Анзор Берсиров: «Комплексные проекты – это полноценные города»
Проекты комплексного освоения территорий эволюционируют со временем. Об обязательных атрибутах современных КОТ и о развитии комплексных проектов в будущем порталу asninfo.ru рассказал Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий компании «Строительный трест».
Свой первый комплексный проект – ЖК «Капитал» в Кудрово – компания «Строительный трест» начала почти десять лет назад. За эти годы на берегу реки Оккервиль вырос современный район с развитой инфраструктурой. Другой свой комплексный проект – ЖК NEWПИТЕР в поселке Новоселье Ленинградской области – компания вывела на рынок в сентябре 2014 года. ЖК NEWПИТЕР – это проект нового поколения, вобравший в себя опыт прошедших лет, подчеркивает Анзор Берсиров.
– Комплексность – это всегда непросто в плане множества поставленных одновременно задач. Какие задачи Вы считаете для себя приоритетными?
– «Строительный трест» – компания социально ответственная. И прежде всего это распространяется на проекты комплексного освоения территорий. Это действительно ответственность, причем не одномоментная, а на многие годы. Мы понимаем, что наши проекты преобразят территорию района и войдут в жизнь граждан не на один десяток лет. Мы создаем действительно комфортную среду. Жилье не для временного, а постоянного проживания.
– Жилой квартал NEWПИТЕР будет строиться еще в течение 10-15 лет, а требования рынка и законодательства постоянно меняются. Как Вы решаете эти вопросы? Не замедляются ли темпы строительства от этого, не пересматриваются ли планы? Если смотреть глобально, какие изменения претерпел проект с момента старта?
– Правильный подход к реализации проектов КОТ подразумевает планирование на несколько лет вперед. «Строительный трест» получил разрешения еще минимум на 2 года строительства. Такой подход позволяет не замедлять темпы строительства при изменении конъюнктуры рынка или законодательства. Но мы всегда оставляем возможность вносить изменения, в том числе, в проект планировки и в проекты домов. Мы не строим типовые дома. Даже если наши дома схожи по стилю и архитектуре, всё равно каждый дом подстраивается под свое время, под конъюнктуру рынка, под требования покупателей и под новое законодательство.
– Первые проекты комплексного освоения территорий появились десять лет назад. В числе пионеров комплексной застройки был и «Строительный трест». Как она качественно меняется со временем?
– За это время существенно изменились градостроительные нормативы. В Ленинградской области этажность, плотность застройки были скорректированы в меньшую сторону. Коренным образом поменялось отношение властей к социальным объектам, была создана программа поддержки строительства соцобъектов в регионе. Большое внимание уделяется транспортной доступности новых районов. Синхронизированы темпы возведения жилья и инфраструктуры.
Вместе с тем изменился и подход девелоперов к развитию комплексных проектов. В современных проектах большое внимание уделяется созданию общественных пространств, причем как входных групп и внутридворовых территорий, так и организации точек притяжения для жителей в масштабах всего района – рекреационных зон отдыха и досуга.
Конечно, мы видим определенные недостатки в проектах, которые были начаты 5-10 лет назад. Речь тут идет не только об уже упомянутой высокой плотности застройки, но и о том, что со временем эти территории превращаются в унылые спальные районы. В этом принципиальное отличие от проектов современных. Сегодня проекты комплексного освоения территории – это города, полноценные и независимые. Можно смело говорить об этом, ведь многие из них сопоставимы по масштабам и наполнению с небольшими городами стран Европы.
– Жилые дома – только видимая часть проектов КОТ. А сколько времени и средств занимает инженерная подготовка территории?
– На создание инженерной инфраструктуры уходит 80% времени работы над проектом. Строительство непосредственно домов – это понятный и структурированный процесс. Консервативная политика компании «Строительный трест» в плане домостроения такова, что конструктив наших домов неизменен уже на протяжении многих лет, мы только оттачиваем и улучшаем инженерное наполнение наших объектов.
Создание инфраструктуры – самый сложный и ответственный этап работы. Застройщик, по сути, выходит в «чистое поле», где нет источников энергоресурсов. Все приходится создавать с нуля. В NEWПИТЕР нами была проведена масштабная работа: были построены магистральные водоводы, насосные станции, подстанции, проложены километры сетей. Если говорить о вложениях в инженерную подготовку, то она составляет более 10% от себестоимости строительства.
