Арсений Лаптев: «Наша политика – строить как для себя»
За 2017 год ГК «Арсенал-Недвижимость» планирует сдать почти в два раза больше жилья по сравнению с показателями прошлого года. О главных событиях этого года и планах на следующий рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику» генеральный директор ГК «Арсенал-Недвижимость» Арсений Лаптев.
– Арсений Викторович, какой объем жилья ГК «Арсенал-Недвижимость» планирует ввести в 2017 году?
– Более 70 тыс. кв. м, что почти в два раза больше, чем в прошлом году. Тогда было сдано в эксплуатацию 43,6 кв. м жилья.
– Расскажите о ходе строительства ваших жилых комплексов. Какие объекты будут сданы в ближайшее время?
– Сегодня мы передаем ключи дольщикам двух домов в «Солнечном» – это 768 квартир. Также идет заселение 20-го корпуса «YouПитера» – это еще 266 готовых квартир. Еще два корпуса в «Солнечном» мы вводим до конца текущего года. В 2018 году ко вводу намечено сразу шесть жилых домов – это последний строящийся корпус в «Солнечном», три корпуса в «YouПитере», первые два дома в «Энфилде» в Буграх.
– Власти Ленобласти заявляют о планах по улучшению транспортной доступности новых кварталов, в том числе с привлечением средств инвесторов. В каких проектах участвует ГК «Арсенал-Недвижимость»?
– Наша компания принимала финансовое участие в строительстве технического проезда под КАД по улице Верхней от проспекта Культуры. Теперь у жителей Мурино есть альтернативный вариант выезда в Санкт-Петербург. В ЖК «Энфилд» мы ведем проектные работы по расширению дороги, проходящей в районе улицы Шоссейной. «Арсенал-Недвижимость» займется улучшением транспортной доступности деревни Кудрово – там мы с другими застройщиками участвуем в строительстве улично-дорожной сети новых кварталов.
– Еще одна важная составляющая комплексного освоения территории – строительство социальных объектов. Какие построила ГК «Арсенал-Недвижимость»?
– В 2016 году силами нашей компании была построена первая школа в Мурино, рассчитанная на 1224 ученика. В этом году мы уже ввели в эксплуатацию встроенные детские сады в 13-м и 15-м корпусах «Солнечного», а также в 20-м корпусе «YouПитера». До конца текущего года планируем сдать еще один детский сад, в 11-м доме квартала «Солнечный». Строительство соцобъектов в Мурино продолжится в наступающем году – там появятся поликлиника и двухэтажный фитнес-клуб Olymp с большим бассейном.
Продолжая тему строительства социальных объектов, хочу сказать, что сегодня мы обсуждаем идею создания коммерческих детских центров в наших жилых кварталах. Основное преимущество таких центров – обучение детей по определенному профилю, а также удобный график работы. Центр будет открываться раньше и закрываться позже, чем государственные дошкольные учреждения. Мы планируем развивать этот проект по франшизе и постараемся установить максимально демократичную стоимость услуг.
– Продолжая тему развития новых кварталов, расскажите об инициативе жителей ваших жилых комплексов в Мурино о переименовании станции метро «Девяткино» в «Менделеевскую». Что послужило для этого поводом?
– Территориально станция метро «Девяткино» находится в Мурино, а деревня Новое Девяткино, в честь которой назвали станцию, расположена севернее. К тому же, в октябре этого года в поселке появился свой культурный символ – памятник «Сон Менделеева» на одноименном бульваре. Лаборатория великого русского ученого находилась поблизости от Мурино. Памятник создал облик поселка и стал поводом для переименования станции метро. Для того, чтобы поддержать эту инициативу, граждане собрали порядка 3 тыс. подписей. Наша компания обратилась в Администрацию Мурино, где идею поддержал Совет депутатов. Теперь решение должна принять топонимическая комиссия, последнее же слово будет за Правительством Петербурга.
Если станцию метро назовут «Менделеевской» или «Бульвар Менделеева», то возможно, кому-то захочется больше узнать о жизни и достижениях великого ученого, кто-то из детей, проживающих в Мурино, заинтересуется химией.
Сегодня в Мурино построен новый город с собственной инфраструктурой. Здесь есть свои магазины, кафе, места для отдыха. Я как человек, проживающий в квартале «Солнечный» уже год, знаю об этом не понаслышке. И этот новый город уже сложно ассоциировать со станцией метро «Девяткино».
– Почему Вы решили купить квартиру в Мурино? Далеко не все застройщики живут в построенных ими домах.
