Михаил Медведев: «Последствия событий 2017 года рынок будет ощущать долго»
Отказ от механизма долевого строительства может создать проблемы всем участникам рынка – и застройщикам, и потребителям – полагает Михаил Медведев, генеральный директор Группы ЦДС.
– Михаил Анатольевич, каковы, по Вашему мнению, отличительные черты 2017 года для строительного комплекса?
– Первая важная характеристика – сохранение устойчивого спроса на недвижимость. При этом выросла доля ипотеки – в объеме продаж нашей компании она превышает 70%. Вторая особенность состоит в том, что начали уделять более пристальное внимание вопросам социальной инфраструктуры. Причем речь не только о детских садах и школах, но также о дорогах и т. д.
Наверное, самая важная характеристика 2017 года – ряд законодательных изменений в жилищном строительстве. Первые ужесточения требований законодателя начали действовать с июля нынешнего года. Они коснулись размера капитала застройщика в зависимости от совокупной площади строящегося жилья. С конца октября вступило в силу положение о Компенсационном фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства. Если раньше мы страховали объекты недвижимости по ставке 0,7%, то в настоящее время делаем отчисления в этот фонд в размере 1,2% от стоимости квартиры. Кстати, Группа ЦДС стала первым застройщиком в Ленинградской области, кто перечислил взносы в этот Фонд.
Сейчас по поручению Президента РФ Минстрой готовит ряд поправок, касающихся рынка недвижимости в целом и продажи квартир в строящихся домах в частности. Все эти новации очень сильно влияют и на сам процесс строительства, и на рынок долевого участия. Поэтому 2017 год запомнится как интересный, успешный и наполненный событиями, значение и последствия которых мы будем ощущать очень долго.
– Понятна ли Вам как участнику рынка логика законодателя?
– Логика понятна. Но вопросов в связи с новшествами много. Например, предполагается, что гарантами притока денег в строительство будут банки. Но продолжается их массовая санация, и это не способствует утверждению модели проектного финансирования. Непонятно, как строить социальные объекты. Предполагается масса ограничений по займу денег у своей же компании.
С другой стороны, доля объектов, которые не сдаются в срок (и соответственно, численность обманутых дольщиков), минимальна по отношению к общему объему строящегося и продающегося жилья в стране. И не все ограничения, предложенные для решения этой проблемы, содержат эффективные гарантии для дольщиков, но при этом очень усложняют работу застройщиков и увеличивают себестоимость строительства.
Механизм долевого участия действительно уникальный. Он создал рынок жилищного строительства и выгоден как застройщикам, так и дольщикам. Только процесс нужно правильно контролировать. В случае отмены механизма долевого строительства получится, что одни хотят купить, но не имеют возможности (потому что в готовых домах квартиры будут стоить заметно дороже). А другие хотят привлечь деньги граждан, чтобы исключить серьезный рост себестоимости, и тоже не имеют такой возможности.
– Чем 2017 год запомнится конкретно для ЦДС?
– Объем жилья, введенного в эксплуатацию до конца нынешнего года, довольно значительно превысит прошлогодние показатели. В 2016 году это было порядка 440 тыс. кв. м, в нынешнем – около 600 тыс. кв. м.
Кроме того, мы закончили подготовку градостроительных согласований по ряду объектов, которые будем строить в течение ближайших лет, – это жилые комплексы на бывшей территории заводов «Кулон» и «Ильич», в Кудрово и Мурино, а также на Волковском проспекте, 6, и на ул. Невзоровой, 9 (всего более 760 тыс. кв. м жилья).
– Вы по-прежнему планируете работать преимущественно в массовом сегменте? Почему?
– Для меня массовый сегмент наиболее понятный и рентабельный. Если объекты другого класса будут соответствовать этим характеристикам (например, обеспечивать ожидаемую прибыль на вложенные деньги в отдельно взятый момент времени), значит, мы будем работать и в других сегментах.
– Чем сегодня застройщики могут привлечь покупателя?
– Предлагаемым качеством жизни. Что подразумевает единый подход ко всем компонентам продукта, который создает застройщик. Начиная с технических характеристик, выбора локации, планировок квартир, архитектуры, включая отношение к покупателю и заканчивая передачей в собственность и процессом управления домами. Очень важный блок – доступность покупки квартиры. Я имею в виду не низкую цену за квадратный метр, а совокупность механизмов, которыми – при помощи застройщика – может воспользоваться покупатель. Мы работаем со всеми банками, предоставляющими ипотечные кредиты, а также со всеми видами жилищных сертификатов, субсидий и пр.
Кстати, о том, как изменились представления покупателей о качестве жизни, можно судить по спросу на жилье с чистовой отделкой – в нашем объеме продаж такие квартиры составляют до 85%. Раньше наша база включала квартиры с черновой отделкой, и можно было немного доплатить, чтобы купить квартиру с чистовой отделкой. Сейчас, наоборот, база – это квартиры с чистовой отделкой. От нее можно отказаться и приобрести квартиру с черновой отделкой. Отчасти выбор потребителей объясняется тем, что позволяет включить расходы на ремонт в ипотеку. Но мы понимаем, что самые молодые покупатели просто не хотят решать ремонтную проблему самостоятельно.
