Михаил Медведев: «Последствия событий 2017 года рынок будет ощущать долго»
Отказ от механизма долевого строительства может создать проблемы всем участникам рынка – и застройщикам, и потребителям – полагает Михаил Медведев, генеральный директор Группы ЦДС.
– Михаил Анатольевич, каковы, по Вашему мнению, отличительные черты 2017 года для строительного комплекса?
– Первая важная характеристика – сохранение устойчивого спроса на недвижимость. При этом выросла доля ипотеки – в объеме продаж нашей компании она превышает 70%. Вторая особенность состоит в том, что начали уделять более пристальное внимание вопросам социальной инфраструктуры. Причем речь не только о детских садах и школах, но также о дорогах и т. д.
Наверное, самая важная характеристика 2017 года – ряд законодательных изменений в жилищном строительстве. Первые ужесточения требований законодателя начали действовать с июля нынешнего года. Они коснулись размера капитала застройщика в зависимости от совокупной площади строящегося жилья. С конца октября вступило в силу положение о Компенсационном фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства. Если раньше мы страховали объекты недвижимости по ставке 0,7%, то в настоящее время делаем отчисления в этот фонд в размере 1,2% от стоимости квартиры. Кстати, Группа ЦДС стала первым застройщиком в Ленинградской области, кто перечислил взносы в этот Фонд.
Сейчас по поручению Президента РФ Минстрой готовит ряд поправок, касающихся рынка недвижимости в целом и продажи квартир в строящихся домах в частности. Все эти новации очень сильно влияют и на сам процесс строительства, и на рынок долевого участия. Поэтому 2017 год запомнится как интересный, успешный и наполненный событиями, значение и последствия которых мы будем ощущать очень долго.
– Понятна ли Вам как участнику рынка логика законодателя?
– Логика понятна. Но вопросов в связи с новшествами много. Например, предполагается, что гарантами притока денег в строительство будут банки. Но продолжается их массовая санация, и это не способствует утверждению модели проектного финансирования. Непонятно, как строить социальные объекты. Предполагается масса ограничений по займу денег у своей же компании.
С другой стороны, доля объектов, которые не сдаются в срок (и соответственно, численность обманутых дольщиков), минимальна по отношению к общему объему строящегося и продающегося жилья в стране. И не все ограничения, предложенные для решения этой проблемы, содержат эффективные гарантии для дольщиков, но при этом очень усложняют работу застройщиков и увеличивают себестоимость строительства.
Механизм долевого участия действительно уникальный. Он создал рынок жилищного строительства и выгоден как застройщикам, так и дольщикам. Только процесс нужно правильно контролировать. В случае отмены механизма долевого строительства получится, что одни хотят купить, но не имеют возможности (потому что в готовых домах квартиры будут стоить заметно дороже). А другие хотят привлечь деньги граждан, чтобы исключить серьезный рост себестоимости, и тоже не имеют такой возможности.
– Чем 2017 год запомнится конкретно для ЦДС?
– Объем жилья, введенного в эксплуатацию до конца нынешнего года, довольно значительно превысит прошлогодние показатели. В 2016 году это было порядка 440 тыс. кв. м, в нынешнем – около 600 тыс. кв. м.
Кроме того, мы закончили подготовку градостроительных согласований по ряду объектов, которые будем строить в течение ближайших лет, – это жилые комплексы на бывшей территории заводов «Кулон» и «Ильич», в Кудрово и Мурино, а также на Волковском проспекте, 6, и на ул. Невзоровой, 9 (всего более 760 тыс. кв. м жилья).
– Вы по-прежнему планируете работать преимущественно в массовом сегменте? Почему?
– Для меня массовый сегмент наиболее понятный и рентабельный. Если объекты другого класса будут соответствовать этим характеристикам (например, обеспечивать ожидаемую прибыль на вложенные деньги в отдельно взятый момент времени), значит, мы будем работать и в других сегментах.
– Чем сегодня застройщики могут привлечь покупателя?
