Игорь Янукович: «До властей важно донести проблемы лифтовой отрасли»
В середине октября текущего года Советом Национального Лифтового Союза (НЛС) был избран новый региональный представитель НЛС по СЗФО – генеральный директор ООО «МЛМ Нева трейд» Игорь Янукович.
В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал о болевых точках лифтовой отрасли и о планах работы компании в Санкт-Петербурге.
– Игорь Станиславович, какие направления деятельности Союза планируете развивать?
– Помимо координации деятельности между организациями – членами НЛС и взаимодействия с органами государственной власти и местного самоуправления по вопросам деятельности НЛС, важно информировать и своевременно консультировать профильные ведомства, лифтовые организации о давно назревших сложностях в лифтовой отрасли.
Одна из них – большая просроченная дебиторская задолженность управляющих компаний перед лифтовыми организациями за работы по техническому обслуживанию лифтов, диспетчеризации и экспертизе лифтов. Речь идет прежде всего о городских ЖКС. То есть население платит исправно, а как дальше распределяют деньги управляющие компании, неизвестно. В итоге сумма задолженности перед лифтовыми организациями только в Петербурге составляет, по нашим оценкам, около 700 млн рублей. Уверен, данная проблема характерна для всего Северо-Запада. Такая ситуация негативно отражается на деятельности компаний, специализирующихся не только на обслуживании лифтов. На плаву, по сути, оказываются лишь крупные компании, покрывающие убытки от обслуживания другими видами работ. Очевидно, годами не выплачиваемые деньги за оказанные услуги просто-напросто выведены из отрасли. Вместо того, чтобы быть направленными в создание рабочих мест, обучение персонала, техническое оснащение и прочее. Все это может привести к монополизации рынка со всеми вытекающими последствиями. Уверен, что чиновникам под силу повлиять на это положение дел, ведь большинство управляющих компаний, в виде ЖКС, находятся в собственности города.
Еще одна проблема – низкий тариф на техническое обслуживание лифтов. Расценки на работы по экспертизе вообще нет. Тариф на диспетчеризацию также не пересматривался очень давно. Несмотря на это, борьба за выживание вынуждает некоторые компании при проведении конкурсов еще больше снижать стоимость работ. Чтобы выполнить их профессионально и качественно, необходимо проводить на постоянной основе целый ряд регламентных работ (часть из которых включена в расценку, остальные – за счет заказчика), но, как я уже сказал, это не всегда происходит.
Повышение тарифа в сегодняшних условиях сильно политизировано. Граждане достаточно негативно воспринимают любое упоминание о повышении тех или иных тарифов. Естественным монополистам удается время от времени использовать повышение тарифа на свои услуги для инвестиций в развитие и сохранение бизнеса, чего нельзя сказать об аналогичных возможностях лифтовых организаций, занятых техническим обслуживанием подъемников в МКД. Крайне важно понять, что обслуживание лифтового оборудования как одной из самых дорогостоящих инженерных коммуникаций в доме – важно. Это напрямую влияет на безопасность людей.
– Какие еще вопросы развития лифтовой отрасли Вы планируете обсудить с чиновниками?
– Вступившее в силу летом этого года Постановление Правительства РФ № 743 «Об организации безопасного использования и содержания лифтов…» вернуло полномочия над контролем работ на объектах лифтового хозяйства Ростехнадзору. Но на практике, в реализации мер нового постановления есть пробелы – регламент по вводу в эксплуатацию лифтов отсутствует. В документе сказано, например, что специалист Ростехнадзора должен осуществить визуальный контрольный осмотр лифта и указать на выявленные нарушения. Но по каким критериям должен проводиться этот визуальный осмотр, не говорится. Получается, таких осмотров может быть до бесконечности много. Сейчас сложилась ситуация, когда лифты отремонтированы, но не введены в эксплуатацию. Поэтому мы ждем соответствующего регламента от Минюста РФ. Иначе в Петербурге, да и во всей России появятся дома с отремонтированными лифтами, использовать которые нельзя.
