Михаил Медведев: «Последствия событий 2017 года рынок будет ощущать долго»
Отказ от механизма долевого строительства может создать проблемы всем участникам рынка – и застройщикам, и потребителям – полагает Михаил Медведев, генеральный директор Группы ЦДС.
– Михаил Анатольевич, каковы, по Вашему мнению, отличительные черты 2017 года для строительного комплекса?
– Первая важная характеристика – сохранение устойчивого спроса на недвижимость. При этом выросла доля ипотеки – в объеме продаж нашей компании она превышает 70%. Вторая особенность состоит в том, что начали уделять более пристальное внимание вопросам социальной инфраструктуры. Причем речь не только о детских садах и школах, но также о дорогах и т. д.
Наверное, самая важная характеристика 2017 года – ряд законодательных изменений в жилищном строительстве. Первые ужесточения требований законодателя начали действовать с июля нынешнего года. Они коснулись размера капитала застройщика в зависимости от совокупной площади строящегося жилья. С конца октября вступило в силу положение о Компенсационном фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства. Если раньше мы страховали объекты недвижимости по ставке 0,7%, то в настоящее время делаем отчисления в этот фонд в размере 1,2% от стоимости квартиры. Кстати, Группа ЦДС стала первым застройщиком в Ленинградской области, кто перечислил взносы в этот Фонд.
Сейчас по поручению Президента РФ Минстрой готовит ряд поправок, касающихся рынка недвижимости в целом и продажи квартир в строящихся домах в частности. Все эти новации очень сильно влияют и на сам процесс строительства, и на рынок долевого участия. Поэтому 2017 год запомнится как интересный, успешный и наполненный событиями, значение и последствия которых мы будем ощущать очень долго.
– Понятна ли Вам как участнику рынка логика законодателя?
– Логика понятна. Но вопросов в связи с новшествами много. Например, предполагается, что гарантами притока денег в строительство будут банки. Но продолжается их массовая санация, и это не способствует утверждению модели проектного финансирования. Непонятно, как строить социальные объекты. Предполагается масса ограничений по займу денег у своей же компании.
С другой стороны, доля объектов, которые не сдаются в срок (и соответственно, численность обманутых дольщиков), минимальна по отношению к общему объему строящегося и продающегося жилья в стране. И не все ограничения, предложенные для решения этой проблемы, содержат эффективные гарантии для дольщиков, но при этом очень усложняют работу застройщиков и увеличивают себестоимость строительства.
Механизм долевого участия действительно уникальный. Он создал рынок жилищного строительства и выгоден как застройщикам, так и дольщикам. Только процесс нужно правильно контролировать. В случае отмены механизма долевого строительства получится, что одни хотят купить, но не имеют возможности (потому что в готовых домах квартиры будут стоить заметно дороже). А другие хотят привлечь деньги граждан, чтобы исключить серьезный рост себестоимости, и тоже не имеют такой возможности.
– Чем 2017 год запомнится конкретно для ЦДС?
– Объем жилья, введенного в эксплуатацию до конца нынешнего года, довольно значительно превысит прошлогодние показатели. В 2016 году это было порядка 440 тыс. кв. м, в нынешнем – около 600 тыс. кв. м.
Кроме того, мы закончили подготовку градостроительных согласований по ряду объектов, которые будем строить в течение ближайших лет, – это жилые комплексы на бывшей территории заводов «Кулон» и «Ильич», в Кудрово и Мурино, а также на Волковском проспекте, 6, и на ул. Невзоровой, 9 (всего более 760 тыс. кв. м жилья).
– Вы по-прежнему планируете работать преимущественно в массовом сегменте? Почему?
– Для меня массовый сегмент наиболее понятный и рентабельный. Если объекты другого класса будут соответствовать этим характеристикам (например, обеспечивать ожидаемую прибыль на вложенные деньги в отдельно взятый момент времени), значит, мы будем работать и в других сегментах.
– Чем сегодня застройщики могут привлечь покупателя?
– Предлагаемым качеством жизни. Что подразумевает единый подход ко всем компонентам продукта, который создает застройщик. Начиная с технических характеристик, выбора локации, планировок квартир, архитектуры, включая отношение к покупателю и заканчивая передачей в собственность и процессом управления домами. Очень важный блок – доступность покупки квартиры. Я имею в виду не низкую цену за квадратный метр, а совокупность механизмов, которыми – при помощи застройщика – может воспользоваться покупатель. Мы работаем со всеми банками, предоставляющими ипотечные кредиты, а также со всеми видами жилищных сертификатов, субсидий и пр.
