Евгений Рафаленок: «Силы природы» достроим без доплат пайщиков»


13.11.2017 11:28

В начале ноября текущего года суд ввел процедуру банкротства застройщика проблемного объекта «Силы природы» в Мурино — ЖСК «Муринское -1». Процесс пошел согласно плану администрации Ленинградской области по завершению домов. «Строительный Еженедельник» поговорил с директором ЛеноблАИЖК Евгением Рафаленком о том, как его структура планирует достраивать комплекс.


 — Евгений Аркадьевич, власти региона поручили достроить и передать квартиры трем тысячам пайщиков «Сил природы » своим двум дочерним структурам — ЛеноблАИЖК и Дирекции комплексного развития территорий. Кто чем займется?

 — Дирекция комплексного развития территорий Ленинградской области на данном этапе будет вести процедуру наблюдения. Уже сейчас ее специалисты начали оказывать бесплатную юридическую помощь обманутым пайщикам: их консультируют по конкретным ситуациям и помогают составлять требования в суд. Временный управляющий вскоре в рамках закона о банкротстве начнет оценивать не активы, а скорее - пассивы организации, также предпримет меры по обеспечению сохранности объекта и документов. АИЖК в свою очередь поручено подготовить объект к возобновлению работ. Первое, что мы должны сделать — техническое обследование объекта.

 — Но ведь в этом году компания «РР-Сити», которую застройщик представлял как своего будущего партнера по завершению домов, уже делала аудит, он в открытом доступе. Чем он вам не подходит?

— У «РР-сити» не было своих средств на завершение проекта, они рассчитывали привлечь кредит. Они делали аудит для банка, а не для процесса строительства. Задачи и вопросы этого обследования были другие. Мы же должны понять, в каком состоянии находятся конструкции, но раньше этого — что это за конструкции, что получилось у О2 Development? Я поясню, в отчете «РР-Сити» идет речь о расхождениях в марке бетона с проектными значениями в зданиях возведенных коробок. Мы точно должны выяснить — ошибка ли это или компания залила раствор не по проектным решениям. Есть вопрос- будет ли он нести дом или надо его усиливать, облегчать кровлю? Что делать со второй очередью, где в одном случае они только «вылезли из-под земли», а во втором - только свайное поле? Отчет точно нам скажет, каким должен быть проект, к разработке которого мы приступим сразу после получения аудита. Он также ответит на вопрос, нужна ли консервация или хватит мероприятий по защите от окружающей среды.

 — Когда начнете аудит?

— Сразу, как только получим доступ на объект в рамках полномочий временного управляющего. Я знаю, Дирекция работает над этим. Помимо самого объекта нам нужен еще нотариальный реестр пайщиков и данные о движении средств по всем счетам. Это необходимо нам для оценки возможной доходной части и экономики проекта на данном этапе, ведь  окончательный реестр пайщиков сформирует суд, но это будет не сейчас. На данный момент мы знаем о 3051 договоров, из них от 500 до 800 договоров, заключенных на вторую очередь, вызывают у нас сильные сомнения.

 — О2 Development пару месяцев назад публично обещали, что предоставят вам все документы, касающиеся строительства «Сил природы». Прислали?

 — Прислали один документ , где шла речь о том, что у АИЖК нет никаких полномочий касающихся их стройки, поэтому ничего они нам не дадут.

— Хорошо. Назовите, пожалуйста, все сроки и все цифры по финансовой стороне достройки, которые можете.

— Технический аудит займет не более полутора месяцев. Хороший проект, который мы начнем делать сразу, — не менее полугода. Первая очередь вместе с сетями и возможными усилениями конструкций, внутренними работами, благоустройством займет один год, еще плюс 12 месяцев — вторая очередь. По деньгам: правительство региона выделило в уставный капитал 200 млн рублей — это траты на подготовку к стройке: аудит, проект, подготовка площадки и так далее. Затем раскроется банковское финансирование — АБ «Россия» подтверждает действие договора на выделение кредитной линии достаточной для достройки. Сколько — не скажу, это конфиденциальная информация.

— Два года до передачи ключей последним пайщикам  -это же очень долго..

— Вариант срока завершения домов под контролем О2 — никогда. Они приходили к нам и честно признавались, что денег у них нет, но они могут закончить за наши. Этот вариант неприемлем.

 — Когда конкретно начнете строить?

 — Как только в процедуре конкурса (следующая за наблюдением — прим. «Строительный Еженедельник») пайщики проголосуют за передачу объекта и земли на новый кооператив, который будет контролировать администрация Ленобласти через механизм доверительного управления. Если пайщики на собрании проголосуют за продажу объекта с торгов или за кооператив под руководством кого-то иного, то тем самым выведут нас из процедуры достройки, тогда мы фиксируем убытки и закрываем эту папку.

