Анзор Берсиров: «Комплексные проекты – это полноценные города»
Проекты комплексного освоения территорий эволюционируют со временем. Об обязательных атрибутах современных КОТ и о развитии комплексных проектов в будущем порталу asninfo.ru рассказал Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий компании «Строительный трест».
Свой первый комплексный проект – ЖК «Капитал» в Кудрово – компания «Строительный трест» начала почти десять лет назад. За эти годы на берегу реки Оккервиль вырос современный район с развитой инфраструктурой. Другой свой комплексный проект – ЖК NEWПИТЕР в поселке Новоселье Ленинградской области – компания вывела на рынок в сентябре 2014 года. ЖК NEWПИТЕР – это проект нового поколения, вобравший в себя опыт прошедших лет, подчеркивает Анзор Берсиров.
– Комплексность – это всегда непросто в плане множества поставленных одновременно задач. Какие задачи Вы считаете для себя приоритетными?
– «Строительный трест» – компания социально ответственная. И прежде всего это распространяется на проекты комплексного освоения территорий. Это действительно ответственность, причем не одномоментная, а на многие годы. Мы понимаем, что наши проекты преобразят территорию района и войдут в жизнь граждан не на один десяток лет. Мы создаем действительно комфортную среду. Жилье не для временного, а постоянного проживания.
– Жилой квартал NEWПИТЕР будет строиться еще в течение 10-15 лет, а требования рынка и законодательства постоянно меняются. Как Вы решаете эти вопросы? Не замедляются ли темпы строительства от этого, не пересматриваются ли планы? Если смотреть глобально, какие изменения претерпел проект с момента старта?
– Правильный подход к реализации проектов КОТ подразумевает планирование на несколько лет вперед. «Строительный трест» получил разрешения еще минимум на 2 года строительства. Такой подход позволяет не замедлять темпы строительства при изменении конъюнктуры рынка или законодательства. Но мы всегда оставляем возможность вносить изменения, в том числе, в проект планировки и в проекты домов. Мы не строим типовые дома. Даже если наши дома схожи по стилю и архитектуре, всё равно каждый дом подстраивается под свое время, под конъюнктуру рынка, под требования покупателей и под новое законодательство.
– Первые проекты комплексного освоения территорий появились десять лет назад. В числе пионеров комплексной застройки был и «Строительный трест». Как она качественно меняется со временем?
– За это время существенно изменились градостроительные нормативы. В Ленинградской области этажность, плотность застройки были скорректированы в меньшую сторону. Коренным образом поменялось отношение властей к социальным объектам, была создана программа поддержки строительства соцобъектов в регионе. Большое внимание уделяется транспортной доступности новых районов. Синхронизированы темпы возведения жилья и инфраструктуры.
Вместе с тем изменился и подход девелоперов к развитию комплексных проектов. В современных проектах большое внимание уделяется созданию общественных пространств, причем как входных групп и внутридворовых территорий, так и организации точек притяжения для жителей в масштабах всего района – рекреационных зон отдыха и досуга.
Конечно, мы видим определенные недостатки в проектах, которые были начаты 5-10 лет назад. Речь тут идет не только об уже упомянутой высокой плотности застройки, но и о том, что со временем эти территории превращаются в унылые спальные районы. В этом принципиальное отличие от проектов современных. Сегодня проекты комплексного освоения территории – это города, полноценные и независимые. Можно смело говорить об этом, ведь многие из них сопоставимы по масштабам и наполнению с небольшими городами стран Европы.
– Жилые дома – только видимая часть проектов КОТ. А сколько времени и средств занимает инженерная подготовка территории?
– На создание инженерной инфраструктуры уходит 80% времени работы над проектом. Строительство непосредственно домов – это понятный и структурированный процесс. Консервативная политика компании «Строительный трест» в плане домостроения такова, что конструктив наших домов неизменен уже на протяжении многих лет, мы только оттачиваем и улучшаем инженерное наполнение наших объектов.
Создание инфраструктуры – самый сложный и ответственный этап работы. Застройщик, по сути, выходит в «чистое поле», где нет источников энергоресурсов. Все приходится создавать с нуля. В NEWПИТЕР нами была проведена масштабная работа: были построены магистральные водоводы, насосные станции, подстанции, проложены километры сетей. Если говорить о вложениях в инженерную подготовку, то она составляет более 10% от себестоимости строительства.
– Транспортная инфраструктура – важнейшая часть любого комплексного проекта. Это касается как строительства магистралей и подключения района к внешним трассам, так и устройства внутриквартальной дорожной сети. Насколько развита дорожная инфраструктура в жилом районе NEWПИТЕР?
