Евгений Рафаленок: «Силы природы» достроим без доплат пайщиков»
В начале ноября текущего года суд ввел процедуру банкротства застройщика проблемного объекта «Силы природы» в Мурино — ЖСК «Муринское -1». Процесс пошел согласно плану администрации Ленинградской области по завершению домов. «Строительный Еженедельник» поговорил с директором ЛеноблАИЖК Евгением Рафаленком о том, как его структура планирует достраивать комплекс.
— Евгений Аркадьевич, власти региона поручили достроить и передать квартиры трем тысячам пайщиков «Сил природы » своим двум дочерним структурам — ЛеноблАИЖК и Дирекции комплексного развития территорий. Кто чем займется?
— Дирекция комплексного развития территорий Ленинградской области на данном этапе будет вести процедуру наблюдения. Уже сейчас ее специалисты начали оказывать бесплатную юридическую помощь обманутым пайщикам: их консультируют по конкретным ситуациям и помогают составлять требования в суд. Временный управляющий вскоре в рамках закона о банкротстве начнет оценивать не активы, а скорее - пассивы организации, также предпримет меры по обеспечению сохранности объекта и документов. АИЖК в свою очередь поручено подготовить объект к возобновлению работ. Первое, что мы должны сделать — техническое обследование объекта.
— Но ведь в этом году компания «РР-Сити», которую застройщик представлял как своего будущего партнера по завершению домов, уже делала аудит, он в открытом доступе. Чем он вам не подходит?
— У «РР-сити» не было своих средств на завершение проекта, они рассчитывали привлечь кредит. Они делали аудит для банка, а не для процесса строительства. Задачи и вопросы этого обследования были другие. Мы же должны понять, в каком состоянии находятся конструкции, но раньше этого — что это за конструкции, что получилось у О2 Development? Я поясню, в отчете «РР-Сити» идет речь о расхождениях в марке бетона с проектными значениями в зданиях возведенных коробок. Мы точно должны выяснить — ошибка ли это или компания залила раствор не по проектным решениям. Есть вопрос- будет ли он нести дом или надо его усиливать, облегчать кровлю? Что делать со второй очередью, где в одном случае они только «вылезли из-под земли», а во втором - только свайное поле? Отчет точно нам скажет, каким должен быть проект, к разработке которого мы приступим сразу после получения аудита. Он также ответит на вопрос, нужна ли консервация или хватит мероприятий по защите от окружающей среды.
— Когда начнете аудит?
— Сразу, как только получим доступ на объект в рамках полномочий временного управляющего. Я знаю, Дирекция работает над этим. Помимо самого объекта нам нужен еще нотариальный реестр пайщиков и данные о движении средств по всем счетам. Это необходимо нам для оценки возможной доходной части и экономики проекта на данном этапе, ведь окончательный реестр пайщиков сформирует суд, но это будет не сейчас. На данный момент мы знаем о 3051 договоров, из них от 500 до 800 договоров, заключенных на вторую очередь, вызывают у нас сильные сомнения.
— О2 Development пару месяцев назад публично обещали, что предоставят вам все документы, касающиеся строительства «Сил природы». Прислали?
— Прислали один документ , где шла речь о том, что у АИЖК нет никаких полномочий касающихся их стройки, поэтому ничего они нам не дадут.
— Хорошо. Назовите, пожалуйста, все сроки и все цифры по финансовой стороне достройки, которые можете.
— Технический аудит займет не более полутора месяцев. Хороший проект, который мы начнем делать сразу, — не менее полугода. Первая очередь вместе с сетями и возможными усилениями конструкций, внутренними работами, благоустройством займет один год, еще плюс 12 месяцев — вторая очередь. По деньгам: правительство региона выделило в уставный капитал 200 млн рублей — это траты на подготовку к стройке: аудит, проект, подготовка площадки и так далее. Затем раскроется банковское финансирование — АБ «Россия» подтверждает действие договора на выделение кредитной линии достаточной для достройки. Сколько — не скажу, это конфиденциальная информация.
— Два года до передачи ключей последним пайщикам -это же очень долго..
— Вариант срока завершения домов под контролем О2 — никогда. Они приходили к нам и честно признавались, что денег у них нет, но они могут закончить за наши. Этот вариант неприемлем.
— Когда конкретно начнете строить?
— Как только в процедуре конкурса (следующая за наблюдением — прим. «Строительный Еженедельник») пайщики проголосуют за передачу объекта и земли на новый кооператив, который будет контролировать администрация Ленобласти через механизм доверительного управления. Если пайщики на собрании проголосуют за продажу объекта с торгов или за кооператив под руководством кого-то иного, то тем самым выведут нас из процедуры достройки, тогда мы фиксируем убытки и закрываем эту папку.
