Анзор Берсиров: «Комплексные проекты – это полноценные города»
Проекты комплексного освоения территорий эволюционируют со временем. Об обязательных атрибутах современных КОТ и о развитии комплексных проектов в будущем порталу asninfo.ru рассказал Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий компании «Строительный трест».
Свой первый комплексный проект – ЖК «Капитал» в Кудрово – компания «Строительный трест» начала почти десять лет назад. За эти годы на берегу реки Оккервиль вырос современный район с развитой инфраструктурой. Другой свой комплексный проект – ЖК NEWПИТЕР в поселке Новоселье Ленинградской области – компания вывела на рынок в сентябре 2014 года. ЖК NEWПИТЕР – это проект нового поколения, вобравший в себя опыт прошедших лет, подчеркивает Анзор Берсиров.
– Комплексность – это всегда непросто в плане множества поставленных одновременно задач. Какие задачи Вы считаете для себя приоритетными?
– «Строительный трест» – компания социально ответственная. И прежде всего это распространяется на проекты комплексного освоения территорий. Это действительно ответственность, причем не одномоментная, а на многие годы. Мы понимаем, что наши проекты преобразят территорию района и войдут в жизнь граждан не на один десяток лет. Мы создаем действительно комфортную среду. Жилье не для временного, а постоянного проживания.
– Жилой квартал NEWПИТЕР будет строиться еще в течение 10-15 лет, а требования рынка и законодательства постоянно меняются. Как Вы решаете эти вопросы? Не замедляются ли темпы строительства от этого, не пересматриваются ли планы? Если смотреть глобально, какие изменения претерпел проект с момента старта?
– Правильный подход к реализации проектов КОТ подразумевает планирование на несколько лет вперед. «Строительный трест» получил разрешения еще минимум на 2 года строительства. Такой подход позволяет не замедлять темпы строительства при изменении конъюнктуры рынка или законодательства. Но мы всегда оставляем возможность вносить изменения, в том числе, в проект планировки и в проекты домов. Мы не строим типовые дома. Даже если наши дома схожи по стилю и архитектуре, всё равно каждый дом подстраивается под свое время, под конъюнктуру рынка, под требования покупателей и под новое законодательство.
– Первые проекты комплексного освоения территорий появились десять лет назад. В числе пионеров комплексной застройки был и «Строительный трест». Как она качественно меняется со временем?
– За это время существенно изменились градостроительные нормативы. В Ленинградской области этажность, плотность застройки были скорректированы в меньшую сторону. Коренным образом поменялось отношение властей к социальным объектам, была создана программа поддержки строительства соцобъектов в регионе. Большое внимание уделяется транспортной доступности новых районов. Синхронизированы темпы возведения жилья и инфраструктуры.
Вместе с тем изменился и подход девелоперов к развитию комплексных проектов. В современных проектах большое внимание уделяется созданию общественных пространств, причем как входных групп и внутридворовых территорий, так и организации точек притяжения для жителей в масштабах всего района – рекреационных зон отдыха и досуга.
Конечно, мы видим определенные недостатки в проектах, которые были начаты 5-10 лет назад. Речь тут идет не только об уже упомянутой высокой плотности застройки, но и о том, что со временем эти территории превращаются в унылые спальные районы. В этом принципиальное отличие от проектов современных. Сегодня проекты комплексного освоения территории – это города, полноценные и независимые. Можно смело говорить об этом, ведь многие из них сопоставимы по масштабам и наполнению с небольшими городами стран Европы.
– Жилые дома – только видимая часть проектов КОТ. А сколько времени и средств занимает инженерная подготовка территории?
– На создание инженерной инфраструктуры уходит 80% времени работы над проектом. Строительство непосредственно домов – это понятный и структурированный процесс. Консервативная политика компании «Строительный трест» в плане домостроения такова, что конструктив наших домов неизменен уже на протяжении многих лет, мы только оттачиваем и улучшаем инженерное наполнение наших объектов.
Создание инфраструктуры – самый сложный и ответственный этап работы. Застройщик, по сути, выходит в «чистое поле», где нет источников энергоресурсов. Все приходится создавать с нуля. В NEWПИТЕР нами была проведена масштабная работа: были построены магистральные водоводы, насосные станции, подстанции, проложены километры сетей. Если говорить о вложениях в инженерную подготовку, то она составляет более 10% от себестоимости строительства.
