Игорь Янукович: «До властей важно донести проблемы лифтовой отрасли»
В середине октября текущего года Советом Национального Лифтового Союза (НЛС) был избран новый региональный представитель НЛС по СЗФО – генеральный директор ООО «МЛМ Нева трейд» Игорь Янукович.
В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал о болевых точках лифтовой отрасли и о планах работы компании в Санкт-Петербурге.
– Игорь Станиславович, какие направления деятельности Союза планируете развивать?
– Помимо координации деятельности между организациями – членами НЛС и взаимодействия с органами государственной власти и местного самоуправления по вопросам деятельности НЛС, важно информировать и своевременно консультировать профильные ведомства, лифтовые организации о давно назревших сложностях в лифтовой отрасли.
Одна из них – большая просроченная дебиторская задолженность управляющих компаний перед лифтовыми организациями за работы по техническому обслуживанию лифтов, диспетчеризации и экспертизе лифтов. Речь идет прежде всего о городских ЖКС. То есть население платит исправно, а как дальше распределяют деньги управляющие компании, неизвестно. В итоге сумма задолженности перед лифтовыми организациями только в Петербурге составляет, по нашим оценкам, около 700 млн рублей. Уверен, данная проблема характерна для всего Северо-Запада. Такая ситуация негативно отражается на деятельности компаний, специализирующихся не только на обслуживании лифтов. На плаву, по сути, оказываются лишь крупные компании, покрывающие убытки от обслуживания другими видами работ. Очевидно, годами не выплачиваемые деньги за оказанные услуги просто-напросто выведены из отрасли. Вместо того, чтобы быть направленными в создание рабочих мест, обучение персонала, техническое оснащение и прочее. Все это может привести к монополизации рынка со всеми вытекающими последствиями. Уверен, что чиновникам под силу повлиять на это положение дел, ведь большинство управляющих компаний, в виде ЖКС, находятся в собственности города.
Еще одна проблема – низкий тариф на техническое обслуживание лифтов. Расценки на работы по экспертизе вообще нет. Тариф на диспетчеризацию также не пересматривался очень давно. Несмотря на это, борьба за выживание вынуждает некоторые компании при проведении конкурсов еще больше снижать стоимость работ. Чтобы выполнить их профессионально и качественно, необходимо проводить на постоянной основе целый ряд регламентных работ (часть из которых включена в расценку, остальные – за счет заказчика), но, как я уже сказал, это не всегда происходит.
Повышение тарифа в сегодняшних условиях сильно политизировано. Граждане достаточно негативно воспринимают любое упоминание о повышении тех или иных тарифов. Естественным монополистам удается время от времени использовать повышение тарифа на свои услуги для инвестиций в развитие и сохранение бизнеса, чего нельзя сказать об аналогичных возможностях лифтовых организаций, занятых техническим обслуживанием подъемников в МКД. Крайне важно понять, что обслуживание лифтового оборудования как одной из самых дорогостоящих инженерных коммуникаций в доме – важно. Это напрямую влияет на безопасность людей.
– Какие еще вопросы развития лифтовой отрасли Вы планируете обсудить с чиновниками?
– Вступившее в силу летом этого года Постановление Правительства РФ № 743 «Об организации безопасного использования и содержания лифтов…» вернуло полномочия над контролем работ на объектах лифтового хозяйства Ростехнадзору. Но на практике, в реализации мер нового постановления есть пробелы – регламент по вводу в эксплуатацию лифтов отсутствует. В документе сказано, например, что специалист Ростехнадзора должен осуществить визуальный контрольный осмотр лифта и указать на выявленные нарушения. Но по каким критериям должен проводиться этот визуальный осмотр, не говорится. Получается, таких осмотров может быть до бесконечности много. Сейчас сложилась ситуация, когда лифты отремонтированы, но не введены в эксплуатацию. Поэтому мы ждем соответствующего регламента от Минюста РФ. Иначе в Петербурге, да и во всей России появятся дома с отремонтированными лифтами, использовать которые нельзя.