— Как будете возвращать деньги банку, если выберут вас?
— Финансовая модель предполагает строительство коммерческих площадей, в том числе торгового центра, продажу свободных квартир на рынке — мы уже оговорили привлечение нескольких крупных риелторских агенств. Мы будем активно предлагать квартиры участникам госпрограмм. Повысим метраж зданий во второй очереди.
— Ваша финансовая модель предполагает доплаты пайщиков?
— Нет. У нас нет в регионе объекта, который бы достраивался под контролем властей за счет дополнительных сборов с пайщиков. Это жесткая позиция администрации. «Силы природы» — не исключение.
— Маркетинговый вопрос — у проекта очень плохая история, будете делать ребрендинг или стены перекрашивать?
— Имя сменим обязательно. Интернет же все помнит: мы ни одной квартиры под этим брендом не продадим. Фасады. Если краска на первых двух корпусах еще будет держаться, то не будем перекрашивать, — это дополнительные расходы. Но вторая очередь точно будет выполнена в менее агрессивных тонах.
Справка
ЖК «Силы природы» — многоквартирный комплекс в Мурино, начатый в 2013 году под контролем компании O2 Development. Застройщиком первой очереди является ЖСК «Муринское-1», второй — ООО «Романтика». ЛеноблАИЖК располагает данными о 3 тыс. заключенных договорах паевого взноса и не менее 4,6 млрд рублей собранных с участников строительства. По данным комитета Государственного строительного надзора Ленинградской области, строительство остановлено в апреле 2016 года из-за нехватки средств у застройщика. Правительство Ленинградской области нашло инвестора для завершения объекта. 1 сентября 2017 года был заключен договор между АО «АБ «Россия» и дочерей структурой администрации области — ЛеноблАИЖК для выделения кредитной линии на завершение строительства. Одно из требований кредитного договора - проведение процедуры банкротства застройщика. ЛеноблАИЖК присоединилось к рассмотрению дела о банкротстве, которое слушалось осенью 2017 года в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленобласти. 3 ноября 2017 года в отношении ЖСК «Муринское-1» была введена процедура наблюдения, временным управляющим был назначен Вадим Федичев — его кандидатура была согласована администрацией региона и банком.
– Петербургский ипотечный рынок в прошлом году продемонстрировал существенный рост – около 35-40%. По прогнозам, в 2013 году он замедлится и не превысит 25%.
Ипотечный портфель петербургского филиала Абсолют Банка по итогам 2012 года достиг 6,5 млрд рублей. Это крупная доля относительно всего покрытия банком страны.
– Но вы работаете только на вторичном рынке.
– Мы ушли с первичного рынка в 2007-2008 годах. Хотя до этого у нас был богатый опыт работы с застройщиками. Но в какой-то момент, оценив риски, было принято решение отказаться от «первички». Сейчас мы постепенно возвращаемся на этот рынок, взвешенно оценивая свои риски.
– Намерений вернуться к этому направлению в Санкт-Петербурге нет?
– Нам, в принципе, это интересно. Сейчас мы оцениваем перспективы, чтобы предложить продукт, который был бы комфортен как нам, так и заемщикам. Иными словами, ищем определенный паритет заинтересованности. Думаю, до конца этого года определимся.
– Все зависит от риск-моделей банка. Кто-то готов оценивать заемщика по информации профайла и повышенную степень риска компенсирует повышенной же ставкой. Мы, например, считаем ипотеку без первоначального взноса чрезмерно рисковой. И лично я против того, чтобы предоставлять кредиты без первоначального взноса. Это ведет к определенной безответственности. Культура вхождения в ипотеку должна быть жестче. Разумен и обоснован минимальный уровень первоначального взноса в 20%. В ряде стран это законодательно прописано.
Если клиент сумел накопить денег на первоначальный взнос, то это уже демонстрирует его платежную дисциплину и умение управлять своим бюджетом. Кроме того, при покупке квартиры в кредит без первоначального взноса, если в дальнейшем клиент не захочет (или не сможет) погашать кредит, при реализации предмета залога полученной суммы может не хватить для погашения долга перед банком, например, из-за падения цен на недвижимость. И это тоже риск.
У нас в банке нет продуктов с нулевым или 10%-ным взносом. В среднем это 25-30%.
– Абсолют Банк с точки зрения андеррайтинга действует жестко.