– Что для Вас является свидетельством признания со стороны потребителей?
– Сегодня наш основной приоритет – правильное формирование продукта, что предполагает не только строительство качественного жилья, но и обеспечение дополнительных опций для покупателей. Нам с этим работать проще, чем многим другим застройщикам, потому что все процессы (проектирование, строительство, реализацию недвижимости, передачу квартир и обслуживание домов) мы выполняем самостоятельно, силами Группы ЦДС. Конечно, мы видим, что многое в нашем подходе, в нашем продукте уже сегодня нравится большому количеству покупателей. Но наши актуальные задачи на порядок выше уже достигнутого. Поэтому о признании хотелось бы, наверное, говорить тогда, когда мы будем хотя бы на середине пути.
Хотя очевидное свидетельство признания потребителей мы получили буквально на днях, когда один из наших домов, ЖК «Золотое время» на Севастопольской улице, стал финалистом конкурса «Доверие потребителей». На сайте конкурса было размещено около 50 объектов, а в финал по итогам интернет-голосования вышли только три. Теперь ждем окончательных результатов, которые станут известны 12 декабря.
– А как изменятся объекты ЦДС с внедрением BIM-проектирования?
– BIM-проектирование – это потрясающе удобный инструмент, расширяющий возможности строительной компании. В строительстве сложных промышленных объектов трехмерное проектирование применяется уже десятки лет, в жилищном строительстве только начинает приживаться. Но за этим будущее, поскольку BIM-проектирование позволяет сэкономить время и средства, избежать множества ошибок, индивидуализировать типовое жилье. Например, предложить покупателям на выбор в цифровом варианте десятки видов отделки.
А для меня как руководителя компании BIM-проектирование ценно еще и тем, что очень наглядно представляет весь массив информации об экономике проекта.
– Сейчас петербургский рынок производит впечатление затаившегося перед прыжком. Что может стать фактором позитивного влияния в ближайшей перспективе?
– Разрешений на строительство выдано достаточно много. И объем жилья, которое можно начинать строить, достаточно большой. Если говорить о покупательском спросе, то рынок недвижимости – рынок настроения, рынок доверия, в первую очередь. Поэтому, когда меняется настроение покупателей, то меняется, причем очень быстро, и рынок. При любом увеличении спроса цена будет расти достаточно быстро: застройщики уже давно устали ждать, когда появится возможность резкого увеличения цены, потому что такая необходимость возникла уже давно.
Понижать стоимость, при всем желании, сегодня некуда. Поэтому многие объекты и не выходят на рынок: продавать их по нынешним ценам зачастую нерентабельно. И получается, что, если цена не растет (а она уже и так на грани рентабельности), количество объектов будет уменьшаться. Следовательно, будет превышение спроса над предложением, и это подстегнет спрос еще больше.
Цифра
80-85 тыс. рублей – по оценке Михаила Медведева, минимальная разумная цена квадратного метра в масс-маркете как в Санкт-Петербурге, так и в ближайших пригородах
Заместитель главы администрации Курортного района Александр Скворцов рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о развитии лечебно-оздоровительного комплекса и перспективах жилищного строительства в районе.
– Какие крупнейшие инвестиционные проекты реализуются в районе?
– Прежде всего хотел бы отметить, что в силу благоприятного расположения района у нас функционирует большое количество предприятий лечебно-оздоровительного назначения. И само развитие Курортного района должно быть связано в первую очередь с развитием инфраструктуры оздоровления и отдыха – санаториев, пансионатов, медицинских учреждений. Но, к сожалению, сегодня в районе нет крупных инвестиционных проектов строительства новых здравниц и реконструкции уже существующих. Есть несколько важных социальных объектов – это пилотные проекты домов для пожилых граждан. Реализуются проекты за частный счет. Например, инвестору Екатерине Царапкиной выделено три земельных участка в Комарово для реализации проекта гериатрического центра (пансионата для пожилых людей). Второй объект – дом для пожилых, который петербургский Еврейский благотворительный центр «Хэсэд Авраам» планирует строить в пос. Песочный.
– Какое будущее у бывших пансионатов на побережье залива, в частности заброшенного пансионата «Дюны»?