Кстати, о том, как изменились представления покупателей о качестве жизни, можно судить по спросу на жилье с чистовой отделкой – в нашем объеме продаж такие квартиры составляют до 85%. Раньше наша база включала квартиры с черновой отделкой, и можно было немного доплатить, чтобы купить квартиру с чистовой отделкой. Сейчас, наоборот, база – это квартиры с чистовой отделкой. От нее можно отказаться и приобрести квартиру с черновой отделкой. Отчасти выбор потребителей объясняется тем, что позволяет включить расходы на ремонт в ипотеку. Но мы понимаем, что самые молодые покупатели просто не хотят решать ремонтную проблему самостоятельно.
– Что для Вас является свидетельством признания со стороны потребителей?
– Сегодня наш основной приоритет – правильное формирование продукта, что предполагает не только строительство качественного жилья, но и обеспечение дополнительных опций для покупателей. Нам с этим работать проще, чем многим другим застройщикам, потому что все процессы (проектирование, строительство, реализацию недвижимости, передачу квартир и обслуживание домов) мы выполняем самостоятельно, силами Группы ЦДС. Конечно, мы видим, что многое в нашем подходе, в нашем продукте уже сегодня нравится большому количеству покупателей. Но наши актуальные задачи на порядок выше уже достигнутого. Поэтому о признании хотелось бы, наверное, говорить тогда, когда мы будем хотя бы на середине пути.
Хотя очевидное свидетельство признания потребителей мы получили буквально на днях, когда один из наших домов, ЖК «Золотое время» на Севастопольской улице, стал финалистом конкурса «Доверие потребителей». На сайте конкурса было размещено около 50 объектов, а в финал по итогам интернет-голосования вышли только три. Теперь ждем окончательных результатов, которые станут известны 12 декабря.
– А как изменятся объекты ЦДС с внедрением BIM-проектирования?
– BIM-проектирование – это потрясающе удобный инструмент, расширяющий возможности строительной компании. В строительстве сложных промышленных объектов трехмерное проектирование применяется уже десятки лет, в жилищном строительстве только начинает приживаться. Но за этим будущее, поскольку BIM-проектирование позволяет сэкономить время и средства, избежать множества ошибок, индивидуализировать типовое жилье. Например, предложить покупателям на выбор в цифровом варианте десятки видов отделки.
А для меня как руководителя компании BIM-проектирование ценно еще и тем, что очень наглядно представляет весь массив информации об экономике проекта.
– Сейчас петербургский рынок производит впечатление затаившегося перед прыжком. Что может стать фактором позитивного влияния в ближайшей перспективе?
– Разрешений на строительство выдано достаточно много. И объем жилья, которое можно начинать строить, достаточно большой. Если говорить о покупательском спросе, то рынок недвижимости – рынок настроения, рынок доверия, в первую очередь. Поэтому, когда меняется настроение покупателей, то меняется, причем очень быстро, и рынок. При любом увеличении спроса цена будет расти достаточно быстро: застройщики уже давно устали ждать, когда появится возможность резкого увеличения цены, потому что такая необходимость возникла уже давно.
Понижать стоимость, при всем желании, сегодня некуда. Поэтому многие объекты и не выходят на рынок: продавать их по нынешним ценам зачастую нерентабельно. И получается, что, если цена не растет (а она уже и так на грани рентабельности), количество объектов будет уменьшаться. Следовательно, будет превышение спроса над предложением, и это подстегнет спрос еще больше.
Цифра
80-85 тыс. рублей – по оценке Михаила Медведева, минимальная разумная цена квадратного метра в масс-маркете как в Санкт-Петербурге, так и в ближайших пригородах
Николай Капинус, руководитель аппарата НОСТРОЙ о том, какие решения были приняты на совещании по вопросам саморегулирования в строительной отрасли под руководством вице-премьера РФ Дмитрия Козака.
– Одни участники строительной отрасли говорят, что саморегулирование состоялось, другие отмечают, что оно не оправдало надежд строителей, а потому нужно вернуть лицензирование. По-вашему, как сегодня можно назвать период, в котором находится саморегулирование, и вообще стоит ли строителям ждать «смены строя»?
