Константин Мурашкин: «Ипотека останется востребованной при любой схеме строительства»
В уходящем 2017 году в России значительно увеличился объем выдачи ипотеки. Положительная тенденция сохранится и в 2018-м, уверен начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра (СЗРЦ) Райффайзенбанка Константин Мурашкин. В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал о последних трендах ипотечного кредитования в стране и в банке.
– Какие предварительные итоги года можете подвести по рынку ипотечного кредитования в стране?
– В целом 2017 год оказался очень продуктивным для сегмента ипотечного кредитования. По нашим оценкам, рост рынка ипотеки должен составить около 10-15%. Ключевым фактором роста спроса со стороны населения прежде всего стало снижение рыночных ставок и появление новых игроков благодаря неоднократному уменьшению ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Еще одним фактором роста спроса на ипотеку стала активизация программ рефинансирования кредитов, ранее взятых в другом банке. Заемщики проявили к ним интерес из-за возможности получить более комфортные условия по обслуживанию ипотеки за счет сниженной процентной ставки. Стоит отметить, что также в банках стали появляться программы лояльности, направленные на удержание собственных ипотечных клиентов, в целях недопущения их ухода в другие кредитные организации. Но пока это не носит массовый характер.
– А какие результаты в сегменте ипотечного кредитования показал Райффайзенбанк в СЗФО?
– Динамика положительная, и это не может не радовать. По состоянию на 1 октября 2017 года ипотечный портфель СЗРЦ достиг 14,94 млрд рублей. Рост портфеля ипотеки с начала года составил 45%. За девять месяцев года было рассмотрено порядка 7,6 тыс. заявлений, что на 73% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Было выдано более 2,8 тыс. ипотечных кредитов против 1,5 тыс., а это плюс 87%. Общая сумма выданных кредитов за девять месяцев года составила 7,23 млрд рублей. В аналогичный период прошлого года этот показатель равнялся 3,13 млрд рублей, прирост составил 131%.
– Какие ипотечные программы сейчас наиболее популярны в Райффайзенбанке?
– По итогам девяти месяцев текущего года, первое место уверенно удерживает программа «Рефинансирование». По ней выдается порядка 43% всех ипотечных кредитов. Данная программа относительно новая, но уже зарекомендовала себя, главным образом благодаря размеру процентной ставки – 9,99%. На втором месте программа «Квартира на вторичном рынке». Ее доля занимает 34% в выданных кредитах. На третьем месте с долей 22% находится программа «Квартира в новостройке». По сравнению с прошлым годом доля ипотечных кредитов на «первичку» несколько снизилась, главным образом за счет появления программы рефинансирования с очень привлекательными условиями для населения.
– Планируете ли какие-то новые ипотечные программы запустить в 2018 году?
– Для рынка ипотеки становится интересен такой сегмент, как апартаменты. Количество данных объектов недвижимости год от года растет. Вопрос остается лишь в рисках ликвидности апартаментов по сравнению с жильем, так как для покупателей это чаще всего инвестиционный продукт.
Кроме того, сегмент новых готовых квартир, которые находятся на балансе у застройщика и могут быть проданы по предварительным договорам купли-продажи, растет в последнее время. У этого сегмента свой потенциал и клиенты, но есть и свои риски. Главное только их правильно отработать.
С коллегами из центрального офиса мы обсуждаем возможности выхода на эти сегменты.
– А в целом, какие квартиры сейчас наиболее востребованы у заемщиков?
– Доминирующее положение занимают студии и «однушки», реже – двухкомнатные квартиры. Средняя сумма ипотечного кредита в 2017 году составляет 2,5 млн рублей, против 2,6 млн рублей годом ранее. Коррекция произошла благодаря программе рефинансирования, где средняя сумма кредита, как правило, не превышает 2 млн рублей.
– Премиальными квартирами граждане не интересуются?
– Интересуются, но в целом доля таких кредитов не превышает 1-2% от всех кредитов. Наши премиальные клиенты, как правило, приобретают ликвидные квартиры в инвестиционных целях или жилье для своих детей.
– А есть ли у Вас какая-то статистика по досрочному погашению ипотечных кредитов?
– Начну с того, что значительная часть наших заемщиков выбирает ипотечный кредит со сроком погашения в 10-15 лет. Он позволяет клиенту вносить наиболее комфортный ежемесячный платеж. При первой возможности люди стараются досрочно погасить кредит. Повышение зарплаты клиента или выплата бонусов, продажа активов позволяют клиенту досрочно погашать кредит полностью или частично. По нашей статистике, средний срок ипотечного кредита составляет 7 лет, то есть на треть или даже половину меньше изначально установленного срока.
– Стал ли за последние годы клиент более внимательно относиться к предварительному изучению кредитного договора?
– Большинство клиентов (и эта доля с каждым годом увеличивается, что меня искренне радует) подходит очень ответственно к подписанию кредитного договора. Они тщательным образом изучают все его нюансы, сверяют цифры, смотрят на все обязательства, которые банк формирует в рамках стандартного кредитного договора. И это очень правильно, так как означает повышение общего уровня финансовой грамотности населения.