– Политика нашей компании – строить как для себя. Многие сотрудники ГК «Арсенал-Недвижимость» покупают квартиры в наших жилых комплексах. Особенно это удобно для тех, кто работает в офисе в Мурино. Помимо высокого качества строительства еще одним плюсом проживания здесь является и то, что я как руководитель сразу вижу все проблемные моменты территории и стараюсь максимально оперативно их устранить. Для того, чтобы жителям здесь было уютнее, в этом году мы провели дополнительное благоустройство бульвара Менделеева – установили ограждения, поставили скамьи, посадили деревья.
– Помимо реализации уже начатых проектов, планирует ли ГК «Арсенал-Недвижимость» пополнять земельный банк?
– Мы всегда работаем в этом направлении. Сегодня компания рассматривает локацию под строительство жилья в Приморском районе.
– Какие проекты компания планирует начать в ближайшее время?
– Это возведение жилья в районе Каменки. Разрешение на строительство мы планируем получить до конца года. Всего в рамках проекта планируется построить около 200 тыс. кв. м жилья в районе Глухарской улицы, на проектируемом продолжении проспекта Авиаконструкторов.
– Планируете ли Вы вносить изменения в работу компании?
– Да. Приоритетное направление в 2018 году для меня как руководителя – автоматизация бизнес-процессов компании. В следующем году мы завершаем переход на электронный документооборот. В активной фазе сейчас внедрение системы управления проектами, BIM-технологии, системы управленческого учета – это позволит сделать работу компании еще более эффективной.
Кроме того, во время реализации проектов, начиная со следующего года, мы будем активнее внедрять технологию «Умный дом». Реализовывать ее мы начали полгода назад в ЖК «Солнечный». С помощью данной технологии показания счетчиков потребления услуг теплоснабжения передаются напрямую в управляющую компанию. В будущем «Умный дом» мы планируем применять и в других жилых комплексах. Благодаря этой технологии можно будет настроить сбор и отправку данных со счетчиков ГВС и ХВС, регулировать температуру радиаторов с помощью смартфона, установить видеоняню и другие функции, направленные на более комфортное проживание.
Справка
ГК «Арсенал-Недвижимость» возводит жилье эконом- и комфорт-класса в Петербурге и Ленинградской области с 1997 года. За 20 лет застройщик сдал в эксплуатацию порядка 400 тыс. кв. м жилья, пять детсадов и школу на 1224 мест. Сегодня ГК строит 4 жилых комплекса, два из которых в 2017 году были удостоены главных призов в профессиональном конкурсе «Лидер строительного качества».
В преддверии Дня строителя вице-губернатор Петербурга Игорь Албин в интервью рассказал о том, какие меры принимает правительство Петербурга, чтобы решить проблему обманутых дольщиков.
– Игорь Николаевич, насколько масштабна проблема обманутых дольщиков в Петербурге? Какие первоочередные меры принимаются со стороны правительства города для разрешения этого вопроса?
– Всего на контроле у правительства Петербурга 26 проблемных жилищных объектов, в городе насчитывается около 7 тыс. так называемых обманутых дольщиков, причем 4,5 тыс. из них – это дольщики ГК «Город». Цифра огромная, поэтому именно на объектах этой компании в настоящее время мы прорабатываем три вещи: организационную модель, финансирование и сам механизм завершения строительства. Он станет базовым для достройки всех проблемных объектов долевого строительства Петербурга.
В чем его суть? Мы подключили к работе государственное унитарное предприятие. Для ускорения процесса реорганизовано ранее существовавшее в подведомственности органов власти ГУП «Ленторгпрогресс». К нему перешли функции заказчика-застройщика. Техническим заказчиком по достраиваемым объектам будет выступать ГБУ «Управление строительными проектами» при Комитете по строительству. Уже 10 июля ГУП подписало договоры доверительного управления с шестью застройщиками ГК «Город» и получило права на завершение строительства объектов. Более того, ГУП уже начало привлекать подрядные организации для выполнения строительно-монтажных работ. В частности, 12 июля на стройплощадку участка 6А ЖК «Ленинский парк» вышли строители ЗАО «Проммонолит».
Предполагаем, что объекты с высокой степенью строительной готовности мы закроем в тепловом контуре до наступления холодов, а в зимний период будем вести уже отделочные работы. Комитет по строительству, ГУП «Ленторгпрогресс» и рабочая группа аппарата вице-губернатора будут формировать графики производства работ по каждому из объектов долевого строительства, в течение месяца понимание по компаниям-партнерам с выходом на объекты должно быть обеспечено для половины таких объектов.