– В жилых домах Петербурга эксплуатируется более 40 тыс. лифтов, около 13 тыс. из которых выработали свой ресурс. Как Вы оцениваете ход реализации программы капремонта в городе?
– В Петербурге эта программа реализуется на достойном уровне. Недавно Минстрой РФ выступил с рекомендацией, в которой говорится о том, что на нужды лифтового хозяйства регионам необходимо выделять до 20% средств бюджета Фонда капремонта. В Северной столице этот показатель значительно выше.
В целом же, замене или капитальному ремонту подлежат лифты со сроком эксплуатации 25 лет. По истечении этого времени проводят экспертизу, и срок эксплуатации может быть продлен дважды сроком на 3 года, или же может быть принято решение о замене. Каждый год в Петербурге меняют на новые 1,5 тыс. лифтов, при этом порядка 1,2 тыс. единиц пополняют перечень подлежащих замене. Таким образом, говорить о том, что количество лифтов, выработавших свой ресурс, существенно уменьшается, пока рано.
– Как можно изменить эту ситуацию?
– Этому способствует проект по ускоренной замене лифтового оборудования в жилом фонде, инициированный Общественной комиссией по вопросам лифтового хозяйства при Минстрое РФ. Его суть состоит в том, что замена лифтового оборудования осуществляется за счет привлечения инвестиций в виде внебюджетных источников финансирования. Производителям или крупным подрядным организациям предоставляются кредиты для выполнения работ и приобретения оборудования, а заказчик в лице Фонда капремонта оплачивает их в рассрочку на три года. По данным на ноябрь 2017 года, к этому проекту присоединились уже 18 регионов. Для многих субъектов такой механизм – очень эффективное решение. В Петербурге по такой схеме будет отремонтировано порядка 400 лифтов. Для того, чтобы кардинально изменить ситуацию и выполнить требования Техрегламента, каждый год в Петербурге нужно производить замену 3-4 тыс. лифтов.
– Предлагаю перейти от общего к частному – работе ООО «МЛМ Нева трейд». Компания существует на рынке Петербурга уже 17 лет. Расскажите о самом сложном объекте за это время.
– Безусловно, это дома, расположенные в исторической части Петербурга, где по большей части выполняется замена приставных лифтов. Например, недавно мы проводили работы в доме на Фонтанке, фасадная стена которого была украшена работой художника. Из-за замены лифта фрагмент изображения мог быть утрачен. В таких случаях приходится вести переговоры с жильцами. Но основная сложность связана с техническим состоянием таких домов. Ход работ может осложнить строительная часть проекта.
– Наверное, сложнее всего работать на объектах культурного наследия?
– Мы не работаем в настоящее время на объектах культурного наследия, так как нет соответствующего допуска к таким работам.
– А хотели бы?
– Нам предлагали, но такого рода работы всегда очень непредсказуемы. В процессе могут возникнуть проблемы, которые сложно предусмотреть проектами в госконтрактах. Но для нас объекты культурного наследия представляют интерес. Сейчас мы оцениваем потенциал и объем нового для нас направления деятельности. Я допускаю возможность, что мы получим соответствующие допуски и будем работать на объектах культурного наследия – правда, для этого нам придется нанять профильных специалистов.
– Какие еще новые для себя направления планирует осваивать «МЛМ Нева трейд»?
– Сегодня мы осуществляем техническое обслуживание, монтаж, замену и ремонт лифтового оборудования. Начиная с этого года начали предоставлять услуги по изготовлению проектов модернизации, реконструкции, замены лифтовых шахт и оборудования. В дальнейшем компания продолжит осваивать новые направления. Помимо эконом-класса, в котором мы традиционно сильны, есть желание поработать в сегментах бизнес- и премиум-классов. Это, во-первых, позволит нам получить новые знания и компетенции, а кроме того, позволит снизить факторы сезонности, которые характерны для госзакупок. В настоящее время мы ищем партнера для нового направления.