– В жилых домах Петербурга эксплуатируется более 40 тыс. лифтов, около 13 тыс. из которых выработали свой ресурс. Как Вы оцениваете ход реализации программы капремонта в городе?
– В Петербурге эта программа реализуется на достойном уровне. Недавно Минстрой РФ выступил с рекомендацией, в которой говорится о том, что на нужды лифтового хозяйства регионам необходимо выделять до 20% средств бюджета Фонда капремонта. В Северной столице этот показатель значительно выше.
В целом же, замене или капитальному ремонту подлежат лифты со сроком эксплуатации 25 лет. По истечении этого времени проводят экспертизу, и срок эксплуатации может быть продлен дважды сроком на 3 года, или же может быть принято решение о замене. Каждый год в Петербурге меняют на новые 1,5 тыс. лифтов, при этом порядка 1,2 тыс. единиц пополняют перечень подлежащих замене. Таким образом, говорить о том, что количество лифтов, выработавших свой ресурс, существенно уменьшается, пока рано.
– Как можно изменить эту ситуацию?
– Этому способствует проект по ускоренной замене лифтового оборудования в жилом фонде, инициированный Общественной комиссией по вопросам лифтового хозяйства при Минстрое РФ. Его суть состоит в том, что замена лифтового оборудования осуществляется за счет привлечения инвестиций в виде внебюджетных источников финансирования. Производителям или крупным подрядным организациям предоставляются кредиты для выполнения работ и приобретения оборудования, а заказчик в лице Фонда капремонта оплачивает их в рассрочку на три года. По данным на ноябрь 2017 года, к этому проекту присоединились уже 18 регионов. Для многих субъектов такой механизм – очень эффективное решение. В Петербурге по такой схеме будет отремонтировано порядка 400 лифтов. Для того, чтобы кардинально изменить ситуацию и выполнить требования Техрегламента, каждый год в Петербурге нужно производить замену 3-4 тыс. лифтов.
– Предлагаю перейти от общего к частному – работе ООО «МЛМ Нева трейд». Компания существует на рынке Петербурга уже 17 лет. Расскажите о самом сложном объекте за это время.
– Безусловно, это дома, расположенные в исторической части Петербурга, где по большей части выполняется замена приставных лифтов. Например, недавно мы проводили работы в доме на Фонтанке, фасадная стена которого была украшена работой художника. Из-за замены лифта фрагмент изображения мог быть утрачен. В таких случаях приходится вести переговоры с жильцами. Но основная сложность связана с техническим состоянием таких домов. Ход работ может осложнить строительная часть проекта.
– Наверное, сложнее всего работать на объектах культурного наследия?
– Мы не работаем в настоящее время на объектах культурного наследия, так как нет соответствующего допуска к таким работам.
– А хотели бы?
– Нам предлагали, но такого рода работы всегда очень непредсказуемы. В процессе могут возникнуть проблемы, которые сложно предусмотреть проектами в госконтрактах. Но для нас объекты культурного наследия представляют интерес. Сейчас мы оцениваем потенциал и объем нового для нас направления деятельности. Я допускаю возможность, что мы получим соответствующие допуски и будем работать на объектах культурного наследия – правда, для этого нам придется нанять профильных специалистов.
– Какие еще новые для себя направления планирует осваивать «МЛМ Нева трейд»?
– Сегодня мы осуществляем техническое обслуживание, монтаж, замену и ремонт лифтового оборудования. Начиная с этого года начали предоставлять услуги по изготовлению проектов модернизации, реконструкции, замены лифтовых шахт и оборудования. В дальнейшем компания продолжит осваивать новые направления. Помимо эконом-класса, в котором мы традиционно сильны, есть желание поработать в сегментах бизнес- и премиум-классов. Это, во-первых, позволит нам получить новые знания и компетенции, а кроме того, позволит снизить факторы сезонности, которые характерны для госзакупок. В настоящее время мы ищем партнера для нового направления.
Заместитель главы администрации Приморского района Герман Згибай рассказал корреспонденту "Строительного Еженедельника" Михаилу Немировскому о перспективных для жилищного строительства территориях и мерах по выводу района из транспортного коллапса.