Подчеркну, сейчас основная задача – отработать и запустить модель достройки проблемных объектов. Мы проходим самый сложный период – организационный. Но что очень ценно, сегодня есть диалог между обманутыми дольщиками и региональными властями. И есть жесткое поручение губернатора Петербурга – по каждому проблемному объекту долевого строительства навести порядок. Мы это поручение губернатора выполним. Параллельно с ГК «Город» началась проработка вопросов, связанных с достройкой еще одного проблемного объекта – ЖК «Кристалл Полюстрово» компании «Импульс».
– Какой объем средств потребуется на достройку проблемных объектов ГК «Город»?
– Совместно с ОАО «ЛЕННИИПРОЕКТ» и ГУП «Управление строительными проектами» были определены укрупненные затраты по двум участкам ЖК «Ленинский парк». Для объекта 6А совместно с паркингом цена достройки составляет 883 млн рублей. Для объекта 7А плюс паркинг – 1363 млрд рублей. По каждому объекту ГК «Город» будет проведено такое же обследование на предмет понимания остаточной стоимости достройки. Сметы по всем недостроям будут идентичны сметам бюджетных строек. Мы ориентируем потенциальных подрядчиков на минимальные нормы прибыли на таких стройплощадках. При этом отдельные проектные решения придется пересмотреть, например по парковкам.
– Какая финансовая модель достройки объектов сегодня рассматривается правительством Петербурга? Какие механизмы поддержки строительных компаний, которые возьмутся достраивать проблемные объекты, может предложить город?
– Рассматриваем три источника финансирования: деньги от новых продаж, приобретение жилья для участников городских жилищных программ и предоставление подрядчику земли в обмен на достройку проблемного объекта. То есть мы говорим застройщику: ты берешь на себя достройку, гарантируешь ввод объекта в эксплуатацию, а за это получаешь земельный участок для реализации своих будущих проектов. Мы готовы оказать содействие в получении комфортных условий по привлечению кредитных ресурсов тем компаниям, которые идут на достройку проблемных объектов.
– А какие меры предпринимает правительство Петербурга, чтобы предотвратить появление обманутых дольщиков в дальнейшем?
– На особом контроле держим имущественные и иные права и регистрацию таких прав в подразделениях Федеральной регистрационной службы. Это раз. А во-вторых, Комитет по строительству ведет постоянный мониторинг положения дел на каждом отдельном объекте долевого жилищного строительства.
– Когда будут утверждены новые Региональные нормы градостроительного проектирования (РНГП)? Работа над их корректировкой-разработкой идет довольно долго. Была информация, что уже даже предложение строителей приняли во внимание, но так и не понятно, что в настоящее время происходит с этим документом.
– Планирование будущих районов комплексной застройки – это принципиально важный вопрос, который мы сейчас решаем совместно с законодателями. Особое внимание уделяем четырем проблемам. Первая – соотношение жилой застройки с зонами зеленых насаждений и общественным пространством, вторая проблема – транспортная доступность районов комплексной застройки, третья – парковочное пространство, и четвертая проблема – социальное обременение. Если строим жилье, должны появиться дорога, школа, больница, поликлиника и т. д. В текущем году с участием экспертов и законодателей будем принимать новые нормы градостроительного проектирования, которые будут учитывать все: парковочные пространства, уличную городскую сеть, зоны зеленых насаждений, школы, больницы, детские сады. Сегодня и эксперты, и органы власти работают над методологией. Осенью будем публично обсуждать подходы и нормативы. Задача девелопера – извлечь из земельного участка максимальную прибыль, задача города – сформировать комфортную среду для жителей. Баланс этих интересов нам предстоит найти через нормативы градостроительного проектирования.
– На недавнем объезде Красносельского района Петербурга Вы сказали, что к разработке и согласованию проектов планировки территорий (ППТ) следует в обязательном порядке привлекать администрации районов города. Для чего это нужно?
– Любая территория, и об этом нам говорит губернатор Георгий Сергеевич Полтавченко, должна развиваться комплексно. В процедуре согласования ППТ (а это ключевой документ по планировке будущих кварталов) в настоящее время районные администрации не участвуют. Я думаю, что это неправильно. Кому как не главам районов, которые досконально знают все особенности своих территорий, принимать непосредственное участие в согласовании планировки территории, потому что потом именно на их баланс переходят построенные дороги, социальные объекты и т. д. Я буду готовить предложения на имя губернатора Петербурга по регламентным процедурам согласования проектов планировки территории, чтобы вовлечь в этот процесс районные администрации.
– Вы также говорили об изменении принципов подготовки проектно-сметной документации объектов госзаказа.