 — Как будете возвращать деньги банку, если выберут вас?

 — Финансовая модель предполагает строительство коммерческих площадей, в том числе торгового центра, продажу свободных квартир на рынке — мы уже оговорили привлечение нескольких крупных риелторских агенств. Мы будем активно предлагать квартиры участникам госпрограмм. Повысим метраж зданий во второй очереди.

 — Ваша финансовая модель предполагает доплаты пайщиков?

 — Нет. У нас нет в регионе объекта, который бы достраивался под контролем властей за счет дополнительных сборов с пайщиков. Это жесткая позиция администрации. «Силы природы» — не исключение.

 — Маркетинговый вопрос — у проекта очень плохая история, будете делать ребрендинг или стены перекрашивать?

 — Имя сменим обязательно. Интернет же все помнит: мы ни одной квартиры под этим брендом не продадим. Фасады. Если краска на первых двух корпусах еще будет держаться, то не будем перекрашивать, — это дополнительные расходы. Но вторая очередь точно будет выполнена в менее агрессивных тонах.

Справка

ЖК «Силы природы» — многоквартирный комплекс в Мурино, начатый в 2013 году под контролем компании O2 Development. Застройщиком первой очереди является ЖСК «Муринское-1», второй — ООО «Романтика». ЛеноблАИЖК располагает данными о 3 тыс. заключенных договорах паевого взноса и не менее 4,6 млрд рублей собранных с участников строительства. По данным комитета Государственного строительного надзора Ленинградской области, строительство остановлено в апреле 2016 года из-за нехватки средств у застройщика. Правительство Ленинградской области нашло инвестора для завершения объекта. 1 сентября 2017 года был заключен договор между АО «АБ «Россия» и дочерей структурой администрации области — ЛеноблАИЖК для выделения кредитной линии на завершение строительства. Одно из требований кредитного договора - проведение процедуры банкротства застройщика. ЛеноблАИЖК присоединилось к рассмотрению дела о банкротстве, которое слушалось осенью 2017 года в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленобласти. 3 ноября 2017 года в отношении ЖСК «Муринское-1» была введена процедура наблюдения, временным управляющим был назначен Вадим Федичев — его кандидатура была согласована администрацией региона и банком.


РУБРИКА: Интервью
АВТОР: Ольга Фельдман
ИСТОЧНИК: Строительный Еженедельник №34 (784)
ИСТОЧНИК ФОТО: АСН-Инфо

Подписывайтесь на нас:


26.05.2014 13:12

Андрей Липатов, генеральный директор холдинга «Теплоком» и руководитель экспертной секции «Финансирование в энергосбережении» Консультативного совета при председателе Комитета по энергетике Госдумы РФ, в интервью корреспонденту газеты «Строительный Еженедельник» Лидии Горборуковой высказал свою точку зрения на причины, тормозящие развитие инноваций в российской энергетике.


– Насколько российская энергетическая отрасль в принципе восприимчива к инновациям?
– На мой взгляд, энергетика должна стремиться не к инновациям ради инноваций, а к тому, чтобы ресурс был легко доступен и не стоил дорого. Просто кого-то чем-то удивлять сегодня бессмысленно: России нужны инновации не столько в производстве и продукте, сколько в организации и управлении. Энергетическое планирование государства должно быть частью экономической стратегии – и обязательно сочетаться со стратегией развития производственной сферы. Должен существовать орган, который собирает информацию о планах энергетической модернизации всех предприятий и компаний, а они в свою очередь должны получать от него обратную связь. Так, если вы пытаетесь развернуть или расширить какое-нибудь производство, вы должны четко понимать, что легко получите все необходимые ресурсы: воду, электричество, газ. Причем это не должно быть для вас платным. Огромные суммы, которые сейчас приходится платить за подключение дополнительных мощностей, останавливают развитие и расширение производств. Бизнес мыслит альтернативами: зачем платить за мощность миллионы, а то и сотни миллионов рублей, если за эту сумму можно нанять субподрядную организацию или производить вообще за пределами России, при этом транспортные издержки, логистика окажутся ниже, чем организация производства в нашей стране.