– Транспортная инфраструктура – важнейшая часть любого комплексного проекта. Это касается как строительства магистралей и подключения района к внешним трассам, так и устройства внутриквартальной дорожной сети. Насколько развита дорожная инфраструктура в жилом районе NEWПИТЕР?
– Во многих проектах остро стоит вопрос с финансированием строительства магистральных улиц и проспектов. Но после их строительства, муниципалитеты, как правило, охотно принимают их на баланс и обслуживают. Здесь споров я еще не встречал. А вот внутриквартальные проезды в этом плане часто представляют серьезную проблему. Муниципалитеты отказываются или не имеют возможности принять на баланс эти дороги. Следовательно, встает вопрос их содержания. Кто-то из застройщиков решает этот вопрос делением дорог на участки и их условным «прикреплением» к тем или иным корпусам жилых домов, таким образом перекладывая задачу содержания прилегающих дорог на управляющую компанию. «Строительный трест» в жилом районе NEWПИТЕР заблаговременно поднял этот вопрос. Мы договорились о том, что после строительства и ввода в эксплуатацию всех магистральных дорог и внутриквартальных проездов – они будут приняты на баланс муниципального образования. Я надеюсь, что до конца текущего года часть дорожной сети мы передадим в муниципальную собственность.
– А как NEWПИТЕР подключен к внешним трассам?
– В жилом районе NEWПИТЕР нами уже построен и введен в эксплуатацию четырехполосный проспект – Питерский проспект. Еще два подобных проспекта мы сдадим до конца года. Таким образом будет завершено строительство всех окаймляющих улиц первого квартала NEWПИТЕР. Они присоединяются к существующему Красносельскому шоссе.
По инициативе девелоперов и местной власти часть Красносельского шоссе (в границах поселка Новоселье) была передана в собственность муниципалитета. Это было необходимо для того, чтобы иметь возможность ее реконструировать за счет средств застройщиков. «Строительный трест» в партнерстве с АО «СЕВНИИГИМ» ведет работы по реконструкции Красносельского шоссе. До конца года эта работа будет завершена. Шоссе будет расширено до 4 полос и будет примыкать к существующей развязке с КАД.
Еще одна развязка с КАД, находящаяся ближе к Волхонскому шоссе, в свое время не была достроена и имеет спуск только в сторону города. Но в ближайшее время эта развязка также будет реконструирована. Таким образом, транспортная система жилого района NEWПИТЕР по своей разветвленности не будет иметь аналогов ни в одном крупном микрорайоне комплексной жилой застройки в регионе.
– Еще одна проблема покупателей квартир во многих КОТ – жизнь «на стройплощадке» до конца реализации всего проекта. Могут ли уже заселившиеся в NEWПИТЕР люди уже сейчас рассчитывать на спокойную жизнь?
– Здесь иллюзий строить, конечно, не надо. В проектах с длительным сроком реализации не заметить строительный процесс невозможно. Но «Строительный трест», как ответственный застройщик, минимизирует влияние стройплощадки на комфорт проживания уже заселившихся граждан.
Территория стройки организована таким образом, что по всем новым асфальтированным дорогам проезд строительной техники запрещен. Строительные работы и благоустройство в уже введенных в эксплуатацию домов и территорий завершены «под ключ» и огорожены от стройплощадки.
Очень часто жильцы новых кварталов вынуждены довольствоваться «полуфабрикатом»: дорога есть, асфальт уложен, а освещение, велодорожки и зеленые насаждения отложены застройщиком «на потом». В проектах «Строительного треста» такая ситуация исключена – все проектные решения к моменту ввода в эксплуатацию улиц должны быть отработаны на 100%.
– Сколько домов в NEWПИТЕР уже заселены?
– В NEWПИТЕР уже живут более тысячи человек. Я регулярно по разным поводам лично встречаюсь с жильцами, мы обсуждаем насущные проблемы, и, кстати, слышу немало благодарных отзывов.
– Детский сад и школа – обязательные объекты социнфраструктуры в современных комплексных проектах. Что уже построено в NEWПИТЕР?
– Построив всего 30 тыс. кв. м, то есть два дома, мы ввели в эксплуатацию первый детский сад. Его вместимость – 145 мест. Этот соцобъект был признан лучшим на уровне региона. Детский сад уже работает и заполнен.