– Нам необходимо совершенствовать проектно-сметное дело, но речь не идет о революции, скорее о наведении порядка в подготовке проектной документации, что в конечном счете должно привести к повышению качества будущих проектов и сокращению затрат. В частности, готовится нормативный акт, который позволит передавать все проекты повторного применения, типовые проекты, а также специальные технические условия бесплатно в казну Петербурга и делать их общедоступными для всех проектных и подрядных организаций, работающих с бюджетным заказом. Этим мы сократим сроки, а также стоимость проектов. Вопрос будет только в инженерной привязке проекта к данной конкретной местности.
Параллельно с этим делаем открытый банк данных инженерных изысканий и создаем технологические карты. Самое главное, что в эту работу будут вовлечены все службы заказчика – различные ГУПы (Водоканал, Ленсвет и др.), комитеты городской администрации и, как я уже сказал, администрации городских районов. Я считаю, что таким образом мы можем сократить сроки согласований и уменьшить стоимость строительства. А самое главное – повысить качество работ и усилить контроль за качеством материалов.
В составе проектно-сметной документации, которую мы финансируем из региональной казны, появятся три новых раздела. Первый – технико-экономическое обоснование, то есть техническое обоснование инженерных решений. Второй раздел – эксплуатация, чтобы иметь представление, сколько стоит содержание и текущий ремонт введенного объекта. Третий раздел будет посвящен повышению энергоэффективности, а также инновационным технологиям, материалам, оборудованию. Мы часто говорим об инновациях, но чтобы применять новые материалы, оборудование, технологии, их необходимо закладывать на стадии технического задания на проектирование объекта. Участие в этой работе сегодня принимают сразу несколько комитетов Смольного: Комитет по строительству, Комитет по энергетике и инженерному обеспечению, Комитет по благоустройству, Жилищный комитет и др.
Особо подчеркну, что все эти усовершенствования ни в коем случае не должны привести к увеличению сроков проектно-изыскательских работ и каким-то административным барьерам. Наоборот, губернатор ставит перед нами задачу сокращать сроки, уменьшать затраты и – самое главное – привлекать инвестиции в отрасль строительства, то есть делать эту сферу комфортной для ведения бизнеса.
– Власти города неоднократно заявляли, что платная парковка в центре Петербурга заработает в августе, при этом дата переносилась неоднократно. Наших читателей волнует вопрос: когда все-таки парковка начнет действовать?
– У нас контрольная дата ввода парковки в рамках плана мероприятий – 20 августа. В этот день запуск и состоится, это я вам обещаю. А параллельно мы готовим вторую платную парковочную зону для транспортной разгрузки центральной части города, разрабатываем техзадание на конкурс. Я считаю, важно объединить два проекта – создание транспортного обхода центра Петербурга и организацию платной парковочной зоны. Потому что парковки генерируют доход, делают проект интересным для инвестора, а взамен город может получить капиталоемкий транспортный обход центра, бесплатный для проезда. Интерес к проекту уже проявили несколько компаний.
– Какие приоритеты вы видите в сфере развития транспортной инфраструктуры?
– Прежде всего – повышение эффективности бюджетных расходов и капиталовложений в целом за счет комплексного планирования (в горизонте трехлетнего бюджетного цикла) проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ и совершенствования проектно-сметного дела. Еще один шаг к эффективности капиталовложений – система контроля качества используемых в отрасли материалов и качества самих работ, причем лаборатория контроля должна быть независимой от органов власти. Принципиально важно разработать транспортную модель развития Санкт-Петербурга и объединенную схему территориального планирования Санкт-Петербурга и прилегающих районов Ленинградской области по вопросам транспортного обеспечения – конкурс на разработчика транспортной модели уже объявлен. Необходимо в условиях бюджетно-финансовых ограничений обеспечить концентрацию средств на пусковых объектах, имеющих принципиальное социально-экономическое и транспортное значение для города.
Кстати:
Игорь Албин подверг острой критике работу ряда дорожных подрядных организаций, занимающихся в этом году ремонтом дорог Петербурга. Разнос был устроен после отчета муниципального Центра комплексного благоустройства, согласно которому из 51 проверенного дорожного объекта на 27 были выявлены нарушения. Отклонения от стандартов касались качества применяемых материалов, водостойкости асфальта, также были зафиксированы значительные перепады высот и обнаружен строительный мусор на участке. Нарушителями стали компании «СК Гермес», «Севзапдор», «НиК», «Буер», «Синтез», «АБЗ-Дорстрой», «Лендорстрой-2».
«Нам бракоделы не нужны. Губернатор будет спрашивать с меня и с вас, а со всех нас – обычные жители. Дорожным строителям даю 10 дней на устранение всех выявленных нарушений. Если за этот срок ситуация не изменится, то, скорее всего, контракты будут расторгнуты. Также будет включена судебная машина для возращения аванса. Компании-нарушители будут внесены в реестр недобросовестных поставщиков», – подчеркнул Игорь Албин.