Приморский район прочно обосновался в числе лидеров по объему введенного жилья в городе. Какие крупнейшие проекты жилищного строительства были реализованы в районе в текущем году?
- В этом году в районе введено в эксплуатацию 10 корпусов жилых домов, то есть порядка 272 тыс. кв. м жилой площади. В частности, были введены жилые комплексы "Лахта" и "Геометрия", первые корпуса ЖК "Шведская крона" в Коломягах и, пожалуй, один из самых масштабных проектов - жилой комплекс "Юбилейный квартал" от компании ЛенСпецСМУ. До конца года застройщик планирует завершить последние два корпуса. Однако по этому проекту есть большие проблемы с социальной инфраструктурой. Там предполагалось строительство двух школ и двух детских садов, но в силу того что земля была в собственности у частной компании, потребовалось время, чтобы произвести отчуждение этого участка и передать в городскую собственность. Пока длился процесс передачи земли, изменились нормы СанПиН, и в результате оказалось, что под предполагаемые объемы жилья образовательные учреждения построить уже не удастся. Поэтому сейчас Комитет по строительству просматривает различные варианты индивидуальных проектов детсадов и школ, для того чтобы они соответствовали установленным нормам. В противном случае эти объекты ввести в эксплуатацию не получится. Отмечу, что для того чтобы хоть как-то исправить ситуацию, город выкупил у застройщика целый ряд встроенных помещений под размещение таких социальных объектов, как детский сад, многофункциональный центр, офис семейного врача.
Как обстоит дело с земельными пятнами в районе? Какие зоны сегодня особенно интересны девелоперам?
- Если мы посмотрим на карту района, мы увидим, что вся восточная часть практически полностью застроена и потому малопривлекательна для застройщика. Здесь попросту не осталось земли, на которой можно было бы реализовать более-менее серьезный проект. До недавнего времени главной зоной притяжения инвестиций у нас была Северо-Приморская часть, которая активно застраивалась и продолжает застраиваться, но, по большому счету, в этой зоне все основные управленческие решения приняты, пул земельных участков сформирован, проекты планировок утверждены. Последние вакантные участки уже готовятся к выходу на торги Фонда имущества.
Постепенно внимание застройщиков смещается с прибрежной Северо-Приморской части на северо-запад района, а именно на земли совхоза "Пригородный". Это бывшие сельхозугодия, которые, тем не менее, входят в земли населенных пунктов. Эти земли оформлены в собственность, и потихоньку собственник начинает их продавать. Думаю, что до 2025 года эти земли будут распроданы полностью.
Какие проекты уже реализованы на данной территории?
- Освоение этой территории идет достаточно динамично. Во-первых, здесь находится уже упоминавшийся комплекс "Юбилейный квартал" - 78 и 75 кварталы района Каменки, также ЗАО "СК Росстрой" начало строить новые корпуса в 78 квартале. Участок в квартале 23-5 района озера Долгое имеет ЗАО "Ойкумена", есть также информация, что землю здесь купили организации, аффилированные с компанией RBI Эдуарда Тиктинского. Отдельно в этом ряду стоит "медвежья лапа" - территория в Юнтолово, которую до недавнего времени застраивала компания ООО "Главстрой-СПб". Не секрет, что по этой территории у города сейчас есть определенные вопросы к инвестору в части строительства инфраструктуры. "Главстрой-СПб" строит на участке только жилье, а всю социальную и инженерную инфраструктуру город должен построить за свой счет. Вложить дополнительно еще несколько десятков миллиардов рублей ради того, чтобы получить там 70 тыс. кв. м жилья, городу достаточно накладно.
Некоторое время назад вице-губернатор Игорь Метельский заявил о смещении акцента в градостроительной политике с комплексного освоения территорий в пользу развития инфраструктуры уже построенных кварталов. В то же время такие огромные территории имеет смысл осваивать именно комплексно.
