Арсений Лаптев: «Наша политика – строить как для себя»
За 2017 год ГК «Арсенал-Недвижимость» планирует сдать почти в два раза больше жилья по сравнению с показателями прошлого года. О главных событиях этого года и планах на следующий рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику» генеральный директор ГК «Арсенал-Недвижимость» Арсений Лаптев.
– Арсений Викторович, какой объем жилья ГК «Арсенал-Недвижимость» планирует ввести в 2017 году?
– Более 70 тыс. кв. м, что почти в два раза больше, чем в прошлом году. Тогда было сдано в эксплуатацию 43,6 кв. м жилья.
– Расскажите о ходе строительства ваших жилых комплексов. Какие объекты будут сданы в ближайшее время?
– Сегодня мы передаем ключи дольщикам двух домов в «Солнечном» – это 768 квартир. Также идет заселение 20-го корпуса «YouПитера» – это еще 266 готовых квартир. Еще два корпуса в «Солнечном» мы вводим до конца текущего года. В 2018 году ко вводу намечено сразу шесть жилых домов – это последний строящийся корпус в «Солнечном», три корпуса в «YouПитере», первые два дома в «Энфилде» в Буграх.
– Власти Ленобласти заявляют о планах по улучшению транспортной доступности новых кварталов, в том числе с привлечением средств инвесторов. В каких проектах участвует ГК «Арсенал-Недвижимость»?
– Наша компания принимала финансовое участие в строительстве технического проезда под КАД по улице Верхней от проспекта Культуры. Теперь у жителей Мурино есть альтернативный вариант выезда в Санкт-Петербург. В ЖК «Энфилд» мы ведем проектные работы по расширению дороги, проходящей в районе улицы Шоссейной. «Арсенал-Недвижимость» займется улучшением транспортной доступности деревни Кудрово – там мы с другими застройщиками участвуем в строительстве улично-дорожной сети новых кварталов.
– Еще одна важная составляющая комплексного освоения территории – строительство социальных объектов. Какие построила ГК «Арсенал-Недвижимость»?
– В 2016 году силами нашей компании была построена первая школа в Мурино, рассчитанная на 1224 ученика. В этом году мы уже ввели в эксплуатацию встроенные детские сады в 13-м и 15-м корпусах «Солнечного», а также в 20-м корпусе «YouПитера». До конца текущего года планируем сдать еще один детский сад, в 11-м доме квартала «Солнечный». Строительство соцобъектов в Мурино продолжится в наступающем году – там появятся поликлиника и двухэтажный фитнес-клуб Olymp с большим бассейном.
Продолжая тему строительства социальных объектов, хочу сказать, что сегодня мы обсуждаем идею создания коммерческих детских центров в наших жилых кварталах. Основное преимущество таких центров – обучение детей по определенному профилю, а также удобный график работы. Центр будет открываться раньше и закрываться позже, чем государственные дошкольные учреждения. Мы планируем развивать этот проект по франшизе и постараемся установить максимально демократичную стоимость услуг.
– Продолжая тему развития новых кварталов, расскажите об инициативе жителей ваших жилых комплексов в Мурино о переименовании станции метро «Девяткино» в «Менделеевскую». Что послужило для этого поводом?
– Территориально станция метро «Девяткино» находится в Мурино, а деревня Новое Девяткино, в честь которой назвали станцию, расположена севернее. К тому же, в октябре этого года в поселке появился свой культурный символ – памятник «Сон Менделеева» на одноименном бульваре. Лаборатория великого русского ученого находилась поблизости от Мурино. Памятник создал облик поселка и стал поводом для переименования станции метро. Для того, чтобы поддержать эту инициативу, граждане собрали порядка 3 тыс. подписей. Наша компания обратилась в Администрацию Мурино, где идею поддержал Совет депутатов. Теперь решение должна принять топонимическая комиссия, последнее же слово будет за Правительством Петербурга.
Если станцию метро назовут «Менделеевской» или «Бульвар Менделеева», то возможно, кому-то захочется больше узнать о жизни и достижениях великого ученого, кто-то из детей, проживающих в Мурино, заинтересуется химией.
Сегодня в Мурино построен новый город с собственной инфраструктурой. Здесь есть свои магазины, кафе, места для отдыха. Я как человек, проживающий в квартале «Солнечный» уже год, знаю об этом не понаслышке. И этот новый город уже сложно ассоциировать со станцией метро «Девяткино».
– Почему Вы решили купить квартиру в Мурино? Далеко не все застройщики живут в построенных ими домах.