– Предлагаемым качеством жизни. Что подразумевает единый подход ко всем компонентам продукта, который создает застройщик. Начиная с технических характеристик, выбора локации, планировок квартир, архитектуры, включая отношение к покупателю и заканчивая передачей в собственность и процессом управления домами. Очень важный блок – доступность покупки квартиры. Я имею в виду не низкую цену за квадратный метр, а совокупность механизмов, которыми – при помощи застройщика – может воспользоваться покупатель. Мы работаем со всеми банками, предоставляющими ипотечные кредиты, а также со всеми видами жилищных сертификатов, субсидий и пр.
Кстати, о том, как изменились представления покупателей о качестве жизни, можно судить по спросу на жилье с чистовой отделкой – в нашем объеме продаж такие квартиры составляют до 85%. Раньше наша база включала квартиры с черновой отделкой, и можно было немного доплатить, чтобы купить квартиру с чистовой отделкой. Сейчас, наоборот, база – это квартиры с чистовой отделкой. От нее можно отказаться и приобрести квартиру с черновой отделкой. Отчасти выбор потребителей объясняется тем, что позволяет включить расходы на ремонт в ипотеку. Но мы понимаем, что самые молодые покупатели просто не хотят решать ремонтную проблему самостоятельно.
– Что для Вас является свидетельством признания со стороны потребителей?
– Сегодня наш основной приоритет – правильное формирование продукта, что предполагает не только строительство качественного жилья, но и обеспечение дополнительных опций для покупателей. Нам с этим работать проще, чем многим другим застройщикам, потому что все процессы (проектирование, строительство, реализацию недвижимости, передачу квартир и обслуживание домов) мы выполняем самостоятельно, силами Группы ЦДС. Конечно, мы видим, что многое в нашем подходе, в нашем продукте уже сегодня нравится большому количеству покупателей. Но наши актуальные задачи на порядок выше уже достигнутого. Поэтому о признании хотелось бы, наверное, говорить тогда, когда мы будем хотя бы на середине пути.
Хотя очевидное свидетельство признания потребителей мы получили буквально на днях, когда один из наших домов, ЖК «Золотое время» на Севастопольской улице, стал финалистом конкурса «Доверие потребителей». На сайте конкурса было размещено около 50 объектов, а в финал по итогам интернет-голосования вышли только три. Теперь ждем окончательных результатов, которые станут известны 12 декабря.
– А как изменятся объекты ЦДС с внедрением BIM-проектирования?
– BIM-проектирование – это потрясающе удобный инструмент, расширяющий возможности строительной компании. В строительстве сложных промышленных объектов трехмерное проектирование применяется уже десятки лет, в жилищном строительстве только начинает приживаться. Но за этим будущее, поскольку BIM-проектирование позволяет сэкономить время и средства, избежать множества ошибок, индивидуализировать типовое жилье. Например, предложить покупателям на выбор в цифровом варианте десятки видов отделки.
А для меня как руководителя компании BIM-проектирование ценно еще и тем, что очень наглядно представляет весь массив информации об экономике проекта.
– Сейчас петербургский рынок производит впечатление затаившегося перед прыжком. Что может стать фактором позитивного влияния в ближайшей перспективе?
– Разрешений на строительство выдано достаточно много. И объем жилья, которое можно начинать строить, достаточно большой. Если говорить о покупательском спросе, то рынок недвижимости – рынок настроения, рынок доверия, в первую очередь. Поэтому, когда меняется настроение покупателей, то меняется, причем очень быстро, и рынок. При любом увеличении спроса цена будет расти достаточно быстро: застройщики уже давно устали ждать, когда появится возможность резкого увеличения цены, потому что такая необходимость возникла уже давно.
Понижать стоимость, при всем желании, сегодня некуда. Поэтому многие объекты и не выходят на рынок: продавать их по нынешним ценам зачастую нерентабельно. И получается, что, если цена не растет (а она уже и так на грани рентабельности), количество объектов будет уменьшаться. Следовательно, будет превышение спроса над предложением, и это подстегнет спрос еще больше.
Цифра
80-85 тыс. рублей – по оценке Михаила Медведева, минимальная разумная цена квадратного метра в масс-маркете как в Санкт-Петербурге, так и в ближайших пригородах
Нина Креславская, заместитель председателя совета директоров ГК «РосСтройИнвест», рассказала в интервью газете «Строительный Еженедельник» о том, как реализуется концепция «Доступный комфорт» в различных жилых объектах компании.