– Значит ли это, что подключение к электрическим сетям должно стать легким, быстрым и бесплатным?
– Именно так. Но сегодня дела обстоят по-другому: мы платим за подключение и потом платим за потребление. Представьте себе: строится ресторан, а жители уже начинают платить за то, что они будут в нем когда-нибудь есть. Это неправильно. Ресурсоснабжающие организации должны конкурировать за клиентов, и подключение новых абонентов к ресурсам должно быть их собственными инвестициями. Но все привыкли, что это значительная часть дохода, от которой тяжело отказаться. В итоге заложником интересов РСО становится потребитель. И деньги, которые сегодня будут потрачены на подключение, он уже не сможет инвестировать в модернизацию производства, в свое развитие. Решение этого противоречия может осуществиться только на государственном уровне. Уверен, оно стало бы прорывом для бизнеса, экономика государства восприняла бы это очень позитивно в долгосрочном периоде. С одной стороны, мы бы одномоментно «просели» с точки зрения доходов, но в стратегии мы бы выиграли. Поскольку издержки на подключение перестали бы ложиться в основу издержек на конечный продукт. Но сегодня РСО не готовы отказаться от этого дохода, и государство в данном случае могло бы взять на себя, во-первых, само бремя затрат на подключение, но, главное, справедливую оценку стоимости этих подключений.

– Реально ли внедрение в отечественную энергетику альтернативных источников энергии?
– Что касается альтернативной энергетики, например, преобразования солнечного излучения или силы ветра в электроэнергию и тепло, то нужно понимать, что стоимость формируется не столько производством элементов, сколько их обслуживанием. И когда в наших сегодняшних условиях стали считать экономический эффект альтернативной энергетики, оказалось, что она дороже, чем стоимость традиционного электричества. И дешева лишь та, что может быть использована не на производстве, а в мелких процессах, таких как освещение, светофоры, кондиционирование.
Инновации, в будущее которых я верю, это беспроводная передача электроэнергии. В это инновационное направление должны инвестировать ресурсоснабжающие организации, потому что сегодня именно у них огромные издержки на подключение, содержание сетей, на ремонт в случае аварий. А при беспроводной технологии ситуация обрыва проводов нивелируется: при восстановлении энергоснабжения регионов после аварий не нужно тянуть провода – просто поставил вышки с принимающими и передающими устройствами, и электричество появилось на следующий день. Таким образом решается глобальная проблема, но… рушится целый бизнес: производителей сетей, оборудования, сервиса. Я считаю, что мы должны идти на эти жертвы.

– А как быть насчет инноваций в теплоэнергетике, водоснабжении?
– В теплоэнергетике нет задачи кого-то удивить, хорошо бы ее восстановить. Сегодня это решается по нескольким направлениям. Первое – модернизация сетей, замена труб на новые. Второе – модернизация котельных: строительство полностью автоматизированных объектов с системой диагностики и удаленным управлением. Третье – качество топлива, которое используется на котельных. От этого во многом зависит КПД самого котельного оборудования. Следующий этап – организация систем диспетчеризации. Это будет большой прорыв для нашей теплоэнергетической системы.
Что касается водоснабжения, то здесь тоже все очевидно: нужны современные трубы, должна быть организована фильтрация воды. Водоканал должен обеспечивать весь цикл поставки – от источника до «стакана» воды.

– Вы сказали, что новые технологии рушат устоявшийся бизнес. Как быть с этим?
– Новые технологии встречают сопротивление, потому что далеко не всем выгодны прорывы и инновации, которые облегчают жизнь потребителей и снижают бремя платежей. Вспомним историю двигателя внутреннего сгорания на рапсовом масле. Или вечную лампочку, патент на которую выкупила и спрятала корпорация «Сименс». То, что рушит устоявшийся бизнес, кому-то невыгодно. Поэтому либо мы согласимся с переходом на новые технологии, либо это будет происходить революционно: люди будут возмущаться, что их заставляют пользоваться дорогими ресурсами, социальная агрессия будет накапливаться, а затем выльется в форме социального взрыва. Но зачем давать повод? Выступим лидерами в этой области, покажем, какие есть альтернативы!
Например, поскольку сегодня в Крыму строится все заново, давайте сделаем правильный энергоаудит всех объектов, напишем правильную энергетическую стратегию, определим, какие производства должны находиться или не находиться там, определим зоны рекреации и заблаговременно рассчитаем объемы мощности всех РСО. Почему бы не построить на территории Крыма АЭС? И провести современные дешевые сети передачи электричества? Весь мир признает, что атомная энергетика – одна из самых безопасных и самая дешевая. И Россия – признанный лидер. В Крыму появится дешевая электроэнергия, это привлечет производителей, появятся рабочие места.
Существует предвзятое мнение, что российские компании не способны справиться со сложнейшими задачами. Меня удивляет порой, что на реализацию крупных проектов в тепло-, водоэнергетике не привлекаются местные компании. А на самом деле иностранцы удивляются нашим продуктам, изобретениям, научной и инженерной мысли – и готовы перенимать у нас опыт. Например, вычислители ВКТ-7, ВКТ-9, которые мы сегодня разрабатываем, производим и продаем, принимаются компанией ITRON и активно используются в ее проектах в России. Диспетчерская программа ITRON была полностью переработана нашими специалистами под задачи тепловой энергетики.


ИСТОЧНИК: Лидия Горборукова

Подписывайтесь на нас: