества жилья.
– Карелия славится деревянным домостроением. Поддерживается ли этот строительный бренд властями республики?
– Безусловно. Дерево – доступный, возобновляемый, экологичный, местный и дешевый строительный материал. По материалам стен в целом по введенному жилью в Республике Карелия деревянные дома составляют 20-24% (ежегодно 35-40 тыс. кв. м) При этом деревянное домостроение составляет основной объем вводимого индивидуального жилья (порядка 70%).
– За счет каких факторов выросли объемы жилого строительства?
– Карелия становится привлекательным регионом для инвесторов. За последний год положительную динамику обрели миграционные процессы. По итогам прошлого года отмечен рост внутренней миграции: если в 2013 году в республику прибыло менее 3000 человек, то в 2014 году количество прибывших в республику граждан РФ увеличилось на 728 человек.
В первую очередь, темпы строительства увеличились за счет активного внедрения целевых программ. Можно сказать, что Карелия делает ставку на развитие гражданского строительства. Этому направлению мы будем уделять наибольшее внимание и в дальнейшем.
– Сотрудничает ли регион с НОСТРОЙ и как?
– Да, Национальное объединение строителей хорошо известно в республике. В частности, с этой организацией сотрудничает некоммерческое партнерство «Объединение строителей Карелии». Организации активно вместе работают, взаимодействуют друг с другом. В ОСК большое количество документов разработано на основе типовых в НОСТРОЙ. Знаю, что в адрес карельской СРО и организаций, входящих в состав партнерства, приходят приглашения на участие в семинарах, программах обучения, выставках, форумах, организуемых НОСТРОЙ. Само Национальное объединение строителей в рамках программы поддержки субъектов малого предпринимательства в подготовке кадров уже несколько лет подряд бесплатно проводит обучение специалистов организаций – членов партнерства. Для проведения этого обучения привлекаются местные учебные заведения.
Генеральный директор ООО «СтройИнвестКомплект» (ООО «СТИК») Сергей Григорьев рассказал о причинах обострившихся отношений с Комитетом по строительству Петербурга.
– Сергей Юрьевич, несколько дней назад председатель Комитета по строительству Михаил Демиденко заявил о возможном расторжении контрактов с вашей компанией по возведению социально важных объектов из-за срыва сроков завершения работ. Поясните, пожалуйста: в чем причина нелестных высказываний главы комстроя?
– Причина достаточно простая. Наступает время отчетности, в том числе и со стороны заказчика перед вышестоящими структурами. Срыв сроков – это серьезная проблема, и заказчик, как мы видим, пошел наиболее простым путем – возложил всю ответственность на исполнителей. Отмечу, что сейчас вопрос о срыве сроков завершения работ многих городских объектов, на которых работали и другие подрядчики, встал очень остро.
– Насколько я понимаю, вы не согласны с точкой зрения Комитета касательно ответственности подрядчиков за отставание от графика по вводу объектов?
– Это действительно так. Просрочки по госконтрактам начались не сейчас, а когда после заключения контрактов заказчиком не была предоставлена исходно-разрешительная и правоустанавливающая документация. Получение всей этой массы документов при действующем законодательстве занимает время, вполне сопоставимое со временем, фактически затрачиваемым на выполнение собственно строительных работ. Очень важно отметить, что это время не учитывается при планировании срока ввода объекта.
– Вы можете привести конкретные примеры объектов, задержка ввода которых происходит по названной вами причине?
– Разумеется, без конкретики все наши размышления – лишь пустой звук. В частности, могу отметить, как выполнялись работы по строительству корпуса стоматологической поликлиники на 4-й Красноармейской ул. – именно этот объект подверг критике Михаил Демиденко. Госконтракт на строительство медучреждения был заключен в 2013 году. В соответствии с ним госзаказчик обязан был передать подрядчику в срок до начала исполнения работ утвержденную и согласованную в установленном порядке техническую (проектную и сметную) документацию, градостроительный план земельного участка.
Подрядчиком работ по данному контракту было ООО «Спецэлектромонтаж», наша компания выступила в качестве субгенподрядчика. Организация неоднократно обращалась с вопросом о выдаче недостающей проектной документации, однако еще до июля 2015 года техническая документация не была передана в полном объеме. «Спецэлектромонтаж» с 2013 года неоднократно запрашивал недостающую документацию и уведомлял Комитет по строительству, что производство работ невозможно, и ввод объекта по причине ее отсутствия в установленные контрактом сроки не состоится. Тем не менее, корпус практически построен.