- Я полагаю, что городские власти не устраивает как раз та ситуация, когда инвестор строит жилье, получает прибыль и не уделяет внимания социальной составляющей своего проекта. При этом бюджет города ограничен в выделении средств под строительство достаточного количества социальных объектов. Думаю, что руководством города будут предложены иные подходы к комплексному освоению в том, что касается строительства объектов социальной и дорожной инфраструктуры. Для того чтобы комплексно освоить какую-то территорию, наряду с необходимыми пакетами документов на получение земельного участка на инвестиционных условиях инвестор должен будет "принять на карандаш" и так называемую дорожную карту, в которой в соответствии с нормативами будет просчитываться необходимое количество социальных объектов, дорог, парковок и т. д. Скорее всего, строиться инфраструктурные объекты будут за счет средств самого инвестора, параллельно возведению жилья. Затем город будет выкупать у него эти объекты. Такая схема, по большому счету, город устраивает.
Какие шаги нужно предпринять для повышения транспортной доступности района?
- Транспортная проблема для нас одна из ключевых, потому как Приморский район - это своего рода остров, который с одной стороны отсечен от остального города двумя железнодорожными ветками - Выборгского и Сестрорецкого направления, с другой стороны ограничен кольцевой автодорогой. Чтобы нормально передвигаться из района в район, нужны соответствующие переправы, которых у нас не так много. В то же время в районе строится новое жилье, количество жителей растет, растут и пробки на дорогах. Если говорить о важнейших объектах, призванных улучшить ситуацию, то первым делом нужно выделить, конечно, Приморский транспортный узел. Эта развязка давно у всех на устах, однако ее польза в силу путаницы из-за постоянно меняющихся схем движения очевидна пока не всем. Полагаю, что по завершении строительства узла большая часть нагрузки на транспортную сеть района будет снята. В августе, напомню, мы открыли Коломяжский путепровод. Пусть он и не решил в полной мере проблему быстрого выезда из района, но позволил развести движение железнодорожного и автотранспорта.
Еще один путепровод над ж/д путями будет построен в Коломягах, на Поклонногорской улице. Конкурс уже состоялся, определен подрядчик. Очень большие надежды мы возлагаем на строительство путепровода в створе Туристской улицы. Очень важно, что КРТИ, после того как глава комитета Борис Мурашов лично убедился в тяжелейшей транспортной ситуации в районе, наконец услышал нас и обратил внимание на этот проект. На следующий год комитет планирует начать проектирование этого путепровода. Также КРТИ удалось включить в программу и этим летом завершить строительство части Шуваловского проспекта от проспекта Авиаконструкторов до Комендантского проспекта. По этому участку уже можно планировать запускать какие-то линии общественного транспорта. Крайне важны также 32 и 49 магистрали-перемычки между Приморским шоссе и ЗСД. Эти дороги строятся в том числе для обеспечения транспортной доступности будущего "Лахта-центра". Проектирование по этим объектам находится в завершающей стадии.
Наконец, сейчас начали активно обсуждать возможность строительства магистрали №7, которая должна будет проходить вдоль железной дороги Выборгского направления. По задумке, магистраль №7 должна соединить Арсенальную набережную и Белоостров. Это скоростная магистраль непрерывного движения, по которой можно выехать из центра города в северные окраины и за город в считанные минуты. С точки зрения транспортной логистики это довольно серьезная и грамотная идея. С точки зрения самого строительства тут довольно много потенциальных имущественно-правовых вопросов нужно решать с владельцами земельных участков, по которым должна пройти автодорога. В любом случае, по этому объекту нет даже предпроектных проработок, так что это вопрос на перспективу.
Эта магистраль пройдет в том числе и по территории Удельного парка, который и так немало пострадал от строительной экспансии. Какие объекты сегодня строятся вблизи или в самом парке?
- Безусловно, Удельный парк - это островок зеленого благополучия в нашем районе, и вполне естественно, что к нему тяготеет бизнес. При этом нужно отметить, что строительства в пределах парка нет и быть не может. Границы парка в конечном итоге были документально оформлены, и теперь уже никто не сможет их нарушить. Все эти "отгрызания" маленьких кусочков от юридически незащищенной зеленой зоны остались в прошлом. Остается лишь цивилизованное сосуществование урбанизированной среды с этой жемчужиной нашего района.