Майкл Бьёрклунд: «В Петербурге нам не хватает профессиональных инвесторов»
Bonava планирует завершить строительство своих жилых комплексов в Ленинградской области и в будущем сосредоточит свой интерес исключительно на городских проектах комфорт- и бизнес-класса. О том, какие операционные модели сегодня работают на рынке, рассказал «Строительному Еженедельнику» председатель совета директоров ООО «Бонава Санкт-Петербург» Майкл Бьёрклунд.
– Майкл, интервью с иностранцами, которые работают в России, обычно удается при соблюдении двух условий: если это рассказ о том, как обстоят дела на зарубежных рынках (потому что информации об этом на самом деле немного), и если это обзор впечатлений по поводу своеобразия ведения бизнеса в России. С чего начнете?
– Я работаю в России с 2002 года и в деталях наблюдал процесс становления здесь девелоперского бизнеса. При этом я вряд ли могу критиковать это, указывая на какие-то негативные стороны. Гораздо интереснее и продуктивнее отмечать те благоприятные, перспективные направления, которые есть у российского рынка девелопмента. Отмечу, что вызовы, которые стоят перед строительной отраслью сегодня, для всех стран примерно одинаковы. На первый взгляд может показаться, что в Швеции или Финляндии у компаний, которые занимаются жилищным строительством, никаких особых проблем нет. Это заблуждение. Опыт работы Bonava в разных странах показывает, что вопросы в целом приходится решать одни и те же.
– Тогда давайте дадим оценку экономической эффективности Ваших проектов в разных странах. Упрощенно говоря – где сегодня строить выгоднее? Проекты Bonava в каких странах показывают наилучший финансовый результат?
– Напомню, что Bonava – публичная компания, наши акции размещены на Стокгольмской бирже. Все цифры доступны, мы регулярно публикуем их в наших финансовых отчетах на сайте bonava.com. Если мы говорим о краткосрочной прибыли как определяющем показателе, то лучшие результаты показывают страны, где мы инвестируем и строим больше всего, – в первую очередь Швеция. Более сложный вопрос – это окупаемость инвестиций. Наилучшие результаты по срокам и уровню возврата инвестиционных затрат демонстрирует Германия. Выставка ExpoReal, которая ежегодно проходит в Мюнхене, отражает высокие темпы развития индустрии девелопмента в этой стране. Всех посетителей форума приветствует вывеска Bonava, и мы с уверенностью говорим о том, что наша компания – один из самых крупных девелоперов Германии. Основной причиной высокой эффективности бизнеса Bonava в этой стране является работа по модели B-to-B. Эквивалентом этой схемы в России является наш опыт взаимодействия с компанией SATO, которой мы продали 74 квартиры в нашем проекте Skandi Klubb для организации арендного бизнеса. Фактически мы начали этот проект с того, что реализовали квартиры, получив стопроцентную оплату. Это значительно понижает риски проекта и увеличивает его эффективность. В отличие от Германии, в Петербурге такие сделки – единичны, и нам очень не хватает профессиональных инвесторов. Например, нам бы очень хотелось продать часть нашего ЖК Magnifika партнеру. Если это направление в Петербурге будет развиваться, оно может стать весьма существенным подспорьем для рынка. Эта модель в чем-то схожа с сегментом апартаментов, которые становятся все более популярными. Но сервисные апартаменты, предлагаемые рядом девелоперов, – не наш профиль, и развивать проекты такого рода мы не планируем.
– Поиск альтернативы долевому строительству, тема коллективных инвестиций – сегодня в повестке дня ведущих российских форумов в сфере недвижимости (например, PROEstate, состоявшегося в начале осени). Какие схемы, на Ваш взгляд, могут стать действительно жизнеспособными?
– Я бы очень хотел, чтобы коллективные инвестиции стали действенным инструментом для рынка. Это весьма актуальная тема, причем не только для России, но и для всех стран присутствия компании Bonava. Особенность инвестирования в недвижимость в том, что требуются очень объемные средства, и риски этих вложений весьма высоки. До тех пор, пока не будет изобретена простая и прозрачная модель для инвестирования в недвижимость, эта идея не будет жизнеспособной. Но повторюсь, это интересное направление, причем не только для России, но и других стран. Однако вряд ли эти схемы завоюют рынок в ближайшей перспективе. Более разумно обрести партнера в лице профессионального инвестора или работать с инвестиционными фондами. Очень распространены такие фонды в Финляндии, Германии, Швеции. Bonava активно сотрудничает с этими организациями, и при желании мы можем продать им свои проекты. Но такое решение не всегда оправданно, поскольку фонды хотят вкладываться в проекты со значительной скидкой. При этом сама идея очень продуктивна. И, например, в Швеции мы сейчас пытаемся создать собственный такой фонд.