Сразу после ввода в эксплуатацию детского сада мы начали заниматься проектом школы. К моменту ввода 100 тыс. кв. м жилья мы планируем ввести в эксплуатацию и ее. Она будет рассчитана на 550 мест. Пока этот план остается неизменным. Надо отметить, что все социальные объекты в жилом районе NEWПИТЕР включены в программу «Соцобъекты в обмен на налоги», согласно которой строительные компании могут рассчитывать на возврат части уплаченных в бюджет Ленобласти налогов. Всего в NEWПИТЕР запланированы шесть детских садов и две общеобразовательные школы. Мы надеемся, что программа «Соцобъекты в обмен на налоги» не претерпит существенных корректировок со стороны правительства региона в будущем.
– Работает ли на объекте шоу-рум?
– Не один, а целых два. Каждый из них представляет вариант чистовой отделки, который мы предлагаем: скандинавский стиль и классический. По уровню и качеству материалы отделки одинаковы, отличаются только дизайн и цветовые решения. Оба шоу-рума в экспозиционных целях меблированы. Мебель – производства шведской компании ИКЕА. Такой подход дает возможность покупателям понять, как в целом будет выглядеть их будущая квартира.
– Еще один обязательный атрибут современного проекта комплексного освоения – благоустроенное общественное пространство. Будет ли свой центр притяжения у NEWПИТЕР?
– Изюминкой жилого комплекса NEWПИТЕР является пешеходная зона, которую мы назвали бульвар Белых ночей. Этот променад соединит все кварталы NEWПИТЕРа. Бульвар условно поделен на несколько зон. У каждой из них – свое назначение. Есть зоны для «тихого» отдыха, спортивные зоны (футбольная площадка и площадка для воркаута), детская зона (это большая квартальная детская площадка, помимо тех, что находятся у каждого из жилых домов). У жилого района NEWПИТЕР будет собственная центральная площадь для торжественных мероприятий, которая появится на территории второго квартала. Во втором квартале также появится еще одна спортивная зона, которая будет дублировать первую по своей идеологии, но не по насыщению. На территории района будет разбит плодовый сад.
Для проектирования бульвара Белых ночей мы привлекли команду молодых креативных архитекторов – FUTURA Architects. Сегодня уже реализована первая часть бульвара – установлена стела, высажены крупные деревья, уже открыто футбольное поле и первые велодорожки. FUTURA Architects с этим проектом выдвигалась на различные архитектурные конкурсы и недавно стала серебряным призером конкурса «Зодчество 2017».
У каждого крупного проекта должна быть своя общественная зона, можно сказать, это краеугольный камень развития всех проектов КОТ. Мы относимся к созданию такого пространства очень внимательно во всех своих проектах. В жилом комплексе «Капитал» в Кудрово в партнерстве с компанией «Отделстрой» мы создали обширную парковую зону, которая пользуется большой популярностью у жителей комплекса.
– В мировой практике комплексные проекты освоения территорий разделяют на два типа: brownfield development и greenfield development. Какой тип наиболее экономически оправдан в сегодняшних условиях?
– Я убежден, что эти два процесса будут идти параллельно. В Петербурге территорий, на которых возможно реализовать проект greenfield, то есть «в чистом поле», практически нет. В Ленобласти таких районов, наоборот, достаточно много, и конечно, задел большой. При этом в Петербурге существует значительный потенциал для проектов brownfield, этот запас формируют в основном территории пресловутого «серого пояса». Процесс их реновации хоть и медленно, но идет, и рано или поздно эти территории будут застроены.
Свои преимущества и недостатки есть у каждого типа проектов. Застройка промышленных территорий осложняется необходимостью сноса существующих объектов, возрастающей транспортной нагрузкой, а кроме того, обязательностью восстановления и сохранения зданий, охраняемых КГИОП. С другой стороны, эти территории, как правило, имеют источники энергоресурсов, что несколько упрощает реализацию таких проектов. У территорий в области, как мы уже говорили, все с точностью наоборот.
– Некоторые застройщики считают, что новая редакция 214-ФЗ делает невозможной реализацию проектов комплексного освоения территорий. Согласны ли Вы с этим?