С другой стороны, еще остаются клиенты, которые совсем не читают кредитный договор. В таком случае сотрудник банка устно проговаривает с ними все условия кредита. К счастью, таких заемщиков все меньше и меньше.
– Российские власти начинают говорить о необходимости перехода с «долевки» на другие механизмы строительства жилых объектов. На Ваш взгляд, как это может отразиться на ипотеке?
– В случае изменения механизмов строительства жилых объектов банки продолжат заниматься жилищным кредитованием. В текущих экономических условиях уровень дохода большинства граждан не позволит им приобрести жилье за счет собственных средств и накоплений. Поэтому ипотека была, есть и будет востребованным финансовым инструментом приобретения жилья.
– Каков Ваш прогноз по рынку ипотеки на 2018 год?
– Если в экономике страны ничего кардинального не произойдет, то снижение ипотечных ставок продолжится. Но, вероятнее всего, более медленными темпами. Конкуренция будет острой. Из новых трендов можно отметить распространение программ рефинансирования на еще строящееся жилье. Важным фактором развития рынка останется стабильность, скорость и качество работы с клиентами. Мы все больше будем уходить в диджитализацию – как новый источник коммуникации и взаимодействия с клиентами.
Цифра
14,94 млрд рублей – ипотечный портфель СЗРЦ Райффайзенбанка на 1 октября 2017 года
Петербург обладает большим потенциалом для реализации мало- и среднеэтажных проектов, но индустрия возведения жилья в городе сосредоточена в основном на многоэтажном строительстве, считает генеральный директор компании «Второе партнерство», девелопер и инвестор проекта «Прибрежный квартал» Михаил Голубев.
– Михаил, Вы уже более 20 лет работаете на рынке недвижимости. Почему Вы решили развивать свой бизнес, быть самостоятельным? И как оцениваете результаты в целом?
– Мой первый опыт работы на этом рынке связан с волной приватизации недвижимости в 1991 году, с участием в аукционах Фонда имущества. Потом был продолжительный период риэлторской деятельности. Логичным продолжением стал выход на рынок инвестиций и девелопмента жилой недвижимости. Речь идет о строительстве городского малоэтажного жилья, развитием таких проектов я занимаюсь с 1994 года и по сей день.
Конечно, было много различных соблазнов, в том числе принять участие в проектах по возведению многоэтажного жилья, но я всегда испытывал тягу к соразмерной человеку городской среде – к проектам малой этажности.
В те годы начали формироваться принципы создания комфортного жилья, в черте Петербурга стали появляться качественные проекты мало- и среднеэтажной застройки. Финансирование этих проектов поддерживал Европейский банк реконструкции и развития. Тогда, в частности, был дан старт проекту развития квартала 11Б микрорайона Коломяги, позднее он получил название «Никитинская усадьба».
Идеи (новый образ жизни, качественное домостроение, комфортная среда), которые закладывались в середине 1990-х, были прогрессивные, но многим проектам воплотиться в жизнь помешали экономические кризисы, которые один за другим сотрясали рынок недвижимости. Более того, законодательство в отрасли было еще сырым, постоянно происходили изменения в области градостроительного регулирования. Это чем-то схоже с тем, что происходит в этой сфере в последние годы.
Многие застройщики ушли в более понятное и экономически оправданное многоэтажное строительство. Во многом по тем же причинам возникли проблемы, связанные с согласованием разрешительной документации по «Никитинской усадьбе». Параллельно произошли разногласия внутри пула застройщиков территории, которых на тот момент было несколько.
– Какова судьба этого проекта сейчас?
– «Никитинская усадьба» фактически превратилась в проект, который сейчас принято называть комплексным освоением территорий (КОТ). Он включает около 70 жилых объектов – индивидуальные, блокированные и малоэтажные многоквартирные дома. В настоящее время не оформленными в собственность инвесторов остаются 7 зданий.
На волне борьбы с «самостроями», которая началась в стране и, в частности, в Петербурге с 2011 года, ситуация усугубилась. В Генплане на территории Коломяг было узаконено многоквартирное малоэтажное строительство. При этом в отдельных зонах сохранили индивидуальное жилищное строительство. В этой инвариантности администрация избрала этот квартал для борьбы с застройкой на землях ИЖС. Начались суды и разбирательства, было вынесено несколько решений по сносу зданий. Однако сейчас удалось найти понимание с властями, подписаны мировые соглашения, застройщикам выделено время на приведение в порядок согласовательно-разрешительной документации. Думаю, что к 2019 году все спорные вопросы будут урегулированы.
Хочется отметить, что «Никитинская усадьба» – это не несколько проблемных объектов, как сейчас принято считать. Это самодостаточный и благополучный квартал, что подтверждено высокой оценкой экспертов в области градостроительства и урбанистики. Проект, в частности, занял второе место (среди более чем 200 объектов) в рейтинге качества городской среды Петербурга – Best Housing – разработанном Институтом Урбанистики.