– Вернемся к реалиям сегодняшнего дня. Удовлетворена ли Bonava уровнем продаж в России?
– Весь вопрос в том, что считать хорошими продажами. Есть планы, которые компания намечает для себя ежегодно, и, конечно, они должны быть адаптированы к рыночным обстоятельствам и особенностям конкретного проекта. Если мы строим проект бизнес-класса, в хорошей локации, с невысокими рисками реализации – конечно, его стоит продавать несколько медленнее. Если вы работаете в классе «эконом» или «комфорт», локация не столь безупречна или вокруг вас достаточно много конкурирующих проектов, то в этом случае план продаж будет несколько иным, ориентированным на продажу квартир на начальных этапах строительства. Объемы продаж во многом зависят от того, какую бизнес-модель выбирает для себя компания. Так, несмотря на то, что наши проекты в Ленинградской области – ЖК Gr?na Lund во Всеволожске и ЖК «Эланд» в Девяткино – мы считаем достаточно успешными, в будущем мы не планируем развивать проекты многоквартирных домов в регионе и сосредоточимся на проектах комфорт- и бизнес-класса в границах Петербурга. Это значит, что количество продаваемых квартир сократится, а выручка, возможно, даже вырастет. По итогам текущего года мы ожидаем объема продаж, сопоставимого с результатами прошлого года.
Как и другие девелоперы, мы ощутили некоторый спад покупательского интереса в первом полугодии 2017-го, который, однако, сейчас компенсируется достаточно активной осенью. Мы открыли продажи в нашем новом проекте ЖК Magnifika, они соответствуют намеченному плану. Это совершенно новый проект, который мы реализуем на бывшей промышленной территории, и нужно время для того, чтобы он стал знаком и понятен покупателю.
– Есть ли основания думать, что спад в первом полугодии был обусловлен и изменениями внутри компании, ребрендингом?
– Да. Этому есть и внутренние причины. Мы провели реорганизацию в департаменте маркетинга и продаж, для нас эти направления перешли в ряд приоритетных. Конечно, серьезное влияние оказал ребрендинг. Улучшению ситуации в целом на рынке ко второму полугодию способствовало снижение ипотечных ставок и упрощение условий получения кредита. Вместе с тем сложно прогнозировать, каким будет уровень продаж к концу года, ведь основной «двигатель» рынка – доход на душу населения – пока остается весьма неопределенным. Статистика по этому вопросу, к сожалению, не дает возможности строить определенные предположения.
– Bonava навсегда уходит из Ленобласти?
– Мы будем рассматривать Ленинградскую область для инвестиций в будущем. К сожалению, финансовые задачи, которые мы изначально ставили перед нашими проектами в Ленобласти, оказались недостижимы. Если мы найдем способы, которые улучшат бизнес-модель строительства многоквартирных домов эконом-класса, то, конечно, будем рассматривать новые проекты. Сейчас мы завершаем ЖК Gr?na Lund и ЖК «Эланд», но новые жилые комплексы анонсировать не планируем.
– Недавно IKEA подтвердила свои намерения относительно строительства своего третьего торгового молла в регионе, в поселке Новоселье Ломоносовского района. Даже наличие такого крупного «якорного» инвестора не прибавляет в Ваших глазах ценности этой локации?
– IKEA менее озабочена уровнем конкуренции и может позволить себе работать на долгосрочную перспективу. Она получает определенный экономический эффект от того, что интегрируется в локации, скажем так, перспективной жилищной застройки. Мы вряд ли можем быть для IKEA эффективным партнером. Она получит большую прибыль от кооперации с проектами масс-маркета. Но это не значит, что мы не видим в качестве наших партнеров торговые моллы. Например, ТРК «Охта-молл», открытый компанией SRV в прошлом году поблизости от ЖК Magnifika, мы рассматриваем как долгосрочного партнера и надеемся развивать с ним совместные программы.
– Недавно СМИ сообщили о том, что жилой комплекс Magnifika будет разделен на два проекта разных классов. Чем обусловлено такое решение?
– Нам очень нравится тема диверсификации проекта Magnifika, и по этому вопросу мы планируем провести в ближайшее время отдельную пресс-конференцию. Проект достаточно большой, разделение его на классы поможет ускорить возврат инвестиций. Кроме того, отдельной презентации заслуживает аспект создания комфортной среды добрососедства в рамках проекта. Это будет первый проект такого рода в Петербурге, до этого мы реализовали подобный жилой комплекс в Эстонии.
– Жилой комплекс Magnifika просто пронизан инновациями. Помогает ли быстрее продавать квартиры в нем идея энергоэффективного дома?