– В рамках последних поправок в 214-ФЗ реализация проектов КОТ невозможна. Сегодня нет явного волнения у застройщиков по этому поводу только по одной причине: комплексные проекты подразумевают наличие разрешений на строительство на ближайшие два-три года. И на них распространяться новые правила не будут. Это условно «льготный» период для застройщиков, время, чтобы придумать новые схемы привлечения средств. Уже ни для кого не секрет, что внесенные в закон изменения ведут к отмене долевого строительства в целом и переходу на использование застройщиками банковских средств. Но с сегодняшними условиями, которые предлагают банки застройщикам, эта схема мало реализуема. Она ведет к значительному росту стоимости квадратного метра и, соответственно, общей регрессии строительной отрасли. Я убежден, что федеральное правительство не может позволить «упасть» целому направлению в экономике. И в ближайшее время мы увидим новые инструменты от банков, направленные на работу с застройщиками.
Интервью с заместителем генерального директора АО «Строительный трест» Бесланом Берсировым мы приурочили к 25-летнему юбилею этой компании в июне этого года. Впрочем, наша беседа не ограничилась воспоминаниями о достижениях «Строительного треста», а сосредоточилась вокруг актуальных вопросов сегодняшнего дня.
– Беслан Рамазанович, мы встречаемся с Вами в канун финальных игр Кубка Конфедераций в Петербурге. Любое массовое мероприятие – всегда ограничение и неудобство для горожан. Как Вы считаете, нужны ли городу такие мероприятия?
– Я думаю, что пробки и запреты можно потерпеть, поскольку экономический и имиджевый эффект от проведения чемпионатов, фестивалей для Петербурга бесспорно важней, чем временные неудобства. Возможность принять у себя мероприятия мирового уровня города получают в жесткой конкурентной борьбе, и замечательно, что Петербург считают достойным этого. Событие в городе – это всегда приток туристов, всплеск инвестиционного интереса. Это, кстати, мы ощущаем даже по увеличению темпов продаж в нашей компании.
– Не могу обойти вопросом важное событие для «Строительного треста» в этом году – 25-летний юбилей компании. Что для Вас является самым главным и важным в строительстве?
– Самое важное в любом деле – любить свою работу. Отсюда проистекают и ответственное отношение к своей деятельности, и новые идеи по реализации проектов, и желание учиться, совершенствовать качество своего продукта. Быть лучшим в своем деле. Если это получается – ты счастлив. Я, например, действительно считаю, что возведение жилья – самая интересная и ответственная часть строительной отрасли.
– Какие вопросы и проблемы стоят на повестке дня в строительном сообществе города?
– Сейчас вопрос номер один – завершение всех этапов внесения изменений в Генплан Петербурга и ПЗЗ, что достаточно долго ограничивало инвестиционные планы строительных компаний. Утверждение этих документов даст рынку четкие и понятные правила строительства. Еще один важный аспект – регулирование строительства в центре города. Я считаю, что для центральных районов Петербурга необходимо разрабатывать отдельные нормы и правила застройки. Общие нормы здесь неприменимы. Пока не будет создан отдельный регламент, центр города, к сожалению, будет ветшать и разрушаться. Также считаю, что городу и застройщикам срочно необходимо найти взаимопонимание по поводу обеспечения жилых кварталов социальной и дорожной инфраструктурой. Не секрет, что торг по этому вопросу между сторонами продолжается до сих пор, мы очень рассчитываем, что переговоры в конечном итоге завершатся принятием официального документа, который будет общим для всех.
– Недавнюю резонансную историю со стройкой на намыве Васильевского острова можете прокомментировать?
– Мой комментарий – продолжение тезиса, озвученного только что. Застройщики очень страдают от отсутствия определенности в договоренностях с городскими властями по вопросам возведения социальной и дорожной инфраструктуры. Нам нужны правила, которые не будут меняться определенное время, без этого нам не просчитать экономику наших проектов. И дело ведь не в том, будет построен или нет очередной дом, а в том, что мы связаны обязательствами с дольщиками.
– Серьезная реформа сейчас проходит в сфере саморегулирования в строительстве. Вы являетесь членом Совета саморегулируемой организации НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга». Какое влияние на рынок, на Ваш взгляд, окажут требования, связанные с формированием Реестра специалистов, новым принципом регионализации СРО?
– Действительно, у СРО сейчас сложный период. Изменения затронули и СРО, и сами строительные компании, что потребовало активной вовлеченной работы всех участников процесса. Формирование Национального реестра – совершенно оправданная мера, строительная компания должна иметь профессиональных строителей в своем составе, иначе возникают вопросы к качеству производимых работ. Регионализация СРО – требование, которое также необходимо рынку. Существовавшая ранее возможность получить допуск к работам в любой части страны вносила хаос и способствовала распространению мошеннических схем.