– Дело в том, что многие здравницы раньше относились к ведению профсоюзных организаций. И в свое время эта профсоюзная собственность не была приватизирована, она осталась у профсоюзов и была перепродана частным лицам. Именно такая ситуация сложилась с пансионатом «Дюны». Собственник пансионата сейчас живет в Москве. Мы неоднократно вели переговоры с представителями собственника на предмет приведения в порядок этой территории. Сейчас пансионат заброшен, должным образом не охраняется, что является почвой для криминала. В последний раз с собственником мы встречались несколько месяцев назад и спрашивали о перспективах. Представители ответили, что прорабатываются два варианта: или реконструкция существующих корпусов и использование под современные нужды, или строительство полностью нового комплекса. Решение еще не принято, но они обещали к следующему году определиться. Это беда многих санаториев, бывших в ведении профсоюзов. Они частично реконструируются, но в итоге получается не то, что хотели бы видеть на этом месте жители и администрация. Мы бы хотели развиваться именно как лечебно-курортная зона. Но в результате перепродаж нередко происходит перепрофилирование объектов. В качестве альтернативного положительного примера могу привести активное развитие больницы № 40. На сегодняшний день это самый крупный реабилитационный медцентр в СЗФО. Пациенты сюда приезжают со всей России, и сегодня даже возникла проблема со строительством ведомственного жилья для специалистов, которые работают в учреждении. Губернатором было принято принципиальное решение о том, что нужно построить дома для работников медицины. Однако у нас возникла сложность с поиском свободных пятен под строительство этих домов. Мы нашли одно место в Тарховке, но там можно построить небольшой 6‑этажный дом на 60 квартир. Этого, разумеется, недостаточно. Поэтому мы нашли второе место – в Репино. Здесь можно построить еще один 5-этажный дом.
– Как обстоит дело с жилищным строительством?
– Массового жилищного строительства у нас нет. В основном в районе ведется индивидуальная жилая застройка. Сегодня ИЖС – это основной поставщик квадратных метров жилья в районе. Если сравнивать показатели предыдущих лет, то в 2010 году было введено 5,5 тыс. кв. м жилья, в 2011 году – 10 тыс. кв. м, в 2012 году – 54 тыс. кв. м. Такой скачок стал возможен благодаря вводу большого дома на ул. Токарева, 2. Сейчас началось строительство двух крупных многоэтажных домов. Это ЖК «Дюна» на углу Дубковского шоссе и ул. Токарева, а также ЖК «Дом у Разлива» на Малой Ленинградской ул. Здесь будет построен многоэтажный дом с парковкой. За свой счет инвестор будет строить детский сад. Это тоже проблемный объект. Существует много противников его реализации. Дело в том, что раньше здесь располагалось здание туберкулезной больницы, и противники строительства утверждают, что жить здесь нельзя. В то же время инвестор провел все необходимые исследования и получил все необходимые заключения. Но протестующие не хотят слышать ни доводов администрации района, ни доводов главного санитарного врача.
– А есть ли проекты комплексного освоения?
– Да, в районе есть три действительно крупных проекта жилищной застройки. Во-первых, это реновация военно-морского городка в пос. Песочный. Это порядка 200 домов, которые давно исчерпали свой ресурс и подлежат расселению. Проект планировки утвержден правительством, а мы провели через комиссию по приему поправок в Генплан инициативы по повышению высотности тех домов, в которые будут расселяться жители военного городка. Речь идет о незначительном повышении высотности в связи с тем, что территория застройки находится в зоне ЗРЗ-2. Эта зона предполагает строительство не выше 4 этажей. Инвестору же для того, чтобы проект был рентабельным, нужно как минимум 6‑8 этажей. Поправки были приняты, и, надеюсь, в конце 2013 – начале 2014 года они пройдут через ЗакС, и начнется полноценное проектирование. Второй крупный проект – это проект «Новый берег». По сути, это два проекта – во-первых, инвестору предстоит комплексная застройка береговой территории Финского залива, которая ограничена КАД, Водосливным каналом в Сестрорецке и Приморским шоссе. Напротив этой территории предполагается намыть два острова площадью около 377 га. Там будет построено большое количество средне- и малоэтажных зданий, из них порядка 2 млн кв. м – жилье. Здесь будет проживать около 60 тыс. жителей. Сейчас инвестор решает достаточно серьезный и «дорогой» вопрос, связанный с инженерной инфраструктурой намыва и строительством социальных объектов (школ, детсадов, поликлиник). Третий крупный жилой проект – это малоэтажное жилое строительство в пос. Горская-Александровская. Речь идет о продолжении строительства в сторону Горского шоссе. Так называемые 13-й и 14-й кварталы. Это более 30 га земли, где должен быть реализован проект малоэтажной застройки, и там планируется строительство детсада, который инвесторы обещали построить за свой счет и передать городу. На сегодняшний день эта территория инженерно подготовлена, и инвестор собирается к началу 2014 года приступить к реализации проекта.
– На прошедшем недавно Совете по инвестициям был представлен проект строительства в Белоострове завода ChemECO. При этом проект уже столкнулся с сопротивлением жителей.
– Мы сейчас тщательно изучаем эту проблему, поскольку о данном проекте мы сами узнали из СМИ. Завод планируется к строительству на месте бывшего асфальтобетонного завода, который был закрыт как раз по экологическим соображениям. Мы пока не можем дать оценку этому предприятию – насколько оно нужно непосредственно району и городу. Другое дело, что именно из-за отсутствия полной картины, из-за недостатка информации у жителей и администрации в районе успело сформироваться негативное отношение к этому проекту. Две недели назад прошло собрание жителей пос. Белоостров, которые высказались против такого строительства. Мы были вынуждены сделать запросы непосредственно в Комитет по инвестициям, Комитет по промышленной политике и инновациям, чтобы нам дали подробную информацию по реализации этого проекта, по тем материалам и технологиям, которые будут использоваться в технологическом процессе. Пока ответов от них не получено.