– Политика нашей компании – строить как для себя. Многие сотрудники ГК «Арсенал-Недвижимость» покупают квартиры в наших жилых комплексах. Особенно это удобно для тех, кто работает в офисе в Мурино. Помимо высокого качества строительства еще одним плюсом проживания здесь является и то, что я как руководитель сразу вижу все проблемные моменты территории и стараюсь максимально оперативно их устранить. Для того, чтобы жителям здесь было уютнее, в этом году мы провели дополнительное благоустройство бульвара Менделеева – установили ограждения, поставили скамьи, посадили деревья.
– Помимо реализации уже начатых проектов, планирует ли ГК «Арсенал-Недвижимость» пополнять земельный банк?
– Мы всегда работаем в этом направлении. Сегодня компания рассматривает локацию под строительство жилья в Приморском районе.
– Какие проекты компания планирует начать в ближайшее время?
– Это возведение жилья в районе Каменки. Разрешение на строительство мы планируем получить до конца года. Всего в рамках проекта планируется построить около 200 тыс. кв. м жилья в районе Глухарской улицы, на проектируемом продолжении проспекта Авиаконструкторов.
– Планируете ли Вы вносить изменения в работу компании?
– Да. Приоритетное направление в 2018 году для меня как руководителя – автоматизация бизнес-процессов компании. В следующем году мы завершаем переход на электронный документооборот. В активной фазе сейчас внедрение системы управления проектами, BIM-технологии, системы управленческого учета – это позволит сделать работу компании еще более эффективной.
Кроме того, во время реализации проектов, начиная со следующего года, мы будем активнее внедрять технологию «Умный дом». Реализовывать ее мы начали полгода назад в ЖК «Солнечный». С помощью данной технологии показания счетчиков потребления услуг теплоснабжения передаются напрямую в управляющую компанию. В будущем «Умный дом» мы планируем применять и в других жилых комплексах. Благодаря этой технологии можно будет настроить сбор и отправку данных со счетчиков ГВС и ХВС, регулировать температуру радиаторов с помощью смартфона, установить видеоняню и другие функции, направленные на более комфортное проживание.
Справка
ГК «Арсенал-Недвижимость» возводит жилье эконом- и комфорт-класса в Петербурге и Ленинградской области с 1997 года. За 20 лет застройщик сдал в эксплуатацию порядка 400 тыс. кв. м жилья, пять детсадов и школу на 1224 мест. Сегодня ГК строит 4 жилых комплекса, два из которых в 2017 году были удостоены главных призов в профессиональном конкурсе «Лидер строительного качества».
Потребление и производство бетона в Петербурге продолжает сокращаться. Для того, чтобы кризисные явления не сказались на работе производителей, необходимо расширяться и диверсифицировать бизнес, уверен генеральный директор ООО «Производственная Компания «ПрофБетон» Олег Семененко.
– Олег Валерьевич, производственная компания «ПрофБетон» работает с 2007 года. Какой проект за эти 10 лет для Вас был самым интересным?
– В портфеле нашей компании много сложных и значимых проектов. Это строительство трассы М-11, депо «Южное». Кроме того, мы были поставщиками цемента и нерудных материалов на стадион «Зенит-Арена». Но, пожалуй, самым интересным стал проект, реализованный совсем недавно. 4 июля 2017 года мы выполнили бетонирование плиты объемом 1750 куб. м в основании газгольдера на территории строящегося завода по сжижению природного газа в порту Высоцк. Он находится в Выборгском районе Ленинградской области. Заказчиком объекта выступал «НОВАТЭК», одним из подрядчиков – «Теплохиммонтаж», сырье поставляло ОАО «ЕВРОЦЕМЕНТ груп».
Для успешной реализации этого проекта мы провели серьезную подготовительную работу. В первую очередь – определились с производителями марочного бетона (далеко не все заводы удовлетворяют соответствующим технологическим требованиям). Нашей дирекцией по качеству был проведен тщательный аудит не только технической оснащенности заводов, но и уровня квалификации персонала. Следующим этапом стала разработка рецептуры бетона: вместе со специалистами компании BASF наши сотрудники подобрали необходимые добавки, а также нормы расхода сырья для высокомарочного бетона, чтобы учесть все химико-технические моменты данного бетонирования. После наша Дирекция по качеству несколько дней проводила испытания образцов цемента, в результате которых мы выбрали продукцию ОАО «ЕВРОЦЕМЕНТ груп». Среди ряда производителей Северо-Западного региона России данная продукция отличается максимальным качеством и стабильными показателями.
Определившись с заводами и рецептурой, мы разработали логистику процесса. Бетон, применяемый на объекте, нужно было заливать непрерывно с темпом подачи не менее 80 куб. м в час, и при этом паузы в подаче бетона были недопустимы из-за его высокой марки (В50).