– Во многих проектах остро стоит вопрос с финансированием строительства магистральных улиц и проспектов. Но после их строительства, муниципалитеты, как правило, охотно принимают их на баланс и обслуживают. Здесь споров я еще не встречал. А вот внутриквартальные проезды в этом плане часто представляют серьезную проблему. Муниципалитеты отказываются или не имеют возможности принять на баланс эти дороги. Следовательно, встает вопрос их содержания. Кто-то из застройщиков решает этот вопрос делением дорог на участки и их условным «прикреплением» к тем или иным корпусам жилых домов, таким образом перекладывая задачу содержания прилегающих дорог на управляющую компанию. «Строительный трест» в жилом районе NEWПИТЕР заблаговременно поднял этот вопрос. Мы договорились о том, что после строительства и ввода в эксплуатацию всех магистральных дорог и внутриквартальных проездов – они будут приняты на баланс муниципального образования. Я надеюсь, что до конца текущего года часть дорожной сети мы передадим в муниципальную собственность.
– А как NEWПИТЕР подключен к внешним трассам?
– В жилом районе NEWПИТЕР нами уже построен и введен в эксплуатацию четырехполосный проспект – Питерский проспект. Еще два подобных проспекта мы сдадим до конца года. Таким образом будет завершено строительство всех окаймляющих улиц первого квартала NEWПИТЕР. Они присоединяются к существующему Красносельскому шоссе.
По инициативе девелоперов и местной власти часть Красносельского шоссе (в границах поселка Новоселье) была передана в собственность муниципалитета. Это было необходимо для того, чтобы иметь возможность ее реконструировать за счет средств застройщиков. «Строительный трест» в партнерстве с АО «СЕВНИИГИМ» ведет работы по реконструкции Красносельского шоссе. До конца года эта работа будет завершена. Шоссе будет расширено до 4 полос и будет примыкать к существующей развязке с КАД.
Еще одна развязка с КАД, находящаяся ближе к Волхонскому шоссе, в свое время не была достроена и имеет спуск только в сторону города. Но в ближайшее время эта развязка также будет реконструирована. Таким образом, транспортная система жилого района NEWПИТЕР по своей разветвленности не будет иметь аналогов ни в одном крупном микрорайоне комплексной жилой застройки в регионе.
– Еще одна проблема покупателей квартир во многих КОТ – жизнь «на стройплощадке» до конца реализации всего проекта. Могут ли уже заселившиеся в NEWПИТЕР люди уже сейчас рассчитывать на спокойную жизнь?
– Здесь иллюзий строить, конечно, не надо. В проектах с длительным сроком реализации не заметить строительный процесс невозможно. Но «Строительный трест», как ответственный застройщик, минимизирует влияние стройплощадки на комфорт проживания уже заселившихся граждан.
Территория стройки организована таким образом, что по всем новым асфальтированным дорогам проезд строительной техники запрещен. Строительные работы и благоустройство в уже введенных в эксплуатацию домов и территорий завершены «под ключ» и огорожены от стройплощадки.
Очень часто жильцы новых кварталов вынуждены довольствоваться «полуфабрикатом»: дорога есть, асфальт уложен, а освещение, велодорожки и зеленые насаждения отложены застройщиком «на потом». В проектах «Строительного треста» такая ситуация исключена – все проектные решения к моменту ввода в эксплуатацию улиц должны быть отработаны на 100%.
– Сколько домов в NEWПИТЕР уже заселены?
– В NEWПИТЕР уже живут более тысячи человек. Я регулярно по разным поводам лично встречаюсь с жильцами, мы обсуждаем насущные проблемы, и, кстати, слышу немало благодарных отзывов.
– Детский сад и школа – обязательные объекты социнфраструктуры в современных комплексных проектах. Что уже построено в NEWПИТЕР?
– Построив всего 30 тыс. кв. м, то есть два дома, мы ввели в эксплуатацию первый детский сад. Его вместимость – 145 мест. Этот соцобъект был признан лучшим на уровне региона. Детский сад уже работает и заполнен.
Сразу после ввода в эксплуатацию детского сада мы начали заниматься проектом школы. К моменту ввода 100 тыс. кв. м жилья мы планируем ввести в эксплуатацию и ее. Она будет рассчитана на 550 мест. Пока этот план остается неизменным. Надо отметить, что все социальные объекты в жилом районе NEWПИТЕР включены в программу «Соцобъекты в обмен на налоги», согласно которой строительные компании могут рассчитывать на возврат части уплаченных в бюджет Ленобласти налогов. Всего в NEWПИТЕР запланированы шесть детских садов и две общеобразовательные школы. Мы надеемся, что программа «Соцобъекты в обмен на налоги» не претерпит существенных корректировок со стороны правительства региона в будущем.
– Работает ли на объекте шоу-рум?
– Не один, а целых два. Каждый из них представляет вариант чистовой отделки, который мы предлагаем: скандинавский стиль и классический. По уровню и качеству материалы отделки одинаковы, отличаются только дизайн и цветовые решения. Оба шоу-рума в экспозиционных целях меблированы. Мебель – производства шведской компании ИКЕА. Такой подход дает возможность покупателям понять, как в целом будет выглядеть их будущая квартира.
– Еще один обязательный атрибут современного проекта комплексного освоения – благоустроенное общественное пространство. Будет ли свой центр притяжения у NEWПИТЕР?
