Михаил Медведев: «Последствия событий 2017 года рынок будет ощущать долго»
Отказ от механизма долевого строительства может создать проблемы всем участникам рынка – и застройщикам, и потребителям – полагает Михаил Медведев, генеральный директор Группы ЦДС.
– Михаил Анатольевич, каковы, по Вашему мнению, отличительные черты 2017 года для строительного комплекса?
– Первая важная характеристика – сохранение устойчивого спроса на недвижимость. При этом выросла доля ипотеки – в объеме продаж нашей компании она превышает 70%. Вторая особенность состоит в том, что начали уделять более пристальное внимание вопросам социальной инфраструктуры. Причем речь не только о детских садах и школах, но также о дорогах и т. д.
Наверное, самая важная характеристика 2017 года – ряд законодательных изменений в жилищном строительстве. Первые ужесточения требований законодателя начали действовать с июля нынешнего года. Они коснулись размера капитала застройщика в зависимости от совокупной площади строящегося жилья. С конца октября вступило в силу положение о Компенсационном фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства. Если раньше мы страховали объекты недвижимости по ставке 0,7%, то в настоящее время делаем отчисления в этот фонд в размере 1,2% от стоимости квартиры. Кстати, Группа ЦДС стала первым застройщиком в Ленинградской области, кто перечислил взносы в этот Фонд.
Сейчас по поручению Президента РФ Минстрой готовит ряд поправок, касающихся рынка недвижимости в целом и продажи квартир в строящихся домах в частности. Все эти новации очень сильно влияют и на сам процесс строительства, и на рынок долевого участия. Поэтому 2017 год запомнится как интересный, успешный и наполненный событиями, значение и последствия которых мы будем ощущать очень долго.
– Понятна ли Вам как участнику рынка логика законодателя?
– Логика понятна. Но вопросов в связи с новшествами много. Например, предполагается, что гарантами притока денег в строительство будут банки. Но продолжается их массовая санация, и это не способствует утверждению модели проектного финансирования. Непонятно, как строить социальные объекты. Предполагается масса ограничений по займу денег у своей же компании.
С другой стороны, доля объектов, которые не сдаются в срок (и соответственно, численность обманутых дольщиков), минимальна по отношению к общему объему строящегося и продающегося жилья в стране. И не все ограничения, предложенные для решения этой проблемы, содержат эффективные гарантии для дольщиков, но при этом очень усложняют работу застройщиков и увеличивают себестоимость строительства.
Механизм долевого участия действительно уникальный. Он создал рынок жилищного строительства и выгоден как застройщикам, так и дольщикам. Только процесс нужно правильно контролировать. В случае отмены механизма долевого строительства получится, что одни хотят купить, но не имеют возможности (потому что в готовых домах квартиры будут стоить заметно дороже). А другие хотят привлечь деньги граждан, чтобы исключить серьезный рост себестоимости, и тоже не имеют такой возможности.
– Чем 2017 год запомнится конкретно для ЦДС?
– Объем жилья, введенного в эксплуатацию до конца нынешнего года, довольно значительно превысит прошлогодние показатели. В 2016 году это было порядка 440 тыс. кв. м, в нынешнем – около 600 тыс. кв. м.
Кроме того, мы закончили подготовку градостроительных согласований по ряду объектов, которые будем строить в течение ближайших лет, – это жилые комплексы на бывшей территории заводов «Кулон» и «Ильич», в Кудрово и Мурино, а также на Волковском проспекте, 6, и на ул. Невзоровой, 9 (всего более 760 тыс. кв. м жилья).
– Вы по-прежнему планируете работать преимущественно в массовом сегменте? Почему?
– Для меня массовый сегмент наиболее понятный и рентабельный. Если объекты другого класса будут соответствовать этим характеристикам (например, обеспечивать ожидаемую прибыль на вложенные деньги в отдельно взятый момент времени), значит, мы будем работать и в других сегментах.
– Чем сегодня застройщики могут привлечь покупателя?
– Предлагаемым качеством жизни. Что подразумевает единый подход ко всем компонентам продукта, который создает застройщик. Начиная с технических характеристик, выбора локации, планировок квартир, архитектуры, включая отношение к покупателю и заканчивая передачей в собственность и процессом управления домами. Очень важный блок – доступность покупки квартиры. Я имею в виду не низкую цену за квадратный метр, а совокупность механизмов, которыми – при помощи застройщика – может воспользоваться покупатель. Мы работаем со всеми банками, предоставляющими ипотечные кредиты, а также со всеми видами жилищных сертификатов, субсидий и пр.
Кстати, о том, как изменились представления покупателей о качестве жизни, можно судить по спросу на жилье с чистовой отделкой – в нашем объеме продаж такие квартиры составляют до 85%. Раньше наша база включала квартиры с черновой отделкой, и можно было немного доплатить, чтобы купить квартиру с чистовой отделкой. Сейчас, наоборот, база – это квартиры с чистовой отделкой. От нее можно отказаться и приобрести квартиру с черновой отделкой. Отчасти выбор потребителей объясняется тем, что позволяет включить расходы на ремонт в ипотеку. Но мы понимаем, что самые молодые покупатели просто не хотят решать ремонтную проблему самостоятельно.