– Сколько длилось бетонирование плиты?
– Примерно 25 часов. Процесс находился под пристальным контролем представителей нашей Дирекции по качеству, производителей добавок, диспетчеров и пр. Всего – более 70 человек. Для работы было привлечено 12 цементовозов, два бетононасоса, более 30 миксеров.
– Почему Вы считаете именно этот проект самым интересным?
– Потому что он стал новым уровнем нашего развития, диверсификацией бизнеса. И это правильная тенденция. Второй год в Петербурге, как и во многих других регионах страны, наблюдается снижение объемов строительной отрасли. Продажи жилья упали, застройщики стали меньше запускать новых проектов. В этом году сокращение строительного рынка составило около 20%. Сегодня компании, которые занимаются монопродуктом, либо компенсируют свою деятельность, открывая кредитные линии, либо идут по пути банкротства.
Однако за счет диверсификации бизнеса за первое полугодие 2017 года количество заказов у «ПК «ПрофБетон» увеличилось на 15%. В сегменте нерудных и отделочных материалов прирост составил 30%, в производстве железобетона – 15%.
– Как изменилась ваша работа с заказчиками и подрядчиками в связи с новыми экономическими реалиями?
– С этого года мы стали более подробно обсуждать юридические вопросы в работе с контрагентами. Теперь с собственниками бизнеса мы стали подписывать договора личного поручительства. Такой подход уже давно никого не удивляет – он добавляет ответственности. Напротив, если человек отказывается его заключать, то это выглядит странно. В данном случае лучше меньше заработать, чем потерять.
– Из-за кризиса застройщики стали жаловаться на качество строительных материалов, особенно на состав бетона. Согласны ли Вы с этим мнением и как вы контролируете качество вашей продукции?
– Контроль качества на собственном производстве проходит несколько перекрестных проверок, начиная от входного контроля сырья и рецептуры до выходного контроля, как на производстве, так и на объектах. С качеством товарного бетона и ЖБИ на производствах партнеров все тоже в порядке. У нас есть проверенный годами пул поставщиков, в которых мы уверены.
Но если и возникают нарекания, то в основном они касаются ЖБИ. Выходной контроль качества выявляет брак даже на сертифицированных производствах. Для этого мы проводим свой аудит ОТК (отдела технического контроля). Бетон и ЖБИ не отгружаются с производств, пока не пройдут сертификацию нашего ОТК.
Мы полностью несем ответственность за всю поставляемую продукцию. Специалисты дирекции по качеству изучают рецептуру, свойства сырья, технологию производства, оборудование и уровень квалификации персонала.
– Планируете ли Вы расширять производство?
– Да. В перспективах у нас открытие нового бетонного завода на севере Петербурга, производительностью 100-120 куб. м бетона в час. Также мы будем расширять линейку ЖБИ-продукции. Диверсификацию бизнеса нужно продолжать.
Справка
Производственная компания «ПрофБетон» входит в ГК «МастерСтрой». Организация включает в себя транспортную и производственную компании, централизованную круглосуточную службу логистики, Дирекцию по качеству (с собственной лабораторией), службу по работе с партнерами и клиентами по каждому из направлений продаж.
«ПрофБетон» занимается производством и поставкой товарного бетона и строительных растворов, ЖБИ, химических добавок для бетона и растворов. Также компания является поставщиком навального и тарированного цемента, нерудных и отделочных материалов.
Среди активов «ПрофБетона» – бетонный завод в Пушкинском районе Петербурга. Годовой оборот компании – более 2 млрд рублей.
Мнение
Алексей Виниченко, директор по строительству АО «Теплохиммонтаж»:
– Наша компания специализируется на сложных проектах, к которым можно отнести и строительство завода по сжижению природного газа в порту Высоцк. Во время работ по заливке бетонной плиты для газгольдеров компания «ПрофБетон» выполнила две главные задачи: подобрала высокомарочный бетон и обеспечила его сохранность при доставке от завода до объекта. В итоге, продукт не потерял своих свойств. Логистика процесса и работа дирекции контроля качества подрядчика были хорошо организованы. Я как заказчик получил все, что требовалось – готовый продукт в нужном количестве и в установленные сроки.