– Многие застройщики говорят, что в кризис им придется передвинуть ввод своих объектов. Пересматривала ли ГК «РосСтройИнвест» перенос сдачи своих жилых комплексов?
– Несмотря на кризис, ГК «РосСтройИнвест» не меняет планы по срокам сдачи заявленных объектов. В этом году у нас вводятся в эксплуатацию три жилых комплекса – «Утренняя звезда», «Дом с курантами» и «Земляничная поляна». По объекту «Утренняя звезда» мы на полгода раньше намеченного срока получили акт ввода в эксплуатацию. В апреле мы планируем начать заселение.
С другой стороны, полным ходом идет строительство других объектов компании – ЖК «Золотые купола» в Сертолово и ЖК «Старая крепость» в Мурино. Кроме этого, мы работаем над нашим новым проектом – ЖК «Кремлевские звезды», который будет возведен на ул. Типанова в Московском районе Петербурга. Уже получен градостроительный план участка и идет проектирование.
В то же время мы решили отложить реализацию и не начинать продажи в ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая», проект которого в конце 2014 года успешно прошел государственную экспертизу в Москве. Это жилой небоскреб, состоящий из двух башен высотой 140 м. Как правило, у таких объектов себестоимость процентов на 30 выше, чем у жилых комплексов того же класса, но высотой до 75 м. К тому же в этом проекте применен целый ряд современных инженерных систем и видов оборудования европейского производства. В связи с падением курса рубля эти позиции стали для нас вдвое дороже. В первую очередь это касается фасадных систем, остекления, систем кондиционирования и пожаротушения, лифтового оборудования и т. д. Сейчас мы ищем варианты, которые без ущерба качеству сделают этот яркий проект рентабельным.
Земля, на которой будет реализовываться проект, находится в собственности ГК «РосСтройИнвест», поэтому мы можем позволить себе отложить его реализацию на некоторое время и в более благоприятное для рынка время начнем его осуществление.
– В конце ноября 2014 года началась реализация ЖК «Золотые купола». СМИ окрестили проект уникальным и самодостаточным. В чем новый подход к его реализации, тем более что в пригороде уже анонсирована тьма малоэтажных проектов?
– Мы не считаем этот проект уникальным. Но, безусловно, он яркий, интересный и во многом самодостаточный. С нашей точки зрения, он интересен для покупателя тем, что в нем будет очень удобно и комфортно жить, и в нем есть все для такой жизни. ЖК «Золотые купола» строится недалеко от города Сертолово во Всеволожском районе Ленинградской области. Это живописное место – с двух сторон жилой комплекс окружает лесной массив, а рядом расположены два озера – Медное и Саржинское. В то же время ЖК «Золотые купола» имеет хорошую транспортную доступность – 10 минут до кольцевой автодороги и 20 минут до метро «Проспект Просвещения».
Это проект комплексного освоения территории, рассчитанный на 8 тыс. жителей. Он будет реализован с учетом нашей концепции «Доступный комфорт», которая подразумевает создание благоприятной среды для будущих жильцов и создание собственной социально-культурной инфраструктуры в жилом комплексе.
В ЖК «Золотые купола» будет построена школа, два детских сада с бассейнами, фитнес-центр, торгово-развлекательный комплекс, неподалеку от которого разместится парк с детскими безопасными аттракционами. Кроме этого, будет организован кабинет педиатра и культурно-образовательный центр, а также отдельно стоящий храм в центре жилого комплекса. Большое внимание в проекте будет уделено благоустройству, в частности будут организованы велосипедные дорожки, места для пикников и другие элементы.
Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко во время церемонии закладки первого камня в фундамент объекта отметил грамотную планировку комплекса, соблюдение нормативов по этажности и плотности населения, а также то, что в нем будет построен широкий перечень социальных объектов. В настоящее время мы уже получили разрешение на строительство одного из детских садов и собираемся начать его возведение в рамках первой очереди ЖК.
– Какое внимание уделено архитектуре будущего объекта?
