Михаил Медведев: «Последствия событий 2017 года рынок будет ощущать долго»
Отказ от механизма долевого строительства может создать проблемы всем участникам рынка – и застройщикам, и потребителям – полагает Михаил Медведев, генеральный директор Группы ЦДС.
– Михаил Анатольевич, каковы, по Вашему мнению, отличительные черты 2017 года для строительного комплекса?
– Первая важная характеристика – сохранение устойчивого спроса на недвижимость. При этом выросла доля ипотеки – в объеме продаж нашей компании она превышает 70%. Вторая особенность состоит в том, что начали уделять более пристальное внимание вопросам социальной инфраструктуры. Причем речь не только о детских садах и школах, но также о дорогах и т. д.
Наверное, самая важная характеристика 2017 года – ряд законодательных изменений в жилищном строительстве. Первые ужесточения требований законодателя начали действовать с июля нынешнего года. Они коснулись размера капитала застройщика в зависимости от совокупной площади строящегося жилья. С конца октября вступило в силу положение о Компенсационном фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства. Если раньше мы страховали объекты недвижимости по ставке 0,7%, то в настоящее время делаем отчисления в этот фонд в размере 1,2% от стоимости квартиры. Кстати, Группа ЦДС стала первым застройщиком в Ленинградской области, кто перечислил взносы в этот Фонд.
Сейчас по поручению Президента РФ Минстрой готовит ряд поправок, касающихся рынка недвижимости в целом и продажи квартир в строящихся домах в частности. Все эти новации очень сильно влияют и на сам процесс строительства, и на рынок долевого участия. Поэтому 2017 год запомнится как интересный, успешный и наполненный событиями, значение и последствия которых мы будем ощущать очень долго.
– Понятна ли Вам как участнику рынка логика законодателя?
– Логика понятна. Но вопросов в связи с новшествами много. Например, предполагается, что гарантами притока денег в строительство будут банки. Но продолжается их массовая санация, и это не способствует утверждению модели проектного финансирования. Непонятно, как строить социальные объекты. Предполагается масса ограничений по займу денег у своей же компании.
С другой стороны, доля объектов, которые не сдаются в срок (и соответственно, численность обманутых дольщиков), минимальна по отношению к общему объему строящегося и продающегося жилья в стране. И не все ограничения, предложенные для решения этой проблемы, содержат эффективные гарантии для дольщиков, но при этом очень усложняют работу застройщиков и увеличивают себестоимость строительства.
Механизм долевого участия действительно уникальный. Он создал рынок жилищного строительства и выгоден как застройщикам, так и дольщикам. Только процесс нужно правильно контролировать. В случае отмены механизма долевого строительства получится, что одни хотят купить, но не имеют возможности (потому что в готовых домах квартиры будут стоить заметно дороже). А другие хотят привлечь деньги граждан, чтобы исключить серьезный рост себестоимости, и тоже не имеют такой возможности.
– Чем 2017 год запомнится конкретно для ЦДС?
– Объем жилья, введенного в эксплуатацию до конца нынешнего года, довольно значительно превысит прошлогодние показатели. В 2016 году это было порядка 440 тыс. кв. м, в нынешнем – около 600 тыс. кв. м.
Кроме того, мы закончили подготовку градостроительных согласований по ряду объектов, которые будем строить в течение ближайших лет, – это жилые комплексы на бывшей территории заводов «Кулон» и «Ильич», в Кудрово и Мурино, а также на Волковском проспекте, 6, и на ул. Невзоровой, 9 (всего более 760 тыс. кв. м жилья).
– Вы по-прежнему планируете работать преимущественно в массовом сегменте? Почему?
– Для меня массовый сегмент наиболее понятный и рентабельный. Если объекты другого класса будут соответствовать этим характеристикам (например, обеспечивать ожидаемую прибыль на вложенные деньги в отдельно взятый момент времени), значит, мы будем работать и в других сегментах.
– Чем сегодня застройщики могут привлечь покупателя?
– Предлагаемым качеством жизни. Что подразумевает единый подход ко всем компонентам продукта, который создает застройщик. Начиная с технических характеристик, выбора локации, планировок квартир, архитектуры, включая отношение к покупателю и заканчивая передачей в собственность и процессом управления домами. Очень важный блок – доступность покупки квартиры. Я имею в виду не низкую цену за квадратный метр, а совокупность механизмов, которыми – при помощи застройщика – может воспользоваться покупатель. Мы работаем со всеми банками, предоставляющими ипотечные кредиты, а также со всеми видами жилищных сертификатов, субсидий и пр.
Кстати, о том, как изменились представления покупателей о качестве жизни, можно судить по спросу на жилье с чистовой отделкой – в нашем объеме продаж такие квартиры составляют до 85%. Раньше наша база включала квартиры с черновой отделкой, и можно было немного доплатить, чтобы купить квартиру с чистовой отделкой. Сейчас, наоборот, база – это квартиры с чистовой отделкой. От нее можно отказаться и приобрести квартиру с черновой отделкой. Отчасти выбор потребителей объясняется тем, что позволяет включить расходы на ремонт в ипотеку. Но мы понимаем, что самые молодые покупатели просто не хотят решать ремонтную проблему самостоятельно.