Ольга Черненко, региональный директор по макрорегиону «Северо-Запад» холдинга «ЕВРОЦЕМЕНТ груп»:
– В мае этого года руководство ООО «ПК «ПрофБетон» обратилось к нам с запросом о возможных поставках цемента на строительство терминала в г. Высоцк. По итогам испытаний Дирекции по качеству ООО «ПК «ПрофБетон» принято совместное с заказчиком решение о производстве товарного бетона для строительства фундамента газгольдера именно на цементе производства ОАО «ЕВРОЦЕМЕНТ груп». Правильное планирование логистической части проекта сотрудниками ООО «ПК «ПрофБетон» позволило нам осуществить поставки цемента четко в указанные сроки. Кроме этого, в процессе подготовки к ответственному бетонированию Дирекцией по качеству ООО «ПК «ПрофБетон» и Дирекцией по качеству ОАО «ЕВРОЦЕМЕНТ груп» была проделана совместная работа по подбору рецептуры для производства на нашем сырье высокомарочного бетона, что в дальнейшем позволит нам помочь оптимизировать работу наших заводов и производителей товарного бетона.
В дни подготовки к Съезду строителей Северо-Запада Николай Николаев, председатель Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, дал интервью газете «Строительный Еженедельник», в котором рассказал об основных нюансах новых поправок в ФЗ-214 и о новых механизмах развития жилищного строительства.
– Как Вы расцениваете поправки, принятые в федеральный закон о компенсационном фонде и как эти изменения отразятся на работе компаний (одно разрешение на строительство)? Как повлияют эти изменения на рынок долевого строительства в целом?
– Действительно, эти поправки, прописанные в теперь уже в федеральном законе о компенсационном фонде, должны серьезно повлиять на рынок долевого строительства, как со стороны граждан-участников, так и со стороны застройщиков.
Надо понимать, что мы, в соответствии с поручением Президента, вводим, по сути, государственную гарантийную систему. И если уж речь идет о государственных гарантиях, если речь идет о том, чтобы вообще создать механизм, который обеспечивал бы безопасность вложения средств граждан, мы обязаны определить, кто из застройщиков может быть допущен к участию в этой гарантийной системе. Поэтому мы серьезно пересмотрели требования к застройщикам, которые могут привлекать средства граждан для долевого участия.
У многих застройщиков это вызвало шок. И понятно, почему. Дело в том, что последние годы застройщики (так же, как банки и пенсионные фонды) привлекали от граждан весьма значительные средства, но при этом оставались единственным финансовым институтом, который, по сути, находился вообще вне какого-либо контроля и надзора со стороны государства. Банки, страховые компании, пенсионные фонды – все, кто привлекает средства граждан – находятся под неусыпным контролем со стороны государства. Если банки чуть ли не в режиме онлайн должны обеспечивать свою прозрачность, то застройщики у нас оказались единственным слабо контролируемым финансовым институтом.
К чему это привело? А это привело к тому, что у нас за последние 10 лет осталось 150 тыс. обманутых дольщиков, и только за последние полгода, по данным рабочей группы партии «Единая Россия» и других общественных организаций, их количество увеличилось на 30 тыс. И это во многом потому, что многие застройщики привыкли работать «с колес», что называется. Они привлекают средства граждан для строительства конкретного многоквартирного жилого дома, но используют их не только на его строительство, а также и на финансирование каких-то иных своих проектов или на погашение текущей задолженности строительных компаний. Ни в коем случае нельзя было допустить, чтобы эта ситуация продолжалась. И именно поэтому в новом законе мы прописали переход на проектные компании: есть одна компания – есть одно разрешение на строительство. И когда гражданин планирует вкладывать свои средства, он будет уверен, с учетом банковского сопровождения, что его деньги будут потрачены застройщиком не на какие-то мифические объекты, а именно на строительство того жилого дома, который выбрал гражданин.
Есть еще одна очень серьезная тема – новый закон обяжет застройщика поддерживать размер собственных средств в размере 10% от планируемой стоимости проекта. Это необходимо, чтобы обеспечить минимальный запас финансовой прочности проекта строительства многоквартирного дома и заставить застройщиков вкладывать собственные средства в его реализацию.
Вы подумайте, речь идет зачастую о многомиллионных, многомиллиардных проектах. Если застройщик как предприниматель начинает строительство такого объекта, при этом привлекая средства граждан, которые вкладывают свои кровные сбережения, то, согласитесь, справедливо требовать и от предпринимателей, чтобы они тоже вкладывали свои средства. 10% собственных средств от стоимости проекта – это показатель того, что как минимум десятая часть проекта профинансирована застройщиком самостоятельно.
– Каким должно быть банковское сопровождение, по новому законодательству?
– Банковское сопровождение деятельности застройщика должно проходить в обязательном порядке в уполномоченном банке, где застройщиком будет открыт счет, причем только один, через который и будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.
– Не являются ли, на Ваш взгляд, эти меры слишком жесткими? Не повлекут ли они уход с рынка игроков?