Экологичность, комфорт, многофункциональность – три кита, на которых будут строиться девелоперские проекты будущего, уверена руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова. И время создавать это будущее уже наступило.
В начале этого года шведский инвестор CastorX Capital объявил о старте строительства под Гатчиной крупнейшего в Европе курорта-водолечебницы – Gatchina Gardens. Проект занимает 620 га, рассчитан на посещение как минимум 600 тыс. туристов в год и включен Правительством Ленинградской области в схему территориального планирования.
На первом этапе реализации проекта будет освоено 100 га. Он включает в себя строительство 280 тыс. кв. м малоэтажного жилья, четырех детских садов, школы, spa-отеля с водным комплексом и гостиничного комплекса на 120 номеров. Всего в рамках проекта предполагается возвести к 2029 году 800 тыс. кв. м различной недвижимости. Spa-отели, спортивно-рекреационные объекты, особняки, апарт-отели, культурные центры, аквапарк, торгово-развлекательные комплексы, медицинские клиники, пятизвездочная резиденция «Золотой возраст», бизнес-центр, гольф-поля и многое другое.
– Наталья Александровна, почему бальнеологический курорт, а не, скажем, быстро окупаемый парк развлечений?
– Мы развиваем формат семейного отдыха. И его требования несколько иные, чем у объектов индустрии развлечений. Мы четко понимаем, что наш клиент – это прежде всего семьи. Это люди, которые хотят растить здоровое поколение и заботиться о своем здоровье, о здоровье своих близких. Проектов такого формата на рынке региона нет. А вместе с тем еще пять лет назад Президент России Владимир Путин просил Министерство здравоохранения рассмотреть возможность реконструкции старых региональных санаторно-курортных объектов и строительства новых современных региональных курортов. Настало время развивать внутренний туризм. У российских граждан должна появиться возможность получать качественные оздоровительные услуги у себя дома. Ежемесячно, ежедневно. А не в режиме поездок за рубеж раз в год.
– За рубеж ездят в том числе и за качественными услугами за разумные деньги. Как будет сформирована ценовая политика будущего курорта?
– Согласно статистике, жители Москвы и Петербурга ежегодно тратят только на зарубежные туры выходного дня около 8 млрд евро. Кстати, на этом фоне прекрасно развиваются туристические объекты Финляндии. Мы предложим нашим посетителям отдых уровня не ниже «четырех звезд». Что касается жилой части проекта – это будут объекты бизнес-класса. Стоимость квадратного метра в пределах 130 000 рублей.
– Проект бизнес-класса некоторыми жителями местных поселков может быть воспринят как объявление классовой войны. Вы не боитесь проблем с социальным окружением?
– Мы уже почти три года занимаемся благоустройством нашей территории, высаживаем деревья, благоустраиваем берег реки, который примыкает к нашей территории. На площади в 10 га работает парк семейного отдыха, где с детьми в течение двух лет проводят бесплатные занятия, а семьи имеют возможность провести время на природе, но в комфортных условиях. Для нас это тестовая площадка – мы изучаем грунты, окультуриваем растения, которые потом планируем интегрировать в многочисленные парковые зоны Gatchina Gardens. Ежегодно в дачный сезон мы вывозим с этой территории по два КАМАЗа мусора. Случается, что у нас даже брендированные флаги воруют. Да, в глазах многих наши действия выглядят странными, нестандартными, но это нужно делать, если мы говорим о комплексном развитии территории. Но мы не обычный застройщик, а девелопер, который формирует территорию комплексно. Этот процесс – только начало большого пути.
– Если речь заходит о курорте, все сразу вспоминают море, солнце, золотой песок... Характерные не для наших северных широт. Какими ресурсами для оздоровления будет располагать Gatchina Gardens?