– Что для Вас является свидетельством признания со стороны потребителей?
– Сегодня наш основной приоритет – правильное формирование продукта, что предполагает не только строительство качественного жилья, но и обеспечение дополнительных опций для покупателей. Нам с этим работать проще, чем многим другим застройщикам, потому что все процессы (проектирование, строительство, реализацию недвижимости, передачу квартир и обслуживание домов) мы выполняем самостоятельно, силами Группы ЦДС. Конечно, мы видим, что многое в нашем подходе, в нашем продукте уже сегодня нравится большому количеству покупателей. Но наши актуальные задачи на порядок выше уже достигнутого. Поэтому о признании хотелось бы, наверное, говорить тогда, когда мы будем хотя бы на середине пути.
Хотя очевидное свидетельство признания потребителей мы получили буквально на днях, когда один из наших домов, ЖК «Золотое время» на Севастопольской улице, стал финалистом конкурса «Доверие потребителей». На сайте конкурса было размещено около 50 объектов, а в финал по итогам интернет-голосования вышли только три. Теперь ждем окончательных результатов, которые станут известны 12 декабря.
– А как изменятся объекты ЦДС с внедрением BIM-проектирования?
– BIM-проектирование – это потрясающе удобный инструмент, расширяющий возможности строительной компании. В строительстве сложных промышленных объектов трехмерное проектирование применяется уже десятки лет, в жилищном строительстве только начинает приживаться. Но за этим будущее, поскольку BIM-проектирование позволяет сэкономить время и средства, избежать множества ошибок, индивидуализировать типовое жилье. Например, предложить покупателям на выбор в цифровом варианте десятки видов отделки.
А для меня как руководителя компании BIM-проектирование ценно еще и тем, что очень наглядно представляет весь массив информации об экономике проекта.
– Сейчас петербургский рынок производит впечатление затаившегося перед прыжком. Что может стать фактором позитивного влияния в ближайшей перспективе?
– Разрешений на строительство выдано достаточно много. И объем жилья, которое можно начинать строить, достаточно большой. Если говорить о покупательском спросе, то рынок недвижимости – рынок настроения, рынок доверия, в первую очередь. Поэтому, когда меняется настроение покупателей, то меняется, причем очень быстро, и рынок. При любом увеличении спроса цена будет расти достаточно быстро: застройщики уже давно устали ждать, когда появится возможность резкого увеличения цены, потому что такая необходимость возникла уже давно.
Понижать стоимость, при всем желании, сегодня некуда. Поэтому многие объекты и не выходят на рынок: продавать их по нынешним ценам зачастую нерентабельно. И получается, что, если цена не растет (а она уже и так на грани рентабельности), количество объектов будет уменьшаться. Следовательно, будет превышение спроса над предложением, и это подстегнет спрос еще больше.
Цифра
80-85 тыс. рублей – по оценке Михаила Медведева, минимальная разумная цена квадратного метра в масс-маркете как в Санкт-Петербурге, так и в ближайших пригородах
Министр промышленности и строительства Архангельской области Андрей Шестаков рассказал «Строительному Еженедельнику» о примерах проектов КОТ в регионе и причинах недоступности банковских кредитов для застройщиков.
– Каковы основные приоритеты жилищной политики региона?
– В настоящее время на территории Архангельской области реализуется госпрограмма по обеспечению качественным, доступным жильем и объектами инженерной инфраструктуры населения до 2020 года, в рамках которой предусмотрены мероприятия по развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода, включая улучшение жилищных условий работников бюджетных учреждений и строительству служебного жилья. Кроме того, совместно с муниципалами мы направили в Минстрой РФ пять заявок на участие в отборе проектов жилищного строительства в рамках реализации проекта по повышению доступности жилья для экономически активного населения, в том числе для специалистов, осуществляющих выполнение оборонного заказа в этих городах.
Также отмечу, что в рамках госпрограммы «Жилье для российской семьи» утверждены основные условия и меры реализации данной программы, а также критерии и требования отбора земельных участков, застройщиков, проектов жилищного строительства для реализации данной программы. Приказом Минстроя РФ от 28.06.2014 № 321/пр определен перечень субъектов РФ, на территории которых планируется осуществлять реализацию программы. И наша область включена в указанный перечень.
– Есть ли примеры реализации проектов комплексного освоения? Есть ли такие проекты на перспективу?
– На территории Архангельска определены перспективные участки под реализацию проектов комплексного освоения территорий для жилищного строительства – это 6-й и 7-й микрорайоны. Площадь земельных участков составляет около 28 га. Ориентировочный ввод жилья превысит 400 тыс. кв. м. Кроме того, при реализации городской адресной Программы развития застроенных территорий муниципального образования «Город Архангельск» на 2011-2013 годы в отношении девяти застроенных территорий по результатам аукционов заключены договоры об их развитии. В свою очередь, администрацией Северодвинска осуществлены работы по инженерной подготовке территории квартала 168. В настоящее время разрабатывается проектная документация с целью начала строительства первой очереди общей площадью порядка 24 тыс. кв. м, или 400 квартир. А в 231-м квартале города планируется строительство жилого комплекса «Ягринский парк» – это 382 индивидуальных жилых дома средней площадью 100 кв. м.