– Транспортная инфраструктура – важнейшая часть любого комплексного проекта. Это касается как строительства магистралей и подключения района к внешним трассам, так и устройства внутриквартальной дорожной сети. Насколько развита дорожная инфраструктура в жилом районе NEWПИТЕР?
– Во многих проектах остро стоит вопрос с финансированием строительства магистральных улиц и проспектов. Но после их строительства, муниципалитеты, как правило, охотно принимают их на баланс и обслуживают. Здесь споров я еще не встречал. А вот внутриквартальные проезды в этом плане часто представляют серьезную проблему. Муниципалитеты отказываются или не имеют возможности принять на баланс эти дороги. Следовательно, встает вопрос их содержания. Кто-то из застройщиков решает этот вопрос делением дорог на участки и их условным «прикреплением» к тем или иным корпусам жилых домов, таким образом перекладывая задачу содержания прилегающих дорог на управляющую компанию. «Строительный трест» в жилом районе NEWПИТЕР заблаговременно поднял этот вопрос. Мы договорились о том, что после строительства и ввода в эксплуатацию всех магистральных дорог и внутриквартальных проездов – они будут приняты на баланс муниципального образования. Я надеюсь, что до конца текущего года часть дорожной сети мы передадим в муниципальную собственность.
– А как NEWПИТЕР подключен к внешним трассам?
– В жилом районе NEWПИТЕР нами уже построен и введен в эксплуатацию четырехполосный проспект – Питерский проспект. Еще два подобных проспекта мы сдадим до конца года. Таким образом будет завершено строительство всех окаймляющих улиц первого квартала NEWПИТЕР. Они присоединяются к существующему Красносельскому шоссе.
По инициативе девелоперов и местной власти часть Красносельского шоссе (в границах поселка Новоселье) была передана в собственность муниципалитета. Это было необходимо для того, чтобы иметь возможность ее реконструировать за счет средств застройщиков. «Строительный трест» в партнерстве с АО «СЕВНИИГИМ» ведет работы по реконструкции Красносельского шоссе. До конца года эта работа будет завершена. Шоссе будет расширено до 4 полос и будет примыкать к существующей развязке с КАД.
Еще одна развязка с КАД, находящаяся ближе к Волхонскому шоссе, в свое время не была достроена и имеет спуск только в сторону города. Но в ближайшее время эта развязка также будет реконструирована. Таким образом, транспортная система жилого района NEWПИТЕР по своей разветвленности не будет иметь аналогов ни в одном крупном микрорайоне комплексной жилой застройки в регионе.
– Еще одна проблема покупателей квартир во многих КОТ – жизнь «на стройплощадке» до конца реализации всего проекта. Могут ли уже заселившиеся в NEWПИТЕР люди уже сейчас рассчитывать на спокойную жизнь?
– Здесь иллюзий строить, конечно, не надо. В проектах с длительным сроком реализации не заметить строительный процесс невозможно. Но «Строительный трест», как ответственный застройщик, минимизирует влияние стройплощадки на комфорт проживания уже заселившихся граждан.
Территория стройки организована таким образом, что по всем новым асфальтированным дорогам проезд строительной техники запрещен. Строительные работы и благоустройство в уже введенных в эксплуатацию домов и территорий завершены «под ключ» и огорожены от стройплощадки.
Очень часто жильцы новых кварталов вынуждены довольствоваться «полуфабрикатом»: дорога есть, асфальт уложен, а освещение, велодорожки и зеленые насаждения отложены застройщиком «на потом». В проектах «Строительного треста» такая ситуация исключена – все проектные решения к моменту ввода в эксплуатацию улиц должны быть отработаны на 100%.
– Сколько домов в NEWПИТЕР уже заселены?
– В NEWПИТЕР уже живут более тысячи человек. Я регулярно по разным поводам лично встречаюсь с жильцами, мы обсуждаем насущные проблемы, и, кстати, слышу немало благодарных отзывов.
– Детский сад и школа – обязательные объекты социнфраструктуры в современных комплексных проектах. Что уже построено в NEWПИТЕР?