– Еще одна недавняя законодательная инициатива, на этот раз Правительства Ленобласти, о создании отдельного регионального закона, защищающего дольщиков. Насколько необходима эта норма в системе законодательства о дольщиках, которое уже действует?
– Я считаю, что эта инициатива до конца не продумана. Она связана с вынужденным направлением капитала застройщиков и средств дольщиков в уполномоченные банки и ужесточением контроля за расходованием средств. Вопрос контроля возражений не вызывает, а ограничение перечня банков, на мой взгляд, не учитывает необходимости свободной конкуренции на рынке. Уже существуют эффективные инструменты для дольщиков. Например, на федеральном уровне создается компенсационный фонд долевого строительства, который станет гарантом экономической защиты дольщиков.
– «Строительный трест» активно работает в Ленинградской области – в Кудрово и Новоселье. Так, ЖК «Капитал» в Кудрово уже перешагнул 50-процентный рубеж. Каковы дальнейшие планы по строительству?
– Сдачу объектов в ЖК «Капитал» мы осуществляем в полном соответствии с намеченным графиком. Весной текущего года мы ввели в эксплуатацию 6-й лот, осталось – еще три. Во II квартале следующего года мы сдадим 5-ый лот. В графике на 2019 год намечена сдача достаточно объемного лота 7-21 (почти 70 тыс. кв. м), он включает в себя встроенный детсад на 150 мест. А в 2020 году – 8-й лот, который мы постарались сделать архитектурной доминантной жилого комплекса. Мы уже получили разрешение на строительство этого лота и приступим к его возведению уже в этом году. Кроме того, в жилом комплексе запланирован еще один детский сад на 250 мест, его строительство начнется в будущем году. Мы построили все коммуникации и дороги в этом квартале. И, кстати, завершили строительство проспекта Строителей, конфликт вокруг которого разгорелся в июле 2016 года, когда жители домов протестовали против возведения этой дороги.
– Конфликт исчерпан?
– Мы выиграли суд, который был инициирован протестующими. Строительство дороги абсолютно законно, а кроме того, жизненно необходимо для нормального транспортного обслуживания квартала.
– Интерес к Кудрово у покупателей не ослабевает?
– Не буду лукавить, в прошлые периоды темпы продаж были быстрее. Но сейчас мы продаем 50-60 квартир в месяц, и этого достаточно, чтобы продолжать сдавать лоты в соответствии с нашим графиком.
– Как идут продажи в вашем самом масштабном проекте в Ленобласти – NEWПИТЕР? Благодаря своей умеренной высотности он выгодно отличается от всего, что строится вдоль КАД.
– ЖК NEWПИТЕР, с точки зрения качественной проработки, мы считаем проектом нового поколения комплексного освоения территории. Одним из лучших в Ленобласти. Он стартовал позже, чем другие комплексные проекты, и изначально учел в себе накопленный на тот момент опыт. Умеренная высотность, закрытые дворы, достаточная обеспеченность парковочными местами, социальными объектами и коммерческими площадями, масса дополнительных опций комфорта, включая раздельный сбор мусора, – выгодно отличают NEWПИТЕР от других новостроек. Бульвар Белых ночей, который был спроектирован специально приглашенным архитектурным бюро, – уже стал достопримечательностью, местом отдыха и развлечений жителей квартала.
– Соседство с крупным ритейлером, ТЦ «МЕГА ИКЕА», который появится рядом с ЖК NEWПИТЕР в 2019 году, уже проявилось в реальных проектах?
– Запланировано строительство второй развязки с КАД, этот проект уже реализуется. Кроме того, «МЕГА ИКЕА» создаст 5 тыс. рабочих мест – это наши потенциальные покупатели. Безусловно, такое соседство внушает нам определенные надежды по увеличению темпов продаж в этом проекте. Сейчас мы строим и сдаем здесь примерно 30 тыс. кв. м в год, в будущем планируем увеличить этот объем. В разработке – пока только треть земельного участка, который может быть нами освоен в перспективе.