– Что для Вас является свидетельством признания со стороны потребителей?
– Сегодня наш основной приоритет – правильное формирование продукта, что предполагает не только строительство качественного жилья, но и обеспечение дополнительных опций для покупателей. Нам с этим работать проще, чем многим другим застройщикам, потому что все процессы (проектирование, строительство, реализацию недвижимости, передачу квартир и обслуживание домов) мы выполняем самостоятельно, силами Группы ЦДС. Конечно, мы видим, что многое в нашем подходе, в нашем продукте уже сегодня нравится большому количеству покупателей. Но наши актуальные задачи на порядок выше уже достигнутого. Поэтому о признании хотелось бы, наверное, говорить тогда, когда мы будем хотя бы на середине пути.
Хотя очевидное свидетельство признания потребителей мы получили буквально на днях, когда один из наших домов, ЖК «Золотое время» на Севастопольской улице, стал финалистом конкурса «Доверие потребителей». На сайте конкурса было размещено около 50 объектов, а в финал по итогам интернет-голосования вышли только три. Теперь ждем окончательных результатов, которые станут известны 12 декабря.
– А как изменятся объекты ЦДС с внедрением BIM-проектирования?
– BIM-проектирование – это потрясающе удобный инструмент, расширяющий возможности строительной компании. В строительстве сложных промышленных объектов трехмерное проектирование применяется уже десятки лет, в жилищном строительстве только начинает приживаться. Но за этим будущее, поскольку BIM-проектирование позволяет сэкономить время и средства, избежать множества ошибок, индивидуализировать типовое жилье. Например, предложить покупателям на выбор в цифровом варианте десятки видов отделки.
А для меня как руководителя компании BIM-проектирование ценно еще и тем, что очень наглядно представляет весь массив информации об экономике проекта.
– Сейчас петербургский рынок производит впечатление затаившегося перед прыжком. Что может стать фактором позитивного влияния в ближайшей перспективе?
– Разрешений на строительство выдано достаточно много. И объем жилья, которое можно начинать строить, достаточно большой. Если говорить о покупательском спросе, то рынок недвижимости – рынок настроения, рынок доверия, в первую очередь. Поэтому, когда меняется настроение покупателей, то меняется, причем очень быстро, и рынок. При любом увеличении спроса цена будет расти достаточно быстро: застройщики уже давно устали ждать, когда появится возможность резкого увеличения цены, потому что такая необходимость возникла уже давно.
Понижать стоимость, при всем желании, сегодня некуда. Поэтому многие объекты и не выходят на рынок: продавать их по нынешним ценам зачастую нерентабельно. И получается, что, если цена не растет (а она уже и так на грани рентабельности), количество объектов будет уменьшаться. Следовательно, будет превышение спроса над предложением, и это подстегнет спрос еще больше.
Цифра
80-85 тыс. рублей – по оценке Михаила Медведева, минимальная разумная цена квадратного метра в масс-маркете как в Санкт-Петербурге, так и в ближайших пригородах
Брайан Трейси, известный американский бизнес-тренер, гуру из мира консультантов на темы бизнеса, управления продажами, самореализации, лидерства, впервые приехал в Петербург. В интервью корреспонденту газеты «Строительный Еженедельник» Лидии Горборуковой он рассказал, что не верит в удачу, а также пояснил, выработка каких личных качеств помогает добиться успеха в бизнесе.
– Брайан, чем вам интересен российский бизнес, и отличается ли он по уровню своего развития от американского?
– Все основные идеи, по которым я обучаю достижению успеха в бизнесе, применимы ко всем странам мира. Все правила, составленные мной, универсальны и подходят, в том числе, и к российскому бизнесу. 80% требований к успеху по всему миру одинаковы. Россия в этой связи не исключение. Дважды два четыре во всех странах мира. Остальные 20% зависят от культуры, от традиций и от истории каждой страны. Согласно своему опыту, я могу сказать, что российские бизнесмены, будь то женщины или мужчины, в значительной степени преуспевают в своем деле. Я считаю, что добиться успеха в странах бывшего СССР и в России гораздо сложнее, чем в США и Канаде. Но благодаря специфическим сложностям русские бизнесмены сильнее и умнее в некоторых аспектах. Именно поэтому все мое взаимодействие с российскими бизнесменами всегда проходит на высочайшем уровне.
– Какой он, лидер сегодняшнего дня?