– Изюминкой жилого комплекса NEWПИТЕР является пешеходная зона, которую мы назвали бульвар Белых ночей. Этот променад соединит все кварталы NEWПИТЕРа. Бульвар условно поделен на несколько зон. У каждой из них – свое назначение. Есть зоны для «тихого» отдыха, спортивные зоны (футбольная площадка и площадка для воркаута), детская зона (это большая квартальная детская площадка, помимо тех, что находятся у каждого из жилых домов). У жилого района NEWПИТЕР будет собственная центральная площадь для торжественных мероприятий, которая появится на территории второго квартала. Во втором квартале также появится еще одна спортивная зона, которая будет дублировать первую по своей идеологии, но не по насыщению. На территории района будет разбит плодовый сад.
Для проектирования бульвара Белых ночей мы привлекли команду молодых креативных архитекторов – FUTURA Architects. Сегодня уже реализована первая часть бульвара – установлена стела, высажены крупные деревья, уже открыто футбольное поле и первые велодорожки. FUTURA Architects с этим проектом выдвигалась на различные архитектурные конкурсы и недавно стала серебряным призером конкурса «Зодчество 2017».
У каждого крупного проекта должна быть своя общественная зона, можно сказать, это краеугольный камень развития всех проектов КОТ. Мы относимся к созданию такого пространства очень внимательно во всех своих проектах. В жилом комплексе «Капитал» в Кудрово в партнерстве с компанией «Отделстрой» мы создали обширную парковую зону, которая пользуется большой популярностью у жителей комплекса.
– В мировой практике комплексные проекты освоения территорий разделяют на два типа: brownfield development и greenfield development. Какой тип наиболее экономически оправдан в сегодняшних условиях?
– Я убежден, что эти два процесса будут идти параллельно. В Петербурге территорий, на которых возможно реализовать проект greenfield, то есть «в чистом поле», практически нет. В Ленобласти таких районов, наоборот, достаточно много, и конечно, задел большой. При этом в Петербурге существует значительный потенциал для проектов brownfield, этот запас формируют в основном территории пресловутого «серого пояса». Процесс их реновации хоть и медленно, но идет, и рано или поздно эти территории будут застроены.
Свои преимущества и недостатки есть у каждого типа проектов. Застройка промышленных территорий осложняется необходимостью сноса существующих объектов, возрастающей транспортной нагрузкой, а кроме того, обязательностью восстановления и сохранения зданий, охраняемых КГИОП. С другой стороны, эти территории, как правило, имеют источники энергоресурсов, что несколько упрощает реализацию таких проектов. У территорий в области, как мы уже говорили, все с точностью наоборот.
– Некоторые застройщики считают, что новая редакция 214-ФЗ делает невозможной реализацию проектов комплексного освоения территорий. Согласны ли Вы с этим?
– В рамках последних поправок в 214-ФЗ реализация проектов КОТ невозможна. Сегодня нет явного волнения у застройщиков по этому поводу только по одной причине: комплексные проекты подразумевают наличие разрешений на строительство на ближайшие два-три года. И на них распространяться новые правила не будут. Это условно «льготный» период для застройщиков, время, чтобы придумать новые схемы привлечения средств. Уже ни для кого не секрет, что внесенные в закон изменения ведут к отмене долевого строительства в целом и переходу на использование застройщиками банковских средств. Но с сегодняшними условиями, которые предлагают банки застройщикам, эта схема мало реализуема. Она ведет к значительному росту стоимости квадратного метра и, соответственно, общей регрессии строительной отрасли. Я убежден, что федеральное правительство не может позволить «упасть» целому направлению в экономике. И в ближайшее время мы увидим новые инструменты от банков, направленные на работу с застройщиками.
Об основных трендах рынка проектных услуг «Строительному Еженедельнику» рассказал основатель проектного бюро RUMPU Евгений Богданов. И объяснил, почему кризис на строительном рынке для профессиональных проектировщиков скорее благо, чем зло.
- Рынок проектных услуг напрямую зависит от того, как ситуация складывается на строительном рынке. Окажут ли, на Ваш взгляд, структурное влияние на оба рынка изменения в 214-ФЗ и президентская инициатива об отмене «долевки»?
- Совершенно очевидно, что последние поправки в 214-ФЗ смогут пережить только крупные строительные компании, у которых есть солидный земельный банк с участками, на которые получено разрешение на строительство. Небольшие компании, таки запасом не обладающие, готовятся либо тихо умереть, либо рассчитывают в скором времени на решение об ослаблении норм закона.
Отмена долевого строительства – несомненно благородный шаг, его застройщики воспринимали бы абсолютно позитивно, если бы были уверены в том, что проектное финансирование через банки будет осуществляться под разумный процент. Однако пока этого никто не обещает.
Ситуация будет особенно драматично складываться для регионов, ведь, напомню, закон о долевом строительстве – это федеральный закон. Если в крупных городах-миллионниках еще концентрируется платежеспособный спрос, то в регионах высокая покупательская активность не наблюдается. Выживут ли локальные строительные компании – большой вопрос.