– Принимать решения о судьбе системы саморегулирования уполномочено только правительство Российской Федерации. А оно занимает следующую позицию: саморегулированию в строительстве быть. Основной вывод, который сделан на последнем совещании у вице-премьера Дмитрия Козака с представителями различных ведомств, гласит, что саморегулирование в строительстве должно развиваться, а государство будет оказывать всевозможную поддержку в этом. Саморегулирование для России не новое явление, но это молодой институт, который в настоящее время находится в стадии совершенствования.
Я уверен, что это верная система, позволяющая разгрузить государство от части функций, которые ему не свойственны или физически и финансово тяжелы. И тот факт, что правительство РФ поддерживает саморегулирование в его развитии, говорит лишь о том, что эта система будет и дальше существовать и развиваться.
– Какие решения были приняты в рамках заседания у Дмитрия Козака?
– Было поддержано предложение о размещении компенсационных фондов на депозитных счетах в банках. При этом государство определит банки, которые будут соответствовать определенным требованиям для размещения средств. На данный момент уже составлен предварительный перечень из 30 банков.
Также на совещании говорилось о законодательном закреплении инициативы о выведении средств компенсационного фонда из конкурсной массы банка в случае его банкротства.
Еще предлагается разделить деньги компфонда и остальные средства саморегулируемой организации. На общие средства СРО будут распространяться все существующие гарантии, например банковская тайна и прочие, а средства компфондов будут прозрачными. То есть предлагается обязать кредитные учреждения, в которых размещаются средства компенсационных фондов СРО, по запросу уполномоченного госоргана или на регулярной основе предоставлять информацию о движении средств компфонда.
Были также высказаны предложения по передаче национальным объединениям полномочий по решению вопросов, связанных с определением размера средств компенсационного фонда, которые передаются строительным компаниям в случае исключения СРО из госреестра и вступления членов бывшей саморегулируемой организации в новую.
– Каковы итоги работы НОСТРОЙ с момента вступления в силу Федерального закона № 359-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и Федеральный закон «О саморегулируемых организациях» – сколько недобросовестных СРО уже исключено из реестра совместно с Ростехнадзором? Сколько из организаций сейчас находятся в зоне риска и их исключение не за горами?
– 359-ФЗ внес существенные изменения в состояние саморегулирования в стране, так как государство передало часть своих полномочий общественным организациям. Но изначально было понятно, что этот закон – не панацея. На сегодня из реестра Ростехнадзором исключена одна СРО – московское НП «Регионстройсервис». На мой взгляд, законодатель грамотно построил структуру этого закона – госорган в лице Ростехнадзора, как и НОСТРОЙ, самостоятельно не могут принять решение об исключении, что ограждает саморегулируемую организацию от возможного произвола. Но исключение или неисключение СРО из государственного реестра – это не самоцель 359-ФЗ.
В целом закон ввел дополнительные рычаги воздействия на СРО, в том числе на приведение их в законопослушное состояние. Например, этот закон серьезно повлиял на вопросы внутренней дисциплины, в частности на сбор взносов от СРО. Если раньше долги составляли около 200 млн рублей, то по данным на 1 февраля 2015 года, эта сумма снизилась до 6-7 млн рублей.
Согласно 359-ФЗ, если выявляется нарушение в деятельности СРО, то это еще не говорит о том, что она будет исключена. СРО выдается уведомление, в котором указаны нарушения и сроки, за которые предлагается их устранить. Процедура предусматривает как минимум 2-3 месяца, во время которых проходят различные проверки. Параллельно с этим информация обнародуется в СМИ. Если СРО устраняет нарушения, то вопрос исчерпывается. А если нет, то обсуждение выносится на заседание совета НОСТРОЙ.
При положительном решении информация поступает в Ростехнадзор, который проводит свою проверку. И если на момент этих действий нарушения, допущенные СРО, устранены, то процедура исключения из реестра прекращается. По сути, у СРО есть как минимум три попытки, чтобы исправить свои ошибки. Но если этого не происходит, то исключение из реестра неизбежно.
Например, сейчас поступило обращение Ростехнадзора с просьбой рассмотреть вопрос об исключении московской СРО «РОСТ», в отношении которой в 2014 году было проведено пять проверок, а в этом году – две. Но ни одна проверка не привела к исправлению нарушений.
– Есть ли в 359-ФЗ какие-то пункты, которые в дальнейшем нужно изменить, потому что они несовершенны?
– Практика не показала несовершенства каких-то положений этого закона. Но мы получили понимание того, какие нормы нужны дополнительно. В частности, на X Всероссийском съезде НОСТРОЙ в марте текущего года было принято и внесено в устав объединения положение о едином бланке свидетельства о допуске. Это будет электронный документ, и в момент выдачи свидетельства о допуске он автоматически будет появляться в Едином реестре в общем доступе. Новая система позволит моментально получать и обнародовать информацию о выдаче, приостановлении, аннулировании допуска и т. д.