– ЖК «Золотые купола» выполнен в стиле неоклассицизма архитектурной мастерской «Ярра проект», входящей в ГК «РосСтройИнвест». Главный архитектор – Михаил Копков. Это малоэтажный комплекс из нескольких десятков четырехэтажных домов, в котором предусмотрены закрытые дворы, видеонаблюдение. И это все также по нраву будущим жителям.
Надо сказать, что архитектурный облик любого жилого комплекса имеет для нас очень большое значение. Подчеркивает это и тот факт, что идеи проектов рождаются не только талантами наших архитекторов, но еще и талантами многих наших коллег из самых разных отделов и подразделений.
– Как организована социальная инфраструктура в другом недавно стартовавшем проекте компании – ЖК «Старая крепость»?
– Это современный жилой комплекс на 60 тыс. кв. м жилья. Проект ЖК «Старая крепость» органично вписан в существующую инфраструктуру. Территориально он находится в уже обжитой и обустроенной части Мурино, с невысокой плотностью застройки. Это очень зеленая часть поселка, где присутствует вся необходимая социальная инфраструктура – детские сады, школы, есть детская и взрослая поликлиники, музыкальная школа, супермаркет, аптека, отделение банка и другие объекты. В то же время мы планируем открыть несколько социальных и коммерческих объектов внутри самого комплекса – небольшой супермаркет, кафе, фитнес-центр, пекарню, а также культурно-образовательный центр.
– Сразу в двух новых проектах компании – «Золотые купола» и «Старая крепость» – присутствует такой объект, как культурно-образовательный центр. Насколько я понимаю, до вашей компании никто не создавал такой формат, каково его назначение?
– Впервые формат культурно-образовательного центра наша компания реализовала в уже введенном в эксплуатацию жилом комплексе «Князь Александр Невский». Самая основная функция этой структуры – это образование детей, особенно в тех областях, которые не преподают в школе, например в области робототехники. Но подобные центры объединяют и взрослых, которые встречаются, общаются, отмечают праздники, участвуют в совместных благотворительных акциях и т. д. Например, жильцы ЖК «Князь Александр Невский» занимались сбором гуманитарной помощи для жителей юго-востока Украины.
В настоящее время культурно-образовательный центр находится на балансе компании «РосСтройИнвест». Внутри центра особое место занимает музей имени Александра Невского. В нем в том числе представлены экспонаты, найденные в раскопках в Псковской и Новгородской областях. Музей пользуется большой популярностью не только у жителей Петербурга, но и у гостей нашего города.
– Корректировала ли компания «РосСтройИнвест» свою ценовую политику, в частности в проектах «Золотые купола» и «Старая крепость»?
– Наша строительная компания придерживается выдержанной ценовой политики – мы резко цены не повышаем и резко их не снижаем. Потому что у нас есть наша святая обязанность – достроить объект. Мы не можем уйти в демпинг. Обычно наши цены плавно растут с повышением готовности наших объектов.
Традиционно весной мы проводим скидки и акции, которые распространяются не на все предложение, а на отдельный пул квартир. Кроме этого, когда сократился объем ипотечных сделок, то мы ввели такой продукт, как «Беспроцентная рассрочка». Также мы работаем и с программой «Удобная рассрочка», предполагающей оплату квартиры по согласованному с покупателем графику.
Если бы я сама сегодня покупала квартиру, то при принятии решения опиралась бы на ряд факторов, а не руководствовалась только тем, насколько низка цена предложения такого-то застройщика. Правильно было бы оценить его репутацию и собрать о нем информацию – о качестве и сроках ранее введенных им в эксплуатацию объектов, поинтересоваться отзывами жильцов и т. д.
А что касается цен – по нашим прогнозам, большого падения цен на жилье не предвидится, так как себестоимость строительства не снижается из-за стабильно растущих цен на строительные материалы.
Сегодня застройщик может сэкономить только на своих внутренних издержках. Сейчас в выигрыше находятся те девелоперы, которые имеют диверсифицированную структуру, то есть в их составе есть проектные, подрядные компании, предприятия по производству строительных материалов и т. д. К таким как раз относится ГК «РосСтройИнвест».