Конечно, рынок проектирования от этих стратегических колебаний зависит в меньшей степени, чем строительный. Наш сегмент менее капиталоемкий, даже несмотря на кризис, работа не останавливается. Застройщики понимают, что при неблагоприятном стечении обстоятельств, оформление разрешительной документации может длиться годами, поэтому целесообразно одновременно начать работу над проектом. Вместе с тем, для проектировщиков важно, чтобы работа шла быстрыми темпами, потому что мы получаем финансовую прибыль лишь в том случае, когда срок проектирования максимально сжат.
Сегодня все состоявшиеся на рынке проектные компании завалены работой, опять же по причине грядущих изменений правил игры для застройщиков, которые последние несколько месяцев живут под девизом «успеть до Нового года».
- А как меняется качественно рынок проектирования?
Вопрос профессионализма проектных компаний в кризисные времена становится главенствующим, поскольку именно в такие периоды застройщики вынуждены оптимизировать свои расходы, а под экономию попадают расходы и на проектные работы. Заказывая проект по явно демпинговой цене, застройщик рискует получить или в принципе несогласовываемый проект, или избыточное по себестоимости проекта решение. Не стоит забывать о том, что 80% себестоимости формируется на этапе проектирования. К счастью, к большинству заказчиков это понимание уже пришло. И в этом одно из главных качественных изменений рынка проектных работ за последние годы.
Еще одно изменение из разряда «тектонических»: заказчикам далеко не все равно что строить. Это общий тезис, но он включает в себя глубокое изменение требований рынка и всей философии девелопмента. Сокращение себестоимости, максимум функциональности, - сегодня эти задачи вышли на первый план. В конструктивно-инженерных, архитектурно-планировочных решениях, кроется большой потенциал для решения этих задач. Проектные компании вынуждены быть максимально клиентоориентированными, и искать дополнительные резервы для застройщиков.
Оптимизация затрат – сегодня едва ли не единственный путь выживания для строительных компаний, особенно для тех, кто работает в эконом- и комфорт-классе и находится буквально на грани рентабельности.
Технологическим ответом на эти запросы рынка стало 3D-проектирование. Это еще один тренд, который набирает силу на рынке проектирования с каждым годом. Я убежден, что через 5 лет те проектные компании, которые сегодня не инвестируют деньги в эти технологии, окажутся за бортом рынка. Мы не изобретаем велосипед, а используем колоссальный опыт европейского рынка, которым этот путь уже пройден. 3D-проектирование – это часть большой BIM-системы, охватывающей все этапы строительства и жизни проекта.
Внедрение этих технологий - вопрос многокомпонентный, дорогой и не быстрый. По своему опыту скажу, что закупка программ, оборудования, обучение сотрудников, синхронизация работы с заказчиком занимает не менее 2 лет. Тем не менее 3D-проектирование – это колоссальный шаг вперед к созданию универсального механизма, позволяющей постоянно корректировать проект в соответствии с требованиями меняющегося рынка, спроса, законодательства, задач по себестоимости и т.п. Времена абсолютно однотипных КОТ, проектируемых для миллионов кв.м., остались в прошлом. И я не верю, что мы когда-нибудь вернемся к таким проектам.
- Вы предрекаете проектам КОТ скорую смерть?
- В том виде, в котором они проектировались и реализовывались до настоящего времени, да. Оптимальный объем проекта для петербургского рынка – 50-100 тысяч кв.м., это абсолютно соответствует текущей ситуации. Крупные проекты, рассчитанные на миллионы кв.м., будут дробиться на части и корректироваться в соответствии с ситуацией. Для проектировщика создание 3D-модели гораздо более трудоемкий процесс, зато потом, если потребуется, изменить ее гораздо проще. Кроме того, именно 3D-модель позволяет реально оценить себестоимость проекта и как она трансформируется, если какой-либо из элементов, конструкций или материалов будет изменен.
Очень правильно, с моей точки зрения, подходят к проектированию проектов КОТ на Западе, где каждый отдельный фасад каждой отдельной секции даже в рамках одного дома имеет своего архитектора. Городской эклектики в новых кварталах можно добиться только путем привлечения пула архитекторов, которые работают под началом мастер-архитектора, координирующего их работу с заказчиком.
- Привлечение «пула архитекторов» потребует дополнительных затрат...
- Цена проекта от этого значительно не увеличивается, все зависит от правильной организации работы. Хотя, конечно, перефразируя известную фразу о том, что каждый народ заслуживает своего правителя, можно сказать, что нынешний покупатель квартир в массовом сегменте заслуживает своего архитектора. То есть практически отсутствие его. Платить за архитектуру никто не готов, это факт. Хотя я уверен в том, что подспудно перемены зреют и в этом направлении, просто строительство – это не тот сектор экономики, где они проявляют себя быстро. Например, первые проекты, которые будут построены с учетом недавно принятых в Петербурге ПЗЗ, мы увидим в 2019 - 2020 году. Но я полностью согласен с тем, что регламенты, которые приняты в объеме этих ПЗЗ, наиболее соответствуют представлениями о качественной и комфортной среде, чем это было ранее.