Добавлю, что Комитет по строительству до сегодняшнего дня не провел конкурс на поставку медицинского оборудования для этого корпуса поликлиники, и даже при своевременной сдаче объекта в части строительно-монтажных работ разрешение на ввод в эксплуатацию не может быть получено.
– Схожая ситуация и с другими объектами?
– Да, аналогичная. Разрешение на строительство противотуберкулезного санатория «Жемчужина» в поселке Ушково было выдано только в феврале 2014 года, а сам контракт был заключен в сентябре 2013-го. Подрядчик неоднократно запрашивал недостающие документы и информировал Комитет по строительству о невозможности приступить к строительным работам!
Еще один пример – детский сад на 200 мест в квартале Ульянка. Контракт был заключен также в сентябре 2013 года, завершение строительства предусмотрено 1 декабря 2015 года. При этом разрешение на строительство получено лишь в середине ноября 2013 года, ордер ГАТИ – 30 декабря того же года. Также отсутствовали согласованные проекты на вынос сетей из-под пятна застройки, технические условия на временное электроснабжение на период строительства, объект находится в уплотненной внутриквартальной застройке. Тем не менее, на данный момент строительная готовность здания более 80%, подведены сети НВК, ТС, электрические сети, внутри здания ведутся отделочные работы.
– То есть вы хотите сказать, что срыв сроков вызван тем, что свои обязательства, предусмотренные государственным контрактом, не были выполнены заказчиком?
– Именно так. Получение всех перечисленных выше документов и предоставление их подрядчику согласно условиям контракта есть обязанность заказчика. Она является непосредственной обязанностью Фонда капитального строительства, который выступает посредником между Комитетом по строительству и подрядчиком. Однако Фонд отказывается от выполнения своей части работ и перекладывает весь блок работ на исполнителей. Подрядчики, стремясь выполнить свои обязательства, вынуждены принимать на себя дополнительные работы, понимая, что задержка с получением необходимой документации приведет к срыву сроков по контрактам. Таким образом, исполнители вынуждены своими силами разрабатывать рабочую и даже проектную документацию, получать технические условия и согласования, проводить мониторинги и обследования зданий, чтобы ускорить процесс строительно-монтажных работ. Кроме того, из-за отсутствия названной документации появляется много работ, не предусмотренных условиями контракта, которые подрядчик вынужден делать за свой счет.
Кроме того, надо помнить, что Комитет по строительству располагает целым штатом юристов, и если бы с момента заключения контрактов имелись нарушения со стороны исполнителя, информация об этом была бы незамедлительно передана в судебные органы. Это предельно отработанная, практически автоматическая процедура. Однако до сих пор в судах нет ни одного иска.
– Какой выход из сложившейся ситуации видите вы? Ведь объекты, большинство из которых социально значимо, так или иначе надо достраивать.
– Я вижу два варианта, которые в данной ситуации может выбрать Комитет по строительству. Первый – это в судебном порядке разорвать существующие контракты и передать объекты другому подрядчику. При этом я не уверен, что расторжение «по суду» произойдет на условиях, выгодных заказчику, так как мы со своей стороны уверены в собственной правоте и полны решимости защищаться и отстаивать свои законные интересы. Но даже если контракт будет расторгнут и к его выполнению привлекут нового подрядчика, необходимо четко понимать, что новая организация сможет выйти на строительную площадку не ранее чем через 1,5 года после завершения судебной процедуры. Я не знаю, кому и чем может быть выгодно такое развитие событий. По моему мнению, наиболее верным и экономически выгодным путем для заказчика является все-таки поиск компромисса с уже работающими подрядчиками с тем, чтобы все-таки в кратчайшие сроки закончить работу на данных объектах.
Добавлю, что я не знаю, какой логики будет придерживаться госзаказчик, но надеюсь, что правительство города проведет для этой ситуации компетентное расследование, по итогам которого будут приняты взвешенные и объективные решения. Мы же, со своей стороны, готовы работать. В подтверждение этого готовы заменить банковские гарантии банка «Российский кредит», у которого совсем недавно была отозвана лицензия, новыми гарантиями другой кредитной организации.