Я уверен, что основа сохранения саморегулирования – это четкое соблюдение всеми СРО требований законодательства. Если этого не случится, то это будет единственной веской причиной, которая может погубить саморегулирование. Мы предполагаем, что положения из 359-ФЗ и из устава НОСТРОЙ, а также реализация предложений, прозвучавших на совещании у Дмитрия Козака, позволят максимум к весне 2016 года привести к результату, когда станет ясно, кто покинет ряды саморегулирования, а какие СРО будут и дальше плодотворно работать.
– Представители многих региональных СРО выступают за ужесточение требований по борьбе с «коммерческими» СРО. В частности, петербургская рабочая группа инициировала поправки в положение НОСТРОЙ, регламентирующее порядок подготовки более расширенных сведений о СРО при внесении их в государственный реестр. Однако данные предложения не поддерживаются НОСТРОЙ. Почему?
– Я думаю, что решение данного вопроса поставлено на волюнтаристскую основу, то есть некоторые активные коллеги пытаются «продавить» его волевым путем, не оценивая последствия. Например, сейчас на Сахалине есть инициатор, который предлагает ввести 50 пунктов, в соответствие с которыми СРО должна предоставлять сведения о своей деятельности. В Петербурге было предложение ввести более 20 пунктов, а на последнем заседании совета НОСТРОЙ говорилось о 14 аспектах. Я не осуждаю коллег, которые быстрее хотят решить волнующую всех проблему, связанную с очищением отрасли от «коммерческих» СРО. Но решать ее следует законным путем, не нужно ничего придумывать. Дополнительные критерии проверки СРО невозможно выработать, поскольку в 359-ФЗ уже определены пять базовых пунктов. Нужно сконцентрироваться на соблюдении этих требований.
– НОСТРОЙ запустил в тестовом режиме Единый реестр членов СРО. А когда он заработает в полной мере?
– По тому графику, который у нас согласован, реестр должен заработать в полной мере уже с 14 августа. Сейчас мы пытаемся сократить этот период. Полагаем, что в ближайшую неделю несколько СРО уже в рабочем режиме начнут выгрузку своих сведений в реестр. Пока решается множество технических вопросов, в том числе проходит обучение членов СРО, как работать в этом реестре.
– На какой стадии находится создание закона «О строительном подряде для государственных и муниципальных нужд, а также нужд отдельных юридических лиц»? Когда законопроект поступит на рассмотрение в Государственную Думу РФ?
– Это тяжелый законопроект, в первую очередь из-за того что изначально НОСТРОЙ нужно было обосновать его необходимость. В некоторых министерствах нам говорили, что достаточно № 44-ФЗ. Но нам удалось доказать, что ситуация с контрактами в строительстве требует отдельной законодательной нормы.
Мы понимаем, что сделать идеальный закон в принципе невозможно. Целесообразно отразить в нем основные положения, а в дальнейшем дорабатывать этот документ с учетом мнения экспертного сообщества. На совещании с Дмитрием Козаком было решено в ближайшее время направить законопроект в Госдуму РФ для обсуждения и доработки на ее площадке. Мы полагаем, что в осеннюю сессию законопроект о строительном подряде будет вынесен на рассмотрение парламента.
– Предусмотрен или пока только разрабатывается какой-либо механизм защиты для строительных компаний, по стечению обстоятельств попавших в «коммерческую» СРО, которая в итоге исключена из реестра?
– Этот механизм уже существует в 359-ФЗ. Но для тех организаций, которые купили допуск, он не работает, потому что они нарушили закон. С законопослушными строительными компаниями процедура следующая. Если возникла ситуация с исключением СРО из реестра, то у ее добросовестных членов есть как минимум 2-3 месяца на принятие решения. Они могут обратиться в НОСТРОЙ за дальнейшим разъяснением ситуации. При принятии решения пойти в другую СРО, они могут запросить нацобъединение передать средства из компенсационного фонда исключаемой СРО в ту саморегулируемую организацию, куда они вступают.
Процедура передачи средств компфонда – конечно, если они поступят в НОСТРОЙ, – происходит в течение месяца. Подчеркну, что алгоритм, которого придерживается президент НОСТРОЙ, заключается в том, чтобы строительные организации никак не пострадали при исключении из реестра СРО.