- А какие требования сегодня предъявляют застройщики к планировочным решениям, всем нужны «умные» квартиры»?
- Я уже говорил о том, что рыночная ситуация на девелоперском рынке очень изменчива, и задача проектировщика сегодня – сделать универсальный продукт. Например, в техзадании от застройщиков никакие несущие перегородки внутри жилого помещения не допускаются. Это означает, что в итоге в квартире можно сделать любую планировку.
Что касается, «умных» квартир, то европланировки, которые на самом деле под этим подразумеваются, придуманы не в России и не вчера, но благодаря своей рациональности победно шагают по рынку и сейчас присутствуют в проектах практически всех застройщиков.
- А тенденция к сокращению площадей квартир имеет свои пределы?
- Нет, не имеет. Причем здесь история не только экономическая, а еще более глубокая. Сокращение площади жилья - это общемировой тренд, который заключается в «не привязанности» человека к единственному месту жительства, свободному перемещению по миру, проведению большей части своего времени в общественных пространствах, развитию института арендного жилья.
- Застройщики расширяют географию своих проектов. Кто-то отправляется покорять столицу, кто-то – регионы. Есть соответствующие изменения в портфеле заказов?
- В свое время мы активно пытались работать с региональными заказчиками, - в Перми, Ульяновске, Красноярске, Томске и т.д. Была и попытка экспансии в Москву, рынок которой манил большими объемами и возможностями.
На самом деле столичный рынок еще более жесткий, чем в Петербурге. Конкуренция в разы выше, эта ситуация давит прессом на ценообразование, а зарплаты сотрудников гораздо больше, чем у нас. Отлично там себя чувствуют архитекторы с громким именем, но мы, находясь в прослойке средних проектных компаний, для себя интересного бизнеса там не нашли.
У регионов – другая проблема. Там еще меньше желания оплачивать работу проектных компаний хотя бы на том уровне, что принято в Москве и Петербурге. Региональными игроками наш опыт был востребован точечно, полномасштабную работу до рабочего проектирования мы не делали нигде. Самое большее - мы проходили стадию ПД («Проектная документация»), после чего удачно проходили экспертизу, а далее «Рабочую документацию» разрабатывали местные компании за другие деньги.
За 10 лет своей работы ГК «МастерСтрой» пережила два кризиса, увеличила свой годовой оборот в десятки раз и расширила количество направлений деятельности с одного до шести. О том, как удержаться на плаву в условиях серьезной конкуренции на рынке производителей и поставщиков строительных материалов, «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор ГК «МастерСтрой» Ян Даровский.
– Ян Николаевич, как была создана ГК «МастерСтрой»?
– Она была зарегистрирована 14 ноября 2007 года. Я открыл небольшой офис, в котором трудились два сотрудника. Тогда у нас еще не было ни собственной техники, ни производства. Единственным направлением работы компании являлись оптовые поставки навального цемента. Спустя 10 лет мы имеем сплоченный профессиональный коллектив численностью около 100 человек, три собственных производства, свой автопарк, несколько направлений деятельности.
– Вы начали работать в преддверии кризиса 2008 года, который не смогли пережить даже многие крупные компании Петербурга. Как начинающей ГК «МастерСтрой» удалось выдержать это испытание?
– Тогда даже у крупных строительных холдингов заметно снижалась платежеспособность, некоторые и вовсе банкротились. Вся небольшая прибыль, заработанная за год, ушла в невозвратные долги. Тем не менее, мы достойно пережили трудные времена. Начиная с 2010 года годовой оборот ежегодно увеличивался. В первый год работы он составил менее 50 млн рублей, а в 2016 году уже превысил 2 млрд рублей. Планируем, что в 2017 году данный показатель будет еще выше. Этому во многом способствовала и диверсификация бизнеса.
– По каким направлениям сегодня работает компания?
– Сегодня мы занимаемся производством и поставкой строительных материалов по шести направлениям. В частности, это поставка навального цемента железнодорожным и автомобильным транспортом. Для этих целей в нашем распоряжении есть два элеватора общей емкостью 3 тыс. т единовременного хранения цемента. Автопарк цементовозов позволяет доставлять нашим клиентам до 3 тыс. т цемента в сутки. ГК «МастерСтрой» входит в тройку крупнейших дилеров холдинга «ЕВРОЦЕМЕНТ груп» по Северо-Западу.
Второе наше направление – поставка нерудных материалов (щебня, песка, отсева, гравия, керамзита) автомобильным, железнодорожным и водным транспортом. Наш автопарк позволяет доставлять до 7 тыс. куб. м «нерудки» в сутки нашим клиентам.
Еще одно направление, которым занимается компания, – производство и поставка товарных бетонов и строительных растворов. ГК «МастерСтрой» имеет бетонный завод LIEBHERR в г. Пушкин, мощностью 60 куб. м в час. Без ложной скромности хочу сказать, что мы производим самый качественный бетон в Петербурге. Подтверждением этих слов является тот факт, что в апреле прошлого года нашу компанию первой среди всех производителей бетона аккредитовали на поставку специальных дорожных бетонов для строительства федеральной трассы М-11 «Москва – Санкт-Петербург». За высочайшее качество бетона и сервиса генподрядчик объекта – итало-турецкая компания «Ичташ Асталди» – вручила нам благодарственное письмо.