– Сегодня активно ведется работа по созданию автобусного маршрута от вашего проекта до ближайшей станции метро «Проспект Ветеранов». Соответственно, маршрут будет проходить по КАД. Это беспрецедентный случай, если не брать в расчет Кронштадт. На каком этапе сейчас данный проект?
– Мы выступили инициаторами создания этого маршрута, заручившись поддержкой местных властей. Согласование необходимо получить как от городских, так и областных дорожных ведомств. Работа над этим активно ведется, мы планируем ее завершить к концу года. Для жителей квартала – это очень серьезный вопрос, данный маршрут позволит добираться до станции метро «Проспект Ветеранов» за 20 минут.
– Вы достаточно часто принимаете участие в экспертных круглых столах и в жюри различных премий. Одним из последних таких мероприятий было голосование премии Urban Awards. Тяжело судить работы коллег?
– Это всегда нелегкий выбор, трудно оставаться беспристрастным. Велик соблазн проголосовать сердцем, а не умом. Конкретно Urban Awards – очень уважаемая премия, это реальный шанс получить известность на рынке. Уровень представленных проектов традиционно очень высокий. Много креативных идей, а вот их исполнение, культура строительства – хромает. В нашей компании мы придаем этому первостепенное значение. Впрочем, когда проходят презентации конкурсных проектов, я для себя черпаю много нового; что-то, возможно, найдет отражение и в проектах «Строительного треста».
– Ваша компания активно участвует и в профессиональных конкурсах. «Лучший каменщик» – нужен «Строительному тресту» для того, чтобы подбирать себе лучшие кадры?
– Конкурс «Лучший каменщик» – не демонстрация достижений «Строительного треста» как компании, специализирующейся на кирпичном строительстве, а шанс молодым специалистам проявить себя, показать свое мастерство. Наши партнеры – «Группа ЛСР» – вместе с нами продвигают этот проект, у которого, надеюсь, будет долгая история. В конкурсе этого года участвовало много молодых специалистов, что для нас, конечно, самое важное.
– Давайте поговорим о проектной работе – в частности, о земельных участках. Каково сейчас положение дел на рынке земли? Много ли предложений? Есть ли качественно интересные?
– Рынок сейчас очень неоднозначный. Предложений много, но качественных, пригодных для жилищного строительства – мало. Рынок эволюционировал до такой степени, что предложение сформировано вместе с градостроительной и разрешительной документацией. Но даже среди таких – мало безупречных: или они невелики по размеру, или находятся рядом с объектами, с которыми жилищное строительство неудобно. Крупным застройщикам сегодня трудно подобрать оформленный земельный участок. А те, кто решается на покупку с последующей подготовкой документов, должны понимать, что идут на очень рискованный шаг по причинам, о которых я уже упомянул. У нас сформирован задел по проектам в Купчино и Парголовском массиве, необходимости в срочном приобретении участков нет.
– Ваш проект в Парголовском массиве будет небольшим по объемам?
– Да, как известно, этот проект претерпел существенную корректировку из-за изменившихся норм строительства. Мы возведем здесь жилье невысокой этажности, но более высокого уровня, чем планировали изначально. Это даст нам возможность выдержать экономику проекта.
– Компания «Строительный трест» вышла на рынок апарт-отелей сразу двумя проектами в Петроградском районе. Городские власти объявили, что апарт-отели обременят теми же обязательствами, что и жилые дома, по социальной инфраструктуре. Готовы ли застройщики к изменениям норм?
– Апарт-отели из экзотического вида недвижимости, как было ранее, постепенно становятся популярным и востребованным форматом. Он рассчитан на людей, которые по тем или иным причинам не хотят приобретать жилье для постоянного проживания. Нормы проектирования таких проектов отличны от жилья, сходны с требованиями, предъявляемыми к гостиницам. Но есть проекты, которые по своей концепции очень близки к жилью – и именно они вызывают озабоченность городских властей. К проектам «Строительного треста», которые мы возводим в Петроградском районе, эти требования отношения не имеют.
– Беслан Рамазанович, бывая за границей, обращаете ли Вы профессиональный взгляд на здания, сооружения? Есть ли здание, технология или феномен, которые произвели на Вас серьезное впечатление за последнее время?
– Я бы не выделял какой-то конкретный объект. Больше всего, пожалуй, меня впечатлило комплексное преображение Дубая. Всего 25 лет назад на месте Дубая была настоящая пустыня. И вот уже сегодня этот город изменился до неузнаваемости, став одним из самых густонаселенных и экономически развитых мест ОАЭ. Фантастическая трансформация этого мегаполиса – уникальный пример того, как города могут преобразиться до неузнаваемости всего за несколько десятилетий.