– Отвечая на вопрос о широтах, приведу в пример остров Гогланд (остров в Финском заливе, в 180 км к западу от Санкт-Петербурга – прим. ред.). До 1939 года он принадлежал Финляндии и из-за особенного микроклимата считался одним из самых популярных курортов Балтики. Немало и современных примеров успешных курортных объектов в Финляндии, Швеции, Эстонии и Польше.
При подготовке проекта Gatchina Gardens мы не один год посвятили исследованиям потенциала территории, комплексно проводя изыскания совместно с НИИ курортологии РФ. Нами получено официальное заключение от Министерства здравоохранения РФ, где подтверждено наличие бальнеологического ресурса и рекомендовано утверждение статуса курорта для территории проекта Gatchina Gardens. Здесь, практически на поверхности, залегают кембрийские голубые глины. Их ценят во всем мире, но обычно их трудно достать — они располагаются на большой глубине. Например, как в Израиле, где лечение кембрийскими глинами – недешевое удовольствие.
Кроме того, по результатам исследований и заключению Министерства здравоохранения, уровень ионизации воздуха на этой территории составляет 1548 ионов на куб. см, что сопоставимо с показателями по ионизации лучших курортов.
Также мы получили лицензию на артезианскую воду — она высочайшего природного качества и будет поступать во все жилые и коммерческие объекты Gatchina Gardens. Оформляем лицензию на термальную воду с глубины 640 м. Она будет использоваться в медицинских целях, а также выведена на рынок как отдельный продукт, с региональным брендом лечебной воды.
– Жилая часть проекта не будет создавать помехи курортной части или наоборот?
– Комплексность и многофункциональность – достоинства нашего проекта. Когда за высоким забором располагается элитная грязелечебница, то это не наш случай. Совмещение жилых кварталов и объектов отдыха – это вопрос градостроительного зонирования в части создания мотивирующей городской среды. Основной идеей градостроительной концепции курорта Gatchina Gardens станет единый парковый ансамбль с системой сообщающихся водоемов. В парки также интегрирована система велосипедных маршрутов по всей территории курорта, отделенная от автомобильных дорог и не пересекающаяся с ними, благодаря подземным тоннелям.
– Одна из частей Gatchina Gardens – резиденция «Золотой возраст». Что она из себя представляет?
– Это вовсе не дом престарелых, как можно подумать, а современный адаптивный квартал с домами для старшего поколения, для людей, утративших здоровье, для семей, которым нужна регулярная медицинская помощь. В состав резиденции войдут пансионат, таун-хаусы и многоквартирные дома. Комплекс спроектирован так, чтобы сотрудники пансионата могли быстро оказать помощь.
– На каком этапе проект Gatchina Gardens находится сейчас?
– По состоянию на август текущего года завершена государственная экспертиза первого строительного этапа на территории в 100 га – автомобильных дорог и проездов, инженерных сетей и первых объектов недвижимости. Комплексная инженерная подготовка территории будущего города-курорта включает: автомобильные дороги и проезды общей протяженностью 8 км с туннелями, пешеходно-велосипедные трассы, комплексные сооружения хозяйственно-бытового стока, три котельных, ливневую канализацию, станцию водоподготовки артезианской воды для водоснабжения проекта, объекты энергообеспечения и другое.
Кроме того, с Правительством Ленинградской области подписан договор по программе «Социальные объекты в обмен на налоги». И в рамках первого инвестиционного этапа запланировано строительство трех муниципальных детских садов и одного коммерческого, а также общеобразовательной школы.
Колтушское сельское поселение расположено рядом с самой урбанизированной частью Ленобласти - Кудрово, Янино, Новодевяткино. Но в отличии от ближайших соседей, поселение никогда не переживало полноценного “строительного бума”.
За последние полтора года разрешение на строительство здесь было выдано всего трем застройщикам, на общий объем 104,3 тыс кв.м. Об особенностях этой территории в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказал врио главы администрации Колтушского сельского поселения Роман Слинчак.