– Мы считаем, все эти меры в результате должны привести к развитию рынка жилищного строительства. Каким образом? Конечно, сегодня можно услышать, что в новых условиях треть застройщиков уйдет с рынка. Но давайте разберемся, о ком идет речь? Скорее всего уйдут те, кто работал по принципу пирамиды. Но они и должны уйти, потому что мы не хотим видеть на рынке жилищного строительства компании повышенного риска и не хотим давать им право привлекать средства граждан. Тем, кто не может обеспечить гарантии гражданам, кто не отвечает требованиям надежности, которые предъявляет государство, – им не место на этом рынке.
А вот каким образом мы предвидим развитие ситуации в дальнейшем. Все предусмотренные новым законом меры направлены на то, чтобы повысить надежность рынка долевого строительства жилья и, как следствие, уровень доверия граждан к такого рода вложениям собственных средств. А это будет означать ровно одно – граждане будут уверенно вкладывать свои средства, и соответственно, рынок будет расти. И еще есть один аспект, который обязательно нужно упомянуть. Если мы повышаем надежность этого рынка, если мы обеспечиваем его прозрачность путем создания единой государственной информационной системы, если мы вернем к нему доверие граждан, то это приведет еще к одному очень важному положительному эффекту, а именно – банки-кредиторы застройщиков будут легче давать кредиты, и их ставка будет ниже. Норма резервирования под них тоже может уменьшиться. Я уверен, что это очень важно, потому что должно привести к развитию рынка жилищного строительства в целом.
– О какой информационной системе идет речь?
– Новый закон предусматривает важную норму по созданию единой информационной системы долевого строительства, в которой в открытом доступе будет отображаться информация обо всех не введенных в эксплуатацию объектах строительства жилья с привлечением средств граждан. Это будет уникальный информационный ресурс, отражающий реальное положение дел на этом рынке. Застройщики будут обязаны размещать сведения о своей деятельности, начиная с проектной документации и заканчивая финансовой отчетностью, а также визуальное подтверждение строительства объектов в виде фото- и видео материалов. В этой системе будет размещена и информация о должностных лицах, осуществляющих контроль за деятельностью застройщика, о выданных ими заключениях о соответствии застройщика и проектной документации установленным требованиям, о проведенных проверках и предписаниях. Также, в случае нарушения законодательства о долевом строительстве, в информационной системе будут опубликованы вступившие в силу постановления о привлечении виновных к административной ответственности.
– Запрет ведения других видов деятельности, кроме строительства, повлияет ли каким-то образом на работу застройщиков? Если да, то как?
– Это должно повлиять обязательно на повышение надежности и прозрачности расходования средств. Нельзя одной компании, привлекая средства граждан, строить жилье и одновременно, допустим, продавать картошку оптом. Аналогичные требования были предъявлены всем иным финансовым организациям, которые занимаются привлечением средств граждан. Банк не может заниматься оптовой торговлей и финансами. На рынке долевого строительства жилья будет то же самое. По новому закону, на застройщика жилья, привлекающего средства граждан, вводятся ограничения на ведение других видов деятельности, не связанных с реализацией данного проекта.
– В полной ли мере данные поправки будут регулировать строительный рынок? Или будут приниматься еще какие-либо поправки?
– Мы постарались прописать в этом законе все возможные нормы прямого действия: о размере обязательных отчислений, о банкротстве застройщика и многое другое. Важным нововведением являются нормы о конкурсном отборе застройщика, претендующего на получение средств компенсационного фонда для достройки проблемных объектов, а также о контроле за использованием предоставленных средств.
Что касается взносов в компенсационный фонд, то их размер будет фиксированным на уровне 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве. При этом величина взноса может изменяться только по результатам оценки деятельности фонда не чаще одного раза в год и только посредством принятия Госдумой соответствующего закона.
Мы, конечно, будем следить за правоприменительной практикой, и, если поймем, что эти нормы оставят какие-то лазейки для недобросовестных застройщиков, то мы эти лазейки будем закрывать непременно.
– Когда можно ждать первых результатов?
– В течение трех месяцев должна быть создана публично-правовая компания, которая будет управлять компенсационным фондом. И уже она начнет принимать новые объекты на свой риск. Это будет абсолютно прозрачный механизм работы, регулируемый законодательством о публично-правовых компаниях, в котором предусмотрены и раскрытие информации о деятельности, и порядок проверки такой деятельности, включая парламентский контроль и контроль со стороны Счетной палаты.
Я думаю, что первый анализ мы сможем провести через год, чтобы посмотреть результаты и с точки зрения повышения надежности рынка, и с точки зрения эффективности тех мер, которые были прописаны для граждан.