– Не жестко, а разумно. Мы оцениваем платежеспособность клиента, его ежемесячные расходы, возможность быстро найти новую работу в случае потери текущей, проверяем кредитную историю, то есть принимаем все логичные меры для того, чтобы человек мог получить именно тот финансовый продукт, который будет ему подходить. Смысл выдавать человеку с зарплатой в 50 тыс. рублей кредит на 20 млн? Какое-то время он, возможно, будет справляться с выплатами, но невозможно всю жизнь затягивать пояс все туже и туже. Поэтому отказывая клиенту в большом кредите, мы в первую очередь думаем о его интересах. В конечном счете, при дефолте клиента банк пусть частично, но компенсирует свои потери, например за счет реализации залога. А клиент, который потратил много времени, сил, денег на выбор квартиры, ее покупку, возможно, ремонт, оформление кредита и т. д., остается ни с чем. Именно от этого мы и стараемся предостеречь клиентов, которые готовы брать на себя слишком большие кредитные обязательства. Понимаете, если через какое-то время ваши доходы вырастут и вы поймете, что можете купить квартиру большей площади, вы можете поменять свое жилье без досрочного погашения кредита – просто поменять один кредит на другой. Поэтому мы твердо уверены, что здесь лучше быть более осторожным.
Мы ориентируемся на менеджеров среднего звена и выше, успешных специалистов – российский средний класс. И наша бизнес-философия им, как правило, импонирует.
– В рамках среднего класса пока комфортно себя чувствуете?
– Если делать проекцию на международный опыт, то вся экономическая теория говорит о том, что средний класс – это тот самый двигатель будущего, на который все так рассчитывают. Мы многих своих клиентов «вырастили» с молодых специалистов до самого настоящего среднего класса и теперь знаем их кредитную историю, возможности и с радостью предлагаем те финансовые решения, которые максимально соответствуют их нынешним потребностям. Многие, например, стали задумываться о накопительном страховании или инвестиционных продуктах.
– Именно это и позволило нам в конце прошлого года провести секьюритизацию ипотечных кредитов на 12,3 млрд рублей. Мы получили очень высокий рейтинг по ипотечному портфелю. Это первая коммерческая секьюритизация после кризиса, при этом превышение спроса над предложением при размещении составило более 1 млрд рублей. Под эти деньги мы продолжаем развивать наш бизнес, в том числе и ипотечный, фондируем за счет этих средств и корпоративное кредитование, и финансирование малых и средних предпринимателей.
– Какие у банка планы по ипотеке?
– Будем наращивать портфель. По итогам года относительно 2012 года рассчитываем увеличить портфель на 15-20%. Затем посмотрим. Текущий год для нас очень важен.
– В связи со сменой акционеров?
– В том числе.
– Нынешние акционеры банка (KBC Group – прим. ред.) придерживаются скорее консервативных взглядов.
– Они нас многому научили. Главное – не гнаться за ежеминутной или даже ежесекундной, как это бывает у нас, прибылью. Иначе на выходе можно оказаться совсем не там, где хотелось бы.
– Думаю, сейчас в Санкт-Петербурге уровень просрочки составляет 2,5-3%. Зачастую это текущая просрочка, которая закрывается путем реализации имущества.
– Наверное, да. Принимая решение о приобретении недвижимости с привлечением заемных средств, заемщик должен тысячу раз подумать, сможет ли он осилить этот проект. При взвешенном подходе ипотека не так страшна, как кажется на первый взгляд.
– Если бы не ставки.
– Цена – это рынок. Можно брать, а можно не брать. На одной чаше весов потребности, на другой – цена вопроса. Если банки предлагают ставку 12-13%, такова текущая ситуация. Если рынок упадет по процентным ставкам, всегда можно рефинансироваться.
– Вы полагаете, что в ближайшей перспективе это возможно? Я имею в виду сокращение ставок.
– Думаю, что в конце концов ставки снизятся. Горизонт – 2-3 года. Очевидно, государство будет оказывать определенное влияние на стоимость кредитных средств. Возможно, за счет субсидирования или снижения резервирования по таким кредитам.
Государство ставит в качестве задачи доведение ставок до 10%. Маяк определен, и мы будем в эту сторону двигаться. Если ряд крупнейших государственных банков получит в качестве цели определенные показатели и государство будет помогать, то те, кто не имеет «длинного» финансирования, уйдут с этого рынка или изменят бизнес-модель.
Уровня в 10% рынок может достигнуть в 2015 году. Если не будет глобальных потрясений в макроэкономическом поле, конечно.
Сегодня те объемы ипотеки, которые предоставляют российские банки, по сравнению с мировыми показателями минимальны. Отчасти потому, что уровень доходов ниже, а стоимость недвижимости выше.