– Мы вплотную подошли к тем противоречиям и нестыковкам, которые сейчас есть в законодательстве. Что нужно, чтобы «малоэтажка» окончательно легализовалась?
– Основная проблема связана не с индивидуальными или многоквартирными жилыми домами, а с неопределенным статусом домов блокированной застройки. По Градкодексу, жилой дом блокированной застройки – это несколько жилых блоков (до 10), объединенных общими стенами и расположенных на отдельном земельном участке.
В Петербурге законом установлено, что каждый такой жилой блок должен иметь свой выделенный земельный участок. И разрешение на строительство выдается на каждый отдельный жилой блок – индивидуальный жилой дом. Это вызывает определенную путаницу, но, по крайней мере, в этих условиях можно работать.
Во многом правила игры на рынке удается сформировать с помощью организаций, которые работают над улучшением инвестиционного климата и поддержкой бизнеса в регионе, – Клуба лидеров Петербурга и Ленобласти, Агентства стратегических инициатив (АСИ).
– Малоэтажное строительство в городе – это скорее исключение из правил. Есть ли еще территории, где сегодня могут быть реализованы такие проекты?
– Город обладает огромным потенциалом в этом отношении: из 18-ти городских районов в 11-ти возможно малоэтажное строительство (Пушкинский, Приморский, Выборгский, Курортный и др.). Но по факту доля малоэтажной застройки в Петербурге составляет не более 2-3%.
Малоэтажное строительство постоянно выступает объектом изменений в законодательстве. Правильная постановка видов разрешенного использования участков и градостроительных параметров в этой зоне всегда проблематична. Я думаю, это связано со сформировавшейся в городе олигополией крупного строительного бизнеса и городских властей. Вся индустрия возведения жилья сосредоточена только на многоэтажном строительстве. Это привело к хаотичному развитию города, а теперь и области, возникла проблема дефицита социальной, инженерной и транспортной инфраструктур.
Город – это сложная система, она должна быть очень сбалансирована в своем развитии и учитывать множество интересов – предпринимателей, власти, жителей. В своем новом проекте, связанном с развитием крупной территории в Приморском районе, я ориентируюсь именно на эти принципы. Стараюсь сделать не локальный инвестппроект, а увязать его с комплексным устойчивым развитием всего Лисьего Носа как муниципального образования.
– Насколько я понимаю, речь идет о проекте «Прибрежный квартал». В какой стадии он находится?
– Как житель Лисьего Носа и практикующий девелопер, я просто обязан сделать свой район самым комфортным для проживания. Была разработана концепция развития всего муниципалитета, в рамках которой появился проект «Прибрежный квартал». Кроме того, создан некоммерческий фонд социально-экономического развития Лисьего Носа – «Морские Дубки», который предложил свои идеи и наработки администрации. Многие инвесторы готовы поддержать эту программу, поскольку место уникальное по расположению, природному ландшафту, исторической идентичности и инвестиционному потенциалу.
Наш проект развивается на 5 га, неподалеку от Финского залива, граничит с лесопарком. Проект разбит на несколько очередей и уже обеспечен всеми городскими коммуникациями. Первая очередь спроектирована в поддерживающем ландшафт так называемом органическом стиле – это бионические формы, дома-грибы.
– Дома-грибы – оригинальная, но не бесспорная концепция с архитектурной точки зрения. Кто Ваш покупатель?
– Парадокс, но факт: наши инвесторы и покупатели – городские жители. Они понимают, что несмотря на интеграцию в природную экосистему, за нашим проектом будущее городского расселения. Это подтверждается продажами. Наши покупатели – состоявшийся креативный класс, а за счет фильтра в виде нетрадиционной архитектуры проект органическим образом становится клубным.
Любой инновационный проект всегда испытывает определенные сложности в продвижении. Но мы движемся вперед, работаем над новыми продуктами – проектами таунхаусов. Например, один из них будет иметь название «Античные дворы».
– У Вас нет разногласий по поводу применения тех или иных новаций в Вашем проекте с разрешительными ведомствами? Например, КГА?
– Я хочу сказать, что постоянная работа Клуба лидеров и АСИ, направленная на улучшение бизнес-климата, дает свои плоды. На федеральном уровне генерируются инструменты, с помощью которых выстраивается диалог между предпринимательским сообществом и органами власти. Например, оперативное общение на удаленном доступе – запущена Единая система строительного комплекса (ЕССК), выдаются градпланы в электронном виде. Функционирует Проектный офис при губернаторе Санкт-Петербурга, Штаб по улучшению условий ведения бизнеса. Мы также активно взаимодействуем с Прокуратурой, так как диалог бизнеса и власти может быть бесконечным, а гражданам и инвесторам, которые приобретают недвижимость, нужна ясность.
Кстати
Объявлен открытый конкурс для молодых архитекторов «Прибрежный квартал – Код леса» на концепцию инновационной детской площадки и небольшой площади, а также общее решение территории. Регистрация заявок осуществляется до 10 мая, подача проектов – до 5 июня 2017 года.