– Построив всего 30 тыс. кв. м, то есть два дома, мы ввели в эксплуатацию первый детский сад. Его вместимость – 145 мест. Этот соцобъект был признан лучшим на уровне региона. Детский сад уже работает и заполнен.
Сразу после ввода в эксплуатацию детского сада мы начали заниматься проектом школы. К моменту ввода 100 тыс. кв. м жилья мы планируем ввести в эксплуатацию и ее. Она будет рассчитана на 550 мест. Пока этот план остается неизменным. Надо отметить, что все социальные объекты в жилом районе NEWПИТЕР включены в программу «Соцобъекты в обмен на налоги», согласно которой строительные компании могут рассчитывать на возврат части уплаченных в бюджет Ленобласти налогов. Всего в NEWПИТЕР запланированы шесть детских садов и две общеобразовательные школы. Мы надеемся, что программа «Соцобъекты в обмен на налоги» не претерпит существенных корректировок со стороны правительства региона в будущем.
– Работает ли на объекте шоу-рум?
– Не один, а целых два. Каждый из них представляет вариант чистовой отделки, который мы предлагаем: скандинавский стиль и классический. По уровню и качеству материалы отделки одинаковы, отличаются только дизайн и цветовые решения. Оба шоу-рума в экспозиционных целях меблированы. Мебель – производства шведской компании ИКЕА. Такой подход дает возможность покупателям понять, как в целом будет выглядеть их будущая квартира.
– Еще один обязательный атрибут современного проекта комплексного освоения – благоустроенное общественное пространство. Будет ли свой центр притяжения у NEWПИТЕР?
– Изюминкой жилого комплекса NEWПИТЕР является пешеходная зона, которую мы назвали бульвар Белых ночей. Этот променад соединит все кварталы NEWПИТЕРа. Бульвар условно поделен на несколько зон. У каждой из них – свое назначение. Есть зоны для «тихого» отдыха, спортивные зоны (футбольная площадка и площадка для воркаута), детская зона (это большая квартальная детская площадка, помимо тех, что находятся у каждого из жилых домов). У жилого района NEWПИТЕР будет собственная центральная площадь для торжественных мероприятий, которая появится на территории второго квартала. Во втором квартале также появится еще одна спортивная зона, которая будет дублировать первую по своей идеологии, но не по насыщению. На территории района будет разбит плодовый сад.
Для проектирования бульвара Белых ночей мы привлекли команду молодых креативных архитекторов – FUTURA Architects. Сегодня уже реализована первая часть бульвара – установлена стела, высажены крупные деревья, уже открыто футбольное поле и первые велодорожки. FUTURA Architects с этим проектом выдвигалась на различные архитектурные конкурсы и недавно стала серебряным призером конкурса «Зодчество 2017».
У каждого крупного проекта должна быть своя общественная зона, можно сказать, это краеугольный камень развития всех проектов КОТ. Мы относимся к созданию такого пространства очень внимательно во всех своих проектах. В жилом комплексе «Капитал» в Кудрово в партнерстве с компанией «Отделстрой» мы создали обширную парковую зону, которая пользуется большой популярностью у жителей комплекса.
– В мировой практике комплексные проекты освоения территорий разделяют на два типа: brownfield development и greenfield development. Какой тип наиболее экономически оправдан в сегодняшних условиях?
– Я убежден, что эти два процесса будут идти параллельно. В Петербурге территорий, на которых возможно реализовать проект greenfield, то есть «в чистом поле», практически нет. В Ленобласти таких районов, наоборот, достаточно много, и конечно, задел большой. При этом в Петербурге существует значительный потенциал для проектов brownfield, этот запас формируют в основном территории пресловутого «серого пояса». Процесс их реновации хоть и медленно, но идет, и рано или поздно эти территории будут застроены.
Свои преимущества и недостатки есть у каждого типа проектов. Застройка промышленных территорий осложняется необходимостью сноса существующих объектов, возрастающей транспортной нагрузкой, а кроме того, обязательностью восстановления и сохранения зданий, охраняемых КГИОП. С другой стороны, эти территории, как правило, имеют источники энергоресурсов, что несколько упрощает реализацию таких проектов. У территорий в области, как мы уже говорили, все с точностью наоборот.