- Как развивается жилищное строительство в поселении?
Мы были одними из первых, кто прошел процесс укрупнения: в 2013 году произошло объединение Колтушского и Разметелевского поселений. В Разметелево никогда не было многоквартирной застройки. В Колтушах в начале 2000 -х одновременно начали работать КСК (Колтушская строительная компания”) и ГК “Унисто Петросталь”. Последняя сейчас развивает самый глобальный проект комплексного освоения на нашей территории, в этом году будут сданы первые дома. Строительного бума как такового у нас не было. КСК не строит больших комплексов, вводит дома одновременно с благоустройством, и не обрекает жителей на неудобства от соседства со стройкой.
- Расширялись ли территории под жилое строительство за последние годы?
Все наши парковые зоны входят в зону охраны ЮНЕСКО, их сложно застроить, плюс у нас в генплане есть особо охраняемые природные территории (заказник Колтушские высоты). И эти факторы ограничивают прирост жилья, что на мой взгляд, позитивно. Не могу сказать, что я против высотной многоквартирной застройки, но хотелось бы, что она велась продумано. Застроить все многоэтажками и создать некомфортные условия - легко, но потом приходится решать созданные такой застройкой проблемы за счет бюджета, тратить миллиарды крупные инфраструктурные проекты.
Мы достаточно строги к застройщикам, возможно некоторые на нас обижены, потому что мы не даем их технике проезжать по определенным дорогам - дорогам, которые мы делали на средства областного бюджета; и которые проходят мимо социальных объектов.
Мы не чиним препон, но не хочется допускать, чтобы нынешние жители страдали от действий застройщиков. Мы не горим желанием стать еще одной урбанизированной деревней.
- Проблема активно застраиваемых территорий, граничащих с Петербургом, массовое заселение в новостройки городских жителей, которые и после переезда сохраняют петербургскую прописку…
Жилье в новостройках приобретают, как местные жители для улучшения своих жилищных условий, так и жители других регионов. в основном северных - военные пенсионеры, моряки. Они покупают квартиры для себя, для детей-студентов.
Но большая часть нашего малоэтажного строительства - дачного типа. И там мы как раз сталкиваемся с такой проблемой. Если фактически в поселении около 25 тыс человек, то в летний период численность населения вырастает до 40, а то до 50 тыс жителей. Также у нас в поселении активно развивается строительство ДНП, и многие живут там круглый год. Их привлекает возможность приобрести индивидуальное жилье по стоимости, сравнимого с ценой квартиры, а также близость к городу, - всего 10 км.
- Как справляется с этим социальная инфраструктура поселения? Хватает ли емкости действующих социальных учреждений на всех жителей?
На данный момент у нас есть проблема с дошкольными учреждениями. Мы обсуждаем с администрацией Всеволожского района возможность реконструкции бывшего здания Колтушской начальной школы в детский сад. Сейчас готовится проект. Мы также вынашивали план построить ДДУ в Разметелево, площадка под него готова, подведено электричество, но пока она в ожидании средств на строительство. Финансирование предполагается из регионального бюджета.
Со школами пока проблем нет. Две большие школы - Колтушская и Разметелевская пока справляются, но и они на грани заполняемости: близки те годы, когда придется ставить вопрос о второй смене. Мы также знаем, что детские сады и школа предусмотрены во второй очереди комплексной застройки компании «Унисто».
Еще один стратегически важный объект для Колтушей - поликлиника. Старая уже не справляется с потоком посетителей, и находится в плачевном состоянии. Более того, через год истекает договор аренды (здание арендовано у Института им. Павлова, собственником которого является ФАНО - прим.ред.) и продлевать его собственник не собирается. На мой взгляд, такое небольшое медучреждение – это неуважение к людям. Несмотря на то, что препон к ее строительству очень много, шансы на реализацию высоки. Больница уже проектируется, выйти на строительство рассчитываем в 2019-2020 гг.