– Как идет реализация АИП региона?
– За шесть месяцев 2014 года программа профинансирована на 689 млн 193,9 тыс. рублей, или на 20,8% к плану года и на 99,9% к плану на первое полугодие. В частности, за отчетный период в рамках программы введен в эксплуатацию 197-квартиный жилой дом на Ленинградском пр. в Архангельске, приобретено 21 жилое помещение для улучшения жилищных условий работников государственных учреждений Архангельской области и муниципальных учреждений муниципальных образований Архангельской области в Каргопольском и Верхнетоемском муниципальных районах.
В 2014 году в эксплуатацию планируется ввести 14 объектов социальной инфраструктуры.
– Вы говорили, что процесс реализации стопорится переходом к 44-ФЗ. Как это происходит? Ведь закон должен был ускорить госзаказ.
– Ряд нововведений Закона о контрактной системе существенно усложнил процедуру закупок государственными и муниципальными заказчиками. В частности, заказчики при проведении конкурсов и/или аукционов обязаны обосновывать начальную цену контракта, что значительно отодвигает сроки начала объявления конкурсов и аукционов. Так, в соответствии со ст. 22 Закона о контрактной системе приоритетным для определения и обоснования начальной цены контракта, заключаемого с единственным подрядчиком, является метод сопоставимых рыночных цен (анализа рынка).
При этом, согласно распоряжению Минэкономразвития РФ, для определения начальной цены контракта рекомендуется, в частности, направить запросы о предоставлении ценовой информации не менее пяти подрядчикам, обладающим опытом поставок соответствующих услуг, информация о которых имеется в свободном доступе. Однако поставщики-подрядчики не всегда предоставляют ответы на указанные запросы, поэтому обоснование цены становится препятствием для заказчиков при осуществлении закупок. А срок с момента объявления торгов по объекту до заключения контракта занимает длительный промежуток времени.
– Накануне губернатор области Игорь Орлов посетовал, что строители при реализации жилищных программ не могут привлекать деньги банков, и поручил разработать соответствующий механизм. Почему в регионе не работает авансирование и схема проектного финансирования?
– Развитию кредитования и проектного финансирования в регионе мешают риски неисполнения или недолжного исполнения обязательств по контрактам застройщиками. Инвесторы боятся осуществлять финансирование до завершения строительства на объекте. Необходимо создавать механизм с участием областных средств, но Архангельская область – дотационный регион, и бюджет не располагает свободными средствами на реализацию пилотных проектов. Вместе с тем на территории области развивается механизм ГЧП. Такое сотрудничество достигается посредством разделения рисков и привлечения частных ресурсов. Наиболее значимый пример развития сектора государственно-частного партнерства в регионе – строительство детских садов под ключ. Сегодня нам необходимо предусматривать долгосрочное бюджетное финансирование по объектам (под выкуп объектов) с целью предоставления гарантий для инвесторов.
– Почему банки не заинтересованы в кредитовании стройки?
– Практика банковского кредитования в регионе насчитывает лишь короткий период времени в сравнении со всей страной. Развитие банковского кредитования невозможно без соответствующего правового регулирования. В строительном законодательстве имеется немало пробелов и нестыковок в Градкодексе, действиях арбитражных судов, федерального банковского законодательства и нормативного регулирования Банка России. Свою лепту вносят и нерасторопные действия местных и муниципальных властей. Кроме того, одной из ключевых проблем является невозможность застройщиков предоставлять залог под кредиты.
– Поморье стало первым регионом СЗФО, вступившим в федеральную программу «Жилье для российской семьи». На каких конкретно проектах основываются эти планы?
– Для реализации программы проведен предварительный отбор земельных участков, застройщиков и проектов жилищного строительства. По итогам проведенного отбора реализация проектов строительства жилья экономического класса планируется в городах Северодвинске, Архангельске, Котласе, а также в Коношском и Приморском районах области.
Согласно отобранным проектам, до 1 июля 2017 года планируется ввести в эксплуатацию более 240 тыс. кв. м. Наибольшую степень готовности к реализации имеют проекты жилищного строительства по критериям экономического класса в городах Северодвинске, Архангельске и Котласе.
В рамках участия региона в указанной программе одним из первых планируется реализовать проект жилой застройки для работников ОАО «Центр судоремонта «Звездочка» в 209-м квартале Северодвинска. Проектом предусмотрено строительство трех многоквартирных 9-этажных жилых домов. Здесь к 2016 году будет введено в эксплуатацию 24 тыс. кв. м жилой площади, к 2018 году дополнительно будет введено еще 18 тыс. кв. м.
Для обеспечения жильем корабелов Архангельска планируется строительство 36 тыс. кв. м жилья в Соломбальском округе.