– Возведением энергоэффективных домов Bonava занимается уже больше десяти лет. В Европе это не было выбором компании, требования к энергоэффективности там закреплены законодательно, действует соответствующая сертификация.
В России мы также работаем с локальным органом сертификации по системе GREEN ZOOM. Высокий уровень энергоэффективности присвоен всем уже реализованным и реализующимся проектам Bonava в России. Вместе с тем скажу откровенно, однозначного ответа на вопрос, в какой мере стимулирует продажи внедрение в проект «зеленых» технологий, нет. Сейчас это скорее работа на будущее, предвосхищение запросов клиента. Определенная сложность также состоит в том, что законодательно не предусмотрен контроль застройщика над управляющей компанией, которая впоследствии этот дом эксплуатирует. Сертификация же обязывает нас отслеживать этот процесс.
– Какова судьба Вашего проекта на набережной реки Карповки?
– Этот участок мы приобрели в 2012 году и в течение определенного времени мы пришли к выводу, что элитный сегмент – не наша целевая аудитория. Такие проекты требуют особенного подхода – 100% уникальности, высокой степени готовности объекта перед стартом продаж. Но это не наша бизнес-модель. Сейчас мы ведем переговоры о продаже участка на набережной Карповки. Территории под элитное строительство Bonava решила продать и в других странах своего присутствия. Так, сравнительно недавно было реализовано соответствующее «пятно» в центре Стокгольма. Вместе с тем мы продолжаем формировать земельный банк для реализации своих проектов и активно ищем в Петербурге участки размером 1-2 га, в пешей доступности от станций метро.
Общественные места уже давно перестали привлекать аудиторию только лишь едой или мероприятиями. Интерьер ресторана может быть настолько впечатляющим, что кухня отходит на второй план, уверен руководитель и ведущий дизайнер Studia 54 Станислав Клюев.
– Каковы тенденции в оформлении общественных зон в коммерческих помещениях? Что сейчас модно использовать при оформлении ресторанов, баров и лобби отелей?
– В оформлении частных ресторанов и отелей сейчас наиболее востребован индустриальный стиль лофт. В этом стиле смешиваются грубые фактуры, дизайнерские предметы мебели и антикварные вещи. Для сетевых заведений больше актуален современный стиль, основные принципы которого – светлые тона и натуральные материалы, а во главе угла – технологичность и долговечность.
Общественные места уже давно перестали привлекать аудиторию только лишь едой или мероприятиями. В некоторые рестораны или бары столики бронируют за месяц, ради других едут на другой конец города – все потому, что эти заведения могут предложить неповторимую атмосферу. Интерьер места может быть настолько впечатляющим, что кухня отходит на второй план. Сейчас Studia 54 завершила проектирование интерьера для бара в Петербурге, который, мы думаем, имеет все шансы стать культовым местом. Что может лучше отразить формат бара, как не стиль лофт? Для декора мы выбрали классические элементы: гипсовые маски, лепнину, карнизы. Сочетание индустриального стиля и классики делает это заведение непохожим на другие.
– Какие еще инструменты используются при оформлении лофтов?
– Изначально, основа для лофта – это кирпичные стены (предпочтительно, чтобы это был старый интерьер), просторные помещения с высокими потолками. Для оформления таких интерьеров мы часто используем медь, лампы Эдисона, металлические сетки.
Несмотря на то, что в лофт-интерьерах часто используются хэндмэйд-вещи и предметы с барахолок, этот стиль нельзя назвать дешевым. Он, скорее, богемный. Для коворкинга «Агора» мы собирали люстру из водопроводных труб силами нашей строительной бригады. В итоге, получилось оригинально и бюджетно. В лофт-интерьере можно миксовать предметы различной ценовой категории и стилистики – в этом его прелесть.
– Стиль лофт любят применять и в коворкингах. Какие решения для оформления таких помещений использует Studia 54?
– Пространства коворкинга по своему формату ближе к арт-пространствам, чем к стандартным офисам, поэтому можно отойти от нейтрального оформления и сделать нечто исключительное. В коворкинге можно использовать и яркие цвета, и экстравагантную мебель, и арт-объекты – это место не только для работы, но и для общения. Задача владельцев коворкинга – продать места, поэтому пространство обязано быть уютным и располагающим к работе, но при этом оригинальным. Этим принципам мы следовали в той же «Агоре» – там есть кухня, лаунж-зона, переговорная и рабочий зал.
– Офис Studia 54 также оформлен в лофт-стиле. Как создавался его дизайн-проект?