- Препоны связаны с тем, что участок под поликлинику находится в охранной зоне объекта культурного наследия?
Строительство новой поликлиники запланировано в селе Павлово, сейчас почти вся территория расположенного там института им. Павлова, с парком и жилыми домами, - под охраной ЮНЕСКО, плюс мы имеем там наложение еще одной охранной зоны – объекта культурного наследия. Поэтому согласовывать строительство поликлиники приходится с Минкультуры РФ.
- У администрации нет планов забрать объекты института им.Павлова на баланс муниципалитета?
Мы ведем переговоры, но пока все подвижки призрачны. Мы готовы забрать объекты жилого фонда, но на реализацию имущества научных организаций наложен мораторий. Кроме того, самому институт надо провести большую подготовительную работу - оформить все объекты. В этом и заключается главная сложность: в этих домах живут наши жители, но мы не можем помочь им с дорогами, с выездами, с расселением аварийного жилья и с коммуникациями, потому что не имеем таких полномочий.
- Каким Вы видите дальнейшее развитие сельского поселения?
Нам необходимы серьезные инвестиции в инженерную инфраструктуру. Например, в Разметелево есть три пятна под застройку, уже определены компании, которые хотят вести там строительство. Но очистные и канализационные сооружения загружены на 99%, их функционал морально устарел. Вложения в модернизацию измеряются в десятках млн
рублей.
На мой взгляд, было бы правильно, если бы в реконструкцию сетей вкладывались застройщики. Если для одной компании это непосильные инвестиции, значит нужно объединяться в консорциум, строить в складчину.
Инвестор в итоге в любом случае появится, и будет зарабатывать, продавая мощность. Либо добавится еще несколько юридических лиц, наберется критическая масса застройщиков, и они вытянут эти работы самостоятельно. Наша задача не допустить ситуации, когда дом построен, а стоки выливаются на рельеф.
- На какой стадии разработка нового генплана Колтушского поселения? Каким он будет?
Генплан в процессе разработки, постоянно дорабатываются какие-то технические моменты. Но могу сказать, что в процессее работы согласительной комиссии по генплану поселения и появления ООПТ, наш генплан шагнул в сторону малоэтажки и основательно “позеленел”.
Большое количество многоквартирных проектов были исключены. Для сельских поселений действует ограничение высотности до 8 этажей, все новое строительство в Колтушах сейчас соответствует этим нормам. Проекты большей этажности должны получать согласование Комитета по строительству Ленобласти.
Конечно, отсутствие генплана тормозит потенциальных инвесторов. Многие серьезные инвесторы, планирующие строительство промпредприятий, выжидают. Мы не рассчитываем увидеть какие-либо серьезные объекты промышленности на нашей территории, но те, кто вписываются в экологию – складские комплексы, предприятия малого бизнеса, высокотехнологичные производства, – будут уместны на нашей территории.
Цифра
122 тыс кв.метров жилья - строится в Колтушском сельском поселении
Мнение
Олег Барков, профессиональный девелопер:
Колтушское поселение - прекрасная территория, и расположена не так далеко от города. Но у нее есть и очевидные недостатки - это плохая транспортная доступность: с городом поселение связывает единственная узкая дорога, которую практически невозможно расширить без больших затрат на выкуп земельных участков.
Второй недостаток - плохое состояние инженерных коммуникаций, прежде всего - водоснабжения и канализации. В Колтушах исторически плохие сети водоснабжения и практически отсутствует канализация. Необходима модернизация, прокладка новых сетей, но это огромные инвестиции.
Две эти причины являются сдерживающим фактором для развития Колтушей. Но одновременно, играют и положительную роль, оберегая территорию поселения от массового давления «неправильного» девелопмента. Благодаря этому территории удалось избежать судьбы Янино, которое, на мой взгляд, сейчас представляет пример хаотической, неконтролируемой застройки.