– Некоторые застройщики считают, что новая редакция 214-ФЗ делает невозможной реализацию проектов комплексного освоения территорий. Согласны ли Вы с этим?
– В рамках последних поправок в 214-ФЗ реализация проектов КОТ невозможна. Сегодня нет явного волнения у застройщиков по этому поводу только по одной причине: комплексные проекты подразумевают наличие разрешений на строительство на ближайшие два-три года. И на них распространяться новые правила не будут. Это условно «льготный» период для застройщиков, время, чтобы придумать новые схемы привлечения средств. Уже ни для кого не секрет, что внесенные в закон изменения ведут к отмене долевого строительства в целом и переходу на использование застройщиками банковских средств. Но с сегодняшними условиями, которые предлагают банки застройщикам, эта схема мало реализуема. Она ведет к значительному росту стоимости квадратного метра и, соответственно, общей регрессии строительной отрасли. Я убежден, что федеральное правительство не может позволить «упасть» целому направлению в экономике. И в ближайшее время мы увидим новые инструменты от банков, направленные на работу с застройщиками.
Искусствовед, историк архитектуры, научный сотрудник Государственного Эрмитажа Алексей Лепорк в беседе с корреспондентом «Строительного Еженедельника» Анастасией Романовой рассуждает о том, почему в Петербурге нет комфортной среды.
– Алексей, как вы оцениваете развитие города и его новых районов?
– В новых районах нет никакой сбалансированности. Я, конечно, не могу говорить с железной определенностью. Но кажется, что все происходит по принципу «быстро застроить участок с коммуникациями». Я не вижу какой-то логики развития города, исходя из которой на основе мастер-планов происходило бы освоение территорий.
– С этим сложно не согласиться.
– Мне кажется, что со всеми районами происходит одна простая вещь. Я бы сформулировал существующий подход как «берется все, что плохо и близко лежит». Возьмем Обводный канал. Казалось бы, у нас есть самая протяженная в истории традиция градостроительного комитета и генеральных планов города. Но думал ли кто-то о том, как Обводный канал будет выглядеть через пять лет? Даже не 25, которые принято описывать в генеральных планах, а пять? Но уже сегодня Обводный канал выглядит не так, как еще три года назад. То есть пройдет еще несколько лет, и от старого Обводного канала непонятно что останется. Между тем этот район расположен очень близко от центра города.
– Регулирование застройки в центре все-таки строже.
– Но никто не пытается разрешить какие-то общие вопросы. У меня простая точка зрения: если уже ввели регламентацию, определили параметры, то это должно быть навсегда. Без вариантов.
Сейчас нам надо дальше размышлять над тем, как сделать центр города удобным для горожан. Не самая хитрая мысль. Но нам жизненно необходимо решение всех транспортных проблем и создание максимального количества зеленых зон. Мы должны создавать удобства для жизни людей на всех уровнях. Сказать, что это происходит, наверное, мы не можем. Сейчас все носятся с проектом Конюшенной площади и дальше до Новой Голландии, но при этом все понимают, что это сделано только для того, чтобы девелоперы могли заново освоить этот гиперклондайк. А если честно, то там как раз все практически в порядке.
И освоение периферийных районов вызывает аналогичные вопросы. Самый показательный проект – аэропорт. Взяли и построили новый аэропорт. Но так и не решили до самого открытия, как до него добираться. А вскоре появится выставочный комплекс. Это символы всего нашего нового строительства.
– На ваш взгляд, этот вектор можно преломить?
– В Петербурге существуют Комитет по градостроительству и архитектуре и должность главного архитектора, которые надо бы переориентировать на работу в общественных интересах.
– Вас не назовешь оптимистом.
– У меня нет никаких примеров, которые могли бы служить основанием для оптимизма. Я могу найти дома, которые построены лучше, чем многие раньше. Не спорю. Но сказать, что хотя бы одна городская проблема была решена, я не могу.
– Наверное, мы в целом не умеем решать градостроительные вопросы, и дело не в Петербурге.