Кроме того, летом этого года мы реализовали уникальный проект по заливке фундаментной плиты в основание газгольдера на территории строящегося завода по сжижению природного газа в порту Высоцк. Тогда была осуществлена непрерывная заливка объемом 1770 куб. м бетона марки B50. Квалификация сотрудников компании и высокотехнологичное оборудование позволяют производить нам не только всю линейку рядовых товарных бетонов, но и почти всю линейку бетонов со спецхарактеристиками.
Следующее направление – производство и поставка железобетонных изделий со своего и партнерских производств. Это лифтовые шахты, лестничные марши, вентиляционные блоки, балки, опоры, колонны дорожные плиты и многое другое.
Пятым направлением деятельности ГК «МастерСтрой» является производство тарированного цемента и сухих строительных смесей на высокотехнологичном автоматическом оборудовании немецкой фирмы SIEMENS. Мощность двух производственных линий позволяет фасовать до 10 тыс. мешков в сутки.
И шестое направление нашей компании – поставка отделочных материалов: штукатурки, шпатлевки, различных видов клея, теплоизоляции, гипсокартона и пр.
Важно, что «МастерСтрой» не отказался ни от одного из направлений и постоянно двигается вперед, расширяя товарную линейку и улучшая качество сервиса. Если в 2015 году мы предлагали продукцию только для работ по возведению каркаса здания, то сейчас, подстраиваясь под запросы клиентов, мы обеспечиваем их всем необходимым на всех этапах строительства.
– Как вы отслеживаете качество поставляемой продукции?
– Этому уделяется огромное внимание, потому что если компания поставляет некачественную продукцию, она не имеет права быть на рынке. К выбору партнеров мы подходим очень серьезно. Дирекция по качеству была создана еще задолго до появления собственных производств. Для того, чтобы включить новое производство в перечень наших партнеров, мы проводим жесточайший аудит на соблюдение технологии производства, наличие высокотехнологичного оборудования, квалифицированного персонала, аккредитованной лаборатории. Важнейшим фактором является и положительная репутация на рынке. Если организация не соответствует хотя бы одному из критериев, мы с ней работать не будем, потому что мы являемся поставщиками и несем полную ответственность перед нашими клиентами за количество, качество и сроки поставки.
Что касается продукции наших производств, то ее тщательно проверяют специалисты Дирекции по качеству и отдела технического контроля на всех этапах производства, начиная от входящего контроля качества сырья и материалов, заканчивая готовой продукцией.
– Как ГК «МастерСтрой» планирует развиваться дальше?
– В ноябре текущего года мы начали монтаж бетонного завода фирмы LIEBHERR, мощностью 90 куб. м в час, на площадке в порту Высоцк. Производство должно быть запущено еще в этом году. Данное оборудование было приобретено у «Группы ЛСР» осенью прошлого года.
Также мы продолжаем работы по расширению и обновлению автопарка. Два года назад в нем были только цементовозы, но сейчас в нашем распоряжении есть собственные самосвалы, шаланды и миксеры. Недавно мы закупили очередную партию из пяти самосвалов.
Говоря о пути становления ГК «МастерСтрой», хочу подчеркнуть, что главными нашими достижениями стали не только заводы, автотранспорт и новые виды деятельности. До прихода в строительный бизнес я отработал в консалтинге более 10 лет и реализовал десятки проектов по всей России в различных сферах экономики: от сельского хозяйства и строительства до рекламного бизнеса. Благодаря полученному опыту могу с уверенностью сказать, что самая главная ценность любой компании – это люди. Любая организация – это живой организм. Она, как и человек, растет и развивается, подстраиваясь под внешние факторы. От того, насколько правильно подобраны специалисты, грамотно выстроены бизнес-процессы, насколько система мотивации адекватна целям и задачам компании, зависит успех бизнеса. И одно без другого не работает. Можно набрать команду профессионалов, но, если бизнес-процессы будут выстроены неоптимально, компания будет работать неэффективно. Можно, наоборот, прекрасно регламентировать бизнес-процессы, но, если у тебя в компании будут работать не профессионалы, а лентяи и воры, компания также будет работать неэффективно и недолго.
– Как в ГК «МастерСтрой» выстраивается кадровая политика?
– Я считаю, что в подборе специалистов и подходу к бизнес-процессам мы находимся на правильном пути. У нас подобралась команда профессионалов, способных решать задачи любой сложности. Очень приятно, что многие сотрудники работают в ГК «МастерСтрой» уже по пять лет и более. Несколько сотрудников компании уходили из нее, но вернулись назад, поняв, что у нас гораздо лучше – и мы их взяли. Все познается в сравнении. Нам в первую очередь интересны специалисты, которые пришли в компанию надолго, не на год или два, так как мы бежим не спринтерскую дистанцию, а марафонскую. И количество таких специалистов увеличивается с каждым годом. Принцип работы нашей компании прост: все, что хорошо для компании, хорошо для сотрудника. На этом заточена и система мотивации. Те, кто хорошо работает, – хорошо зарабатывают. Кто проявляет компетенции управленца, растет вверх по карьерной лестнице. Примеров этому много. Так, всего за два года наш сотрудник прошел путь от водителя цементовоза до начальника транспортного цеха и директора производства, менеджер по продажам дорос сначала до руководителя направления, а затем до директора по развитию. Личный водитель стал руководителем направления, а мой нынешний партнер и совладелец компании начинал с должности наемного коммерческого директора. И этот путь открыт для всех сотрудников компании.