Ситуация с «проблемным» жилым комплексом «Силы Природы» в Мурино снова стала неопределенной. Достраивать его некому и не на что. О сложной ситуации с долгостроем, новоселье в котором ждут более 2,5 тыс. дольщиков, рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику» заместитель председателя правительства Ленинградской области Михаил Москвин.
- Михаил Иванович, почему потенциальный инвестор – компания «РР-сити» - отказалась достраивать ЖК «Силы Природы»?
- На завершение строительства домов первой очереди необходимо потратить 800 млн. рублей. У «РР-сити» есть хороший собственный капитал, но его не хватило бы на достройку объекта. В итоге мы обратились в «Балтинвестбанк», но он отказал в выдаче кредита. Тогда мы обратились еще в «Санкт-Петербург», «Сбербанк», и АКБ «Россия», но денег никто не дал.
- По какой причине?
- Ответы были формальными и обтекаемыми, это говорит о том, что экономическая целесообразность у проекта есть, и основная причина отказа – высокие репутационные риски. Уверен, что они связаны в том числе и с постоянными протестами дольщиков. В субботу пайщики провели протестную акцию с перекрытием Токсовского шоссе. Нагнетание ситуации отпугивает всех. Инвесторы не знают, как поведут себя граждане: будут ли они переписывать договор на другого застройщика. Сегодня «РР-сити» уведомила об отказе от сделки и выходе из проекта.
- Правительство Ленобласти начало уделять особе внимание деятельности застройщиков ЖК «Силы Природы» два года назад. Что сделано за это время?
- К сожалению, сегодня федеральное и региональное законодательство не позволяет нам изъять у недобросовестного застройщика земельный участок. Поэтому мы воздействовали в рамках КоАП: выписывали штрафы, выдавали предписания об устранении нарушений. Кроме того, два года назад начали информировать граждан о потенциальной опасности. Когда к проекту проявил интерес «РР-Сити», мы постарались сделать все для того, чтобы он был максимально инвестиционно привлекательным. Рядом с застроенной территорий есть участок площадью 24 га, где возможно отклонение от предельных высотных параметров. Сейчас там можно строить дома до 12 этажей. Также инвестору не нужно будет заниматься строительством социальных объектов, этот вопрос мы возьмем на себя. Кроме того, уже разработан ППТ, проведен полный аудит объекта, есть договорённости о снижении стоимости подключения к инженерным сетям.
- Насколько эта ситуация с ЖК «Силы Природы» типична для Ленобласти?
- Эта не характерно для нашего региона. Помимо «Сил Природы», было два подобных объекта: ЖК «Воронцов» и ЖК «Ванино». С ЖК «Воронцовым» процесс наладили, сейчас комплексом занимается АНО «Дирекция комплексного развития территории», есть понимание и по «Ванино». Достройкой ЖК займется Technomar & Adrem - учредитель предыдущего застройщика – ООО «Тареал». Для завершения работ на объекте создана новая организация – ООО «ЖК Ванино», которое также входит в холдинг Technomar & Adrem. В субботу дольщики «Ванино» встретились с инвестором, ознакомились с документами, предоставляющими финансовые гарантии, и согласились переоформить договор на новое юридическое лицо. Кстати, ситуация с «Ванино» разрешилась сразу после того, как утихли протесты дольщиков.
- Есть ли у властей региона другие банки и инвесторы, готовые включиться в проект?
- Нет. На сегодняшний день все возможности по достройке ЖК «Силы Природы» исчерпаны. Мы оказались на той же позиции, где были год назад. Теперь все начинаем заново.
Справка:
Стройка ЖК «Силы Природы» – это 135 тыс. кв. м жилья в двух очередях, одна из которых строится по ЖСК (65 тыс. кв. м, готовность – 95%), вторая – по ДДУ (69 тыс. кв. м, готовность – 40%). Сроки сдачи первой очереди постоянно переносились. Согласно последнему варианту договора ее должны были достроить в июле 2016 года (там продано около 90% жилья). Сдача второй намечалась на конец 2017 года (там продано примерно 40% квартир). Жилья в двух очередях ждут 2666 пайщиков и 185 дольщиков.