– То, что мы не умеем их разрешать, очевидно. Но вместе с тем, к примеру, в Москве как ни крути, какие-то вопросы улажены, хотя до идеала и далеко. Простейший пример – сообщение между аэропортом и центром города. Ведь появились же скоростные электрички, и достаточно давно. В Петербурге есть станция «Аэропорт», но она не функционирует. Причина – проданная прилегающая территория. Но ведь отдавал же ее город. Какой смысл тогда в генеральном плане, если продавали и не думали, что в недалеком будущем может потребоваться проложить еще порядка 500 м железной дороги к аэропорту?
– В ретроспективе не всегда так было?
– У каждого советского генерального плана была идея. Было понятно, куда движется город, какие направления надо развивать. К примеру, первый послереволюционный план развивал район от площади Стачек. Все строилось очень последовательно. Жилье и административные объекты, Дворец культуры, баня и фабрика-кухня возводились так, чтобы было легко дойти до завода, который уже существовал. Так же строили Московский проспект.
Был план выйти к морю, и появилась станция метро «Приморская», которая дала шанс эти намерения реализовать. Понятно, что темп изменился, но ведь и отвечающих за градостроительное развитие не стало меньше.
Вместо того чтобы действительно попробовать что-то решить, мы разрабатываем несусветные проекты. К примеру, думаем, как построить велодорожки, а это точно не первостепенная проблема. Самое грустное, что поддержка и тиражирование таких инициатив плохо сказывается на студентах, молодом поколении. В итоге вместо решений придумываются какие-то фикции, которые потом культивируются. На фоне этого решаются интересы конкретных компаний.
– Все же можно, наверное, назвать успешные примеры создания качественной среды?
– Не знаю. Часто говорят о том, что недостаточно опыта. Но время идет, и ссылаться на это уже довольно смешно.
– Удачные примеры вписывания домов в сложившуюся среду можете назвать?
– Их мало, но все же есть. Дом на Ковенском переулке, рядом с костелом. Это очень качественное, скромное и добротное здание. В этом контексте можно в пример привести и здание на углу Стремянной и Марата, и новое крыло справа от концертного зала Мариинского театра.
– Почему примеров мало, как вы считаете?
– Застройщик амбициозен и хочет, чтобы его объект выделялся. Почему дом в Ковенском переулке хорош? Застройщики согласились на то, что объект не будет бросаться в глаза.
Чаще же девелоперы хотят другого – прогреметь.
В начале 1990-х был построен дом на Фонтанке, рядом с цирком. Это, как и дом на Ковенском, очень удачный пример встраивания в городскую среду. Здание утоплено, и этим подчеркивается то, что рядом Инженерный замок и цирк. Таких примеров проявления уважения к окружающему среди новых проектов очень мало. По большей части вылезает бешеная амбициозность, которая стремится выделяться различными способами, как, например, застройка за гостиницей «Санкт-Петербург».
– Градостроительный совет призван следить за этим.
– Действительно, Градостроительный совет создан для того, чтобы девелоперские инициативы смотреть и как-то отбирать. В принципе, не такая большая работа – вменяемо и внимательно просматривать все проекты как минимум для центра города. Николай I утверждал все здания в Петербурге лично. А мы понимаем, что у него были и другие заботы. Кстати, с архитектурой он справлялся лучше, чем со всем остальным.
Если Градостроительный совет принимает проекты, которые признаются градостроительными ошибками, то, может быть, стоит задуматься? Дом на «Владимирской» как-то же одобрили. Как можно отвечать за появление в Петербурге новых домов, не неся никакой за это ответственности? Если это не изменится, ситуация будет длиться бесконечно.
– Вам ближе реконструкция или создание нового?
– Разрушение в некоторых случаях неизбежно. Но мне жаль этих старых домов, которые в идеале надо бы сохранять. В них есть флер времени. Мне жаль Никольский рынок, потому что его реконструируют и выровняют все плиты. Не останется больше Никольского рынка XVII века, каким он дошел до нас, с неровными плитами и чугунными засовами.
Это какая-то парадоксальная черта постсоветского мышления. Мы говорим про историю, но как только нам попадается предмет старины, мы его моментально полируем, гробим и превращаем в предмет сегодняшнего дня.
Понятно, что нужно делать что-то новое, но любое здание можно тактично реконструировать. Не знаю, переболеем ли мы этим. Слишком много бешеных денег, которые даются в нашей стране без реального труда.