У нас есть все возможности для роста и развития. Если хочешь развиваться и осваивать новые направления – делай это. В конце каждого года мы награждаем лучших сотрудников компании по различным номинациям дипломами и денежными премиями. А с этого года появилась новая практика – ежемесячное награждение дипломами и денежными премиями лучших работников отдельных направлений: отдела продаж, сервисных служб (логистика, снабжение, бухгалтерия), производства.
Также мы уделяем огромное внимание взаимоотношениям внутри коллектива. Способствуют его сплоченности совместные выезды на природу и занятия спортом.
– С какими компаниями вы сотрудничаете?
– Благодаря тому, что мы работаем по нескольким направлениям, у нас есть возможность взаимодействовать с контрагентами на любом этапе стройки. Наши партнеры – это компании, занимающиеся строительством жилья, коммерческой недвижимости, инфраструктурных и промышленных объектов. В частности, это «Петербургская Недвижимость», ГК «КВС», «Арсенал», «Запстрой», «Группа ЛСР», «Ичташ Асталди», «Новатэк», «ЦДС» и многие другие. К слову, есть объекты, полностью построенные из поставленных нами строительных материалов, так называемые проекты «под ключ».
Но мы, как поставщики строительных материалов, находимся в самом низу «пищевой цепочки», где также есть инвестор, заказчик, генподрядчик, субподрядчик и поставщик. Чем длиннее эта цепочка, тем больше вероятность, что она может порваться. Маржа по материалам, которые мы продаем, очень низкая. По бетону она составляет всего 1-2%, навальному цементу – 3-4%, железобетону и нерудным материалам – 6-7%. Поэтому для нас важно, чтобы нашим партнером была стабильная, финансово устойчивая компания. За годы работы мы получили большой опыт, который, как известно, сын ошибок трудных. Из-за того, что сложно бывает предугадать воздействие внешних факторов, в истории компании были разные моменты, в том числе и негативные.
– Например?
– На протяжении нескольких лет мы были постоянными поставщиками цемента, нерудных материалов и железобетона для строительства стадиона «Зенит Арена» на Крестовском острове. Позже генподрядчик объекта – корпорация «Трансстрой» – обратилась к нам как одному из образцовых поставщиков и для реализации проекта депо «Южное». Никто не мог предположить, что на финальном этапе строительства стадиона будет расторгнут договор с генпорядчиком объекта. По стадиону они остались нам должны 700 тыс. рублей. Но более печальная ситуация сложилась с депо «Южное». Там «Трансстрой» не расплатился с нами на сумму 20 млн рублей. В целом, корпорация по данному объекту осталась должна 250 млн разным поставщикам города. Таким образом, большая часть прибыли 2016 года ушла в невозвратную дебиторскую задолженность. Это очень выбивает из колеи. Но для нас это стало хорошим уроком. Во-первых, мы стали более осторожно относиться к проектам с бюджетным финансированием. Во-вторых, пересмотрели принцип работы с клиентами.
– В каком плане?
– Для нас действует правило «Лучше не заработать, чем потерять». Сейчас мы принципиально не кредитуем компании на сумму больше чем 5 млн рублей. Финансовая возможность кредитовать на большие суммы есть, но нет желания. Мы научены горьким опытом.
Изменился принцип работы и с недавно вышедшими на рынок компаниями, еще не успевшими зарекомендовать себя. Наша служба безопасности внимательно проверяет их на наличие арбитражных процессов, а учредителей и директоров компании – на наличие различных «грехов», и, если таковые есть, мы будем работать только по стопроцентной предоплате. Кстати, за всю историю «МастерСтрой» не выступал ответчиком в арбитраже, только истцом. В случае, если у компании не было арбитражных процессов, мы можем предоставить отсрочку платежей только при условии заключения договора личного поручительства генерального директора или владельца компании. Но если отказываются – сотрудничать с ними не будем.
Однако для того, чтобы сделать ведение бизнеса в строительной сфере прозрачным и безопасным, необходимо вносить изменения на законодательном уровне. Сегодня недобросовестные компании часто используют отработанную схему. Они создают одно юридическое лицо, которое, работая в отсрочку, не расплачивается с подрядчиками, после чего появляется новое юрлицо с «чистой» историей. Я считаю, что, учитывая специфику российского рынка, нужно законодательно запретить работать без предоплаты. Нет денег – не строй. Нет своих денег – иди в банк, бери кредит и только потом выходи на стройплощадку. Я бы ввел уголовную ответственность для директоров и владельцев компаний за неоплату поставленных материалов или выполненных работ. И такую же меру воздействия для тех, кто поставляет некачественные материалы или выполняет некачественные работы. Сегодня за эти нарушения поставщик или подрядчик максимум может ограничиться банкротством, а если бы они знали, что им грозит лет пятнадцать валить лес в Магадане, уверен – таких нарушений было бы меньше.