– Думаю, что он разный. В последнее время было проведено значительное число исследований лидеров во многих странах. Это разные типы личности, при этом все они успешные. Самое главное – иметь четкие цели в отношении своей компании. К этому добавляется желание предоставлять лучшие услуги и продукт на рынке. Также лидер должен выбрать нужных людей, которые с ними будут работать и сотрудничать. Это приходит с опытом, конечно. Лидеры – это всегда хорошие продавцы, поскольку они могут убедить других людей работать вместе с ними. Лидеры умеют расставлять приоритеты и работать над самыми важными целями. Они используют фокусировку, четкость и концентрацию на поставленных целях. И они всегда выполняют работу на высочайшем уровне. В конечном итоге все ведущие лидеры мира всегда находятся в процессе обучения – они изучают все больше и больше. Например, я работал с одним известным крупным банком в этом году. Так вот топ-менеджеры этого банка постоянно учатся и готовы узнавать что-то новое. Они приглашают таких бизнес-тренеров, как я. Ездят в США для прохождения аналогичных семинаров и т. д.
– Качества лидера врожденные?
– Да, это все внутренние качества человека. Но все они могут быть изучены и прийти с опытом. Ни один ребенок не рождается с умением говорить на каком-то определенном языке. Его нужно всему научить. 95% лидеров путем постоянного обучения сами себя сделали и сами достигли той планки, на которой находятся сейчас.
– А в какой момент вы поняли, что достигли тех целей, к которым стремились с 25 лет? Как часто вы обновляете свой список целей?
– В первую очередь, когда вы ставите цель, то вы работаете над ее достижением каждый день. А по мере того как вы достигаете определенных целей, вы ставите перед собой новые. Я каждый день записываю и пересматриваю собственные цели. Я это делаю на протяжении долгих лет. Чем больше вы пересматриваете свои цели, тем больше вы движетесь к их достижению. Я работал с тысячами людей, которые начинали с нуля и стали очень успешными, потому что они четко ставили перед собой цели. Благодаря этому они могут сконцентрировать все свои умственные и энергетические ресурсы для достижения чего-то определенного. И человек с четкими целями может преодолеть все проблемы, которые встречаются у него в жизни. Именно это произошло со мной, когда мне было 24 года.
– А какие качества мешают в достижении целей?
– Я говорю обо всех требованиях, которые необходимы для достижения успеха. И первое качество в том, что все успешные люди позитивно настроены. Второе качество – у них есть четко поставленные, записанные цели. Третье – это их желание и план стать самыми успешными в одной определенной цели, которую они выбирают. Они постоянно учатся и улучшают себя ежедневно. И они очень успешны и настойчивы. Они никогда не бросают начатое дело. Они готовы пожертвовать чем-то прямо сейчас для достижения положительных результатов в долгосрочной перспективе. Они готовы работать усердно и долгое время, чтобы добиться успеха.
С другой стороны, неуспешные люди настроены не позитивно. У них нет четко поставленных целей. Они делают свое дело некачественно, неправильно используют свое время, не вкладывают деньги в постоянное обучение, склонны к лени и очень легко сдаются. Это две крайние точки успешного и неуспешного человека.
– Насколько, с вашей точки зрения, в бизнесе актуальны понятия удачи и везения?
– Я не верю в удачу. Я верю в возможности. Идея удачи заключается в том, что есть что-то тайное во Вселенной, что каким-то загадочным образом подарит вам успех. Мое любимое выражение таково: «Чем усерднее я работаю, тем удачливее я становлюсь». Мы говорим, что надежда – это не стратегия. Многие люди надеются, что они будут успешными благодаря удаче. Но вы создаете собственную удачу, прилагая к этому максимальное количество усилий и постоянно обучаясь. Я общаюсь с другими успешными людьми, и они обладают положительным настроем, потому что благодаря этому возникают новые идеи и мысли. Кто-то рядом с вами добивается большого успеха. И вы говорите, что ему повезло. Но если вы посмотрите на жизнь этого человека на протяжении многих лет, то вы увидите, что фактора удачи и не было. Я верю в то, что каждый человек может влиять на свои возможности.
– Какое впечатление у вас вызвал Петербург? Приедете ли вы сюда еще?
– Я работал с ведущими экспертами в 65 странах мира. Для меня огромное удовольствие проводить данные тренинги здесь, в России, в Петербурге. Мое взаимодействие и общение с представителями России всегда проходило на высочайшем уровне. И конечно, я продолжу свои обучающие семинары в России, в том числе в Петербурге. Я учу русский каждый день. Занимаюсь с русскоязычной учительницей, которая живет в Москве, по скайпу. На этой неделе у меня было шесть часов русского языка. Должен признать, что русский все-таки очень сложный язык.
Справка:
Брайан Трейси в 1981 году создал «систему успеха», которая сначала называлась «Семинар Феникса». В 1985 году он переработал вариант этого семинара в программу «Психология достижений». Программа стала мировым бестселлером и была переведена на 20 языков. В 2010 году был основан Университет Брайана Трейси, который проводит онлайн-курсы для предпринимателей, бизнесменов и менеджеров по продажам. В 2013 году открылась Академия Брайана Трейси для всего русскоязычного пространства. Сегодня Брайн Трейси входит в топ-лист международных бизнес-тренеров и консультантов.