– Наш офис располагается в бывших казармах на набережной Фонтанки. Бывшие заезды для карет превратились в двойные черные окна, которые контрастируют с кирпичными стенами. Предыдущие владельцы решили просто замуровать арочные проемы. Но мы восстановили первоначальный вид: расчистили проемы и акцентировали на них внимание. И, конечно, скрывать старинный кирпич под слоем штукатурки было бы кощунством, мы добавили подсветку, декор в винтажном стиле и мебель, относящуюся к английской классике.
– В работах Вашей студии часто обыгрываются различные возможности подсветки, расскажите об особенностях использования этого инструмента?
– Подсветка добавляет жизни в помещение, она создает дополнительный объем и выделяет фактуру материалов, будь то дерево, мрамор или кирпич. Правильно размещенные источники света преображают помещение, а кроме того, подстраиваются под разные жизненные сценарии.
Все, что заказчику хочется подчеркнуть, мы непременно выделяем подсветкой: сложные текстуры стен, барельефы, скульптуру, артефакты, картины. Музейный принцип работает и в жилых интерьерах – подсвеченный предмет выглядит привлекательнее. Подсветка – еще и инструмент зонирования. По освещению можно распознать функцию помещения, даже если в нем еще нет мебели. Яркий свет больше подходит для массовых собраний, конференц-залов, переговорных. А для микро-пространств уже нужен совсем иной, более уютный свет, его создают бра и настольные лампы.
– Почему, на Ваш взгляд, лофты (особенно в качестве жилья) пока не набирают популярность в Петербурге?
– Запрос на лофт есть, но для его реализации мало возможностей. В новом доме сделать лофт сложно из-за отсутствия кирпича, хотя это не единственный признак стиля, а в историческом центре города осталось очень немного подходящих квартир. Если кирпичная стена присутствует, то большинство заказчиков сразу же склоняются к стилю лофт.
– Сотрудничаете ли Вы с застройщиками и в каком формате?
– Мы проектируем входные группы для проектов компании «Еврострой», официальными партнерами которой являемся. Уже выиграны тендеры на дизайн и оформление входных групп в ЖК Esper Club на Крестовском и ЖК «Приоритет» на Воскресенской набережной. Также планируем разрабатывать готовые интерьеры для квартир в сегменте элитного жилья, в котором работает «Еврострой» и другие компании.
– На Ваш взгляд, должна ли архитектура дома определять его интерьер?
– Каким-то образом обозначить связь между экстерьером и интерьером – непременно нужно. Она может проходить сквозной темой в элементах декора, это придаст интерьеру индивидуальность и дополнительное очарование. Многое зависит от целей заказчика. Мы стараемся в своих проектах максимально использовать красивые детали, оставшиеся от исторических интерьеров: изразцовые камины, старый кирпич, витраж, лепнину. Это не только эстетично, но и создает настроение и характер помещения. Встречая что-то старое и ценное – мы с удовольствием это применяем. И наш офис тому пример.
– Что уместно при декорировании таких помещений?
– Выбор предметов декора определяет тематика площадки. В интерьеры ресторанов, баров и отелей гармонично впишутся вещи с историей и хэндмэйд: старые камины, экраны, мебель.
– Насколько оригинальные предметы искусства востребованы для декора?
– Подлинные объекты искусства могут позволить себе далеко не все. Как правило, для декора используется то, что уже имеется в коллекции заказчика. Это могут быть как оригиналы произведений искусства, так и артефакты от знаменитостей, например, ракетка известного теннисиста, гостившего в отеле. Но по большей части это все-таки реплики известных произведений.
– Что чаще всего тиражируется?
– Повторяется все. Но если копии живописных полотен пользуются популярностью меньше (так как там очевиднее неподлинность), то с более прикладными предметами – такими, как скульптура – проще. Они всегда смотрятся удачно. Например, их часто переосмысливают в современных материалах, и это выглядит уже как новое произведение искусства. Это могут быть фигуры, изготовленные с помощью 3D-печати из пластика, или гипсовые формы, которые можно покрасить или как-то дополнить. Отмечу, что скульптура – красива сама по себе и не нуждается в сочетании с какими-либо еще предметами. Это самостоятельный акцент.
– Вы упомянули 3D-печать, а как современные технологии влияют на тенденции в дизайне интерьеров?
– Недавно мы обсуждали идею создания арт-пространства с полностью голыми стенами, куда с помощью проектора можно было бы наносить разнообразные интерьеры, в зависимости от тематики мероприятия. Мы бы с удовольствием использовали возможности таких технологий. Они уместны и в интерьере ресторанов, например, при проведении каких-либо мероприятий. Это необычно и способно удивлять. Но, к сожалению, пока заказчики не совсем готовы к использованию таких инструментов, так как это довольно радикально и затратно.