В Китае за взятки, за невыполнение контрактных обязательств ежегодно расстреливают несколько тысяч человек. В первую очередь, это чиновники. А в России за это их переводят на другие должности. Когда практика Китая будет применяться у нас, вести честный бизнес в России станет легче.
– Так как Вы давно работаете с компаниями, строящими жилье, как Вы оцениваете высказывания властей о том, что для того, чтобы решить проблему обманутых дольщиков, нужно запретить долевое строительство?
– В борьбе с недобросовестными застройщиками это не поможет. Если начать продавать квартиры только в сданных в эксплуатацию домах, то это приведет к удорожанию квадратного метра. В целом решения, с помощью которых власти пытаются решить проблему обманутых дольщиков, не являются оптимальными. Уже сегодня видно, что изменения, которые коснутся 214-ФЗ, в большей степени направлены не на защиту дольщиков, а на лоббирование конкретных банков, на спецсчетах которых будут оседать деньги.
В целом, представители многих небольших строительных компаний говорят, что в ближайших планах у них – достроить объекты, освоить оставшиеся земельные участки и завершить свою деятельность. Причина заключается в том, что с каждым годом из-за изменений в законодательстве для них вводятся дополнительные обременения. Процесс строительства становится сложнее и дороже, маржа падает, и поэтому смысла продолжать заниматься бизнесом они не видят.
– Как Вы оцениваете 10 лет работы ГК «МастерСтрой»?
– У меня есть ощущение, что мы в самом начале пути. Уверен, что количество масштабных проектов будет расти, прибавятся другие направления работы, продолжится сотрудничество с партнерами. За годы работы компания значительно улучшила работу с клиентами, и мы продолжим двигаться в этом направлении. Ведь главный принцип работы – постоянное развитие. Если ты не развиваешься – ты деградируешь.
Хочу пожелать успехов всем нашим партнерам и клиентам, ведь если будет хорошо у вас – у нас тоже будет неплохо. Мы сделаем все, чтобы продолжать радовать вас качеством продукции и сервиса, а также новыми возможностями. Ведь если ты не стараешься быть лучшим среди конкурентов, делать на строительном рынке нечего.
Справка
ГК «МастерСтрой» – холдинг, включающий в себя торгово-производственную, производственную и транспортную компании. В состав организации входят бетонный завод, ЖБИ-производство, производство фасованного цемента, централизованная круглосуточная служба логистики, Дирекция по качеству (с собственной лабораторией).
Мнение
Алексей Верещагин, руководитель отдела технического снабжения ООО «Запстрой»:
– Мы с ГК «МастерСтрой» работаем давно и плодотворно. Сотрудничаем с 2013 года, покупая три вида продукции: цемент, различные железобетонные изделия для гражданского строительства и бетон. Все это применялось для строительства двух наших объектов: ЖК «Ново-Антропшино» в Коммунаре и ЖК «Охтинская Дуга» в Мурино. Качество бетона мы проверяем в аккредитованной лаборатории, ЖБИ и цемента – на объекте. Честно скажу, что не бывает таких поставщиков, к которым нет нареканий по качеству. Но ГК «МастерСтрой» всегда ищет пути устранения возникающих проблем и недостатков. Уровень и оперативность работы я оцениваю на «пятерку».
Ирина Шевченко, руководитель направления материально-технического обеспечения ООО «КВС»:
– Начиная с 2008 года мы покупаем у ГК «МастерСтрой» ЖБИ, цемент и бетон. Сначала продукция приобреталась для строительства социальных объектов: гимназии в Петербурге. Затем мы стали покупать ее для строительства жилых объектов: ЖК «Гуси-лебеди», ЖК «Линкор», «Иван да Марья», «Новое Сертолово». Выбирая поставщиков продукции, мы начинаем с пробной поставки, проводим необходимые испытания и, если все устраивает, подписываем договор о сотрудничестве. Судя по тому, что с ГК «МастерСтрой» у нас долгая совместная история, к претензий к их работе нет.
Евгений Итунин, начальник отдела снабжения ГК «Арсенал-Недвижимость»:
– С ГК «МастерСтрой» наша компания работает четыре года, и я могу дать только положительные отзывы. Продукция, которую ГК «Арсенал-Недвижимость» заказывала у них, использовалась для строительства ЖК «Солнечный», ЖК «YOUПИТЕР», ЖК «Гольфстрим». Мы приобретали у них вентиляционные блоки, лифтовые шахты, дорожные плиты, песок, щебень и цемент. В ГК «МастерСтрой» знают главное правило любого продавца: «Для того, чтобы что-то продать, нужно дать заказчику то, что он хочет».